רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2018 11:03

אופציות 2 ו3 יוצרות תזרים שלילי, לא אומר שזה בהכרח רע, רק יש לקחת בחשבון.



אופציה 1 יכולה להיות רלוונטית ככלצואין לך מה לעשות עם הכסף.



לא מייעץ ולא ממליץ.

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2018 11:10

לא רואה הגיון כלכלי במינוף כ"כ גבוה - על כל ההון הדרוש.



החיים משתנים, כרגע תוכל לממן את זה אך לך תדע מה יהיה מחר מבחינתך, ו/או מבחינת השוק.



לא אמליץ לך לשעבד את עצמך לתזרים שלילי כפי השצגת, נסה לשאוף לתזרים break-even או חיובי.

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2018 11:24

?



איזור?

יש עוד אחים בתמונה ? בתזוג אבא?

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2018 11:29

מה עושים היום?

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2018 00:12

לא הבנתי את הקשר...

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2018 00:16

עניין המינוף הוא רק בגלל התנאים האלה.



אבל צודק אין סיבה לקחת סכום כל כך גבוה

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2018 06:20

היי



השקעה בנדל"ן עם מינוף, זה אחד הדברים החשובים ביותר, אך צריך להשתמש בזה בזהירות ובהיגיון.



שוק הנדל"ן בארץ נמצא במומנטום שלילי, רכישה בעיתוי הנוכחי עם מימון, רק תעצים את האפקט השלילי על ההשקעה.



אל תשכנע את עצמך שהדירה נמכרת מתחת למחיר השוק, האם לדעתך זה שמדובר ביורשים זה אומר שהם יתפשרו במחיר, ההפך הוא הנכון, תמיד אחד מהם חושב שניתן למכור בסכום גבוה יותר, כי הבן שלו ראה במדל"ן שאפשר למכור ב 600 אלף.



הדירה נמכרת בסבירות גבוהה במחיר השוק הנוכחי, ואתה צריך להפנים שמחיר הדירה עלול לרדת אחרי הרכישה, אין ספק שבטווח הארוך המחיר יתקן כלפי מעלה.



אני לא מכיר את שוק הנדל"ן בחיפה, אך סביר להניח שדירה בסכום המדובר פונה לקהל יעד פחות איכותי, וכאן אתה צפוי ליותר בלתמים של תחזוקה ושוכר שלא משלם, לכן עליך להכין קופת חירום בהתאם של לפחות 6 חודשים ללא שכירות במקרה של פינוי שוכר, ותשלום משכנתא חודשית, בנוסף לעלויות עו"ד.



לדעתי, בעיתוי הנוכחי, מוטב שתגביל את גובה המימון כדי להקטין את רמת הסיכון של ההשקעה.



בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2018 12:02

תודה רבה על התשובה ידידי.

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2018 15:34

אם כבר החלטת ללכת על מינוף מלא אז בתור יותר משכנתאות אני הייתי ממליץ לקחץ משכנתא עד 45% מימון (יש אפשרות לקחת משכנתא כאשר את לווה ומישהו אחר משעבד את הנכס) היתרון שתוכל לקחת גם מסלולים בריבית קבועה לא צמודה לתקופה קצרה וכך לקבל ריבית מאוד נמוכה ולצמצם את הסיכון במינוף. מנגד תוכל לקחת מסלול פריים לתקופה ארוכה בתנאים מצוינים על מנת להוריד את ההחזר יש אפשרות גם לשלב רכיב משתנה כל 5 שנים אם אתה מתכנן לסלק את ההלוואות מוקדם כמובן שאתה לא אומר לבנק שאתה מממן את כל הנכס מהלוואה. היתרון בהלוואה לטווח ארוך בשילוב קלצ לטווח קצר זה שתוכל לשלם החזר נמוך ואם תרצה להחזיר יותר תמיד לסלק את הפריים או המשתנה יותר מוקדם.בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2018 22:05

לדעתי זו הסתכלות לא נכונה.



קלצ לתקופה קצרה מיותר כי בפריים לטווח קצר יש הרבה פחות סיכונים.



כשאתה מציע לקחת פריים לתקופה ארוכה על מנת להוריד את ההחזר -אתה טומן את ראשך בחול, כי בוודאות הריבית תעלה .



בסביבת ריבית נמוכה-



פריים לוקחים לטווח קצר.



קלצ לטווח ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2018 00:07

בדיוק אבל בדיוק הפוך.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2018 19:31

למה?



הריבית תעלה בשנים הבאות.



כשאתה לוקח פריים מינוס חצי ל30 שנה אתה מסכן את עצמך יותר מאשר כשאתה לוקח קלצ 4.5% ל30 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2018 20:14

אז מה?

נכון אבל אתה משלם על זה ביוקר בריבית גבוהה פי כמה וכמה עד שהריבית תעלה, ואם תגיע לגובה כזה בכלל ואם תאריך את מסלול הפריים הריבית שתקבל זהה היא, בקל"צ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר משמעותית.



אז מה עדיף, אולי בעתיד הרחוק לשלם ריבית יותר גבוהה מהקל"צ ולהפסיד עד לאותו מועד את ההפרש לטובתך או בוודאות של 100% להפסיד את ההפרש הכה גדול הזה לעוד כמה שנים טובות בוודאות?



וזה לא 4.5%, זה יותר כמו 4.7%+



הפריים צריך לעלות לכ5.2% רק כדי להגיע לBREAK EVEN, כלומר רק אז המסלולים יהיו שווים.



ועוד משהו: הקל"צ זה המסלול המסוכן יותר לבנק אז לא רק שהוא מפצה את עצמו בריבית גבוהה יותר אלא בנוסף לכך אם לא תיקח חלק במשתנה אז הוא יעלה לך את הריבית בקל"צ משמעותית.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2018 22:19

אני לקחתי 3.9 בקלצ בלי להצמיד שום חלק אחר, הנחתי שזה סביב 4.5 עכשיו אחרי מומ.

עדיין מדובר על 30 שנה ,כמה שנים החגיגה של ריבית נמוכה יכולה להמשך?



ארהב כבר פתחה עלינו פער שיהיה חייב להצתמצם.



במשך שנים ארוכות הריביות במדינות נורמליות בעולם היו מעל 5%, אני מעריך שיש יותר סיכוי שב5-10 שנים הקרובות הריביות יגיעו לשם, מאשר שהשינוי הזה יקרה בעוד 15-20 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2018 22:58

גם אם יגיע לשם עדיין תשלם +- כמו בפריים ועד אז תשלם פחות, מה רע?

לקחת 100% קל"צ ל30 שנים ב3.9%? אם כן אלו תנאים חבל"ז, היום אין תנאים שמתקרבים לזה בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2018 08:15

67% לכמעט 30 שנה.



השאר פריים מינוס 0.9

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2018 08:21

יפה שאתה ממליץ על משהו ועושה בדיוק את ההפך. בכל מקרה אין תנאים כאלה היום וגם לא קרוב לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2018 10:36

למה ? המלצתי בדיוק על זה



לקחת כמה שיותר קלצ לטווח ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2018 10:42

ופריים לפחות מ30 שנים???

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2018 14:39

לקחתי פריים רק כי הייתי חייב מבחינת התזרים,אני בטוח שהוא יעלה לי יותר מהקלצ. אם הייתי קצת יותר נזיל הייתי לוקח הכל בקלצ.

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2018 16:17

פריים 4



קלצ 30



זה תמהיל שעוד לא ראיתי...