חוות דעת על תמהיל

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 17:28

משכנתא פחד אלוהים.

את כל התמהיל.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 18:52

יותר פריים, פחות שנים בקלצ, להוסיף משתנה לא צמודה, ולהוריד הצמדה.



באינפלציה שנתית של 10% החוב שלך מתפוצץ. אתה כנראה מניח שהשכר שלך יגדל בהתאם, מה שלא תמיד נכון.



וגם אם תוכלו לעמוד בהצמדה שכזאת, להימנע ממנה יהיה חכם יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 19:07

הסימולציה כללה חוסר עבודה לתקופה (פיטורים)?



גדילה בהוצאות (ילדים)?

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 20:14

לא כתבת ריביות אבל זה לא משנה , בהנחת אינפלציה של 10% לשנה וריבית קבועה של 3% , אתם תחזירו על ה1,750,000 הצמודים קרוב ל17 מיליון שח.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 21:10

למה?



הרצתי סוג של gradient-descent, ובכל נקודת התחלה שלקחתי הגרדיאנט הכי חזק בהתחלה היה להוריד את הפריים עד לאפס.



כנראה כי תרחיש שבו הפריים יעלה בכמה אחוזים ב-30 השנים הקרובות הוא די סביר לדעתי.

למה?



כמו שכתבתי המטרה היא החזר חודשי קטן.

כלומר להעביר ממשתנה צמודה למשתנה לא צמודה?



כמה לדעתך כדאי להעביר?

אכן הנחתי שבכמה שנים הקרובות השכר יתעדכן פעם בשנה בהתאם לעלייה המצטברת במדד באותה שנה.



אשמח אם תוכל להרחיב למה זו לא הנחה סבירה.

בהתחלה כן, יחד עם עוד כמה תרחישים לא טובים סבירים (משבר בשוק המניות, הוצאה חד-פעמית גדולה וכו).



התוצאה היתה שאף תמהיל לא "עבר". אז צמצמתי את תרחישי הבלהות לדברים שקשורים ישירות למשכנתא, כמו עלייה וירידה בריביות ואינפלציה, כי זה בסוף מה שאני מנסה להשוות.

כן. הנחתי הוצאות גדולות בכ-5000 שח בחודש מההוצאות האמיתיות.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 21:14

בשביל המטרה הזו אתם מוכנים לשלם הרבה יותר יקר בעלות הכוללת + החזר חודשי שהולך וגודל + יתרת משכנתא שהולכת וגודלת???



או שאתם רוצים משכנתא מאוזנת בהחזר חודשי התחלתי קצת יותר גבוה שתביא בסה"כ תוצאה הרבה יותר טובה?

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 21:17

שאלתי כאן לגבי זה לפני כמה ימים. בשורה התחתונה הבנתי ממנו שההתפלגות של האינפלציה היא א-סימטרית ולכן כדאי לקחת בחשבון שתרחישים של היפר-אינפלציה או סתם אינפלציה גבוהה הם סבירים יותר מתרחישים של אינפלציה נמוכה. אז עדכנתי את זה בסימולציות שאני עושה ולקחתי בחשבון אינפלציה של עד 10%.



לא השתכנעתי מהדיון ההוא שיש משהו מעבר לזה, ובפרט לא השתכנעתי שמומלץ להימנע מהצמדה למדד באופן גורף. אם אני יכול לעמוד בתרחישים של אינפלציה שנתית של 10% והתוחלת של תמהילים עם הצמדה היא משמעותית טובה יותר מתמהילים ללא הצמדה אני מעדיף את התמהילים עם ההצמדה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 21:19

טובה יותר מאיזו בחינה?



ההחזר הכולל לא מעניין אותי מסיבות שראיתי שכבר נכתבו בפורום די הרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 21:23

אם לא מעניין אותך ההחזר הכולל פלוס עליה בהחזר החודשי פלוס קרן המשכנתא שרק תלך ותגדל



אז אין לך למה ללכת לסבב בנקים קח מה שמציעים לך בבנק הראשון ;)

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 21:23

זה ממש מוזר שאתם יכולים לחסוך כל כך הרבה כל חודש ועדיין רוצים החזר חודשי נמוך מאוד ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 22:47

אהלן מתיאס,



עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.



אם אתה חוסך כל חודש 30 אש"ח, למה לפרוע את המשכנתא?



פרט לכך, את המסלול שאתה מתכוון לפרוע בעוד שנה שנתיים (אני לא חושב שבפריזמה כלכלית כדאי לך לעשות זאת), תשקול לקחת למשתנה כל שנתיים, ולא כל חמש, במטרה להקטין עמלות פרעון מוקדם (אם יהיו כאלו)



על אף החיבה שלי להצמדה למדד (ויש חיבה!), לא הייתי לוקח כל כך הרבה הצמדה. היייתי (וזו העדפה האישית בלבד) מעדיף לקחת תמהיל עם פחות הצמדה (כך שהתנודיות היא נמוכה יותר), את היציבות הייתי מתרגם להגדלת המשכנתא והגדלת ההון (ולא מזעור החוב). כלומר, הייתי מתמיר סיכון תזרים בסיכון של משכנתא גדולה יותר



בהצלחה,



אייל מ FINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2025 22:56

אני גם לא אנטי הצמדה למדד בצורה גורפת,



אבל השאלה כמה אחוז מתוך המשכנתא ולאיזה פריסת שנים וכמובן באיזה מחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 05/01/2025 08:11

אני מניח שזה קשור מאוד באינפורמציה ששמת בסימולציה. בפרט, זה קשור לפרמטרים שאתה חושב עליהם כקבועים לעומת משתנים. למשל, אם היית בודק כיצד משתנה הגרנדיאנט כאשר מאפשרים למספר השנים להשתנות, היית מקבל שכדאי לקחת את המשכנתא לתקופת זמן מינימלית.



אני מכיר את הגישה הזאת אבל כדי להתייחס אלי ברצינות צריך לפרט בדיוק מהי הסימולציה שאתה עושה. ונדרש כנראה מונטה קרלו על כל הסביבות האפשריות עם פרמטרים מהשנים האחרונות, והסתכלות על השברונים שנוחים לך מבחינת סיכון ולא על הממוצע. אני יודע ש @אייל ריטברג שגם הגיב לך למטה בנה כלי סביב זה, אולי כדאי להתייעץ איתו על טיב הסימולציה

כמי שחוסך 30k בחודש זה נראית לי מטרה תמוהה. אם לא אכפת לך כלל משיפור אפשרי בריביות במסלולים האחרים, אחלה. אגב, במקרה הזה כדאי לך לקחת משכנתא ל 40 שנה.

תשאל את הסימולציה. המטרה היא למתן את הסיכון במקרי קיצון.

מטרת האינפלציה היא לגרום לאנשים לצרוך פחות. אם השכר *של כולם* גדל בגובה האינפלציה, המטרה לא מושגת והאינפלציה תעלה. זה יקרה עד שהצריכה תתמתן מספיק. צריכה לרוב מגיעה מתזרים ולא מהון, ולכן מטרת האינפלציה בפועל היא לשחוק את התזרים (וכמובן שההון נשחק כפועל יוצא). לכן נסכם שלא יתכן שהשכר של כלל האוכלוסיה יעלה בגובה האינפלציה.



עכשיו נעבור אליכם. המשכורות שלכם היום גבוהות. אם אתם עובדים עם קביעות בנמל אשדוד, זאת הנחה סבירה. אם אתם עובדי הייטק, סביר להניח שמקומות עבודה יתחלפו, טכנולוגיה תשתנה, רגולציות יתחדדו, וכן הלאה. האם לא יתכן משבר רוחבי בסקטור רווחי (למשל דוט-קום נוסף) בעשורים הקרובים? האם לא יתכן שהחברות בהן אתם עובדים יעשו קיצוצים ותמצאו את עצמכם בלי משכורת לכמה חודשים?



הימור כבד מידי מבחינתי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/01/2025 13:05

אני מאפשר למספר השנים להשתנות. הקטנה של מספר השנים מוביל לתוצאה פחות טובה בכל המקרים שניסיתי.



די הגיוני לדעתי בהתחשב בזה שהמטרה היא הקטנת ההחזר החודשי.



@אייל ריטברג



אני אשמח אם תוכל לספר על הכלי שפיתחת (גם הסבר תאורטי כללי יעזור). אפשר גם בפרטי.

כלומר אם אני אקטין את מספר השנים בקלצ אני אקבל ריביות טובות יותר בשאר המסלולים?



כמה אפשר לשפר ריביות באופן הזה?



למשל אם ניקח את הגבול התחתון של טווחי ריביות שראיתי (עקב מצבנו הפיננסי נראה לי שנגיע קרוב לזה או אפילו מתחת לזה) נקבל:



קבועה צמודה, 1350000 שח, ל-30 שנה, 2.85%



משתנה כל 5 עוגן אגח לא צמודה, 450000 שח, ל-30 שנה, עוגן + 0.2%



משתנה כל 5 עוגן אגח צמודה, 400000 שח, ל-30 שנה, עוגן + 0.65%



מקמ, 100000 שח, ל-30 שנה, עוגן + 0.35%



בכמה בערך ישתנו הריביות אם נקטין את מספר השנים בקלצ (או במסלולים אחרים)?



זה אפשרי? חשבתי שההגבלה היא עד 30 שנה.



שאלתי וקיבלתי מה שכתבתי בהודעה הראשונה.



אוקיי, הבנתי. מסכים שזה תרחיש די סביר.



אני אנסה להוסיף את זה לסימולציה, למרות שתחושת הבטן שלי היא שאף תמהיל לא יעבור עם זה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2025 15:58

רקע עליי:



אני בעל תואר ראשון בהנדסת חשמל בעיבוד אותות [אוניברסיטת תל אביב]



הייתי מהנדס אלגוריתמים בתעשייה במשך שבע שנים.



יש לי מערכת, שעליה מבוססת החברה שלי, שבונה תמהילי משכנתא אופטימליים.



באיזה מובן אופטימליים? במובן של למזער עלות לשקל.



המערכת מקבלת שלושה סטים של אילוצים:



1. אילוצי לקוח - מה ההחזר הרצוי, ההון הרצוי, האם יש צורך בגרייס, פרעונות, הצמדה למדד, כמה לאלץ משתנות, מה משך ההלוואות השונות, האם יש מינימום ומקסימום לכל הלוואה ועוד.



2. אילוצי רגולציה - מה אילוצי בנק ישראל לתת משכנתאות



3. אילוצי שוק - מה התנאים שהבנקים מוכנים לתת כיום.



בהתבסס על האילוצים לעיל, וקטלוג הלוואות - המערכת פותרת בעיה של השמת כספים במסלולים שונים כדי לבנות את התמהיל האופטימלי.



המערכת (והחברה שמסביבה) כבר בת 7. לקח לי שנתיים לבנות את המערכת, וחודש של עבודה עם לקוחות כדי שלהבין שבעיית התמהיל האופטימלי היא לא הבעיה המעניינת במשכנתא, אלא אי הרציונאליות של נוטל המשכנתא.



סתם בהקשר למה שכתבת מקודם, על להקטין את משך השנים בקלצ - ייתכן שזה ישפר את הריביות, אבל האם זה מהלך נכון? או כלכלי? לעניות דעתי, לא.



בהצלחה,



אייל מFINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 01:10

מעניין, תודה.



שאלה אם אפשר: העלות לשקל מושפעת במידה רבה מפרמטרים שאינם ידועים במועד מתן ההלוואה. לדוגמה:



- רמת האינפלציה במשך תקופת ההלוואה



- שינויים בריביות העוגן במשך תקופת ההלוואה



- שינויים במצב הפיננסי של הלווה במשך תקופת ההלוואה שיכולים להשפיע על יכולתו לעמוד בהחזרים: שינויים ברמת ההכנסות או בגובה ההוצאות, השקעות וחסכונות והתשואה שתתקבל מהם, הוצאות עתידיות חד-פעמיות



ועוד.



איך אתה קובע את הפרמטרים האלה כשאתה מחשב את העלות לשקל?



יש כאן כמות מאוד גדולה של תרחישים אפשריים, ונדמה לי שהקושי העיקרי כאן הוא למצוא דרך לשקלל את כולם (או לפחות את הסבירים שבהם).



שאלה נוספת: האם אפשר להשתמש במערכת שפיתחת כדי למצוא תמהיל אופטימלי עם פונקציות מטרה שונות?



לדוגמה: זמן מינימלי להגעה לעצמאות כלכלית, זמן מינימלי להחזרה מלאה של המשכנתא, זמן מינימלי להגעה לסכום כסף מסויים בתיק השקעות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 01:12

זה תלוי עד כמה זה ישפר את הריביות. לכן שאלתי כדי להריץ סימולציות של שתי האפשרויות ולהשוות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 06:51

הצמדה למדד חושפת אותך לסיכון גדול יותר ולכן המליצו לך לצמצם את החלק הזה.



יש הרבה משתנים בסימולציה והבעיה בכלי הזה שאתה משחק עם פרמטרים כמו נניח תקופת אבטלה והתוצאה משתנה דרסטית - כמו שרשמת פתאום זה לא עובד.



אני מסכים עם הגישה של בוא ננסה למקסם תוחלת, אבל כאן זה לא תוחלת רווח, זה תוחלת הפסד מהלוואה. בניגוד לבורסה אם יש תקופה דובית חכה 15-20 שנה יסתדר, בהלוואה אכלת אותה. לכן, יש כאן עוד שיקולים של לנסות לצמצם סיכון. לדעתי.



בסופו שלמדבר אם תסמלץ נכון תוכל לראות את זה גם בסימולציה, אבל גם לא צריך לסמלץ שלא צמודה פחות מסוכנת מצמודה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 12:56

לגבי התרחישים:



1. בנק ישראל מפרסם מודל כלכלי שאני (וגם כל שאר הבנקים) עובדים איתו.



אתה יכול לקרוא על הדבר הזה (Forward rate estimation, break even inflation) אצלנו באתר, וגם אני חושב של Khan academy יש הסברים טובים מאוד.



2. לעניין נתונים עדכניים: חפש באתר של בנק ישראל עמוד שנקרא "אג"ח ומק"מ תשואות לפדיון" ושם לינק שנקרא "נתוני התשואות הנומינליות והריאליות המחושבות על בסיס המודל - נתוני התשואות משמשים כתחזיות הנדרשות לצורך חישוב "הריבית כוללת החזויה" הקבועה בהוראת נב"ת 451". אגב, לינק אחד ממתחת יש לך הסבר על מתודולוגיית החישוב.



3. דעתי על המודל: אני אגיד שהמודל הזה הוא גרוע ולא באשמתו. זה מודל חלק, שאין לו יכולת להתמודד עם נקודות אי רציפות. אין שום יכולת למדל שינויים באינפלציה, פריים, אגרות חוב של ממשלת ישראל מכיוון שזה תהליך אקראי שהמאפיינים הפנימיים שלו משתנים עם הזמן - המודל הזה נכשל כישלון חרוץ בפברואר 2022 כאשר החלה המלחמה באוקראינה.



4. אני משתמש במודל הזה, כי אני לא חושב שיש לי זכות להתבסס על מודל משלי (מי שם אותי להיות חכם יותר), אבל אני מבצע ניתוח רגישות, כלומר אני בוחן את התמהיל בסידרה שונה של תרחישים בעת הצגתם ללקוח.



איך אני קובע אותם? כפי שציינתי, אני מתבסס על המודל.



לעניין השימוש שלך ספציפי: כמובן, אתה יכול. זה שירות בתשלום [מסלול פלוס]. צור איתי קשר.



אייל מFINWIZ