🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 23:19
אהלן,
אני, חבר ילדות וחברה טובה מעוניינים להכנס לשוק הנדל"ן ביחד, התכנון זה בעסקאות שליש.
ההתחייבויות, הזכויות וכל מה שנקבע ביננו יהיו מעוגנים בחוזה מסודר שנסכים עליו שלושתינו וזאת למרות שאנחנו חברים טובים, לא מתייעץ על החלק הזה כי בזה אני בטוח - אני רוצה להכנס איתם לעסקאות משותפות אבל אני כאן כדי לבחון את הקטע של המיסוי + החלק של המשכנתא.
להבנתי היתרונות העיקריים בעסקאות מהסוג הזה זה בעיקר הפיזור הגאוגרפי, פיזור הסיכון, חלוקת עבודה בין השותפים והמיסוי שבו אני לא בקיא לעומק וחלק מהפוסט עוסק בו.
לגבי החסרונות זה בעיקר חילוקי דעות ממה שקראתי (לא חושב שזה המקרה אצלנו, אין לי דרך להמחיש את החיבור שלנו מעבר למסך) והחיסרון הבולט זה שכבר בעסקה השניה הבנק יכיר בנו כאילו יש לנו דירה, אז זה יהיה אוטומטית משכנתא של 50-50 ולא 25-75.
אשאל הרבה שאלות, אשמח אפילו על מענה חלקי של שאלה אחת שתרכיב לי לאט לאט את הפאזל
1. בעסקה של שליש ראשון אני לא משלם מס רכישה, מה בעניין שליש שני או ושלישי? וכן הלאה? בנוסף, אני באיזשהו שלב כבר מאבד את הזכות שלי לקנות דירה שלמה מבלי לשלם מס רכישה עד התקרה שבחוק?
2. טווח ההחזקה של הדירות הוחלט על טווח ארוך של 10-12 שנה מרגע רכישה, אבל בכל זאת אשאל מה בעניין מס שבח במידה ואחליט למכור את השליש מהעסקה הראשונה (אם לצורך הדוגמה יש לי עוד 3 חלקי דירה שונים בארץ בעסקאות שליש) ?
3. בנושא המשכנתא, יש פיתרון לכך שבדירה השניה זה לא יהיה 50-50 מול הבנק? כוח המינוף לא יהיה איתי בשאר העסקאות אלא רק בעסקה הראשונה וזה חיסרון מטורף בעיניי.
4. בהמשך לשאלה הקודמת, האם יהיה כדאי שהעסקה הראשונה תהיה העסקה הכי גדולה שלנו? זאת בעצם לצורך המינוף הגדול שהבנק יתן. לצורך הדוגמה עסקה ראשונה על סך 2 מיליון, עסקה שניה על סך מיליון, שלישית 900 וכו'
5. אם אחרי 5 שנים מהרגע השקענו לראשונה בדירה הראשונה, הערך של הדירה עלה, האם יהיה ניתן למחזר משכנתא ולהוציא הון כלוא? זאת אומרת שמהעסקה הראשונה אוכל להוציא משכנתא מקסימלית לפי ערך הדירה שעלה מאז שקנינו לטובת עסקת שליש נוספת..
ראוי לציין שנשב לפגישה עם עו"ד מקרקעין/יועץ מס בנושא מקרקעין כדאי להבין את הכל אבל אני רוצה לדעת אם זה באמת עסקאות שכדאי לשרוף בהן אנרגיה, זמן וכסף או לכל הפחות אם יש היתכנות להשקעה איכותית לאורך זמן, פלוס העובדה שארצה להגיע מוכן לפגישה ולהבין על מה היועץ מדבר.
תודה רבה לעונים !!
אני, חבר ילדות וחברה טובה מעוניינים להכנס לשוק הנדל"ן ביחד, התכנון זה בעסקאות שליש.
ההתחייבויות, הזכויות וכל מה שנקבע ביננו יהיו מעוגנים בחוזה מסודר שנסכים עליו שלושתינו וזאת למרות שאנחנו חברים טובים, לא מתייעץ על החלק הזה כי בזה אני בטוח - אני רוצה להכנס איתם לעסקאות משותפות אבל אני כאן כדי לבחון את הקטע של המיסוי + החלק של המשכנתא.
להבנתי היתרונות העיקריים בעסקאות מהסוג הזה זה בעיקר הפיזור הגאוגרפי, פיזור הסיכון, חלוקת עבודה בין השותפים והמיסוי שבו אני לא בקיא לעומק וחלק מהפוסט עוסק בו.
לגבי החסרונות זה בעיקר חילוקי דעות ממה שקראתי (לא חושב שזה המקרה אצלנו, אין לי דרך להמחיש את החיבור שלנו מעבר למסך) והחיסרון הבולט זה שכבר בעסקה השניה הבנק יכיר בנו כאילו יש לנו דירה, אז זה יהיה אוטומטית משכנתא של 50-50 ולא 25-75.
אשאל הרבה שאלות, אשמח אפילו על מענה חלקי של שאלה אחת שתרכיב לי לאט לאט את הפאזל
1. בעסקה של שליש ראשון אני לא משלם מס רכישה, מה בעניין שליש שני או ושלישי? וכן הלאה? בנוסף, אני באיזשהו שלב כבר מאבד את הזכות שלי לקנות דירה שלמה מבלי לשלם מס רכישה עד התקרה שבחוק?
2. טווח ההחזקה של הדירות הוחלט על טווח ארוך של 10-12 שנה מרגע רכישה, אבל בכל זאת אשאל מה בעניין מס שבח במידה ואחליט למכור את השליש מהעסקה הראשונה (אם לצורך הדוגמה יש לי עוד 3 חלקי דירה שונים בארץ בעסקאות שליש) ?
3. בנושא המשכנתא, יש פיתרון לכך שבדירה השניה זה לא יהיה 50-50 מול הבנק? כוח המינוף לא יהיה איתי בשאר העסקאות אלא רק בעסקה הראשונה וזה חיסרון מטורף בעיניי.
4. בהמשך לשאלה הקודמת, האם יהיה כדאי שהעסקה הראשונה תהיה העסקה הכי גדולה שלנו? זאת בעצם לצורך המינוף הגדול שהבנק יתן. לצורך הדוגמה עסקה ראשונה על סך 2 מיליון, עסקה שניה על סך מיליון, שלישית 900 וכו'
5. אם אחרי 5 שנים מהרגע השקענו לראשונה בדירה הראשונה, הערך של הדירה עלה, האם יהיה ניתן למחזר משכנתא ולהוציא הון כלוא? זאת אומרת שמהעסקה הראשונה אוכל להוציא משכנתא מקסימלית לפי ערך הדירה שעלה מאז שקנינו לטובת עסקת שליש נוספת..
ראוי לציין שנשב לפגישה עם עו"ד מקרקעין/יועץ מס בנושא מקרקעין כדאי להבין את הכל אבל אני רוצה לדעת אם זה באמת עסקאות שכדאי לשרוף בהן אנרגיה, זמן וכסף או לכל הפחות אם יש היתכנות להשקעה איכותית לאורך זמן, פלוס העובדה שארצה להגיע מוכן לפגישה ולהבין על מה היועץ מדבר.
תודה רבה לעונים !!