המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 04:48

שלום,

אני ללא הון עצמי , מרוויח 8 אלף בחודש.

מצאתי נכס 200 אלף מתחת לשוק במחיק של 1.200.000

בהשקעה של כ 200-150 אלף

צפוי לקבל הכנסה של 9000 שח בחודש.

יש לי כמה אנשים עם כסף שמאוד מאמינים בי ובהשקעה

חשבתי לפנות לבנק לבקש משכנתא עבור הנכס ואת ההון העצמי לגייס ממשקיע (25 אחוז מהנכס)

איך התהליך הזה יוצא לאור ?

אין ברשותי דירה כלל,לכן זהו הנכס הראשון

במידה והמשקיע נותן 25 אחוז שזה 300 אלף

ואני לוקח משכנתא של 900 אלף למשך 30 שנה

לפי המחשבון שיש ברשת אני אמור לשלם 3800 שח כל חודש לערך..

מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?

תודה לכם,חייב לציין שהפורום מאוד מועיל ומעניין.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 06:14

היי

לא ברור לי כיצד נכס בשווי של 1,200,000 ש"ח מיצר הכנסה חודשית באופן חוקי של 9,000 ש"ח, כדי לייצר הכנסה

זו כיום בשוק בישראל, במקום סביר, צריך נכס בשווי הקרוב ל 4.5 מליון ש"ח.

לגבי המימון, לא בטוח שהבנק יאשר.

מי הם אלו הנותנים בך אמון, ומוכנים להשקיע בך 300 אלף ש"ח, כאשר אין לך כל ניסיון בתחום ?

הרצון שלך ליזום ולפעול הוא יפה, אני אוהב את הגישה, אך מומלץ קודם לצבור ניסיון אישי בתחום, לפני שמציעים למשקיעים

להצטרף להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 06:48

היי,

בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח

תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .

אני עוסק כ 6 שנים בתחום ניהול ואחזקת שוכרים ,נכסים מניבים.

משם אולי האמון?

חסר ניסיון? כן יכול להיות.. ברכישת נכס

בכל הקשור לעבודת "שטח" לדעתי אני מספיק מוכן.

למה לא? מה אפשר לעשות בכדי שכן יתן לי?

ותודה רבה רוני על התגובה המהירה !

יום נפלא ושקט

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 07:06

אני מבין, מדובר בתשואה יוצאת דופן, על פניו שווה את המאמץ.

לגבי המימון, במידה והם לא יתייחסו להכנסה הצפויה משכירות, כדי לשלם החזר מימון חודשי של 3,800,

הם עלולים לדרוש הכנסה נטו משכר עבודה בגובה של 12,000 ש"ח.

בכל מקרה תנסה להיות יצירתי (הלוואה מקרוב משפחה כדי להקטין את המימון, הלוואת בלון כנגד קרן נאמנות או פנסיה).

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 09:17

כן,שובר את הראש.. נקווה למצוא פתרון יצירתי

קרוב משפחה ופנסיה לא כאופציה.

אם עולה לכם עוד רעיון אשמח :)

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 09:54

אם יש לך אפשרות לקנות נכס ב200 אלף מתחת למחיר השוק אז תקנה ותמכור ישר. ככה תרוויח 200 אלף (פחות עלויות הרכישה) בכלום זמן.

העניין הוא שלדעתי זה לא המצב ויותר סביר שאתה לא בדיוק מבין מה זה ״מחיר השוק״.

כמו כן,

התשואה שאתה מתאר נשמעת כמו חישוב לא נכון או סיכון מטורף.

אם כל מה שאמרתי לא נכון אז אכן יש פה עיסקה חלומית ואני הייתי פשוט קונה ומוכר ישר ומרוויח בשניה הרבה כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 10:20

לא תקבל 75% מנכס כזה וגם לא קרוב לכך.

סביב ה0 במתווה שאתה רוצה.

לקחת משכנתא נמוכה יותר, למצוא משקיע ולחלוק איתו את הרווחים.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 10:23

לא חוקי.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:05

השמאי של הבנק לא רואה "4 יחידות" אלא דירה אחת והתמחור בהתאם...ואם הוא יראה אז הסיכוי שלך לקבל משכנתא דיי אפסיים

ובקיצור אתה מכפיל סיכונים במגדל קלפים שלך ..גם "משקיעים", גם משכנתא, גם פיצול דירה ל-4!!,גם תמחור רווח השערתי, גם שוכרים בעייתים (קורה הרבה במפוצלות)

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:11

- ניתוח אזורי על נכסים שנמכרו ונמכרים כיום

- חישוב פר מטר

- מציאת נכסים באזור במחיר הרבה יותר גבוה ושטח הרבה יותר נמוך

וכו..

