המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 06/06/2017 16:43

נכון להיום לא ניתן להשיג משכנתא במסלול כזה. הרגולציה קובעת נתח מקסימלי של 1/3 פריים.

למרות זאת עלתה בי מחשבה כיצד ניתן לעשות זאת והייתי רוצה לדעת מניסיון של בעלי משכנתאות האם היא ברת-ביצוע.

הרעיון הוא כזה (דוגמה להמחשה):

הון עצמי: 750,000 ש"ח

נכס בעלות של 1,000,000 ש"ח.

משכנתא ב-day1: כ-750,000 ש"ח (מתוכם 1/3 במסלול פריים)

נותר לי בכיס: 500,000 ש"ח

day 2: לאחר רכישת הדירה מבצע פירעון מוקדם של 2 מסלולי ההלוואה שאינם פריים (כ-500,000 ש"ח ) ונותר עם הלוואה של 250,000 במסלול פריים 100%.

האם הבנק ירשה לבצע פירעון מוקדם במקרה הנ"ל?

🕒 פורסם בתאריך: 06/06/2017 17:22

בעיקרון הבנק לא יכול "לא להרשות" והטריק שכתבת עובד, כמובן רק לשיעורי מימון נמוכים מאוד.

יש לזה עוד שימוש להשיג תנאים טובים יותר, כי הבנק בודק בדרך כלל ריווחיות של כלל ההלוואה, ואם הצלחת להוציא ריבית מאוד טובה במסלול אחד כנראה קצת דפקו אותך במסלול אחר (ואותו תפרע מיד)

הבנק עלול להתרגז אבל אין להם הרבה מה לעשות, מה שכן הייתי מציע לך להתייעץ או אפילו בפורום תפוז כדי לווודא שאתה לא מפספס אף פינה.

יש עוד דרך לבצע זאת באופן שיהיה לגיטימי גם בעיני הבנק: את המסלולים שברצונך לפרוע תיקח כהלוואת גישור, זה פרצה בחוק.

שים לב שבשיעור מימון 25% תקבל ריבית טובה פי כמה לעומת 75%, אם תלך על האפשרות השניה (גישור) זה יכול להתבטא גם בריבית אטרקטיבית יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 06/06/2017 19:58

המסלול הזה בהחלט אפשרי.

אם השכר מתאים למשכנתא של 750K אני לא חושב שתראה הבדל בריבית מבוססת הפריים.

קח בחשבון שבחלק מהמסלולים ייתכן ותהיה לך עמלת פירעון מוקדם (עמלת הפירעון כפופה לריבית המשכנתאות הממוצעת, ואם הריבית שלקחת יותר גבוה מהריבית הממוצעת באותו חודש תשלם עמלת פירעון. יש להם גם עמלת שקר בשם עמלת אי הודעה [צריך להודיע לבנק 10 ימים לפני שאתה פורע את. המשכנתא] וגם הצמדה למדד בחלק מהמסלולים).

🕒 פורסם בתאריך: 06/06/2017 20:26

דרך אגב ,אתה יכול בכל מקרה לקחת שליש פריים ושליש משתנה כל 5 שזה די דומה

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 00:08

דומה? מאיזה בחינה?

פריים ניתן לפרוע בכל עת בלי קנס, משתנה לא.

פריים מקבלים מינוס חצי ~ שזה 1%~, משתנה מקבלים 3% וצפונה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 07:20

משתנה כל 5 אאלט מוגדרת כריבית קבועה לטווח מספיק ארוך ולכן מותר לקחת אותה ב-67% (לא ממליץ)

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 08:22

לא כל כך הבנתי את הפירצה בחוק.

אם אחזיר את הלוואת הגישור עדיין אשאר עם משכנתא קטנה שמחולקת ל3 מסלולים, לא?

במה זה שונה מלקחת משכנתא קטנה פשוט וללא הלוואת גישור?

לפי הסנריו שתיארתי הפירעון המוקדם קורה רגע אחרי (לצורך העניין 10 ימים אחרי כדי להמנע מעמלת אי הודעה), לכן אין משמעות להפרש הריבית הממוצעת וכו',

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 09:40

לא. תישאר רק עם מסלול הפריים.

הלוואת הגישור מדברת על המסלולים האחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 09:53

לא נכון.

אם הריבית הממוצעת ביום שלקחת היא לדוגמא 4%. והריבית שאתה לווית את הכסף היא 4.2%

אז ביום ההחזרה תצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 10:35

אפשרי.

0.1% עמלת אי הודעה מוקדמת.

60 ש"ח עמלה תפעולית על הפעולה.

שים לב שיש "עמלת פתיחת תיק" שהיא נגזרת של גובה המשכנתא, נגיד 0.15%. ולכן 0.15% על 750K יהיו יותר מאשר על 250K.

וגם:

@TheMailMan

למה אתה חייב משכנתא? אי אפשר הלוואות מפנסיה/השתלמות/גמל/עבודה/לכל מטרה בריבית אחלה-בחלה?

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 10:40

על חלק מהעמלות אפשר לדלג (עמלת אי הודעה)

לגבי היתר, הן זניחות ביחס להפרשי הריביות בין המסלולים הקבועים במשכנתא אל מול מסלול הפריים.

כפי שהבנת מהפוסט המטרה היא לקבל הלוואה בריבית הכי אטרקטיבית שניתן.

ההלוואה הכי אטרקטיבית שמצאתי נכון להיום זה מסלול פריים במשכנתא.

כל ההלוואות שציינת יגיעו לריביות דומות במסלולים הקבועים של משכנתא ולכן לא רלוונטי

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 10:51

יש בנקים שמציעים בהלוואה רגילה p-0.7.

הפנסיות p-0.5.

כמה נראה לך שיציעו לך במשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 11:02

הוספת את ביטוח החיים לתשלום החודשי וראית שזה עדיין משתלם לעומת הלוואה לכל מטרה?

(ביטוח מבנה בכל מקרה רצוי לעשות גם בלי משכנתא)

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 11:08

היתרון היחיד שאני רואה בלקיחת משכנתא בבנק מול הלוואה מול קרן פנסיה (מסלול פריים) הוא שמשכנתא מחזירים ב-20~30 שנה ומול קרן הפנסיה ב-5~7 שנים.

מצד שני, אם תיקח מקרן ההשתלמות/פנסיה/קופת גמל... הבית עצמו נקי משעבוד ותוכל לשעבד אותו למטרת לקיחת משכנתא על מבנה נוסף.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 11:09

,

אני יועץ משכנתאות, זה אפשרי! ובמקרה שלך אפילו חובה.

אלא שלא לכל אחד זה מתאים, ולכן כדאי להתייעץ לפני שנוקטים מהלך כזה,

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 11:15

שום דבר הוא לא חובה, ייתכן ובהתאם לאופי שלו זה מתאים.

זה בדיוק מה שהוא עושה

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 11:30

@קובי טורנהיים מתכוון כנראה ל"התייעצות עם בעל מקצוע", לא באינטרנט עם אנשים שאתה לא יודע מה ידיעותיהם.

השאלה, אם פתחת תיק על 750K, עד כמה שידוע לי לא חייבים לקחת את כל הסכום במכה, האם אפשר פשוט לקחת רק את השליש המבוקש ולהגיד "את היתר אני אקח בהמשך"?

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 11:49

אפשר לעשות את זה, אבל אז יגידו לך שאתה יכול לקחת רק 1/3 מהסכום שלקחת עד כה בפריים.

אי אפשר "לעבוד עליהם" בשיטה הזאתי ולקחת רק פריים.

אני בהחלט הייתי בודק לקחת הלוואה רגילה ולא משכנתא.

גם אם הריבית על הלוואה הזאתי הוא יותר גבוה מהריבית של המשכנתא, יש לך עוד עלויות מסביב.

אתה צריך להביא שמאי, לשלם לרשם המשכנתאות, שיעבוד של הבית, עמלת פתיחת תיק, ביטוח חיים על שם הבנק לאורך כלל ההלוואה וכו'.

סכומים שבהחלט יכולים להפוך לתוספת של כמה אלפי ש"ח.

תסכום את כלל העלויות ושתווה אותם לריבית שתשלם על הלוואה מסחרית.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 12:28

ביטוח חיים מומלץ לעשות בכל מקרה, אם אתה לא רוצה ששארים יתקעו עם החוב הזה.

העובדה שהופליסה משועבדת לבנק מוזילה אותה משמעותית (אולי זה לא איטואיטיבי אבל זאת המציאות כי בשוק של ביטוחי משכנתא יש תחרות ונותנים יותר הנחות)

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 12:37

זה כבר תלוי ברוכשי הדירה ובשאריו.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 13:35

@שמוליק קיפוד כמו שאמרתי, לא יודע.

בדרך לקחת משכנתא "אמיתית" אבל ייקח עוד כמה חודשים עד שיגיע הרגע.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 18:36

אותי הבנק הכריח לקחת לפי הסדר שנוח לו ולא מה שרציתי

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 18:46

דומה מהבחינה שבאופן כללי מדובר במנגנון שמתבסס על שינויי ריבית בדיוק כמו מסלול הפריים.

לגבי הבדל בתנאים אני באמת לא יודע איך זה עכשיו ( כשהריבית נמוכה אבל הצפי של הבנק שתהיה עליה בחמשת השנים הקרובות, כשאני בדקתי לפני שנתיים התנאים היו די דומים)

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 18:57

אז התכוונת למסלול משתנה, ולא משתנה כל 5.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2017 19:31

איך היו דומים? קיבלת ריבית דומה בשני המסלולים? זה מאוד משונה.

אגב, גם המסלול משתנה כל 5 לא בדיוק קשור לפריים אלא צמוד לאיזה מדד אגח וכד' כך שגם אם יש קשר עקיף בין הפריים לאגחים אבל בהחלט יש גורמים נוספים שמשפיעים על מדד האגח ההוא גם אם הפריים יעלה/יירד.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2017 17:23

@c881

אכן,

הבנק נותן קודם כל את המסלולים שאינם פריים, ואז בכל רגע נתון מאפשר לקחת ממסלול הפריים אבל רק שליש ממה שלקחת עד כה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2017 19:10

אתה יכול לבצע זאת אך זה לאו דוקא משתלם.

על פניו יתכן ואינך צריך משכנתה כלל אלא יכול לגשת למקורות מימון חליפיים.

במשכנתה יש עלויות הקמה כבדות ולכן גם אם הריבית שלה יותר זולה יתכן ובסך

הכל תשלם יותר כסף.

בהצלחה

משכנתא ב100% מסלול פריים - האם ניתן?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן