המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 20/10/2020 23:28

אודה לעזרתכם

אנו בשלבים אחרונים של לקיחת משכנתא כשהשלב הבא הוא שליחת שמאי לבדיקת שווי הנכס.

להבנתי , שמאים הנשלחים מטעם הבנק לבצע הערכת שווי לנכס ברובם המוחלט מורידים אחוז מסויים מערך הנכס על מנת להגן על הבנק.

השאלה היא לאיזה אחוז של הורדה אני אמור לצפות כדי שאוכל לשים כסף בצד להשלמת הפער שיווצר ?

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 09:52

לדעתי הורדה של כ10%.

בכל מקרה, כדאי לך לעשות את הדבר הבא - רק לבקש מהבנק רשימת שמאים, לפנות לאחד השמאים בצורה פרטית ולקבל ממנו שמאות. תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס.

לאחר מכן, להגיע לבנק שוב ולבחור את השמאי הזה, וכבר יש לך כנראה שווי משכנתא יותר גבוה ממה שהיית מקבל.

לא ממליץ ולא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 10:14

לא צריך שמאות פרטית לשם כך, אני עשיתי זאת עם השמאות הזולה של הבנק אבל אין ספק שאוזנו תהיה יותר קשובה בשמאות "מלאה".

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 11:40

אם הדירה נקנתה עם מתווך, כדאי לשאול אותו מי משמאי הבנק לבחור. לעתים קרובות ציון שמו של המתווך יביא להערכת שמאות שתואמת במדויק את חוזה המכירה. מנסיון עם 3 שמאים שונים ומתווכים שונים, שכולם אמרו לי את אותו הדבר וכך היה. בפעם שלא הגעתי דרך המתווך, הורידו לי כעשרה אחוז. הבנק לא התרשם מזה במיוחד ונתן משכנתא לפי מחיר החוזה. כנראה שזה גם תלוי במחיר הנכס וברמת הסיכון. אצלי זו היתה דירה להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 12:46

בנוסף, שים לב לערך הכינון שאותו קובע השמאי. אצלי השמאי העביר את השמאות לבנק ולא אמר לי על איזה סכום כינון הוחלט.

ערך הכינון יכול להיות 4500 ש"ח למטר בבנייה בסטנדרט נמוך, ועד 6500 ש"ח למטר בגבוה. לי העריכו ביותר מ7000 למרות שמדובר בדירה בת 40 שנים.

ערך הכינון קובע גם את מחיר ביטוח המבנה שתצטרך לשלם בהמשך, ולכן אני חושב שאפשר לדבר עם השמאי גם על ערך הכינון הנקבע במידה ואתה חושב שהוא מוגזם.

אם הוא כבר העביר את השמאות לבנק, הוא לא ישנה את ערך הכינון כי אז הוא יוצא "לא מקצועי" בעיני הבנק.

לא יועץ ולא מייעץ, אומר מה שאני חוויתי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 13:49

אין קשר, שמאי מעריך את שווי הדירה לבטוחות בלבד במקרה הזה, ערך כינון זה לצרכי ביטוח בלבד (גם הבנק יכול לבטח דרך חברת בת), שווי הדירה הוא לפי שווי שוק ללא קשר לערך הכינון שלו, בת"א לדוגמא ערך הנכס יכול להיות גם פי 10 ויותר מערך הכינון שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 13:53

לא אמרתי שיש קשר בין ערך הכינון לשווי הדירה.

כשהשמאי מעביר את השמאות לבנק, הוא גם קובע את ערך הכינון שלה. לפי ערך זה אתה צריך לבטח את הדירה בביטוח מבנה.

רק אמרתי שכדאי לשים לב לזה לפני שהשמאי מעביר את ההערכה שלו, כי זה יכול לחסוך כסף בתשלומי הביטוח.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 13:58

זה חדש לי ואצלי לא היה כזה דבר עד כמה שאני יודע (דיסקונט), גם קיבלתי את השמאות ושם לא ראיתי אזכור לזה ולא הגיע אלי דרישה שכזו מהבנק.

בכל מקרה עדיף לבטח בערך כינון ריאלי, ב5000 ש"ח אתה תהיה בתת ביטוח רציני.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2020 14:01

גם אני לא ידעתי על זה.

ביטחתי דרך חברת ביטוח לפי מה שהם עושים בדרך כלל עבור דירות זהות.

השמאי העביר ערך כינון שגבוה ביותר מ2000 ש"ח למטר.

לאחר מכן, התקשרו אליי מהבנק שערך הכינון שהדירה בוטחה בחברת הביטוח לא תואם להערכת השמאי, ויש להשוות לסכום השמאי.

בקיצור תוספת של עוד 150 ש"ח בשנה לביטוח המבנה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2020 23:31

אז כמה זה הריאלי?

🕒 פורסם בתאריך: 31/10/2020 00:49

תלוי בסטנדרד הבנייה/שיפוץ של הדירה שלך, לא הייתי יורד מה6K.

🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2020 13:47

יש ערך כינון בשמאות והבנק מבקש לבטח לפי זה. לפחות ככה זה היה בעסקאות שאני הייתי מעורב בהן בזמן האחרון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2020 14:25

בהסתכלות שנייה גם אצלי, לא שזה משהו שהייתי בונה עליו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2020 14:27

לא לבנות בכלל, שמאי שעשה לי הערכה בחודש שעבר הגיע לערך כינון שמשקף מעל 10,000 שקל למטר, בניין ישן, סטנדרט נמוך. לא קשור לכלום ועדיין הבנק התעקש שהביטוח יהיה על הסכום הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2020 14:36

אם אתה מדבר על אירוע TOTAL LOSS לבניין אז הסכום הזה יתכן ואפילו נמוך מדי, הסכום אצלי היה זהה והנכס היה במצב קרוב לחורבה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 16:27

מה למשל אפשר להגיש לו אם מדובר בשכונה בנויה (והכל מסביב גם)?

אשמח לדוגמאות.

@אורי ג. אשמח להתייחסות שלך גם.

תודה רבה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 16:32

תוכניות קונקרטיות ומאושרות לבניית תחנת רכבת לדוגמא.

מדידה מדוייקת של הבית עם תשריט.

לגבי הסביבה אין הרבה מה לעשות וזה כבר מתומחר במחיר הנכס, אתה אמור להראות או להדגיש לו דברים שאינם ברורים במחיר הנכס שלך מול הנכסים מסביב.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 15:56

והאם המצב של הדירה/שיפוץ משפיעים על חוות הדעת שלו?

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 16:26

ברור, איזו שאלה?

שמאי תפקידו להעריך את שווי השוק של הדירה בין מוכר לרצון לקונה מרצון, מצב הדירה כמובן שמשפיע על השווי הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 16:49

כשלקחתי משכנתא השתמשתי בשמאי של הבנק ואחרי בדיקה "מעמיקה" הוא הגיע לסכום ששילמתי. גם זה קורה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 17:13

משפיע ועוד איך.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 09:42

אתה יכול לפרט מה בדיוק היה "מעמיק" בבדיקה מעבר לרגיל?

תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 09:44

כלום, לכן שמתי "___"

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 10:13

נראה לי שהשקעה לא נכונה של כסף

מניסיון שלי אתה יכול בכל עת אחרי שקיבלת משכנתא ללכת לחברת ביטוח ולשנות את הביטוח

להוריד את הערך הכינון למינימום בחוק, להעלות השתתפות עצמית וכו

אני אפילו הרחקתי וביטלתי את כל מה שקשור לנזקי מים

הביטוח מבנה שלי היום הוא 50 שקל לחודש (על 156 מטר בית פרטי חדש)

הסיכוים הם שרוב המקרים לא מגיעים לטואטלוס ואז תיקון כזה או אחר יהיה גם ככה כעלות התיקון

מניח שלרעידת אדמה/ שריפה/ הצפה (לא עולה לי עוד משהו, כי גם טיל שנפל על הבית זה פעולות איבה וזה המדינה משלמת)

אתה תקבל במקרה הטוב אחרי הרבה מלחמות באמת לפי הערך ששילמת

והקרקע בכל מקרה תשמור על הערך שלה

לא רואה סיבה לשלם הרבה כסף על ביטוח באופן כללי

בנתיים בכל התקלות שהיו לי גם ככה לא הפעלתי ביטוח כי ההשתפות עצמית היתה יותר יקרה מהעלות תיקון...

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 10:30

נסיוני מראה לי אחרת.

אני לא צריך טוטל לוס כדי שיהיו לי נזקים כבדים, אם ערך הביטוח נמוך מדי הם פשוט יאשרו הרבה פחות מעלות התיקון.

נסיוני הוכיח לי אחרת (עם סוכן).

באופן כללי צודק, באופן פרטני ביטוח מבנה בהיותו מאד זול הוא ביטוח כדאי, במיוחד עם הבית שלך משופץ ברמה טובה או לחלופין עם תשתיות ישנות.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 11:02

אם לצורך העניין יש לך פיצוץ צנרת, האינסטלטור המאושר של החברת ביטוח נתן הצעת מחיר X

אתה הרי תשלם X פחות דמי ניהול

איך יכול להיות מקרה שהחברת ביטוח לא תסכים לאשר תיקון של נותן שירות מתאמה / מאושר ללא קשר לערך של התיקון

(ניקח לדוגמא זה תיקון של 50K אפילו)

מסכים לגמרי, על אחד עם הניסיון שלו, פסיכולוגית זה בטוח משתלם

אני מניח שזה משהו מאוד סוביקטיבי, אני תמיד מעדיף לתקן בעצמי מה שאפשר, ולרוב תמיד מצליח להתסדר גם עם בעלי מקצוע במחיר נמוך ממה שהיה מתקיים עם זה היה דרך חברת ביטוח.

בכל אופן אם זה דירה להשקעה ויש שוכר אז הוא ישלם את הביטוח גם ככה ואז כמובן שעדיף תמיד שיהיה את הביטוח הכי גבוה שהוא כי זה לא עולה לך

אם זה דירת מגורים אני אישית לא רוצה את הסיבה הכלכלית אבל כל אחד והניסיון שלו

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 11:24

כנראה שאתה צודק, החוקים שונים לגבי רכוש ומבנה בבדיקה מהירה שערכתי.

נזק יכול להיות הרבה יותר מ50K. אני מכיר מקרים של נזקים במאות אלפי שקלים מנזקי מים.

דירה להשקעה זה סיפור אחר, קודם כל השוכר לא משלם ביטוח מבנה, רק ביטוח תכולה (אם בא לו) שנית סביר להניח שנכס להשכרה לא בנוי באיזה סטנדרד על חלל אז אפשר להסתפק בערך כינון נמוך יותר.

עוד הפעם, שכל אחד יעשה מה שהוא רוצה, לי שווה להוסיף כמה גרושים (וזה באמת גרושים) בשביל ערך כינון גבוה יותר. על רעידות אדמה הייתי מוותר לגמרי עם הבנק היה מאפשר, על צנרת בחיים לא.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 11:49

כן, אבל אני מכיר גם תאונות נשבר רק בפנס ברכב ויצא בסוף תיקון של 20K (שאם היית מתקן בעצמך היית סוגר ב1000 שקל משומש וקצת צבע)

כן אני חושב שבדירות זה יותר משמעותי כי הקומה מתחת יכולה לתבוע אותך

בבית פרטי כל האינסטלציה בכל הבית היא סיפור של 20-30K

אז גם אם צריך עכשי לשבור קיר שלם ולהרים ריצוף של 10 מ"ר ריצוף (מכסה יותר מרוחב בית שלם בממוצע) מניח שאפשר לסגור את זה ב500 ש"ח למטר

כלומר מניח ש50K יכסה את רוב נזקי המים בתוך בית

(לא כולל הצפות פגיעה בריהוט ואבל זה כבר סעיף אחר בביטוח)

אני בדיוק הפוך, דווקא את הצנרת אני מוותר ורעידות אדמה השארתי בגלל שהעלות שלא זניחה מול הצנרת

בכל מקרה אם לא הייתי מחוייב במשכנתא גם זה כמובן לא היה

אבל ברור שכמו כל ביטוח כל אחד עושה מה שמתאים לו ולסיטואציה שלו

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 13:16

טוב ועכשיו תוסיף הרמת ריצוף, יבוש החול או החלפתו בעת הצורך, פירוק נגרות אם יש צורך והזמנת חדש+התקנה, אם הקירות גבס שתו מים אז פירוק הקירות ובנייתם מחדש+חשמל+שפכטל+צבע, ריצוף חדש, פרקט חדש אם יש, החלפת פנלים, תיקוני שפכטל וצבע, לפעמים גם דיור חלופי.

תוסיף נזק לשכנים ותיקון על חשבונך.

הכל מנסיון, לא תיאוריה.

בחלום הלילה (מנסיון רב).

אבל ברשותך אני חושב שמיצינו.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 13:49

מניח שיש לך יותר ניסיון בזה

מקבל הסיכון אולי יותר גדול ממה שאני מניח (עדין לכינון ערך לא רלוונטי)

בהחלט מיצנו (-:

הערכת שמאי למשכנתא

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן