המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 21:17

שלום רב,

פניי לשלום מהפוסט האחרון ;) . סתם לעניינו לגבי הנושא שאני משתעשע בו לאחרונה ולמרות שאני מושקע ב-2 דירות ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית... יש מצב שהמצב פשוט דורש את זה ואני אסביר.

במידה ותהיה אינפלציה או אניפלציה חזקה אפילו ויהיה צורך להעלות ריבית (יש סיכוי גם שיורידו ריבית מתחת לאפס אבל בואו נניח לצורך הדוגמא שיעלו ריבית)... אז במידה ואני לוקח הלוואה בריבית קבועה לאורך הרבה זמן אני בעצם מחזק את כוח הקנייה שלי כי אז הכסף שאני משלם עליו עבור הריבית של ההלוואה הוא הרבה יותר זול עקב העלאת הריבית שתהיה.

זה לא יקרה מחר או עוד יומיים אבל זה תרחיש שיכול לקרות...

מה אתם חושבים?!

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 21:52

שאתה צודק רק שהריבית במשכנתא לא צמודה ולא משתנה היא גבוהה יחסית ואם תרצה 100% מהמשכנתא במסלול הזה אז היא תהיה עוד יותר גבוהה.

אתה צריך אינפלציה מאד גבוהה לאורך המון זמן כדי שהתרחיש שלך יהיה כלכלי.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 21:54

כן יכול לקרות לצורך הדוגמה,אבל בו רגע נניח לצורך הדוגמה שהיא גם יכולה להישאר נמוכה הרבה מאוד זמן :) .

וזה המסקנה שלך בגלל שהריבית יכולה לעלות אתה צריך לשנות לגמרי את התוכנית שלך?

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 22:04

אני לא מתכוון לשנות את התוכניות שלי לטווח הקצר... אני כרגע מנתב את כל הכסף שלי למסלול מסויים. הרעיון זה דווקא לא לקנות בארץ אלא בארה"ב.

אתם צודקים שאם באמת זה לא התרחיש אז כמובן שבעייתי אבל גם במצב של דיפלציה הלוואה לטווח ארוך מאוד יכולה גם להיות משתלמת.

לצורך העניין אם זה נשאר נגיד ברמות שיש כרגע אז אני מפסיד, אם זה מגיע לדיפלציה או אינפלציה חזקה, זה כבר נהיה מעניין...

ה-"השערה" שבגללה אני חושב על הדבר הזה זה בגלל שאיך שאני רואה את זה המצב הממשל האמריקאי הוא כרגע עם הגב לקיר ואני אסביר.

במידה והוא ימשיך להשאיר את הריבית על 0 לאורך תקופה תיווצר אינפלציה כי הכסף יהיה מאוד זול והבנקים הפרטיים ייצרו הרבה כסף עקב הלוואות זולות,

במידה והם יתחילו לעלות ריבית הם גם בבעיה כי הרבה מהאגרות חוב שהם הם הנפיקו הם יצטרכו להדפיס המון כסף בשביל לשלם את הריבית עליהם.

ושתי הדרכים מובילים לאותה התוצאה -> אינפלציה ואולי אפילו אינפלציה חזקה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 22:53

אז אם הבנתי אותך נכון, בשביל סיכוי שמתישהו בעתיד הריבית תעלה אתה רוצה לקנות עוד דירה, לשלם מס רכישה, להשתמש בסכום גדול מההון העצמי שלך ולקחת משכנתא על עד 50% מהמחיר, לשלם הוצאות נלוות ועוד - וכל זה רק כי אולי בעתיד הריבית במשכנתא תהיה יותר יקרה ותרגיש שהרווחת?

היית לוקח סתם הלוואה מהבנק על 150,000 ש"ח שאתה לא צריך רק כי אולי בעתיד הריבית תעלה?

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:03

האמת כשאתה מציג את זה בצורה כזאת זה אכן נשמע כמו צעד פזיז \ בעייתי. אני רק שקלתי את זה כרעיון עם פוטנציאל רווח...

ואגב אם הריבית תעלה לאורך זמן זה לא להרגיש להרוויח, זה באמת להרוויח. אבל אולי זה באמת הרבה "אם" ;)

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:10

זה עדיין לקנות משהו שאתה לא צריך (ולא זול בכלל) רק כי אולי בעתיד הוא יעלה יותר.

ממה תרוויח? מזה שהריבית עלתה ואתה קנית בריבית קטנה יותר דירה שאתה לא צריך? ואם מחירי הדירות יירדו?

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:19

אתה צודק מחירי הדירות יכולים לרדת, בגלל זה המטרה צריכה להיות למצוא נכס שהמחיר שלו מבחינה היסטורית הוא יחסית נמוך וכדאי להשקעה... ובהנחה כזאת אז אם תחזיק בו לאורך זמן גם אם זה יירד, זה מתישהו כנראה יגיע למחיר שקנית.

וכן המטרה זה באמת להרוויח מהפרשי הריבית לעומת האינפלציה אבל יש מצב שזה באמת כאב ראש גדול מדי עבור רווח תיאורטי וזה לא מצדיק את כל ההתעסקות עם זה

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:23

לא מבין את הסיבוך שאתה מכניס את עצמך. כתבת:

אז למה אתה חושב על זה רק בגלל מצב הריבית?

אם מה שמטריד אותך זה סיכון אינפלציה, תשקיע במוצרים שנועדו להגן מפניה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:31

כן בגלל הריבית...

זה באמת מה שאני עושה כרגע מגן מפני אינפלציה בדרכים אחרות, פשוט חשבתי על זה כאופציה אפשרית נוספת בעתיד...

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:35

אם היית אומר שאתה רוצה להגדיל את הנכסים שלך ורוצה עוד דירה להשקעה שתניב הכנסה קבועה הייתי מבין את המטרה.

אבל כשאתה אומר שאתה לא רוצה עוד דירה אבל רוצה לקנות רק בגלל שבעתיד הריבית אולי תעלה זה נשמע לי מוזר.

בכל מקרה שיהיה בהצלחה D:

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2020 23:39

אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.

בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 01:33

אתה מהמר על היפר אינפלציה של שנות ה 80?

אישית לא הייתי בונה על זה באמת...

אם אתה רוצה מגן מאינפלציה למה פיקדון בנקאי צמוד למדד לא יעשה את העבודה פחות או יותר?

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 08:10

אני מהמר על אינפלציה בדולר האמריקאי, לא אינפלציה על השקל.

זה גם אופציה טובה... מעניין אם יש כזה דבר עבור דולרים ומדד אמריקאי (מניח שכן מן הסתם). כי אם בנק ישראל ינסה להשאיר תשקל חלש, זה גם פוטנציאל רווח לא קטן. כי אז אתה תקבל יותר שקלים עבור אגרות חוב בדולרים שתהיה עליהם בריבית גבוהה.

באופן כללי אני נגד רכישת דולרים של בנק ישראל על-מנת להוריד את השקל, אבל במקרה הזה זה דווקא יכול לפעול לטובתי...

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 08:28

תרשה לי לרכב לך על השרשור ולבקש מחברי הפורום שהיו בוגרים בשנות האינפלציה של שנות ה80 לשתף מהחוויות שלהם והיום יום במצב כזה?

אמנם אין מה להשוות להיום, ואז אם אני לא טועה גם לא היה ניתן לקנות דולרים, אבל מעניין לשמוע חוויות אישיות מתקופה משוגעת שכזאת.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 08:39

איך זה משתלם בדיפלציה בדיוק?

אינפלציה באמת תשחוק הלוואה בקל"צ אבל דיפלציה תגדיל אותה ראלית.

במידה ואתה בונה על היפר אינפלציה בארה"ב שווה לך לקחת שם משכנתה(במידה ויתנו לך בתנאים סבירים) זה הכן יעבוד,למרות שאם אתה מהמר על היפר אינפלציה אולי יש דרכים יותר טובות להרוויח מהעניין.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 08:59

טוב הגזמתי טיפה עם הקטע של להרוויח בדיפלציה, אבל אם יש דיפלציה וה - interest rate יורד אז אתה יכול לעשות refinance ואז לפחות כמעט ולא להיפגע (פחות או יותר) במצב של דיפלציה...

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 09:39

מניות לא מושפעות מאינפלציה לפי הידוע לי אז גם הן דרך להגנה

לא ככה?

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 20:58

אני פחות אוהב תדרך הזאת כי לאו דווקא יהיה יחס ישיר בין היחס של היחלשות המטבע לבין העלייה בשוק המניות...

מה שכן זה לפחות עדיף מלשבת בצד.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 21:58

אתה רוצה להמר על אינפלציה משמעותית של הדולר,

ואתה מוכן בשביל זה לשים את הכסף בנדל"ן,

מה עם להשקיע בריטים ממונפים בארה"ב, שמחזיקים חוב בריבית קבועה דולרית?

שם יש אפשרות לרמת מינוף יותר גבוהה ממה שהיית משיג בדירה שלישית,

בדירה שלישית אתה משיג יחס של חוב מול הון 1 ל1, ובריטים של נדל"ן למגורים יש אפשרות להגיע לחוב מול הון של 4 ל1,

לא בקי בריטים של משכנתאות, אבל אולי שם אפשר להגיע גם למינוף יותר גבוה,

ממש לא ממליץ! רק מעלה כיווני מחשבה לדיון תיאורטי איך אפשר להרוויח מהיפר אניפלציה של הדולר,

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 22:54

מעניין! יש כזה דבר?!?! אני יותר שמרן באופי ופחות אוהב מינופים במניות, אבל גם בלי מינוף זה רעיון מעניין... איך אתה יודע אם לריט מסויים שנגיד מתעסק רק במגורים יש לו רק התחייבויות בריבית קבועה? וגם זה מאוד תלוי בריט כי צריך יהיה לבחור אותו בפנצטה ולבחון את הפרוטפוליו שלו...

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 22:56

צריך לנבור בדו"חות או במצגות הרבעוניות שלהם, בנוסף גם אם יש להם התחייבויות קבועות אז הם לטווח בינוני/קצר ולא ארוך בדרך כלל.

אכן.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2020 23:07

אני בחרתי בפינצטה שתים כאלה,

BRT ו APTS,

שניהם ממונפים ביחס של בערך קרוב לפי 4 חוב מול הNAV המשוער שלהם,

APTS הוא לא רק נדל"ן למגורים, הוא מחזיק גם בדיור סטודנטים ומכולות ומשכנתאות,

החוב של BRT הוא ל15 שנה פלוס, כל החוב שלהם בריבית קבועה.

החוב של APTS הוא ל8-10 שנים, פלוס מינוס. 93% מהחוב שלהם הוא בריבית קבועה.

גילוי נאות: מושקע בשניהם באחוזים יפים של התיק.

ממש, אבל ממש לא ממליץ, הכול במסגרת דיון תיאורטי,

ולא לסמוך עלי בכל מה שקשור לנתונים שכתבתי, כנראה שאני טועה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 00:44

1. @דוד פ, תודה רבה על השיתוף והגילוי הנאות שאתה מושקע מעריך את זה.

2. מובן לי שאתה לא ממליץ.

3. זה מוסיף לדיון התיאורטי ;)

לפחות טוב לדעת שמוחי הקודח בעניין היה אכן בכיוון שעוד אנשים חושבים עליו....

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 08:09

אתה מדבר על פקטור אחד ולא ממש גדול במיוחד בתמחור של מניה ספציפית, יש לך עוד הרבה גורמים נוספים שיזיזו את המניה הרבה יותר מאינפלציה.

הקומבינה הזו של ריבית ארוכת טווח קבועה לא צמודה קיימת בכמעט כל חברה אמריקאית, אתה בסה"כ צריך חברה במינוף גבוה יחסית עם חוב לטווח ארוך (טבע לדוגמא).

תוכל להמר על אינפלציה בצורה "טהורה" כלומר 100% חשיפה לאינפלציה ע"י עשיית שורט לאג"ח ממשלתי ארוך לא צמוד וקניית אג"ח ממשלתי ארוך כן צמוד, תוכל לעשות זאת בארה"ב בדולר או בארץ בש"ח.

לא ממליץ כמובן.

ניצול מצב עתידי בהעלאת ריבית באינפלציה לצורך השקעה הדירה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן