משכנתא להשקעה - התלבטות לגבי מסלולים

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2018 00:10

אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).



התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.



ההתלבטות היא:



1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?



2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה הגדלת שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).



ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%



אשמח לשמוע מה דעתכם.