המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 14:23

שלום לכולם

אני מתחיל להתעניין ברכישת דירה להשקעה

עד 1300000 אשמח לחוות דעת איפה הכי נכון להתחיל

לבדוק קריות? חריש? או בכלל באזור הדרום?

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 15:22

מה המטרה? עסקה קצרה/עליית ערך/מקסום שכירות

כמה הכנסה חודשית אתה צריך מהדירה כרגע כדי להחזיק את המימון שתיקח?

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 15:22

שאלה רחבה מדי, בלי תשובה נכונה אחת. בטח שלא מאנשים רנדומליים באינטרנט. אתה בעצם שואל "איפה אפשר לעשות הכי הרבה כסף מנדלן בארץ".

תצטרך לעשות חקר שוק בעצמך, לחשוב מה הפוטנציאל בכל מקום, להתייעץ עם אנשים שמכירים את האיזור ואז להתאים תקציב ונכס ולהתקדם. כדאי גם איזור שאולי אתה מכיר אישית ולא רחוק ממך פיזית מדי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 15:40

קודם כל באזור מגוריך.

אחרי זה תחפש לפי התקציב נכס מתאים להשכרה, באזור שיש בו ביקוש לשכירות.

אם אתה מנסה לנחש איפה שווי הדירות יעלה יותר אז חבל לדעתי על האנרגיה, השליטה שלך היא על כמה אתה משלם עכשיו, זה מה שניתן לאפטם.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 17:27

אז כך אני אפרט יותר

יש לי בחודשי סכום של 5000 ש"ח פנוי שאני יכול לקחת עלו ממיון

ההון העצמי שלי לא כ"כ גדול (יכסה רק הוצאות נלוות)

אין לי בעיה להחזיק את הנכס גם 10- 15 שנים

אני יכול להגיע למימון של עד 1300000 ש"ח בתוספת השכירות כמובן

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 17:28

פירוט למעלה

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 18:19

זאת תהיה הדירה היחידה שלך? כמה ההכנסות נטו שלך סה״כ? עם הכנסות של 5000 אתה לא מגיע לכזה סכום, עם חסכון של 5000 כל חודש שאתה מפנה להחזר הלוואה משלימה זה אולי אפשרי אבל תלוי בהכנסה הכוללת שלך כי עליה הבנק מסתכל כשהוא מאשר לך הלוואות ומשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 19:15

נדל"ן קונים באיזור ביקוש או שלא קונים בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 19:33

תגדיר אזור ביקוש?

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:04

יש לי כבר אישול למימון מהבנק

אני רק רוצה לדעת איפה זה חכם להתחיל

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:27

כל אחד וההגדרה שלו.

ההגדרה הטובה ביותר שאני מכיר? המחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:33

קח פינוי בינוי אחרי רוב מקבלן יציב באזור עם פוטנציאל השבחה

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:37

עצה בעייתית, הרבה מהפרוייקטים האלה תקועים כרגע בגלל חוסר כדאיות כלכלית, כרגע יותר נכון למצוא מוכר לחוץ

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:41

מוסיף -

לדעת די מראש שכאשר תפרסם בעתיד למכירה / השכרה תקבל לא מעט טלפונים ממתעניינים.

הצעה לבדיקה למי שמנותק (עד גמה שרלוונטי בתק' קפואה זו):

פרסום מודעה פיקטיבית ביד 2 ולחוש את השוק.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:44

בערך בכל עיר יש אזורים עם מחיר גבוה. אני מודה שלא ניסיתי לבדוק תשואה \ עליית מחירים באזור יקר בחיפה כמו מוריה מול נגיד אזור יקר בתל אביב או הרצליה. אני מבין שהתזה שלך היא שהמחירים עולים מהר יותר במרכז?

זו כבר פונקציה של מחיר. אין עסקה שלא ניתן ליצור סביבה trafic על ידי המחיר הנכון.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:55

כוונתי במחיר השוק.

לפרסם מחיר ממוצע לפי מכירות אחרונות של דירות דומות בשכונה ולראות עד כמה הטלפון מצלצל.

ברור שאם תפרסם במצפה רמון ב30% פחות ממחיר השוק יהיה ביקוש. לא לזה התכוונתי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2026 20:57

לא נכון.

