🕒 פורסם בתאריך: 26/11/2024 00:19
שלום,
אנחנו מחפשים עסקת פריסייל שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים במסגת דירה חליפית.
המטרה -הגדלת שווי הון.
ממה שבדקנו, בפריסיילים לדירות שיהיו מוכנות בעוד מספר שנים, בתנאי תשלום 15/85 20/80, עלויות הדירות הינן דומות לדירות בשוק.
התעניינו בפריסייל ספציפי אך כששאלנו את המשווק של הדירות למה המחירים דומים לדירות בשוק כיום, הוא אומר אצלי זה דירה חדשה ויש כאן תנאי תשלום ורווח של עליית ערך של מספר שנים.
הכנסנו את המספרים לאקסל, ורצינו לבדוק אם עדיין העסקה שווה - נשמח לעיונכם.
לקחנו דירת 5 חד' בשווי של 3.45 מ', דירת 3 חד' בשווי של 2.7 מ'.
דירת הפריסייל תהיה מוכנה בעוד חמש שנים, מתכוונים להחזיק אותה 18-24 חודשים ולמכור.
את הדירה הנוכחית נמכור בעוד 4 שנים על מנת לממן את עסקת הפריסייל.
הון עצמי לעסקת הפריסייל ימומן מהלוואת גישור על נכס קיים - התזרים הנוכחי מאפשר.
3 חדרים על הנייר5 חדרים על הניירעלות הנכס 2,700,000 3,450,000עלויות ראשונותהון ראשוני נדרש להעביר לקבלן15% 405,000 517,500עלות מס רכישה 30,538 68,038עלות יועץ משכנתא 8,000 8,000עלות עורך דין 20,000 20,000עלות ליווי השקעה/נוספותסה"כ עלויות נלוות 58,538 96,038הון עצמי קיים - לא הכנסתי למשואה-ההנחה שתשואה דומה לריבית הלוואהסה"כ הון ראשוני נדרש לרבות עלויות נלוות 463,538 613,538מימון הון ראשוניעלות הלוואת גישור לשנה - ריבית5% 23,177 30,677אובדן השקעה חליפית בשנה - ריבית5% 1,159 1,534מספר שנים הלואת גישור4 97,343 128,843החזר סכום חודשי 1,931 2,556סה"כ כסף שהלך ל'פח' לצורך מימון העסקה 155,881 224,881עלות כניסה לדירה 50,000 50,000סה"כ כסף שהלך ל'פח' למימון העסקה וכניסה לדירה 205,881 274,881סה"כ עלות עסקה (לרבות כסף שהלך לפח וכניסה) 2,905,881 3,724,881סה"כ הון נדרש למימון הנכס (ללא הלוואת גישור) 2,808,538 3,596,038הון עצמי לאחר מכירת נכס קיים (נטו-קיזוז משכנתא קיימת) 1,700,000משכנתא נדרשת לעסקה (הון נדרש לעסקה-הון עצמי) 1,108,538 1,896,038החזר חודשי משוער (לכל 100 אלף שח)600 6,651 11,376עליית ערך דירה בהנחה שמרנית2% 2,981,018 3,809,079סה"כ רווח על הדירה 75,137 84,198עליית ערך דירה בהנחה טובה5% 3,445,960 4,403,171סה"כ רווח על הדירה 540,079 678,290תשלום חודשי שוכר 7,500 9,000רווח שכירות בקיזוז משכנתא 849 -2,376הפרש בין 5 חדרים ל3 חדרים -חודשים24 20,371 -57,029
לאחר הכנסת כל הנתונים התקבל ש:
דירת 3 חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 2.905 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 75 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 540 אלף ש"ח
דירת 5חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 3.72 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 84 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 678 אלף ש"ח
רצינו לקבל עצה והכוונה בנושא.
1. האם לדעתכם החישובים נכונים - שכחנו משהו?
2. רואים שבסופו של דבר ההנחת עליך ערך היא משליכה על כדאיות העסקה - מה התרחיש הפסימי של עליית ערך שהייתם לוקחים בניתוח תרחישים בחמש שנים הקרובות (1 אחוז, 2 אחוז , 3 אחוז, 0 אחוז)?
3. במידה ומדובר שדירת הפריסייל הולכת להימכר אחרי 18-24 חודש אחרי קנייתה - איזה דירה עדיפה ה 5 חד' או ה3 חד'.
4. איך מתחשבים ב "עלות הסיכון" של קניה דירה בבפריסייל.
5. איך מתחשבים בכך שהמחירי פריסייל כבר מתומחרים כמחירי שוק.
אנחנו מחפשים עסקת פריסייל שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים במסגת דירה חליפית.
המטרה -הגדלת שווי הון.
ממה שבדקנו, בפריסיילים לדירות שיהיו מוכנות בעוד מספר שנים, בתנאי תשלום 15/85 20/80, עלויות הדירות הינן דומות לדירות בשוק.
התעניינו בפריסייל ספציפי אך כששאלנו את המשווק של הדירות למה המחירים דומים לדירות בשוק כיום, הוא אומר אצלי זה דירה חדשה ויש כאן תנאי תשלום ורווח של עליית ערך של מספר שנים.
הכנסנו את המספרים לאקסל, ורצינו לבדוק אם עדיין העסקה שווה - נשמח לעיונכם.
לקחנו דירת 5 חד' בשווי של 3.45 מ', דירת 3 חד' בשווי של 2.7 מ'.
דירת הפריסייל תהיה מוכנה בעוד חמש שנים, מתכוונים להחזיק אותה 18-24 חודשים ולמכור.
את הדירה הנוכחית נמכור בעוד 4 שנים על מנת לממן את עסקת הפריסייל.
הון עצמי לעסקת הפריסייל ימומן מהלוואת גישור על נכס קיים - התזרים הנוכחי מאפשר.
3 חדרים על הנייר5 חדרים על הניירעלות הנכס 2,700,000 3,450,000עלויות ראשונותהון ראשוני נדרש להעביר לקבלן15% 405,000 517,500עלות מס רכישה 30,538 68,038עלות יועץ משכנתא 8,000 8,000עלות עורך דין 20,000 20,000עלות ליווי השקעה/נוספותסה"כ עלויות נלוות 58,538 96,038הון עצמי קיים - לא הכנסתי למשואה-ההנחה שתשואה דומה לריבית הלוואהסה"כ הון ראשוני נדרש לרבות עלויות נלוות 463,538 613,538מימון הון ראשוניעלות הלוואת גישור לשנה - ריבית5% 23,177 30,677אובדן השקעה חליפית בשנה - ריבית5% 1,159 1,534מספר שנים הלואת גישור4 97,343 128,843החזר סכום חודשי 1,931 2,556סה"כ כסף שהלך ל'פח' לצורך מימון העסקה 155,881 224,881עלות כניסה לדירה 50,000 50,000סה"כ כסף שהלך ל'פח' למימון העסקה וכניסה לדירה 205,881 274,881סה"כ עלות עסקה (לרבות כסף שהלך לפח וכניסה) 2,905,881 3,724,881סה"כ הון נדרש למימון הנכס (ללא הלוואת גישור) 2,808,538 3,596,038הון עצמי לאחר מכירת נכס קיים (נטו-קיזוז משכנתא קיימת) 1,700,000משכנתא נדרשת לעסקה (הון נדרש לעסקה-הון עצמי) 1,108,538 1,896,038החזר חודשי משוער (לכל 100 אלף שח)600 6,651 11,376עליית ערך דירה בהנחה שמרנית2% 2,981,018 3,809,079סה"כ רווח על הדירה 75,137 84,198עליית ערך דירה בהנחה טובה5% 3,445,960 4,403,171סה"כ רווח על הדירה 540,079 678,290תשלום חודשי שוכר 7,500 9,000רווח שכירות בקיזוז משכנתא 849 -2,376הפרש בין 5 חדרים ל3 חדרים -חודשים24 20,371 -57,029
לאחר הכנסת כל הנתונים התקבל ש:
דירת 3 חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 2.905 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 75 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 540 אלף ש"ח
דירת 5חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 3.72 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 84 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 678 אלף ש"ח
רצינו לקבל עצה והכוונה בנושא.
1. האם לדעתכם החישובים נכונים - שכחנו משהו?
2. רואים שבסופו של דבר ההנחת עליך ערך היא משליכה על כדאיות העסקה - מה התרחיש הפסימי של עליית ערך שהייתם לוקחים בניתוח תרחישים בחמש שנים הקרובות (1 אחוז, 2 אחוז , 3 אחוז, 0 אחוז)?
3. במידה ומדובר שדירת הפריסייל הולכת להימכר אחרי 18-24 חודש אחרי קנייתה - איזה דירה עדיפה ה 5 חד' או ה3 חד'.
4. איך מתחשבים ב "עלות הסיכון" של קניה דירה בבפריסייל.
5. איך מתחשבים בכך שהמחירי פריסייל כבר מתומחרים כמחירי שוק.