המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 08:11

שלום לכולם,

אני די חדש פה, ואני ממש נהנה לקרוא את הרעיונות המחכימים של כולם.

אשמח אם תוכלו לעזור/לייעץ לי בדילמה הבאה:

זכינו במחיר למשתכן בדירה באזור מאוד מרכזי באזור המרכז, כך שמחיר דירת 4 חדרים יעלה בערך 1.8.

יש לנו הון עצמי של כ 800 אלף ואנחנו מרוויחים משכורות טובות וייתכן שעד לשלב שנצטרך לקחת את המשכנתא נוכל לחסוך עוד כך שהמשכנתא תהיה פחות ממיליון (מקווה...)

אני יודע שהרבה יגידו שהדבר הכי נכון זה להשקיע את הכסף במקום לקנות דירה, אבל אנחנו מאוד רוצים לקנות דירה למגורים באזור המרכז (קרוב להורים ועוד סיבות), רק השאלה היא אם ללכת על הדירה ה"יקרה" שזכינו בה או לחכות עוד קצת להגרלות הבאות וללכת על דירה "זולה" יותר במרכז עם משכנתא קטנה יותר.

אנחנו מסדרה א' של מחיר למשתכן כך שהסיכויים שלנו לזכות בהגרלות הבאות הם די גבוהים (משהו כמו שליש לפי החישובים שלי).

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 13:12

אני באותה סיטואציה ובחרתי ללכת על הדירה, אני בכלל לא בטוח שמחיר למשתכן (בנסיבות מתאימות) היא לא השקעה טובה.

האם השווית לדירות באזור, כי נשמע יקר. אם זו אכן עסקה טובה אפילו בהנחה שהדירה תהיה שווה פחות מדירה מקבילה באזור - הייתי הולך על זה

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 15:03

מחיר למשתכן בפריפריה הוא בלוף. אם במקרה זכיתם בפרוייקט בגליל ים או במיקום מאוד מרכזי שווה ללכת על זה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 15:48

מה מחיר דירה דומה בסביבה בלי מחיר למשתכן? כמה מרכז זה מרכז ?(ברחובות ההולנדית, שכונה בה אני מתעניין ונבנתה 2005 והלאה, דירה 4 חדרים עולה 1.8 מליון). במצבך לא הייתי קונה, אתה לוקח מינוף 50-60%. מספיק שמחיר הדירה ירד 30% ואתה כמעט מוחק הון עצמי. תשואות השכירות במרכז מגוחכות, 2.5% במקרה הטוב. עם הנחת מחיר למשתכן אולי תעלה לתשואה 3% בשביל השקעה מסוכנת מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 15:58

תודה רבה חברים!

עמית,

הדירה באזור רמת גן, אני רוצה לחדד את השאלה שלי: אם נגיד במכרזים קרובים נזכה בדירה נגיד בראשון לציון או ראש העין (והסבירות לכך מאוד גבוהה מכיוון ואנחנו מסדרה א' ולא נשארו כמעט מסדרה זו) ובמקומות האלו מחיר דירה במחיר למשתכן הוא יותר נמוך משמעותית, נאמר 1.3 במקום 1.8 מיליון, האם לא כדאי לבטל את הזכיה של ה 1.8 וללכת על משהו כזה? זה עדיין מרכז מבחינתנו...

נתן,

מחיר דירה דומה בסביבה ממה שראיתי הוא 2.3 בערך. ולגבי התשואה, אנחנו רוצים לגור שם, כלומר זה דירה למגורים ולא להשכרה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 17:23

במחיר למשתכן צריך לבדוק מה ההנחה שמתקבלת ולקזז ממנה 200-300 אלף שח על חולשות של הדירה לעומת השוק. כמה שהאזור יותר יקר ככה יותר סיכוי להרוויח.

אם אתה בכל מקרה מתכנן לקנות למגורים באותו האזור-אתה מצמצם את הסיכון שלך ליפול.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 20:24

אני הבנתי שמדובר בקניה למגורים. עדיין התשואה מלמדת אותך מה הכדאיות הכלכלית בעסקה. אם זה מקום שאתה בטוח שאתה רוצה לגור בו, הייתי הולך על זה בהנחה עלות המשכנתא תהיה מתחת לרבע הכנסות חודשיות. זאת בידיעה שמדובר במהלך לא משתלם כלכלית ותפסיד עליו במצטבר סכומים גדולים, ככל הנראה מעל חצי מליון ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2018 20:36

קשקוש.

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 05:54

הי

ההחלטה האם לקנות או לא דירת מגורים, צריכה להיות ממנעים כלכליים נטו, כאשר מערבבים רגשות בקבלת החלטה כלכלית, לפעמים זה בעייתי.

ההחלטה צריכה להתקבל בהתאם ליעד הכלכלי הסופי שלכם,

במידה והיא משתלבת בתוכנית זאת, ולא תפגע ביכול שלכם להגיע לעצמאות כלכלית, אתם יכולים להיות חיוביים לגבי הרכישה למגורים, למרות שהשוק יורד ומבטל בהדרגה או לפחות חלק מההנחה של מחיר למשתכן, ולמרות שיתכן שהמוצר המוגמר ירוד יותר, בהשוואה לדירות דומות בשוק החופשי, במידה ואתם מתחייבים לעצמכם שלמרות הרכישה ועלויות המימון, אתם תמשיכו לחסך ולהשקיע, רכישת הדירה רלוונטית עבורכם.

במידה ורכישה זו עם התחייבות לטווח הארוך תפגע ביכולת שלכם להגיע לעצמאות כלכלית, מוטב שתוותרו על הרכישה.

תבחנו את ההשפעה של מהלך זה היום על העתיד הכלכלי, ותחליטו בהתאם.

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 07:59

תניח שאתה קונה דירה כדי לגור בה הרבה שנים. תניח שלאורך שנים הדירה תשמור על ערכה הריאלי. תניח גם שזו השקעה בסיכון מאוד נמוך, כמו אגח מדינה צמוד מדד לטווח ארוך. היום האגח הזה נותן לך כ 1% תשואה ריאלית נטו אחרי מס שזה 1,500 שח לחודש על ה 1.8 מיליון. זה כנראה הרבה פחות מכמה שיעלה לך לשכור דירה דומה באותו איזור. גם אם תניח שאתה משקיע במניות שיניבו לך תשואה של 3% נטו שזה 4,500 שח לחודש זה עדיין פחות מעלות השכירות .

אז בעצם יש לך פה עיסקה כלכלית מצויינת שבמקרה גם מתחברת לרצון שלך לגור בנכס בבעלותך. מזל טוב!

אגב: גם אם טעיתי קצת בהנחות ובחישוב כולל יוצא לך שזה עולה לך נניח אפילו יותר מאשר בשכירות, עדיין לא הייתי פוסל את הרכישה, כי בעצם אתה בוחר על מה להוציא את הכסף שאתה מרוויח, ואתה הרי מאוד רוצה לגור בדירה בבעלותך, אז שווה לך!

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 09:29

אני לא מסכים. דירה בבעלות היא גם מוצר צריכה, ברור שיש פה גם שיקולים כלכליים אבל בסופו של יום הערך שאדם מקבל מדירה בבעלות אל מול אותה הדירה רק בשכירות הוא גבוה יותר (במיוחד אם אתה נשוי עם ילדים).

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 15:01

אני מסכים אתך, אבל יש שני צדדים למטבע,

אותו הערך שהאדם מקבל מדירת מגורים ובלי ספק שיש כאן ערך, רכישה על פי ערך זה עלולה לגרום לו לרכוש דירות מגורים שלא מתאימות ליכולות שלו בהווה, לקנות דירת מגורים כאשר השוק בועתי, לקנות דירה כאשר ריבית המשכנתא גבוהה, או בגיל מבוגר להמשיך להתגורר בבית שלא מתאים לצרכים שלו וליכולות הכספיות, אך מאחר והוא קשור רגשית לדירה ולקהילה הוא לא יכול או מוכן לעשות שינוי.

בתפיסה שלי, אני לא נגד דירת מגורים באופן גורף, אני טוען שיש לשקול זאת גם מבחינה כלכלית ולא ריגשית בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 16:05

גם שוהם נחשב "מרכז" מבחינת ההתייחסות שלך לפרוייקט?

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 16:34

לא עברתי פרויקט פרויקט ואני לא מכיר כל כך את שוהם .

אבל בכל מקום בו ההנחה על הנייר היא מאוד גבוהה זה כנראה ישתלם.

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2018 20:32

צודק, אני במצב הזה בדיוק, יש יתרונות וחסרונות לכל דבר.

תמיד.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2018 12:20

הבנו ש"נשרפת" כי לא קנית ושמת הכל במזומן וזהב...

אבל לקנות דירה בהנחה של 600-800 אלף, כמעט בלתי אפשרי שלא יהיה "שווה".

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2018 17:25

1. תבדוק כמה עולה דירה מקבילה בשוק.

2. תבדוק כמה עתידה להיות השכירות.

3.תבדוק כמה דירות מחיר למשתכן יהיו באיזור.

4. אם עתידות להיבנה הרבה דירות תוריד כ 10%-15% מהשכירות.

5. בדוק מה התשואה שאתה עתיד לקבל שכירות שנתית/עלות בית.

6. אם התשואה קטנה מ 5%(ערך התשואה משכירות הממוצעת של נדלן במחקר) המחיר גבוהה אחרת יש לך עסקה טובה.

*אלה הם השלבים שאני הייתי מבצע על מנת להחליט לגבי קניית דירה. לדעתי השיקול בקניית דירה למגורים ולהשקעה הוא זהה. אם התשואה גדולה מ 5% כדי לגור בדירה שאתה בעליה קטן מ5% הפוך.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2018 09:30

כנראה שלעולם לא תרכוש

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2018 10:31

לדעתי לא.

בדירת מגורים יש יסוד ליציבות שאין בדירה מושכרת.

מצד שני, בגלל שבמקומות מסויימים יש עודף דירות להשכרה, יש סיכוי שישכירו לך לטווח ארוך.

דירת מגורים, בין אם היא בשכירות ובין אם בקנייה, היא לא מוצר השקעה אלא מוצר צריכה.

אין לי הבנה רבה בשוק הנדל"ן אז לא להתייחס ברצינות לדברים.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2018 17:03

זה כן השקעה, אתה מצמיד את הכסף לערך הנדלן באותו רחוב.

מה זה משנה מי גר בדירה?

🕒 פורסם בתאריך: 21/07/2018 11:34

לדעתי עדיף ללכת על דירה זולה יותר עם משכנתא נמוכה יותר (כמובן שבתנאי שכל הפרמטרים האחרים זהים).

משכנתא זה דבר מסוכן. אם אחד מכם (או שניכם) יהיה מובטל אתם תהיו בצרות צרורות. תשלמו קנסות וריביות פיגורים גבוהות. אם זה ימשך זמן רב אז עלולים לקחת לכם את הדירה ולמכור אותה כדי לכסות את הוצאות המשכנתא עורכי דין והוצאה לפועל. במקרה כזה יהיו לכם הפסדים עצומים.

משכנתא נמוכה יותר - פרושה פחות סיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2019 16:25

זו אכן דילמה גדולה בין דירה להשקעה לדירה למגורים.כשלמגורים זו בדרכ אצל רובינו דירה יחסית באזור המרכז.

אני גם במקום הזה.

יש לקחת בחשבון שדירה שלא גרים בה יש סיכוי שדיירים לא ישמרו עליה כמו בעל הדירה שהיא שלו. כך שיש מצבים ושנים שדירה מושכרת צריך יהיה לשפץ ולא תמיד במעט כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2019 18:06

בהנחה שכבר החלטתם שאתם רוצים לרכוש דירה למגורים, וכבר החלטתם שזה יהיה באזור הזה, ויש לכם אפשרות לקבל הנחה מסוימת, ויש לכם את ההון העצמי הדרוש - נראה לי הגיוני ללכת על זה.

קח בחשבון שבשביל ליישר קו עם הדירות החדשות בפרוייקט שלא נמכרו במחיר למשתכן תצטרך להוסיף סכום לא מבוטל על שיפוץ - אבל הוא בוודאות יהיה נמוך יותר מגודל ההנחה שציינת פה. כמו כן, אם אתם משתמשים בדירה לעצמכם, יכול להיות שלא תרצו להוסיף את הסכום הזה (או לפחות לא את כולו, או לא מיד).

התלבטות לגבי קניית דירה למגורים

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן