דירת 3 חדרים כלואה בזכייה במחיר למשתכן להשקעה?

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 07:59

קח בחשבון:



1. הרבה יוותרו כלומר אתה תעלה במקום שלך ובדי הרבה.



2. יקח הרבה זמן עד שתצטרך לשלם כסף כלשהו, עד אז תוכל להמשיך לחסוך כסף להון עצמי, אולי לפדות קה"שים וכו'.



אני מציע שלא תעשה תוכניות בנתיים, ממועד הזכייה עד בחירת הדירה יכולים לעבור שנים.



כשתגיע לגשר תעבור אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 08:06

לכל אלו תן לי להגיב דבר שאולי לא ציינתי (וזו טעות שלי) - אנחנו שבועיים מתאריך בחירת הדירות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 08:33

מתי צריך לשלם? מתי צפי התחלת בניה וסיום בניה?



תנסה לשאוף ל4 חדרים בקומה נמוכה שזה כנראה הזולת.



תתחילו לחסוך באגרסיביות.



יש לך 350 אלף. אם תצליח לנעול דירה של 1.35 תהיה עם משכנתא של מיליון (אולי פחות אם תחסוך עוד עד אז).



אני לא יועץ משכנתא ואני לא יודע עם כמה משכנתא תוכל להתמודד, אבל נראה שלפי המספרים שהבאת המתמטיקה פה יכולה לעבוד גם עם דירה ב1.35 ועד 1.6 (350 הון עצמי + 1.25 משכנתא)

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 08:33

ציינת להשכרה. המילה הכי חשובה.



מניח שןכר במקביל ועליך להכניס זאת לחשבון גם כן. הן במהלך בניית הדערה והן בתזרים שיהיה לך שיהיה די נמוך ואולי אף שלילי.



מכך יוצא שאתה בעיקר בונה על עליית ערך ריאלית - אם תהיה - עת תחליט למכור בעוד מספר שנים יחד עם עוד 100+ אחרים בשוק קנייה שבעיקר מכוון ל4 חדרים.



מציע שתתפקח מהשכרות של "זכיתי" כמאפיין מי שמקבל מכתב "זכייה" ותראה אם מתאים לך בכלל חשבןנאית והאם הזכייה אכן זכייה.



בדקת את השוק בו תהיה הדירה - העיר והשכונה?



ן7 שנים מיום ההגרלה כאשר תמכור...יש ביקוש לקניית 3 חדרים או אולי כדאי לשקול לקנות רק אם 4 חדרים..?



מה גובה ההנחה לכאורה (לעומת דירה דומה ככל האפשר ) ?



ועלויות כניסה הן לא 60000₪.



בדיוק חצי.



מס רכישה, עו"ד ותיווך אין לך.



יש לך מזגן מיני מרכזי סביב 23000₪ ואולי מקלחון זכוכית 550₪ אם תחליט לפנק את השוכר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 08:51

אז דעתי:



תתאמץ ותיקח את הדירה הטובה יותר אם אפשר.



גם אפשר לבדוק בדיוק מה המקום הנוכחי שלך, אם היית מקום 200 במקור אין סיכוי שאתה מקום 200 עכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 08:59

הוא לא נותן לי משום מה לתייג מספר הודעות, אז אני מתייג אתכם:

@yahud

מתי צריך לשלם? מתי צפי התחלת בניה וסיום בניה?



עוד שבועיים בחירת דירה, במידה ותהיה לנו דירה אז זה 7% במועד חתימת חוזה, 13% כעבור 40 ימים ולאחר מכן כל 7 חודשים עוד 14% בערך, משהו כזה.



תנסה לשאוף ל4 חדרים בקומה נמוכה שזה כנראה הזולת.

תתחילו לחסוך באגרסיביות.

יש לך 350 אלף. אם תצליח לנעול דירה של 1.35 תהיה עם משכנתא של מיליון (אולי פחות אם תחסוך עוד עד אז).



הבעיה שזה לא תלוי בי, כמו שאמרתי אני מקום 200 מתוך 206 דירות, מה שאומר שכנראה לפניי רוב רובם של האנשים ייקח את הדירות הגדולות הזולות יותר.



@ארנטס

ציינת להשכרה. המילה הכי חשובה.

מניח שןכר במקביל ועליך להכניס זאת לחשבון גם כן. הן במהלך בניית הדערה והן בתזרים שיהיה לך שיהיה די נמוך ואולי אף שלילי.

מכך יוצא שאתה בעיקר בונה על עליית ערך ריאלית - אם תהיה - עת תחליט למכור בעוד מספר שנים יחד עם עוד 100+ אחרים בשוק קנייה שבעיקר מכוון ל4 חדרים.



השכרה תבוא לידי ביטוי במידה ואנחנו ניקח שלושה חדרים, אבל זאת לא המטרה פה.



המטרה של השאלה שלי היא האם נכון לקחת דירת שלושה חדרים כלואה והאם היא יכולה להיות רלוונטית ומתאימה להשכרה + מכירה עתידית.



בדקת את השוק בו תהיה הדירה - העיר והשכונה?



ן7 שנים מיום ההגרלה כאשר תמכור...יש ביקוש לקניית 3 חדרים או אולי כדאי לשקול לקנות רק אם 4 חדרים..?



בדקתי, אכן. דירות שלושה חדרים נמכרות סביב ה1.7 בממוצע, אבל חשוב לציין שאף אחת מהן לא דירה כלואה.



מה גובה ההנחה לכאורה (לעומת דירה דומה ככל האפשר ) ?



אפשר להסיק ממה שכתבתי למעלה שההנחה היא כ500 אלף משוק חופשי



ועלויות כניסה הן לא 60000₪.

בדיוק חצי.



מס רכישה, עו"ד ותיווך אין לך.

יש לך מזגן מיני מרכזי סביב 23000₪ ואולי מקלחון זכוכית 550₪ אם תחליט לפנק את השוכר.



לא מדויק. יש לך עו"ד של הקבלן שבמשתכן מחוייבים לשלם לו.



יש יועץ משכנתאות שצריך לשלם לו, ובין לבין יש הוצאות נוספות כמו שק לבחירת דירה על סך 2000 שקל, שמאות לבנק וכו' וכו'.



@אורי ג.

אז דעתי:

תתאמץ ותיקח את הדירה הטובה יותר אם אפשר.

גם אפשר לבדוק בדיוק מה המקום הנוכחי שלך, אם היית מקום 200 במקור אין סיכוי שאתה מקום 200 עכשיו.



אני במקור הייתי מקום 208 מתוך 206, עליתי למקום 200 עם הזמן.



לקחת את הדירה הטובה יותר זה כבר לא תלוי בי, ולפי איך שזה נראה, הסטטיסטיקה לא איתי ורוב רובם של הדירות הטובות (הזולות יותר) ילקחו לפני שיגיע התור שלי בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 08:59

באיזור גיל 14 התקיים בני התערוכה מן פסטיבל כזה שנקרא עיר הנוער, שם למדתי את שיעור חיי.



באומץ לא ברור מול מאות צעירים התנדבתי לעלות לבמה במסגרת משימה.



ואז בקשו ממני כשכולי רועדת מהמעמד, לחזור על המילים סכין מזלג.



אחרי דקה ארוכה שאלו אותי במה אוכלים מרק? ועניתי בלי להתבלבל ובמהירות: סכין מזלג.



מתי אנשים יבינו שפרוייקט מחיר למשתכן זה פרוייקט השיווק, שיש בו הכי הרבה הנדסת תודעה שנעשה איי פעם במדינת ישראל. “מחיר למשתכן” הזיז ביקושים למקומות חסריי ביקוש.



אין לי מושג לגביי האיזור בו זכית, וכמה רווח הוא מגלם כדירה כלואה וכדירת 4 חדרים, אבל אל תשכח שעולמך הוא לא "סכין מזלג". יש כף, כפית ופטיש עשרים קילו.



האם הון עצמי של 360 אש"ח זו הרכישה שממקסמת לכם את ההון?

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 09:02

האיזור הוא איזור מתפתח



לפי מדלן דירות שם נמכרות די ביוקר, אבל זה נכון להיום ואני לא יודע מה יהיה עוד 5 שנים והאם בועת הנדלן תגיע לסופה.

זו שאלה שאין לי תשובה אליה.



זה מה שיש לי כרגע, אין לי מעבר לכך כלום.



אני כיום לא גר בשכירות (גם עם האישה אצל ההורים אבל זה עתיד להשתנות עוד שנה).



אני כיום ללא ילדים, אבל בעזרת השם כן רוצים לנסות ולהביא ילדים לעולם ולהקים משפחה.



כל הדברים האלה נלקחים בחשבון בעניין המשכנתא.



ושוב, השאלה היא לא לגבי ההון העצמי, אלא על ההיתכנות של לרכוש דירת שלושה חדרים כלואה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 09:16

תקשיב, אם אתם בלאו הכי לא הולכים לגור שם, תעשה חקר שוק פשוט לפחות כמו שהיית עושה על רכישת מקרר ותבדוק את המספרים.



קודם כל האם ישנה הגירה חיובית לקריית ביאליק? (יכול להעיד על מגמה) , מה מצב התעסוקה שם? מי השוכרים שלך ומה התשואה הצפויה? בכמה נמכרות דירות 3 חדרים רגילות/כלואות/ 4 חדרים באיזור כשהן מוגמרות? כדאי ללכת לראות פיזית בעיינים, ישנם איזורים בהם השוק מוצף בדירות והמחירים בירידות שלא מגולמות עדיין במדלן/רשות המיסים.



אחריי שתעשה את המחקר הזה, תוכל לענות על השאלות בעצמך ומכח הידע.



סליחה שאני אומרת את זה אבל זה לטובתך, אל תתעקש להיות צר מוחין.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 09:18

אבל פה בדיוק הנקודה שלי, 4 חדרים אנחנו רוצים לגור שם. זה איזור שאני מכיר, אני במקור מרחק נסיעה של 10 דקות משם, יש לי שם משפחה.



אבל 3 חדרים זה כבר לא למגורים, וזאת הסיבה לפוסט הזה.

אני מקבל לגמרי את הביקורת, אני כאן כדי לפקוח לעצמי את העיניים.



כמו שאמרתי, האיזור הוא איזור מוכר, איזור טוב. מסביב יש גנים, בתי ספר, יש קניון (מהטובים בארץ), יש איזור תעשייה וגם תעשייה בטחונית.



אבל אני לא באמת יודע בכמה נמכרות דירות 3 חדרים כלואות לצערי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 09:29

לא ציינת את זה כמדומני...אז אתה גם יכול לקבל החלטה שבמידה ואתה "זוכה" ב 4 חדרים אתה הולך על זה, ובמידה ולא אתה מוותר על הדירה 3 חדרים הכלואה.



כל עוד בדקת שהמחיר מגלם הנחה אמיתית, שלוקחת בחשבון לחכות שנים עד שתהיה מוכנה, איסור מכירה וכו'...



צא מהפאסיביות ולך לשטח תבדוק.



במידה ואתה מקבל את הביקורת, אז גם תפעל...

זו כבר עבודה על המינדסט, רוצה עיסקה טובה למשפחה שלך...תתאמץ

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 09:41

מה הפער ממחיר השוק? לך תחפש דירות דומות באזור שמוצעות למכירה ומידע על כאלו שנמכרו בשנה האחרונה.



אם אתה לא רוצה או יכול לעשות את זה, קח שמאי שיעשה את זה בצורה יותר מקצועית, שמאי עולה ~2000 שקל, זאת לא בדיקה רגילה אז לא יודע כמה יקחו, אבל שווה בשביל לקבל החלטה טובה, או אפילו בשביל לישון יותר בשקט עם ההחלטה שתקבל.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 09:53

ממבט במדלן כמו שאמרתי, יש "הנחה" של כ450-500K ש"ח לעומת מחירי השוק החופשי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 10:10

בעסקה הכי גדולה של החיים שלך כדאי לבדוק יותר במסודר מאשר ״מבט במדלן״



בכל אופן אם זה נכון, כדאי לך לקנות את הדירה הכי גדולה שתוכל להרושת לעצמך, אבל ״מבט במדלן״ לא יגיד לך מה השווי של דירת 3 חדרים עם כיוון אוויר אחד.



וחשוב לדעת כמה אתה מרוויח כאן, כי יכול להיות שתצטרך לקחת מימון יקר, כי לא תקבל הכל במשכנתא רגילה, ויכול להיות שתצטרכו לפדות חסכונות שלא תכננתם לפדות כמו קה״ש או פנסיה, אז כדי לעשות את החישוב עדיף לדעת כמה הנחה יש פה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 11:15

לדעתי כשקונים נכס נדלן צריך "להתחבר" אליו, להרגיש שעשית עסקה טובה. במידה ותוכל לבחור דירת ארבעה חדרים להבנתי יהיה לך את החיבור הזה, אתה תקבל את מה שממילא רצית לקנות אלא שבמחיר הרבה יותר טוב. אבל אם הדירות היחידות שיעמדו לרשותך יהיו רק דירות שלושה חדרים כלואות אז לא תהיה לך התחושה הזו ולצורך העניין שום דבר ממה שיאמרו לך פה לא ישנה את זה, כי מה לעשות לא זו הדירה שאתה צריך ומחפש. ואתה לא באמת יודע אם זו עסקה טובה כי אין לך מושג מה יהיה שווי הנכס העתידי ולא מה יהיה שכר הדירה הצפוי, אף אחד לא יודע. בנוסף, בעלות על הדירה יכולה להפריע לך בקניית הדירה שאתה שכן רוצה וצריך, למשל מבחינת תנאי משכנתא ויכולת מימון. לדעתי זה בכלל לא משנה אם מדובר בעסקה טובה, מדובר פה בעסקה של מליונים שאין לך ואתה שואל את עצמך אם ללכת על זה רק כי "זכית".

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 11:49

מניסיון שלי לא הייתה כל בעייה להשכיר דירת 3 חדרים כלואה בשוהם. לא ראיתי גם שום הבדל בדמי השכירות בין דירות כלואות ללא כלואות באותו מתחם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 12:36

קח דירות חדשות מקבלן מקבילות לא כלואות ותוריד X אחוז.



אם אתה באמת מרגיש קלולס לחלוטין ורוצה חוות דעת מקצועית פשוט תשכור שמאי, מה הבעיה?

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 18:00

איך זה עובד? הרי במצב "סטנדרטי" שוכרים שמאי כדי שיעריך את המחיר של דירה אחת ספציפית.



במחיר למשתכן אתה צריך לבחור דירה ורוצה לבחור את הכי משתלמת, אז אתה צריך על פניו לדעת את השווי של כל הדירות כדי לחשב הפרש מהמחיר ולדרג אותן. אז השמאי יעשה לך שמאות לכל הדירות? זה לא היה ממש יקר?

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 18:43

לא צריך. לוקחים למשל דירה אחת כלואה ואז מוסיפים או מורידים אחוזים לפי הפרמטרים של הדירה הספציפית.



לדוגמא כל תוספת קומה = 10,000



כיוון פחות טוב = X% פחות.



שמאי ידע להכווין.



תזכור שזה גם לא מדע מדויק, אין שווי "אמיתי" לדירה, כלומר יש אבל אותו אתה תדע רק אחרי שתמכור אותה בפועל.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 22:04

מתי מקבל מפתח בשוק חופשי ומתי במחיר למשתכן?



לזמן יש ערך גבוה מאוד!



אל תשכח בבקשה בין השאר את.מדד תשומות הבנייה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 22:28

ראשית, מציע שתבדוק מחירים באזור מרשות מיסים (בהנחה ומה שכתוב שם נכון).



תבדוק כמה משווקים שם כיום דירות שעוד שנה מוכנות, או דירות שיצאו לשוק לפני שנה. יחסית חדשות מקבלן.



כמה הפער המתקבל? תשווה מחיר למטר אקוויולנטי (מחסן, חניה, מרפסת לתכלל בהתאם למקדם).



שנית, תוכל לשתף תכניות . הסיפור של דירת 3 חדרים כלואה זה מילים על הנייר.. אם זה 3 חדרים מסוגנת טוב עם מרפסת משגעת לנוף מי ירגיש שזה כלואה.



חלון נוסף בחדר שינה הורים יכול לתרום קצת לא יותר מזה. עדיף להשקיע במטבח מיזוג עיצוב במכירה.



אם יתאפשר מגורים תקנה מגורים ותתאמץ.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2025 22:57

מי שמבשל במטבח או מי שהולך לשירותים פעם ביום :)

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2025 00:22

במחיר למשתכן (או קניה מקבלן עם לוח תשלומים דומה למחיר למשתכן) יש עוד הוצאות שחייבים לקחת בחשבון כשמשווים מחירים מול מדלן או יד 2.



דירה מיד 2 אתה יכול להשכיר ולראות תשואה מיד אחרי הקניה.



פה נניח הקבלן מתחייב לעוד 3 שנים, ועם עיכובים אפשריים עד שהדירה מוכנה ומושכרת כדאי לחשוב על ארבע שנים.



1. אם שמים הון עצמי בהתחלה, מפסידים תשואה ל 4 שנים, צריך לחשב את זה



2. במהלך הארבע שנים כנראה תיקח משכנתא במנות ותתחיל לשלם החזרים, יתחיל מסכום קטן, ולקראת הסוף יגיע לסכום מלא. צריך לסכום את התשלומים הצפויים (אפשר לעשות גרייס משכנתא, אבל בסוף תשלם את זה עם ריבית, בכל מקרה צריך לחשב)



3. הצמדה לתשומות הבניה, תחשב מדד ממוצע בשנים האחרונות ותחשב כמה יצא כל תשלום ל לקבלן אחרי הצמדה



4. דירת יד שניה לרוב עם סורגים, מזגן, ארונות מטבח עליונים, תוסיף גם את זה



חישוב של כל אלה יכול להוסיף 10-20 אחוז לעלות הדירה, ולהוריד חלק משמעותי מההנחה שראית מול דירות אחרות.



אם יש הצפה של בניה באיזור, ירידת מחירים קלה יכולה להעלים גם את החלק שנשאר מההנחה.



כדאי מאוד לחשב את הכל ולראות שהרווח מספק אותך מול אלטרנטיבות כמו מדדים

🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2025 23:59

לדעתי יהיו עוד ביטולים



אבל גם אם יישארו רק השלושה חדרים שווה לקנות



כי ההנחה מספיק גדולה (לפי מה שאתה כתבת אבל הייתי בודק את זה יותר לעומק) גם אחרי שמורידים "כלואה" "תשלום מוקדם" (חלקית) איסור מכירה וכו'