משכנתא עבור תיק השקעות?

🕒 פורסם בתאריך: 09/06/2020 22:55

מה הריביות על המשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 09/06/2020 22:57

כל שליש:



משתנה צמוד - 2.98



פריים, לא צמוד - 1.5



קבועה לא צמודה - 3.99

🕒 פורסם בתאריך: 09/06/2020 23:05

אני לא יודע אם טכנית את יכולה לא לסגור את המשכנתא כשתמכור את הנכס. נדמה לי שלא אבל אני ממש לא מבין בזה.



יש היתכנות כלכלית, אבל תחת שתי הנחות רציניות:



1. זו השקעה לטווח ארוך



2. התזרים השלילי לא מעיק עלייך ואת יכולה לשלם את ההחזרים בלי שזה יפגע בך

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 10:35

מדובר על השקעה לטווח ארוך. וודאי!



ההחזר לא מעיק ואפשר לעמוד בו.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 10:39

הייתי שוקל לעשות זאת אך ורק עם מסלול פריים וכמובן רק ב100% מניות.



הסיכון גבוה מאד כמובן.



לא ממליץ על דבר, במיוחד לא על מינוף!

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 11:16

היי



משכנתה לוקחים לטווח ארוך, כשהרעיון הוא שהשכירות תשלם לפחות חלק מעלויות המימון החודשיות,



סביר להניח שאת תהיה פטורה ממס על הכנסה משכירויות,



במהלך השנים השכירות ומחיר הנכס יעלו.....



לא מובן לי מדוע להשקיע את המשכנתה בתיק מניות, ולשלם את עלויות המשכנתה החודשיות משכר העבודה ?



להיחשף לתנודות המט"ח (בעת מימוש ניירות ערך), ולשלם 25% מס על הרווח הראלי.....



אשמח להסבר, זה מאוד מסקרן אותי, מה אני מפספס פה :)



אני חושב שאם את רוצה להחזיק את המשכנתה, אולי תקני דירה קטנה להשקעה בגוש דן.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 11:39

בהחלט מבינה את ההגיון.



מבחינתי הסיכון לא כל כך גבוה, כי בכל מקרה בהחזר החודשי אני יכולה לעמוד.



(בכל מקרה במצב של קטסטרופה טוטאלית גם הנדל"ן לא בטוח, כי אם החלק של הריבית צמודת המדד תזנק, ונרצה למכור את הדירה לא בטוח שנמצא קונה.



וכמובן יתכן שבמצב כזה גם מחירי הנדלן יצנחו)



ומבחינתי לסלק בהקדם את החלק של הריבית צמודת המדד.



טכנית לגרור משכנתא לדירה קיימת באותם תנאים, שלא עבור דירה חדשה זה אפשרי?



אני מתלבטת מאד בין השקעה בדירה קטנה יותר, וחלק מהכסף להשקיע בתיק השקעות.



תיק השקעות זה אומר לשים איכשהו הכל בתיק השקעות, כשהכיוון הוא 70% מניות.



(התיק עצמו יכול להיות 100% מניות, כיון שחלק מהכסף שלי מושקע בנדל"ן)



השאלה אם מבחינה טכנית זה אפשרי? חבל לי להחזיר לבנק את הכסף..



לגבי דירה -



ההסתייגות שלי מדירה היא מס הרכישה שאאלץ לשלם, ובנוסף 10% מההכנסות על השכירות. (כי יש לי כבר דירה אחרת שאני משכירה כיום )



להתעסק עם שוכרים זו גם התעסקות, ולגבי עליה בערך הנכס כל אחד אומר אחרת (נכון שבפועל השוק עולה, אבל זה לא בטוח יקרה בהמשך)



וכמובן מס שבח במכירה... לא מלהיב אותי יותר מ25% מס רווח הון.



וכן, אני יכולה לשלם את הכסף בקלות מעבודה וזה לא מעיק כפי שכתבתי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 11:50

איני בטוח, תשאלי את הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 11:58

אני די בטוח שלא. רק לדירה חדשה (דירה חדשה בשבילך, יכולה להיות קניה מיד שניה או מקבלן).



כמו שמשכנתא לכל מטרה תהיה משמעותית יותר גובהה ממשכנתא לדיור למרות שבשניהם ממשכנים את הנכס

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 11:58

יש רק בעיה קטנה: כדי למכור את הדירה את צריכה לסגור את המשכנתא כדי להסיר את השיעבוד לבנק.



אם תקני דירה אחרת תוכלי לגרור את המשכנתא אליה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 13:23

אני בעד לסגור את כל החובות, הלוואות, משכנתא כמה שיותר מהר.



ואחר כך להשקיע.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 15:15

אני לא מסכים.



משכנתא זה כסף מינוף זול. לאורך זמן התשואה על ההשקעה בשוק ההון תעלה על ההחזרים של המשכנתא ולכן אם אפשר לעמוד בהחזרים לדעתי עדיף לקחת משכנתא ואת הכסף המיותר להשקיע בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 15:33

מבחינת התוחלת זה כנראה הכי נכון.



מבחינת עמידות למשברים בהחלט לא.

🕒 פורסם בתאריך: 10/06/2020 16:24

אם תקני נכס כשהמשכנתה מממנת חלק משמעותי ממחיר הנכס, לא תשלמי מס הכנסה משכירות (יתכן אולי תשלום מס מאוד נמוך) לפי שיטת החישוב



על פי המס השולי משכר העבודה (ואז יהיו לך 2 דירות הפטורות ממס על הכנסה משכירות, והכנסה פסיבית שקלית נוספת).



שיטה זו מאפשרת קיזוז הוצאות שונות בנוסף לפחת מבנה וריבית המשכנתה.



לגבי מס הרכישה הגבוה יחסית והתעסקות עם שוכרים זה עובדה קיימת (זה חלק מהסיבות שאני פועל בשווקים שונים של נדל"ן ונעזר בחברות ניהול),



לגבי פוטנציאל עליית המחירים והשכירויות בישראל הכוונה היא לטווח הארוך.



כאשר את משקיעה בשוק ההון זה בא ממקום של ציפייה לעליית ערך בזכות גידול ברווחי החברות,



המביא לגידול בשכר הנומינלי וגורם גם לעליית מחירי נכסים ושכירויות.



כל עוד הבנקים המרכזיים מדפיסים כסף והריביות נמוכות, זה ממשיך לתדלק את מחירי הנכסים בשווקי ההון והנדל"ן השונים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2020 12:29

תוכל להרחיב על זה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2020 14:25

בהחלט,



אני פועל כמשקיע נדל"ן גלובלי כולל את ישראל (משקיע בכלכלות גדולות בלבד), מצב המחייב אותי להסתייע בחברות ניהול מקומיות,



אני פועל כך כ 21 שנים, אין לי כל מגבלה על כמות הנכסים להשקעה, כרגע אני משקיע בשותפות עם



השותפה העסקית שלי, אנחנו רוכשים נכסים עבור החברה שבבעלותנו, קצב ההשקעות הנוכחי



שלנו הוא רכישת נכס בכל 3 חודשים בממוצע.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2020 15:12

תודה!



ויש אפשרות לקחת משכנתאות במדינות אחרות?



איך מגיעים לחברות ניהול אמינות?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2020 15:55

להיחשף לתנודות המט"ח ע"י קניית מניות חו"ל לענ"ד זה לא נכון.



מס רווחי הון בישראל הוא ריאלי, ולכן השקעת הסכום כסף של ה"צמוד מדד" במניות בישראל יבטל (חלקית) את ההשפעה של ההצמדה.



יש אפשרות לגרור לערבות בנקאית (ואולי משם אפשר להעביר לדירה הישנה)



יש עמלות מיוחדות לגרירה (האם לא כדאי לקחת משכנתא חדשה על הדירה הישנה)



שיקול מס נוסף לברר האם בצורה כזאת ההפסד הון על תשלומי הריבית לא נחשב להפסד הון

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2020 04:07

בכל מדינה יש כללים שונים לגבי קבלת משכנתאות כך שצריך לבדוק לגופו של עניין.



לגבי חברות ניהול, אני מתמקד בהשקעות במדינות מערביות גדולות עם תרבות של השכרה



באמצעות חברות ניהול, ישנן חברות גדולות ועם ניסיון של עשרות שנים בתחום, באמצעות גוגל ניתן



לקרוא מאמרים בנושא, לקרוא ביקורות על חברות הניהול המקומיות, ולהתייעץ בפורומים של משקיעי נדל"ן לגבי חברה מומלצת.

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2020 04:17

כאשר אנחנו משקיעים בחו"ל, אנו נחשפים לשינוי של המט"ח המשפיע על התמורה השקלית על ההשקעה,



בסופו של יום כאשר מביאים את הכסף לצורך מחייה בישראל, ממרים לשקלים.



אני ממליץ ללקוחות שלי המשקיעים בנדל"ן, להוסיף 25% ליעד של העצמאות הכלכלית (הכנסה פסיבית חודשית),



מתוחם 10% עבור מס על הכנסות משכירות,



ו 15% עבור החשיפה למט"ח.



לגבי מס רווחי ההון זה ברור לי שהחישוב הוא על הרווח הראלי בשקלים :)