איזה אחוז תשואה יספק אתכם מנדל"ן להשקעה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 00:17

זאת טעות להתייחס רק לתשואה משכירות, תמיד צריך להעריך גם תשואה מעליית ערך.



בגדול, תשואה משכירות בפריפריה גבוהה מהמרכז ותשואת עליית ערך נמוכה מהמרכז.



שיעור התשואה שאני אישית רוצה על הכסף שלי, ולא משנה אם בנדל"ן או בבורסה, הוא לפחות 7%. יש כאלה שמסתפקים בפחות ויש כאלה שרוצים יותר.



מה אתה רוצה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 06:16

לא אמרתי שעליית הערך איננה חשובה. פשוט שאלתי ספציפית על תשואת שכירות.



הסיבה היא בין היתר שקשה לחזות ולכמת את עליית הערך, וכנראה שבטווח הארוך מאוד, ההנחה שלי היא שתהיה עליית ערך. תשואת שכירות פחות קשה לחזות לכן שאלתי לגביה.



עבורי, תשואה מינימלית היא בגדול 4%.. אם המיקום הוא מאוד מאוד טוב, אסכים גם ל 3.5%.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 07:05

נקודת התפיסה לגבי השקעה בנדל"ן המתבססת רק על התשואה משכירות היא שגויה.



צריך להביא בחשבון את הדברים הבאים:



* מיקום ההשקעה.



* המצב הפיזי של הנכס ורמת התחזוקה של הבניין כולו.



* קהל היעד הפוטנציאלי של השוכרים אליו הנכס פונה.



* רמת הסיכון של ההשקעה.



* עיתוי ההשקעה ומגמת שוק הנדל"ן.



* האם ניתן לצפות בנקודת כניסה להשקעה לרצף של שנים של עליית ערך ושכירויות ?



* אלטרנטיבות השקעה במיקומים אחרים.



* עלות כניסה להשקעה במיקום טוב (זה עלול לרתק את כל ההון האישי, ובשימוש במימון להוביל לתזרים חודשי שלילי).



* תשואה משכירות.



* מצב הכלכלה המקומית (בעיקר רמת האבטלה והשכר)



* היצע וביקוש לנכסים להשכרה במיקום ההשקעה.



* יכולת להכיל תזרים חודשי שלילי בעת השקעה עם מימון.



מאחר ואני פעיל בהשקעות נדל"ן, אני נחשף למשקיעים חסרי ניסיון המבססים את ההחלטה להשקיע



על סמך התשואה משכירות בעיקר, וכאשר יתר הפרמטרים של ההשקעה משתבשים,



הם מופתעים ומאוכזבים.



השקעה בנדל"ן צריך להבין, ולעשות זאת נכון כדי שהיא תעבוד,



כדי לצמצם את רמת הסיכון. :)

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 08:51

אני הייתי מכוון ל4% נטו במידה ומדובר בנדל"ן איכותי לטווח ארוך(מעט התעסקות) או כפול במידה וזה יותר אקטיבי(השכרה לסטודנטים\תיירים וכו)

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 09:24

אם אתה מדבר על נדל"ן דיור בארץ נכון להיום, תשואה כזאת משכירות תמצא בעיקר בדירות בפריפריה הרחוקה. דירה ישנה בשכונה לא משהו ועם שוכרים קשי יום. אם זה מתאים לך אז סבבה. ממליצה לך לקרוא מה שכתב @רוני וללכת לאור הנקודות שהעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 09:34

לא טענתי שיש להתעלם מעליית הערך ולהתרכז רק בשכירות. אולי לא הובנתי נכון.



עליית הערך בטווח הארוך בדוגמה שלי היא נתונה. כאמור, מדובר בהגדרה בנכס איכותי ובמיקום טוב.



תחת ההנחה הנ"ל, שאלתי מהו שיעור התשואה המינימלי שמתחתיו לא תעשה את העסקה, אף על פי שצפויה עליית ערך בטווח הארוך.



אלא אם תגיד לי ששיעור התשואה משכירות הוא כלל לא שיקול מבחינתך, וזו גם תשובה.



אני באופן אישי כן לוקח את השכירות בחשבון (כחלק מהחשבון הכולל של התשואה הכוללת) לצורך קבלת החלטה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 10:33

בעשור האחרון תשואת עליית ערך היתה גבוהה בפריפריה יותר מבמרכז (בהכללה גסה)

על כמה חדרים מדובר?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 10:46

איך את מעריכה לפי נתונים היסטוריים או

או משהו אחר?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 11:09

רכישת נכס סולידי במיקום סביר בלי השבחה, חלוקה.......



יניב לך תשואה של עד 3% נטו משכירות בלבד כיום בישראל,



קשה לבנות בעיתוי זה על פי מגמת השוק לרצף של שנים של עליית מחירים ושכירויות.



אם אתה מרגיש עם זה בנוח מתוך הסתכלות לטווח ארוך, זה בסדר, החלטה שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2020 11:21

+1



אם ההתעסקות היא מינימלית מבחינת מציאת שוכרים/שיפוצים וכו, 4% נטו משכירות זה אחלה שבאחלה.



הבעיה שהרבה פעמים אי אפשר לדעת מראש אם ההתעסקות תהיה מינימלית או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2020 16:17

תשואה נורמלית יכולה להיות 4.5% באזורים האלה. זה נכון שתשואה היא לא החשובה ביותר התשואה בעליית ערך הנכס חשובה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2020 16:22

חותם על כל מילה. כל הפרמטרים נכונים וצריכים להילקח בחשבון.