סביר להניח אבל לא רק, הסיכון פשוט נמוך הרבה יותר, גם בהשכרה וגם במכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/02/2026 19:24

תכלס לא שמעתי עדיין מאף אחד המלצה

איך להתחיל או איפה להשקיע

🕒 פורסם בתאריך: 18/02/2026 20:07

כיוונים קבלת הרבה אף אחד לא יכול להחליט לך על מיקום ספציפי כי יש הרבה גורמים

לדעתי 1] עיר קרובה אלייך יחסית 2] איזור שגרים בו אנשים עם משכורות טובות יחסי לממוצע

כתבת בהתלבטות שלך קריות אז אם זה נגיש לך יכול להיות שזה אופציה

רק שחשוב מאוד לעשות עבודה מקיפה מאוד בנושא קריות = כל אחד שונה

אל תתקרב לדירות מחולקות /פוטנציאל לחלוקה= ע"פ רוב זה לא כדאי בכלל!

וכן הייתי מציע לך שתבדוק מקומות בקריות עם פוטנציאל לפינוי בינוי שלא אוחז בשלב מתקדם כך שאין עדייןעליית ערך על חשבון העתיד המדומה

כלומר 1] אוכלסייה2]מחירים {שכירויות וקניה }3]פוטנציאל לפינוי בינוי=בתור פלוס בלבד שאתה לא משלם עליו כך שגם אם לא קרה לא הפסדת ואם קרה בסוף הרווחת הרבה4] תהיה שמה הרבה פעמים קודם ותעשה עבודת מחקר על הכל יש הרבה עצות בפורום איך בודקים

🕒 פורסם בתאריך: 18/02/2026 20:12

אשמח שתפנה אותי לעצות בפרום לבדיקות באזור הקריות וכן איך אני יכול להשיג מידע על פינוי בינו

תוד רבה

🕒 פורסם בתאריך: 18/02/2026 20:19

עצות בפורום יש הרבה פשוט תחפש= תלמד

פינוי בינוי זה נושא מאוד רחב ואי אפשר ברגע

יש מלא משתנים לדוגמא1]הגשת בקשה לשינוי תב"ע2]חתימות שכנים =פחות משמעותי ע"פ רוב3]מי הגיש בקשה לשינוי ? יזם מנוסה ? הניח כבר כסף על החשבון? או שזה בבית שאן/טבריה / קרית שמונה/חצור וכו" שחצי מהשכונות שם מדומינים שהמדינה הולכת להכניס יד לכיס ולתת שם ליזמים מענקים משלימים וכ"ו

4]איזור שלעירייה/רשות המקומית יש עניין בו? די קל לבדוק את זה { דבר עם מהנדס/אדריכל העיר /חברים טובים של ראש העיר וכ"ו 5] איזור עם פינוי בינוי כבר6] בנינים ישנים משמעותי?7] איזור ראשי שלעירייה חשוב לייפותו {בשביל הבחירות...}

יש עוד הרבה אבל זה למידה איטית

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2026 13:55

למה לא יש לי כמה וכמה חברים שממש מצליחם בתחום

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2026 19:57

כתבתי לך ע"פ רוב!

תלוי מתי החברים קנו ומחיר וכ"ו

ואם אתה בטוח וסומך על החברים שסיפרו לך הכל וממש מצליחים תתייעץ איתם לגבי כך זה נראה שכמעט ואין לך מידע בתחום?!

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2026 20:34

לא הבנתי כ"כ את הקשר בין איפה להשקיע שזה מה ששאלתי, לבין דירות מחולקות, כל מה שאמרתי שיש לי חברים שיש להם דירות מחולקות

והם מצליחם בזה, אתה עדיין מוזמן להסביר מה הבעיה במחולקות אא"כ אתה לא באמת מבין...

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2026 20:48

מבין מצוין גם לי יש חברים בתחום וכן אישי אני ...

אבל למה זה משנה? אם אתה מאמין בזה בכבוד!

מה יכול להיות 1] מחיר גבוה כי מחולק 2]אם אתה עושה לבד החלוקה מלא פעמים כמעט ואין הפרש בין מה שתקבל בדירה רגילה לבין מחולקת משום שארנונה ומים ע"פ רוב על שמך וכן חודש לפחות בשנה דמי ניהול ותיווך וכן תחלופה יחסי גבוהה כך שריק מלא פעמים בסוף שקלול של כל הנתונים למי שקונה במחיר של היום...

3] כאבי ראש אם אתה מתעסק לבד {בשביל לחסוך עלויות= זמן שווה הרבה כסף }

4] עיריות שעושות בעיות

5] מכירה עתידית מוקד לבעיות לדוגמא שמאי יפחית מהשווי עקב דרישה להתאמה למקור מה שמוריד שווי וכן הפחתת המימון מהבנק לקונה

בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2026 22:08

אז מה אתה כן מציע?

לקנות סתם דירה רגילה במחיר טוב עם פטנציאל לעליה במחירי הדיור?

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2026 10:25

הטיימינג הוא מעולה לרכישה של דירה יד שניה, בגלל הדיפ שנוצר.

1.3 מ' זה סכום גבולי אבל כרגע מספיק לאיזור המרכז (לוד, רמלה ובעיסקות בודדות בבת ים ואולי אפילו תל אביב), לדעתי היציאה לכיוון הפריפריות היא העלאת ריסק משמעותית. הריסק הוא העדר ביקוש בהשכרה ובמכירה, זה תמיד ככה אבל עכשיו יותר מתמיד. יש גם חשיבות לאיפה אתה גר, ורמת הנגישות שלך לדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2026 11:39

ממש לא!!!

סתם דירה הוכח פה בפורום ורובם טוענים שזב לא כלכלי כנראה... בפרט אם יעלה לך מיסים והוצאות נלוות

אבל אם אתה כן מתחבר לנושא כמו רבים

תקנה משהו עם ערך מוסף לדו"ג פוטנציאל לפינוי בינוי כנ"ל / דירה שיש אפשרות מוכחת להשבחה { שיפוץ/ הרחבה עם היתר /פרצלציה} /מחסן בקומת כניסה שאפשר להסב ל... יש איזורים בארץ שהרבה עושים א"ז בגרוש כסף והעירייה בינתיים לא עושה בעיות {כמובן במקרה שהמחסן לא מייקר כמעט את הדירה}

בקיצור דירה/ נכס עם ערך מוסף ותבדוק טוב מאוד ובסבלנות ומיקוח חזק כך שתרוויח אם יהא עליית ערך ומהערך המוסף במידה ותצליח

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2026 13:57

שאלה למחשבה -

מה גובה עליית הערך (ריאלית ) שתהיה ותוך כמה זמן כדי שיהיה אפשר לומר שנעשתה עיסקה מעולה?

כמובן לאחר קיזוז עלויות הכניסה והיציאה מהעיסקה (עלות מימון, עו"ד * 2, מתווך * 2, שיפוצון ואולי מס רכישה).

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2026 10:05

יש אנשים טובים ששוכרים דירות גם בפריפריה, ובמחיר של 1.3 בפריפריה אפשר למצוא שוכרים במצב כלכלי הרבה יותר טוב מאשר השוכרים שאפשר למצוא לדירות ב1.3 במרכז, שאלו דירות באזורים חלשים מאוד במרכז.

לא מדבר על הכדאיות הכוללת של ההשקעה זה כבר משהו אחר, אבל חולק על התפיסה שקשה/מסוכן בהכרח להחזיק דירות להשכרה בפריפריה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2026 10:58

והמרחק הפסיכולוגי (והגיאוגרפי)?

אנשים רבים נופלים על הטיית הביתיות גם במחיר של עיסקה טובה יותר במרחר 44 דקות נסיעה מהבית...

ובתכלב מבקרים בדירה "הרחוקה" 0-3 פעמים בשנה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2026 11:19

המרחק הפסיכולוגי הוא אכן בעיה, כי צריך לקנות במקום שמכירים ומרגישים איתו בנוח, אם אתה לא בעל מקצוע אז גם ככה לא תדע לתקן את רוב הדברים בעצמך, אז אין לזה באמת משמעות.

השכרתי דירה שלי ועכשיו מנהל כמה דירות של המשפחה במרחק שעה וחצי (בלי פקקים) נסיעה ממני, וזה עובד בסדר גמור, פעם בשנה צריך להגיע בשביל הצ׳קים, וגם לזה כמה פעמים דאגתי בעזרת חברים מהעבודה במקום לנסוע.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2026 07:25

לא קשור לאנשים טובים. קשור להיצע וביקוש. ברגע שיש ביקושים נמוכים יותר, יכולת התמרון מול שוכרים נחלשת.

בפריפריה יש פחות ביקוש בהכללה. על הנייר יכולה להיות תשואה גבוהה, אבל הדירה ריקה.

תשואה לא סתם משקפת רמת סיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2026 11:04

בעיקרון אם מורידים קצת את רף התשואה אז יותר קל למצוא שוכרים, יותר קל לבחור את הטובים, יותר קל לשמור עליהם לאורך זמן, ולטווח ארוך מרוויחים אותו דבר עם פחות תנודתיות ופחות כאב ראש. זה נכון כמעט בלי קשר למיקום. אני דואג שלפני כניסת דייר חדש הדירה תהיה מפנקת, ומבקש קצת פחות ממחיר השוק. הכל בקטנה אבל לטווח הארוך זה משתלם בגדול, והשקעה בנכס להשכרה היא בד"כ השקעה לטווח ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2026 11:24

גם בפריפריה יש ביקוש לשכירות, פשוט צריך להיות יותר חכם ולא ישכירו כל חורבה, להגיד ש״הדירה ריקה״ זאת סתם הכללה מוגזמת. השכרתי הרבה פעמים בפריפריה דירות שלי ושל אחרים וכאשר הדירה מותאמת לשוק ומתומחרת נכון משכירים ברגע.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 21:00

בתור מתעניינים בתקופת הזמן הנוכחית בקניית דירה יד שנייה, נשמח לשאול למה הכוונה ב-"דיפ"?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 07:56

ישנו מונח בשוק ההון שנקרא Buy the Dip. זו אסטרטגיית השקעה לפיה קונים מניות לאחר תיקון מחירים משמעותי, התפיסה הזו יש לה מקום אם מאמינים שמדובר בירידה זמנית והמחיר יתקן כלפי מעלה. לצורך האיזון זה לא חייב להיות תמיד ככה. למשל יש המאמינים שלא יבוא תיקון תמחורי של מניות התוכנה שירדו חזק, בגלל שינוי חוקי המשחק של טכנולוגיית ה ai.

ועכשיו בחזרה לשוק הנדלן על פי נתונים לא רשמיים שוק דירות היד שניה ירד בכ 10 אחוז. ברמת העיסקה הבודדת, ישנם מקרים של מוכרים שחייבים למכור מחוסר ברירה ואז ניתן לקבל דיסקאונט נוסף, זו בשונה משוק הדירות החדשות שם הקבלנים מצליחים לשמור על הראש מעל המים דרך המערכת הבנקאית.

להנחה הזו בדירות היד שניה קיימת חשיבות אדירה במיוחד לרוכשי דירה יחידה/ראשונה, שם מדובר ב 75 אחוז מינוף, והדירות במהותן "רזות" יותר (ללא קישוטים של גרניט פורצלן, דירות התחדשות עירונית עם פוטנציאל השבחה גבוה).

הדיפ הקודם היה בתקופת הקורונה, החכמים שהלכו נגד המגמה וקנו את הדיפ, עשו רווחים יוצאי דופן.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 08:03

תראה, הנייר סופג הכל, מה שנקרא... אבל קיים קונצנזוס בנדל"ן, באשר לרמות ביקוש ועליות ערך משמעותיות גבוהות במרכז לעומת פריפריה, לא אני המצאתי את זה.

בתקופות שפל מי שרוצה לקחת סיכונים באיזורים מרוחקים ועוד בתקופת שפל כמו עכשיו, מה שנקרא בהצלחה לו.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 08:05

לא קונים דירה בישראל בגלל תשואה, קונים בגלל עליות ערך. אם גם התשואה נמוכה וגם לא ידועה מתי תוכל לקצור את הפירות, בשביל מה קברת את הכסף? עדיף כבר שוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 10:01

אני חולק עליך. עברתי שני משברים כלכליים גדולים בחיים, ב- 1983 וב- 2001, בלי נדלן לא יודע אם הייתי פה היום.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 10:05

:) לא בטוחה שהבנתי את התשובה, אני מאוד מאמינה בנדלן, פחות בנדלן בפריפריה- במיוחד שיש ברירה אחרת תקציבית

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 10:10

עליית ערך זה סיפור אחר וכתבתי את זה גם בעצמי, לא יודע למה את מסרבת לקבל את זה שיש אנשים שגם גרים בפריפריה, וצריכים לשכור דירות, וברגע שיש לך דירה שמתאימה לשוק אז יהיה לה ביקוש ויהיה קל להשכיר אותה. זה לפחות הניסיון שלי עם לא מעט דירות בפריפריה שלי ושל קרובים שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 10:39

לא הסכמתי עם הקביעה הפסקנית "לא קונים דירה בישראל בגלל תשואה, קונים בגלל עליות ערך". הנכס היחיד שיכול לתת תזרים יחסית יציב לאורך משברים זה נדלן, במשבר כלכלי ניירות ערך נמחקים ובו זמנית המוני אנשים מאבדים את הפרנסה. כשיש משפחה לפרנס אי אפשר להוריד את הראש ולחכות שהמשבר יעבור, משפחות התפרקו תוך כדי. היתרון של נדלן להשכרה הוא במיוחד תחת מערכת המיסוי הישראלית שמעודדת דירות להשקעה. אני לא בעד לשים את כל ההון העצמי בקירות בטון אבל זה כן מרכיב חיוני בתמהיל הון שעמיד לאורך עשורים.

בתגובה הקודמת לא התייחסתי כלל לגבי פריפריה, אבל אם שאלת אז לטעמי צריך להחליף את המילה "פריפריה" ב- "אזורי ביקוש".

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 09:26

במידה וניקח את טווח התשואות משכירות, הטווח הוא 1%-4%, כשהשכיח הוא באיזור 2 אחוז ומשהו.

הריבית האלטרנטיבית חסרת הסיכון בבנק או בקרן כספית 4 אחוז ומשהו.

סליחה אבל אין בהשקעה מטעמיי תשואה שום היגיון כלכלי נכון להיום.

הרכישה היא בעבור עליית ערך והעובדה שנדל"ן מהווה מגן אינפלציה, זה לב ליבו של העניין וכל נסיון לערפל את העניין חשוד בעייני.

וכדיי למקד את הדיון לצורך ההדגמה והלימוד(בשום מצב לא ייעוץ ), במידה ויש לי בגס תקציב באיזור ה 1.8/ 2 מליון ומעלה לתפיסתי אין דילמה, זוהי רמת מחירים בה כבר ניתן לקנות נכס בת"א/ רמת גן. מאיזור 1.5/1.4 איזור כמו בת ים בהחלט בא בחשבון. מאיזור 1 מליון, לוד, רמלה. כמובן בכל טווח ישנם יוצאיי דופן וערים נוספות. זה אומר שבמידה ואקח את אותם 2 מליון והשקעתי אותם בחיפה או באר שבע (איזורי ביקוש בפריפריה ) בחרתי ככלל בצב לעומת ארנב. האם זה אפשרי ? כן, האם ישנם יוצאיי דופן? כן , האם זה משרת אותי כמשקיע, לרוב לא.

במידה ויש לי תקציב נמוך מזה כדאי לי לשקול אם לגייס כסף נוסף מההורים ובכל זאת ללכת על רכישה בתזמון יוצא הדופן הנוכחי ברכישת נכס להשקעה באחת מעריי המרכז, או ללכת על דירת פריפריה/ מחיר למשתכן ושאר ירקות.

הבחירה האחרונה לתפיסתי לרוב אינה ממצה את מכשיר ההשקעה הדרמטי שנקרא דירה ראשונה/יחידה בישראל.

לעיתים קיצור הדרך בהשקעה בפריפריה, מאריך אותה בסופו של דבר מבחינת צבירת ההון, של הרוכש בתחילת דרכו.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 20:12

בירידת המחירים הנוכחית השכיח חוזר להיות סביב 3%-2.5% ריאלית, מס אפסי עד 10%, קרן צמודה

4% נומינלית, רווח ריאלי כרגע בסביבות 1.5% ממוסה 25% מהשקל הראשון

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 20:26

לא מחשבים תשואה משכירות ביחס לערך הדירה בכל רגע נתון. בממוצע חישוב גס לפי שנים ארוכות אחורה התשואה השנתית ביחס לערך הנכס היא 2-3% במקרה הטוב ( חודשים ריקים, דוד חשמל שמחליפים וברז ניל שנשבר יש לקחת בחשבון לכן נכון ומדוייק יותר לחשב לפי 11 חודשי שכירות בשנה + לזמן בעל הנכס יש ערך - התעסקות פה ושם ולעיתים ביקורים בנכס. נחשב את זה לפי 50₪ לשעה לצורך הפשטות).

קרן כספית בשנה האחרונה סביב 4% ריאלית למשל. לא ברור איך הגעת ל1.5%. כנ"ל הלוואות חברתיות וכלים נוספים.

ה2-3% (במקרה הטוב) משכירות לא רק שזה מטעה כתזרים יציב. בשנים רבות זה פחות מהאינפלציה אפילו כך שמדובר בהפסדיות למעשה ובכל זאת רבים בוחרים באפיק זה מהסיבה שצויינה - מינוף ועליית ערך. לא השקלקלים מידי חודש מהשוכר ודופק לב מואץ כל פעם שמטלפן כי אולי נשבר לו משהו.

מסלול כללי בפוליסת חיסכון וכו' יודע להניב מעל 5% בשנה בהליכה בממוצע לאורך שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 20:50

אג"ח ממשלתי יתן לך גם 2% ריאלי (ברוטו).

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 21:07

אפשר להגיע גם ליותר עם "כמעט ממשלתי" כמו מקורות או חברת חשמל, הבעיה שהקרן תנודתית

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 21:12

בדיוק כמו מחיר של דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 21:18

הרבה הרבה יותר ממחיר דירה

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 21:34

אתה טועה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 21:35

הקרן נזילה.....ודירה? שיהיה בהצלחה עם המכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 21:37

הזכר לכולנו בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה וחצי האחרונות.

תקלה גדולה בנכס / חודשיים ריקים ללא דמי שכירות (וארנונה+ועד עליך) גם סוג של תנודתיות.

סמנטיקה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2026 22:15

ממשל צמודות ארוכות ירדו בשלוש השנים האחרונות ב- 25%, נדלן באזורי ביקוש לא ירד בכזו חדות, אגח צמוד ארוך הוא אחד הנכסים הכי תנודתיים שיש

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2026 07:31

מעבר לתשובות שנאמרו לך פה למעלה, אתה מפספס בעייני את העיקר.

כשמדובר בתקציב של 2 מליון לצורך הדוגמה, אם בחרתי להשקיע באותה עסקה טובה בחיפה/באר שבע, על פניי ברמת גן-

ככל הנראה בחרתי כלי רכב איטי יותר לייצירת רווח אם מתשואה ואם מעליית ערך.

במידה ותנאי המיסוי והמינוף של דירה ראשונה /יחידה היו שרירים גם עבור דירה שניה שלישית ורביעית, אולי היה מקום לדיון,

אבל במציאות של One Bullet של דירה ראשונה/ יחידה, האסטרטגיה דורשת דיוק בתכנון ושימוש מקסימלי בהטבות.

כל טעות תביא לאי מקסום מכשיר ההשקעה וחבל, במיוחד כשמדובר במשקיע בתחילת דרכו, שעיקר הונו (לרוב הממונף) מוטל על לשון המאזניים,

למה? כי זה בסיס ההון שלו להמשך.

בדיוק כמו שבקרן השתלמות זו טעות להשקיע באג"ח ממשלתי, גם כאן צריך לבחור גאוגרפיה "מנייתית" שיודע לייצר ערך, בגלל הפטור ממס שבח. לתפיסתי צריך לנצל את המכשיר השקעה המעולה הזה ל-"סערת הפוטנציאלים המושלמת" ברכישה: במיקום, בהתחדשות העירונית/ אסטרטגיות אחרות, בתשואה, לפעמים בתכנון מחדש של הדירה וכו'.

האם בהכרח המשקיע יקח את הקופה אחריי שנתיים שלוש?

לא בהכרח ישנם משתני מאקרו לא בשליטתו, אבל חשוב שיכוון במקסימום, בטווח זמן הבינוני הסבירות כבר דיי גבוהה, שהמהלך יניב פירות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2026 11:27

אני לא מבין על מה את עונה, בשום מקום לא טענתי שנכון לקנות דירות להשקעה בפריפריה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2026 19:45

משהו מכיר את הפריוט התחדשות עירונית בקרית ים?

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2026 08:22

היי לא מכירה,

בהמשך לתפיסה שהצגתי למעלה,

מחוץ לספקטרום שלי.

המלצות לדירה להשקעה למשקיע המתחיל

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן