🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2024 13:57
שלום לכולם,
רציתי להתייעץ לגבי עסקה שעומדת על הפרק, לקבל פידבקים ולשמוע האם פספסתי דברים שהייתי צריך לקחת בחשבון.
סוג העסקה - רכישת דירה להשקעה המיועדת לפרוייקט תמ"א 38.2 ומכירתה במועד קבלת הדירה חדשה. ( אין החזקות נוספות בנדל"ן).
מיקום העסקה - דרום יפו גבול בת ים.
סטטוס הפרוייקט - שנתיים לקבלת היתר, שלוש שנים לקבלת דירה חדשה.
נתוני העסקה -
כאמור, עסקת תמ"א עם יזם מוכר, דירת שלושה חדרים במצב הקודם, במצב החדש דירת 4 חדרים, תוספת של 20 מ"ר, חניה ומרפסת 12 מ"ר.
אומדן מחיר קנייה (כולל שכ"ט עו"ד, תיווך ומיסים) - 2.3M
זמן משוער לקבלת הדירה החדשה - 5 שנים. שכ"ד עד לבנייה, והסכם מול היזם בזמן בנייה הינם בגבולות 5.5K חודשי.
אומדן שווי דירה חדשה במצב החדש לאחר 5 שנים הינו 3.85M. (מחירים נכונים להיום ללא התחשבות בעליית שווי)
יש בידי 25% הון עצמי כ-750K והיתרה (75%) משכנתא.
משיחה עם יועץ משכנתאות עולה כי שכ"ד ותשלום שכ"ד חלופי מהיזם עד לקבלת הדירה החדשה מכסה את את הריביות של המשכנתא (ללא הקרן).
כלומר, לא צריך להכניס יד לכיס מעבר להון העצמי.
לסיכום - רכישת דירה חדשה ב-2.3M
עלויות מימון על המשכנתא הינן כ-350K ל-5 שנים.
סה"כ עלות דירה ומימון : 2.65M
אומדן שווי דירה חדשה כ- 3.85M, בהתחשב בדחייה של 5 שנים הינו כ-2.9M.
תזרים שכ"ד, ושכ"ד חלופי לזמן הפרוייקט ל-5 שנים הינו כ-350K
סה"כ שווי דירה דחוי בתוספת שכ"ד כ-3.25M
רווח של 600K במועד המכירה בעוד כ- 5 שנים (בהתעלם ממס שבח ומס רכישה)
הייתי שמח לשמוע האם יש משתנים נוספים שלא הבאתי בחשבון והאם רכישת דירה על הנייר יכולה להוות השקעה יותר נכונה מאחר והמטרה היא למכור בעוד 5 שנים.
תודה מראש!
רציתי להתייעץ לגבי עסקה שעומדת על הפרק, לקבל פידבקים ולשמוע האם פספסתי דברים שהייתי צריך לקחת בחשבון.
סוג העסקה - רכישת דירה להשקעה המיועדת לפרוייקט תמ"א 38.2 ומכירתה במועד קבלת הדירה חדשה. ( אין החזקות נוספות בנדל"ן).
מיקום העסקה - דרום יפו גבול בת ים.
סטטוס הפרוייקט - שנתיים לקבלת היתר, שלוש שנים לקבלת דירה חדשה.
נתוני העסקה -
כאמור, עסקת תמ"א עם יזם מוכר, דירת שלושה חדרים במצב הקודם, במצב החדש דירת 4 חדרים, תוספת של 20 מ"ר, חניה ומרפסת 12 מ"ר.
אומדן מחיר קנייה (כולל שכ"ט עו"ד, תיווך ומיסים) - 2.3M
זמן משוער לקבלת הדירה החדשה - 5 שנים. שכ"ד עד לבנייה, והסכם מול היזם בזמן בנייה הינם בגבולות 5.5K חודשי.
אומדן שווי דירה חדשה במצב החדש לאחר 5 שנים הינו 3.85M. (מחירים נכונים להיום ללא התחשבות בעליית שווי)
יש בידי 25% הון עצמי כ-750K והיתרה (75%) משכנתא.
משיחה עם יועץ משכנתאות עולה כי שכ"ד ותשלום שכ"ד חלופי מהיזם עד לקבלת הדירה החדשה מכסה את את הריביות של המשכנתא (ללא הקרן).
כלומר, לא צריך להכניס יד לכיס מעבר להון העצמי.
לסיכום - רכישת דירה חדשה ב-2.3M
עלויות מימון על המשכנתא הינן כ-350K ל-5 שנים.
סה"כ עלות דירה ומימון : 2.65M
אומדן שווי דירה חדשה כ- 3.85M, בהתחשב בדחייה של 5 שנים הינו כ-2.9M.
תזרים שכ"ד, ושכ"ד חלופי לזמן הפרוייקט ל-5 שנים הינו כ-350K
סה"כ שווי דירה דחוי בתוספת שכ"ד כ-3.25M
רווח של 600K במועד המכירה בעוד כ- 5 שנים (בהתעלם ממס שבח ומס רכישה)
הייתי שמח לשמוע האם יש משתנים נוספים שלא הבאתי בחשבון והאם רכישת דירה על הנייר יכולה להוות השקעה יותר נכונה מאחר והמטרה היא למכור בעוד 5 שנים.
תודה מראש!