השקעה בפליפ בארה"ב - מה לשאול?

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 23:19

דווקא עם חברים יש נושא שהוא יותר מהותי מאמון.



הבעיה מתחילה כאשר על צד בטוח שהוא עושה לשני טובה. אתה כי אתה נותן לו כסף להשקעה, ועוזר לו לבנות ולבסס את העסק שלו. הוא כי הוא מאפשר לך צ'אנס של הלייפטיים.



חברים עכשיו, הכל סבבה. מה קורה כשהלוז מתעכב? מה קורה אם יש הפסד?



תשאל את עצמך אם היית נכנס לעסקה כזו, לולא חבר היה מציע זאת. האם בכלל חיפשת עסקאות כאלה לפני כן?



התגובה שלי נעה בין "וואו, כל הכבוד על החשיבה והסדר והארגון" ל-"מה אתה צריך את הכאב ראש הזה, כל כך הרבה עבודה ובירורים"

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 23:27

אני מסכים אבל לכל מטבע יש 2 צדדים. לא הייתי נכנס לעסקה כזו עם אדם זר שאני לא מכיר.



בכל אופן הבעלים של החברה הוא לא ממש חבר, רק מישהו שאני מכיר 13 שנה דרך החבר המשותף שהוא חבר מאוד טוב שלי גם כ13 שנה (הסיבה שאני מכיר את הבעלים הוא שהוא היה שותף של חבר שלי בדירה הרבה שנים).



כן והחלטתי לוותר בדיוק כי לא רציתי להיכנס לזה עם גורמים שאני לא יכול לסמוך עליהם



הרבה מזה בשביל תהליך למידה וכדי לא לעשות משהו שאני לא מבין אותו

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 00:45

תשאל אותו כמה הוא משקיע בעסקה (ללא קשר למשכנתא)



שאל אותו למה הוא לא לוקח כסף מHARD MONEY ושהוא ירוויח יותר?

ואתה גם לא תבין אותו גם אם תשאל אותו זיליון שאלות.



אגב שיפצת פעם דירה בארץ?

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 03:12

בהנחה שאת חי בארץ, צורך בשקלים, ומתכנן להמיר שקלים לדולרים לשם ביצוע ההשקעה, הייתי מחשב מהו הרווח הדולרי הצפוי בתרחיש האופטימי ובכמה צריך להיחלש הדולר בתקופת הפרוייקט כדי שהרווח השקלי יתאפס.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 03:40

היי



ישנם מספר דברים שאתה צריך לתת את עליהם את הדעת.



1. האם הנכס ירכש תחת LLC, מאחר ומדובר בפעולה של שיפוץ, אתם חשופים לתביעות מצד פועל שנפצע, וזה גם המבנה הנכון לרכוש כשיש מספר שותפים.



2. למיטב ידיעתי ישנו ביטוח מיוחד לפיקס אנד פליפ, האם נלקח בחשבון ?



3. לוודא שהמספרים שציינת אכן מדוייקים, ולקחת מקדם ביטחון, האם במקרה של נתונים פחות טובים עדיין ההשקעה עדיין משתלמת ?



4. מאחר ומדובר בפעולה יזמית עם שימוש במימון, מדובר ברמת סיכון גבוה (אבל הרווח יכול להיות בהתאם), האם סכום ההשקעה שאתה נחשף אליו, הוא סכום שאתה יכול להכיל כהפסד מלא או חלק מהסכום במקרה הגרוע ביותר ?



5. האם המספרים שציינת הם הערכה או לאחר בדיקת אינספקטור מוסמך ומנוסה ?



6. האם עלולות להיות חריגות בנייה בשיפוץ כל כך נרחב שימנעו מכירה עתידית ?



7. האם תוספת של 20% לעלויות שיפוץ במקרה של חריגה מהתקציב תוך כדי השיפוץ נלקחה בחשבון ?



8. לפי הנתונים שרשמת, כשמוסיפים את עלות המימון, הרווח היזמי הוא $125,000 כלומר מדובר ברווח יזמי של 14.6%, הנעלם הגדול כאן, כמה זמן יקח הפרוייקט כולל מכירת הנכס בשוק הנדל"ן של שיקגו כיום ? מי קהל היעד בפוטנציאלי של הרוכשים ? צריך לקחת בחשבון שגם אם נמצא קונה ויש לא אישור עקרוני למימון, גם לאחר חודשיים בתוך תהליך הרכישה ולמרות האישור העקרוני, עדיין ישנם מקרים רבים שהבנק לא מאשר את המימון ולכן העסקה מתבטלת, יש כאן הפסד של זמן (וכסף).



9. במידה והעסקה תושלם תוך שנה, זה מקטין משמעותית את הכדאיות (ניתן לרכוש סינגל פמלי מכינוס, לשפץ ולמכור בטווח זמן קצר יותר ורמת סיכון נמוכה יותר בטווח של חצי שנה).



10. מאחר ומדובר באזור קר, צריך להיזהר מלהגיע למכירת הנכס לאחר הקיץ, השוק עלול להיכנס לתרדמת חורף.



11. מה הניסיון של השותפים בפרוייקט יזמי בסדר גודל כזה באזור המדובר ?



12. האם עלויות השיפוץ $400,000 כוללות 10% עמלת ניהול השיפוץ של איש מקצוע מקומי ?



13. באזור בו אני פועל משקיעי פיקס אנד פליפ פועלים לפי נוסחה, רכישת נכס מתחת למחיר השוק, ובעת הוספת עלויות השיפוץ הם מעוניינים להגיע ל 70% ממחיר השוק כדי לוודא באופן מוחלט רווח בעסקה גם לאחר קיזוז עלויות רכישה, מכירה ובלתמים למיניהם. במקרה שהצגת, מחיר הרכישה, עלויות השיפוץ והמימון מדובר ב $770,000 והרווח הצפוי הוא $210,000 כלומר יש מרווח של 27% וזה סביר, חשוב לוודא שהמספרים מדוייקים ככול הניתן, וזמן מכירת הנכס לפי תנאי השוק הקיימים.



14. האם מס רווחי ההון חושב לפי מס רווחי ההון בישראל 25%



15. האם בעלויות מכירה נלקח בחשבון 6% ממחיר המכירה עבור תווך ועוד אחוז מסויים עבור ה COUNTY



16. 6% עבור תיווך, 1.5% עבור המחוז, 25% רווח הון עבור רווח של $145,000 מדובר ב $109,750 לא כולל עלויות עו"ד, אתה רשמת $85,000



17. אני מקווה שהצלחתי לתת כיוונים נוספים לבחון, בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 09:22

ברשימה :)



אתה מתכוון לשאול למה הוא לא לוקח את כל ה100% מהסכום כמימון? אני אוסיף לרשימת השאלות ברצון (תודה) אבל אשמח להבין את הרציונל מאחורי השאלה.



זה נראה לי טריוויאלי שהוא ירצה לקחת פחות מימון כדי לחלוק בחלק מהסיכון עם המשקיעים, וגם כי אני מניח שתנאי ההלוואה שלו ישתפרו אם הוא יקח פחות אחוז מימון..



איך זה אמור לעבוד מבחינת עסקאות כאלו בכל מה שקשור למימון?



הרי אם הוא בעצמו לוקח משכנתא עבור החלק שהוא שם, אז הערבות היא הדירה ולכן בעקיפין אני זה שערב להלוואה שהוא לוקח בלי קשר אלי. אני צודק?



או שאם יש משכנתא זה נחשב שזו הלוואה שאני כמשקיע גם לקחתי (לפי החלק היחסי שהשקעתי) והתשואה ממנה מגיעה גם לי?



לא



@רוני המון תודה על התגובה המושקעת!

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 10:25

אז שמע עם כל הכבוד כל השאלות שלך אינן שוות דבר, אינך מבין בזה מאומה, היזם יכול לשקר לך, לערבב אותך עד מחר ולהציג לך הכל באופן חיובי ואופטימי ואין לך דרך טובה לאמת את הנתונים שלו, הכל נופל בסופו של יום אם אתה סומך עליו או שלא.



כללים אישיים שלי:



לא משקיע במשהו אא"כ אני ממש מבין בזה או לחלופין דרך/עם מישהו שממש מבין בזה ואני ממש סומך עליו (ושגם מסכן את כספו שלו!).

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 10:37

וכבר עשה כמה פעמים את אותו דבר בהצלחה [ולא רק בעל חוש ריח להבנה]

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 10:40

ברור, ללא נסיון לא הייתי סומך עליו אז זה כבר כלול ב"סומך עליו" :)

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 12:47

אני לחלוטין מסכים עם הגישה שלך. זו גם הסיבה שלא רציתי להיכנס לדברים מהסוג הזה בעבר, וזו גם הסיבה למה במקרה הזה שאני כן סומך עליו ושהוא כן מסכן את כספו שלו אני כן מוכן לשקול את זה. זה לא סותר את זה שאני כן רוצה להבין כמה שאפשר את טיבה של ההשקעה, וגם ללמוד על הדרך מה שאפשר.



אעריך את זה אם תוכל להתייחס למה ששאלתי לגבי המימון (במידה ואתה יודע)

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 13:29

אני הייתי מעדיף חלוקת רווחים בשיעור קבוע בלי מדרגות. התנאים הנוכחיים יוצרים פער באינטרסים בינך לבין החברה, כך שלחברה משתלם יותר לקחת סיכונים תמורת סיכוי שהתשואה תהיה גבוהה במיוחד. הכי טוב היה אם החברה היית גם משתתפת בהפסדים באותו שיעור, אבל זה כנראה יותר מדי לבקש...

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 14:09

זו נקודה טובה לבדוק איך מתחלקים בהפסד

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 15:34

אתה לא ערב להלוואה בכל מקרה, הלוואה רגילה מבנק זה משכנתא רגילה שמתבססת על הCREDIT SCORE של לוקח ההלוואה, יהיה לו קשה גם לרשום את הנכס על שם LLC בצורה הזו.



התשואה מההלוואה יכולה יכולה גם להגיע ממך ויכולה שלא, זה נתון למשא ומתן ואין חוק לגבי זה, כמובן בכל מקרה זה מעלה את הסיכון שלך ואת שלו עוד יותר כי הוא גם מסכן את שמו הטוב ואת היסטוריית האשראי שלו.



כל זה בהנחה שזה משכנתא רגילה מבנק.

מנסיוני לרווחים יש הרבה שותפים, להפסדים הרבה פחות.



אגב בתמונות המצורפות הסטנדרד הוא טוב ושיפוץ כזה הוא לא זול.



זכור שחבר שלך הוא לא קבלן הוא יזם ולפיכך השיפוץ יעלה לו יותר כסף.



ממליץ לך על הסידרה ZOMBIE HOUSE FLIPPING, אתה תלמד את הנושא מהר מאד ותראה שהרווחים אינם עצומים.



לגבי חלוקת הסיכון, אין פה חלוקת סיכון כלל כיוון שמשכנתאות הם NON RECOURSE בארה"ב כמו כל הלוואה אחרת, אם הם מאמינים שההשקעה טובה ורווחית למה הם צריכים שותפים? שיקחו 70%-80% מערך הנכס כולל עלות השיפוץ מHARD MONEY (בדיוק מה שעושים בסדרה שהמלצתי) ועדיין הם יצטרכו לשים פחות כסף ממה שהם שמים + לא מסכנים את הCREDIT SCORE שלהם.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 16:15

אצפה בה, תודה



הסיבה הכי טובה שאני יכול לחשוב עליה היא שאם הם יקחו אחוזים גבוהים הריבית למימון תהיה יקרה יותר.



בנוסף נשמע לי לא הגיוני שכל אחד יכול לקחת ככה מלא הלוואות ולקחת מלא סיכונים על חשבון הבנק בלי לסכן את הcredit score שלו. ולראיה, למה כל חברה יזמית לא עושה את מה שהצעת וכן יש חברות שמגייסות הון מהציבור? וגם למה שלא יעשו מאות השקעות על חשבון הלוואות כאלו כנגד ההשקעות בלי לסכן את עצמם? כלומר השכל הישר שלי אומר שיש להם יתרונות בזה שאחוז גדול מגיע ממשקיעים נוספים ולא רק מהם

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 16:19

אם העסקה רווחית אז תמיד עדיף לגייס חוב במקום שותפים בהון עצמי. ברור שהריבית תהיה יקרה יותר, אבל איתך הם מתחלקים ברווחים... זה עוד יותר יקר.

HARD MONEY זה לא מבנק.

כל יזם נדל"ן בארה"ב עושה את זה באמת ברמה זו או אחרת... אני מלווה לחברות כאלה בריביות דו-ספרתיות.

זה בדיוק מה שעושים, עד דרגה מסויימת כמובן, כסף מהבית חייבים להביא בסופו של יום.

יש, הם גובים מהם דמי ניהול ואחוזים גבוהים מהרווח שלהם מבלי לסכן את כספם.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 18:34

חברה תעדיף לגלגל או להנפיק אג"ח רק כאשר תנאי ההלוואה שהיא יכולה לקבל מהציבור עדיפים מבחינתה על התנאים שהבנקים מציעים, או לחילופין, אם הציבור מוכן להלוות והבנקים לא, לרוב בשל מינוף יתר.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 18:52

התכוונתי חברות שמשקיעות ביחד עם משקיעים, לא שמגייסות כסף בתמורה לחוב

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 19:38

היינו הך. הן או גוזרות קופון בטוח (ע"ע קרן גידור שגובה ד"נ), או משיתות על המשקיעים סיכון בתמחור שהמלווים בשוק (למשל בנקים) לא יסכימו לו.



זה לא אומר שהפרויקט פסול או לא כדאי, אבל כן אומר שכל גוף שמבטיח לך בוננזה שתעשה 10% בשנה, ומתחנן ל - 300K ש"ח המסכנים שלך בטלמרקטינג ממישיגן, כנראה לא מספר לך את כל האמת.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2017 17:40

החלטתי לוותר על העסקה. תודה לכל מי שעזר!



הסיבות העיקריות:



- הבנתי שהיזם לא משקיע הון עצמי ולא מסתכן בכלום. יש הלוואה למימון הרכישה, שהערבות שלה היא הבית ובעצם "כולם" שותפים בה. מבחינתי אם אין מערכת תמריצים שבה כשאני מפסיד אז היזם מפסיד ולהיפך זה לא זהות אינטרסים כי אין לו שום ריסון מלקחת סיכונים.



- בחנתי בתים באיזור, ולמרות שאכן יש בתים שנמכרו במחירים דומים וגבוהים ממחיר המטרה, הם ברמה גבוהה מאוד ויש סיכוי גדול מאוד להערכתי שבעלות השיפוץ לא נגיע לרמה כזו ולכן יש הערכת חסר של מחיר המכירה/עלות השיפוץ



- התשואה בשורה התחתונה, לאחר שהיזם לוקח כ-50% ממנה (למעשה קצת יותר), לא שווה את הסיכון

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2017 18:59

לא רציתי לקלקל לך את החגיגה וגם לא רציתי להשפיע בשום כיוון. אחרי שהחלטת אני רק יכול להוסיף כי יש ים של שירשורים של משקיעי נדל"ן בגוגלהדס וההתרשמות שלי היא שמדובר בעסק די מורכב ויש שורה ארוכה מאוד של גופים שאמורים לגזור את הנתח שלהם לפניך : החל מיזמים, מתווכים, עורכי דין, אדריכלים, מהנדסים, דרך שורה של בעלי מקצוע כמו קבלני בניה, חשמלאים, אינסטלטורים וכו וכמובן רשויות העירייה, המיסים, רואי החשבון, כולם לפניך המשקיע. כדי שישאר לך משהו נראה שאתה צריך להיות מקצוען בתחום ולהשקיע חוץ מכסף גם הרבה מאמצים. בקיצור זה הכי רחוק השקעה פסיבית.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2017 09:22

כאשר אתה נכנס לעסקה יזמית באופן אישי וישר, הסיכון והרווח הם רק שלך, כאשר אתה נכנס לעסקה יזמית באמצעות יזם, הסיכון שלך ושל יתר המשקיעים, המרוויח העיקרי הוא היזם.



הרווח בעסקאות יזמיות הוא גבוהה, יש דרך להכנס לתחום, צריך ללמוד, להתמקצע, לאתר את אנשי המקצוע המקומיים הנכונים, להתנסות, ובתחילת הדרך להתחיל עם פרויקטים קטנים יותר.



בהשקעות נדל"ן ישנן אסטרטגיות השקעה רבות, לא כולן מתאימות לכל המשקיעים, מאחר וכל משקיע מגיע מנקודת פתיחה שונה. משקיעים חייבים לבחון האם הם מתאימים לאסטרטגיה זו או אחרת, לפני שהם נחשפים, ומתלהבים מהאפשרות לתושאה מפתה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2017 09:33

אין לי בעיה עם זה שהיזם ירוויח יותר ממני, אבל אם אין לו שום סיכון אז אין לו שום מחיר להפסד ומערכת התמריצים שלו משובשת לדעתי / אין לה הלימה עם שלי.



להמחשה, מה מונע ממנו לעשות עסקה כזו מאה פעמים ביום?



כמובן מוניטין זה חשוב אבל זה לא מספיק

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2017 16:48

מדובר במודל השקעות קיים, הבעיה שלי עם מודל זה הוא שהמשקיעים לא תמיד מבינים את הסיכון שהם לוקחים, היזם לעתים מסיבות שיווקיות לא חושף את כל הסיכונים, או לא כולל בחשבון את כל העלויות כולל מס רווחי ההון, המשקיעים מתפתים כאן לנוחות של השקעה יזמית באמצעות היזם.



במידה והמשקיע מבין במה מדובר ומחליט להשקיע, אני לא רואה כאן בעיה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2017 03:49

למישהו מחברי הפורום היה ניסיון בהשקעה בפליפ מעבר לים ויצא מזה בחיים? וברווח טוב?

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2017 04:32

כן. למרות שבדיעבד יצאנו מהר מדי.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2017 04:53

עשיתם את זה באמצעות חברה שמפרסמת בכל מיני ערוצי מדיה פופולריים או באמצעות קשרים אישיים עם חברים/מכרים שעושים את זה שם?

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2017 08:32

לאנשים במשפחה שלי, לא הייתי מגדיר את זה בתור פליפ אבל כן יזמות.



יש גם אנשים אחרים במשפחה שלי שהגיעו לפת לחם בגלל יזמות נדל"ן ב2008/2009



זה:

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2017 08:47

קשרים אישיים וניסיון מקומי של יובל.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2017 07:33

אתה עושה פליפים בעצמך?



כן חייב לעשות ניהול סיכונים זה תחום לא פשוט בכלל ומה שמראים בתכניות טלוויזיה זה עוד המקרה הטוב אבל עדיין מאד מושך אותי להכנס לזה בתור השקעה, הבעיה שמאד קשה לסמוך על יזמים בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2017 07:51

מנסיוני צריך להכיר אנשי מקצוע מקומיים עם נסיון מוכח שפועלים באסטרטגיה זו, ויש לנו נסיון חיובי אתם לפני שפועלים פעולה יזמית באמצעותם.



אסור להתעלם ממגמת שוק הנדל"ן המקומי, אסטרטגיה זו בנויה על רכישת נכס במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק כדי שגם לאחר השיפוץ ישאר מרווח של רווח למשקיע. כיום בחלק גדול משוקי הנדל"ן בארה"ב קשה יותר לפעול באסטרטגיה זו.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2017 07:59

כן הכל עיניין של העסקה הנכונה, אפילו כאן בישראל אפשר לעשות את זה במקומות מסויימים, אבל לא בכמויות אדירות כמו שהיה פעם או שיש בארה"ב. דווקא שמעתי שהתחום עדיין פורח בלא מעט שווקים בארה"ב, שוב פעם רק למי שיודע מה הוא עושה, זה לא 2009 שהסחורה היתה על הרצפה כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2017 08:06

כחלק מחברה משפחתית.