יעוץ בנושא משכנתא מבקש עצה מהמומחים

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2019 20:28

רע! תשנה ללא צמוד.

ברור. תקצר את המסלול הקבוע.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 13:25

תודה רבה אורי, אתה מתכוון לשנות גם את המ"צ וגם את הק"צ ללא צמודות ?



מה הריביות שאמור לצפות להן במסלולים לא צמודים , הבנתי לגבי הקבועה שיוצא בערך 1.25% יותר (אולי זכאי להלוואה של משרד השיכון לרוקים מעל גיל 30 קלצ ב-3% אני מנסה לברר..)



אני חשבתי שאם אמכור את הדירה עוד מספר שנים אוכל לסגור את כל או חלק מהמשכנתא ולקחת אחרת בתנאים יותר טובים וארוכי טווח (אלא אם כן הריביות למשכנתא יעלו) ולכן עדיף המסלולים האלה שנותנים ריביות נמוכות יותר בהתחלה.



בעיקרון גם יכול לסגור את מסלול המ"צ אפילו לפני עם ההון העצמי שלי (כמו במשכנתא פיתיון שקראתי), אבל יש לי הבנה בשוק ההון ומאמין שאוכל להשיג תשואה טובה יותר.



ההשערה שלי שהמדד לא יעלה הרבה בעתיד הקרוב (כמו שלא עלה בשנים אחרונות) כמו כן הכנסותי כעצמאי מאמין שיגדלו ולכן אוכל לעמוד בעליות בהחזרים חודשיים, ומקסימום למחזר בעוד חמש שנים אם תכניות ישתנו (בהנחה שימחזרו לי בתנאים טובים יותר ובקלות, שזה אין לי מושג).

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 13:31

נכון.

אין לי מושג, קבל הצעה.

בספק (תשקלל מיסים).

אז אתה מהמר שהמדד לא יעלה או יעלה טיפה תמורה ריבית קצת יותר נמוכה, זה הימור ולדעתי הרווח ככל ויהיה לא שווה את זה אבל זו רק דעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 14:16

+1.



חושב שכדאי לפחות שליש שיהיה לא צמוד. אתה לא יודע מה יהיה עם הריבית ב30 שנה הקרובות.



לא ממליץ או מייעץ. תבדוק בעצמך.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 19:31

החזר נמוך פירושו, צמוד למדד, פירושו שככל שהמדד יעלה, אתה בסיכון גבוה מאד.



כמו שאמר אורי, קח קלצ ותחתוך אץ הקצ.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 23:21

אז מה עדיף בגדול, אם הטווח המתוכנן להחזר יחסית קצר



להחליף את השליש של הק"צ בקל"צ , וגם את המ"צ במל"צ ? (ולהישאר עם משתנה קבועה ופריים)



או



להחליף את המ"צ בקל"צ, ולהשאיר את הק"צ ? (להישאר עם שתי קבועות והפריים)



או משהו באמצע (ארבע מסלולים)



יש אפשרות נוספת שקראתי "פיתיון" שבו מחזיר מיידית את המ"צ למשל ואז נשאר עם קבועה/פריים 50-50.



שוב הכל בהנחה שאני מאמין (כרגע) שאוכל/אצטרך למכור את הדירה, לסגור את חלק/רוב המשכנתא תוך מספר שנים, ולקחת משכנתא אחרת (גדולה יותר), כמובן אם הריביות יהיו אטרקטיביות יותר.



אגב זכאות משרד השיכון זה ק"צ ב- 3% , ללא קנסות פירעון.



ושאלה נוספת, האם יש כדאיות לקחת מסלול מטח (לפי ריבית לייבור הבנתי) על פני/על חשבון חלק הפריים, אם ההכנסות שלי בדולרים



תודה רבה לכולם מאוד מעריך את העזרה :) .

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 23:27

אם לא אכפת לך 50% בפריים אז זה בכלל רעיון מעולה.

אפשרי אבל הריבית הדולרית תהיה גבוהה יותר משמעותית.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 00:41

להבנתי הפריים זו הריבית הכי אטרקטיבית by far, ונכון להיום לא נראה שהמשק והריביות יעלו באופן משמעותי בשנים קרובות (מדברים על מיתון בארה"ב מאמין שיקרין גם לפה)

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 03:48

היי



כך בחשבון עלויות הכנת הדירה להשכרה, יתכן כאן מעט תזרים שנתי שלילי, מומלץ שתכין בצד קופת חירום בגובה של 6 חודשי משכנתא ותשלומי ארנונה.



אולי עדיף לשקול להשכיר דירה גדולה יותר, יתכן שהתוספת לשכירות שאתה משלם, תהיה נמוכה מעלויות גדולות יותר של מימון,



זה החלטה שתצטרך לקבל בעתיד.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 09:26

אעשה לך סדר.



אם אני לא טועה וכבר שנים לא חישבתי את זה באקסל, עליה של אחוז ריבית במסלולים הצמודים תעלה לך את ההחזר של המסלול ב10%.



לך תברר כמה הבנקים מחשבים את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 11:50

לגבי שיפוצים אין בעיה כזו הדירה של ההורים ומרוהטת מתוחזקת טוב. וגם נשאר הון עצמי בצד לחירום.



עוד לא הבנתי באמת לפי מה משתנה הצמודה, אתה מתכוון אם הריבית עוגן עולה באחוז אז אחרי חמש שנים ההחזר החודשי יעלה ב10%? אני עצמאי מאמין שהכנסות יגדלו וזה לא יהיה נורא וגם אכסה את המשתנה תוך 5 שנים מקסימום



חושב לשנות לפי



300 פריים מינוס מה שיתנו 0.4-0.5 30 שנה (אולי לפצל אם יוריד ריביות)



ונשאר עוד 600 לחלק ככה:



200-250 ק"צ 2.5% 18 שנה



150-200 קל"צ 3.5% (בשאיפה..) 30 שנה



150-200 מ"צ 2.6% או יותר 30 שנה ולהחזיר אותו מיידית (פיתיון) או אחרי שנתיים שלוש אם אין פירעון מוקדם

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 11:53

רע. אתה לא מקשיב לעצות פה וחבל, אולי עדיף שתלך ליועץ משכנתאות.



קל"צ תמיד עדיף לקצר כמה שיותר.



פריים להאריך כמה שיותר.



צמודים לוותר.



אין צורך לחלק ל4, מספיק ל3.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:03

למה כדאי להאריך פריים כמה שיותר?

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:07

כי הריבית בפריים לא משתנה בתלות באורך התקופה וזה מאפשר לקצר את הקל"צ שכן משתנה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 19:37

המסלול המקורי עם 66% צמודות מדד היה המסלול שהמליצה לי יועצת פרטית, כנראה לא מקצועית מספיק (אבל בשכר לא נמוך)… היא טוענת שהמדד לא עלה בשנים אחרונות וכנראה גם לא יעלה בהרבה וטווח ההלוואה קצר יחסית עשר שנים לכן זה עדיף.



לעצמאי בן 40+ חובב סיכונים העניינים שונים מלשכיר בן 30 וטווח כיסוי המשכנתא פה אמור להיות קצר יותר מהסטנדרט.



אבל בהחלט לקחתי את ההמלצות



היום הייתי אצל הבנקאית ובנינו מסלול שונה ופחות מסוכן:



300 פריים מינוס 0.4 30 שנה (כמו שהיה)



200 קל״צ 3.5% 15 שנה



200 ק״צ 2.65% 15 שנה



200 מ״צ 3.25% 30 שנה



החזר חודשי בערך 4650



עדיין יש מרכיב סיכון לא מבוטל (400צמודות) אבל כאמור את חלק המ״צ אני מתכוון לפרוע בעזרת הון עצמי שנשאר - או מיידית, או תוך מספר שנים אם אין קנס, או בתחנה ראשונה. (אגב אני עדיין נאיבי מספיק ומאמין שבשוק ההון אוכל להשיג תשואה קרובה לזו שקיבלתי 3.25% או מעט יותר, בקיזוז מיסים, אבל כנראה שאני לא מכניס לחישוב הקר הזה את ענין המדד שיכול לעלות).



בכל אופן לפי מה שהבנתי הריביות פה סבירות מאוד, אשמח לכל תובנה ומעריך מאוד את העזרה שלכם.

🕒 פורסם בתאריך: 05/04/2019 09:35

בהצלחה חבר.



אני אישית חושב שמסלול צמוד לכל כך הרבה זמן זה לא חכם, אבל אם תוכל לפרוע מוקדם אז מעולה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/04/2019 12:14

תודה רבה כן אני בעיקרון יכול לפרוע גם מיידית את המשתנה צמודה, נותר מספיק הון עצמי..



חוצמזה מישהו עוד יכול לחוות דעה לגבי הריביות ושאר המסלולים, זה סביר יחסית? אמור לסגור את הענין תחילת שבוע הבא..

🕒 פורסם בתאריך: 05/04/2019 13:24

אני אישית הייתי פורע את המ"צ באופן מיידי.



התשואה בפרעון שם היא, בהנחת מדד שמרנית של 1%, סדר גודל של 4.25% נטו ללא סיכון.



למיטב ידיעתי אין הרבה אפיקי השקעה שנותנים כאלה תשואות.



גם את הק"צ לא הייתי מושך ל15 שנה אלא משתדל לפרוע תוך פחות מעשור.

סתם מתוך סקרנות, מעניין אותי למה אתה חושב ככה?



בכל מקרה, בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 06/04/2019 03:57

תודה רבה אוקהם :)



הנחת מדד שלך היא לפי 1% שנתי אם אני מבין נכון? .. הבנתי שהמדד בשנים אחרונות די סטטי וגם הצפי שלא יעלה בהרבה בשנים קרובות, למשל בגלל תחרות ביבוא, פתיחת שערים ונמלים, שיפורים טכנולוגיים ועוד. מחירי הדיור כן עולים ועולים (לצערנו הרב), אבל שאר המוצרים די הוזלו בשנים אחרונות בגלל הסיבות הללו (אגב לפי היועצת משכנתא בכלל לא הייתי צריך לקחת קלצ, אלא פריים ושני שליש צמודות, שאם מסתכלים על טווח קצר יחסית לפירעון ההלוואה של נניח עשר שנים, המדד יכול לעלות באחוזים בודדים לטענתה אם בכלל. אבל הבנתי כבר שזה יותר מדי מסוכן).



וכן לגבי חלק הק״צ אם אוכל לפרוע אותו לפני הזמן בטח שאעשה זאת, תודה רבה על העצה.



אגב מי יודע להגיד מתי הקרן באמת מתחילה להיאכל לפי שפיצר, לפי הבנקאית אחרי חצי תקופה מתחיל לזוז משהו בכל מסלול



ההנחה שלי שאצטרך עוד הלוואה לטובת דירה גדולה יותר תוך כמה שנים ואז למכור את הדירה, ובכסף או לפרוע את ההלוואה הזו ולקחת אחרת, או להישאר עם ההלוואה הזו ולקחת עוד אחת. כמובן בהתאם לתנאים שיהיו. (הצפי כרגע הוא כן לעליות ריבית לפי היועצות). בקיצור סלט אבל נקווה לטוב :)



לגבי שאלתך



כי עצמאי (לפחות בתחום שלי שזה מכירות) יש לו צפי שונה לגידול בפעילות ובהכנסות, שכיר יכול לצפות ל5-10% שנתי אאל״ט, ועצמאי בהתנהלות נכונה יכול קצת יותר..יותר סיכון אמנם והרבה כאבי ראש אבל בהתאם גם יותר סיכוי..

🕒 פורסם בתאריך: 07/04/2019 10:56

למיטב הבנתי זה פחות תלוי בשפיצר אלא יותר תלוי בריבית ובמשך ההלוואה.



במחשבון של משכנתאמן לדוגמא אתה יכול לפתוח לוח סילוקין ולראות בדיוק כמה מההחזר הולך לריבית וכמה לקרן.

🕒 פורסם בתאריך: 07/04/2019 11:06

אם רוצים ממש להשתגע



פונקציות באקסל



Ppmt לחישוב תשלום קרן



Ipmt לחישוב תשלומי ריבית

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2019 08:58

תודה רבה חברים עזרתם מאוד



לגבי התמהיל האחרון (1/3 -פריים 30, 2/9 -ק"צ קל"צ 15 מ"צ 30) מבין שהוא סביר וכבר סגור עליו. נותר רק לראות אם יש מה לשפר עוד בריביות (עוגן אמור להשתנות בעשירי כנראה יירד)



שאלה האם מישהו יודע לגבי מסלול הפיתוי (כיסוי מ"צ מיידית ) איך מתבצע, אם באמת אחרי יום/שבוע אפשרי להתקשר לבנקאי להגיד שרוצים לפרוע. או לחכות כמה חודשים בתקווה שריביות לא ירדו ואז יהיה קנס היוון..הכסף מושקע כרגע בשוק ההון

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2019 09:52

אפשר.

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2019 10:18

כעיקרון כמה כבר עמלה תשלם אם תפרע את הקרן הקל"צית יום אחרי לקיחת המשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2019 20:21

אבל אם הקלצית בריבית יחסית סבירה למה לפרוע אותה מיידית, להבנתי אם כבר לפרוע יותר מוקדם אז את החלק של המ"צ או הק"צ.



הקנס העיקרי הוא בהיוון, אם הריביות עוגן במשק/בבנק עולות אז אין קנס , אם הריביות יורדות אז יש לפי מספר שנים שנותר עד התחנה הבאה ליציאה (למשל במ"צ כל 5שנים, בק"צ וקל"צ עד סוף התקופה 15שנים)