לדעתי זה מספיק להבין את "מצב השוק" או "מצב המחירים באזור"

אני לא גאון נדלן,תקן אותי?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:14

אז מה שאתה אומר זה שיש מישהו שיכול להרוויח 200 אש״ח יותר אבל הוא בוחר מסיבותיו למכור לך בהנחה ולוותר על 200 אש״ח?

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:16

- השמאי רואה דירת 4 חדרים 120 מטר.

- תמחור רווח לפי המצב בשטח

- שוכרים בעייתים.. זה כבר "גורל" .. אך ניתן להוריד סיכונים בבחירה נבונה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:19

נכון מאוד.

יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)

הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,

אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב

עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם

לך תדע...

ותודה לכם על הדיון המועיל.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:23

אם זה המצב אז למה אתה נכנס להרפתקה של משכנא לטווח ארוך, חלוקת הנכס באופן לא חוקי, תיקונים, שיפוצים, שוכרים וכו׳?

יש לך את עיסקת המאה בה אתה יכול לקנות נכס ובזמן קצר למכור אותו ב200 אש״ח יותר.

כלומר, אתה יכול להרוויח 200 אש״ח (פחות הוצאות הרכישה/קניה ומשכנתא) במספר חודשים ספור או לקחת על עצמך סיכונים והלוואות ולהתחיל להרוויח בעוד המון שנים.

איזו דילמה יש פה בכלל?

שוב, הכל במידה ואתה באמת צודק לגבי המחיר.

לא ממליץ ולא מייעץ!

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 11:26

לידיעתך בדרך כלל במקרה כזה העו"ד מחויב להוציא מכרז מסודר לדירה עם התמחרות בסופה ואז אישור בית משפט למכירה.

מסכים, אין שאלה פה, למה לך להכנס לפרוייקט יזמי לא חוקי במקום לעשות סיבוב קל של 200K ש"ח?

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 12:50

מה תעשה אם אחרי החלוקה השכנים יתלוננו לעירייה על זה שחילקת דירה ל4?

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 16:12

כפי שאתה רואה, התשואה משכירות משקפת את רמת הסיכון של ההשקעה,

אתה צריך לחשוב אם אתה יכול להתמודד עם השקעה זו בשלב הנוכחי,

כפי שנאמר כאן, במידה ויש כאן פיצול שהוא לא חוקי, אין סיכוי לקבל מימון

מהבנק עבור דירה זאת.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 16:41

שמאי של הבנק יכול לשחוט על חריגות קטנות יחסית. אתה מדבר (ממה שאני מבין בין השורות) על דירה מפוצלת ל4... סיכוי אפסי לקבל מימון כזה מהבנק.

אם תוכל לקבל את כל הסכום ממשקיעים נשמע שזה הסיכוי היחיד שלך לעסקה הזו.

לא ממליץ ולא מייעץ, אבל במצב ההכנסה שלך, אני הייתי מתרחק מעסקה כזאת.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2019 18:51

אם יש לך כמה שנים של ניסיון בנדלן מניב, אלה לא שאלות שאמורות לעלות לך:

בכל מקרה כמו שאמרו, אם אפשר להשיג 200K באופן מיידי, אין סיבה אמיתית ללכת ולהתחיל לעשות פיצולים ליחידות וכו'. ריב משפחתי או לא, אין תסריט בו בעלי הנכס יודעים את השווי האמיתי ומחליטים מסיבה כלשהי למכור בהנחה של 200K.

🕒 פורסם בתאריך: 29/03/2019 11:42

טוב עדכון קל,

הנכס נמכר .

לצערי פספתי את ההזדמנות.. למדתי תוך כדי הרצון לקדם את העסקה.

פעם הבאה ,אהיה יותר חכם.

יש לכם טיפים איך להיות מוכן לרכישה מהירה יותר ?

האם לדבר עם הבנק ולסגור דברים לפני ? כמו כמה שמכנתא אקבל..

כמובן להכין את המשקיע

תתודה לכם על הדיון המדהים

🕒 פורסם בתאריך: 29/03/2019 11:48

כמו שאמרתי,

ניסון רב. בניהול נכסים מניבים.

השאלות שלי ,שים לב..

נטו "איך לגשת לבנק ואיך להוציא עסקה כזאת לפועל"

🕒 פורסם בתאריך: 29/03/2019 12:47

או שאתה רודף אחרי כסף או שאתה רודף אחרי דיל..

תכין פרוספקט Rapport עלייך ועל הנסיון האישי שלך,

תכין פיץ' קצר שמסביר מה אתה עשית ומה אתה רוצה לעשות,

שלב ראשון יהיה לך קל יותר לגשת למשקיעים פרטיים וקרובים אלייך, אחרי שתעשה מספר עסקאות - יהיה לך קל יותר לגשת לבנק הן מבחינה כלכלית והן מבחינה אישית ומקצועית..

ככלל, ככל שהעסקה גדולה יותר - כך מוסד פיננסי יסתכל יותר על העסקה עצמה ופחות על היכולת הפיננסית שלך אישית אלא יותר על היכולת שלך כאדם להוציא תכנית לפועל.

זה לא אומר שאתה צריך לסגור עסקאות על מלונות כרגע, קח את הזמן...

אשמח להמשיך לדון יחד בזה.. networking זה הכל.

🕒 פורסם בתאריך: 30/03/2019 20:11

מזומן במזרן.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2019 18:19

תודה רבה לך

תודה על הטיפים..

אשמח מאוד לדון

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2019 19:58

הלוואה מסחרית עם גרייס.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2019 20:32

ללא בטחונות ואחרי מינוף מקסימלי? בהצלחה עם זה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2019 22:41

צריך לדעת מה המצב הפיננסי הכללי שלך לפני שאתה מוצא נכס. כמה החזר חודשי אתה יכול לספוג וכמה הון עצמי יש לך (או שאתה יכול לגייס ממשקיע).

התהליך צריך להיות כזה - לברר, לחשב ולבדוק אילו סוגי ומחירי נכסים, מינוף והחזר חודשי מתאימים למצב הכלכלי שלי ושאני יכול להרשות לעצמי ולחפש נכסים שמתאימים לזה, ולא ההיפך.

בגדול, ברגע שאתה מוצא נכס רלוונטי וסוגר פרטים עקרוניים עם המוכר, העורכי דין מתחילים לעבוד על טיוטות ואתה מבקש אישור עקרוני למשכנתא מהבנק (שהריביות שלו תקפות לשבועיים בד"כ. כן ככה זה ישראל, הכל בלחץ), ובשבועיים האלה זה בד"כ סיוט מהסרטים להספיק שמאי, לסגור חוזה עם המוכרים, בדיקות כלליות לנכס משיעבודים ובעירייה, להביא בעלי מקצוע לנכס אם צריך ועוד כל מיני פרטים שהעורך דין יריץ אותך לעשות.

מומלץ לעשות מכרז בין כמה בנקים כדי להוריד ריביות לפני שאתה מתחיל את הריצות.

אם זו משכנתא ראשונה שלך, מומלץ להתייעץ עם מישהו מנוסה (אני חושב שאפילו בתשלום אם אין לך אדם שאתה סומך עליו בתחום) ולחפור באינטרנט על מסלולי ההלוואה, איך כמה ולמה. זה לא מאוד מסובך האמת, מתמטיקה פשוטה.

אל תתבאס על הפספוס, יהיו עוד עסקאות. אני פספתי 3 עסקאות לפני שסגרתי את הראשונה שלי. ככה זה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2019 22:55

אשמח לדעת מה הכתובת של הנכס ההוא, כדי שאוכל לבדוק באתר של רשות המיסים בכמה נמכר בסוף.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2019 01:30

לא התחייבתי שיצליח, זה הסיכוי היחיד. עם תוכנית עסקית נכונה ומרשימה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2019 01:48

מדובר על ערבות מדינה?

אם כן, תכין גם קורות חיים

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2019 10:34

איפה ראית ערבות מדינה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2019 12:19

לא ראיתי

רשמת הלוואה מסחרית, שאלתי להבהרה

קניית נכס להשקעה - ללא הון עצמי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן