איך מחפשים דירה לקניה בישראל ועוד כמה שאלות?

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 22:25

לא. צריך להתמקד באיזור מסויים בו אתה מאמין (אחרי שעשית את מלוא החקירה שלך), ולאחר מכן לחרוש את השטח. להתהלך בשכונה הנבחרת ביום, בלילה, לדבר עם אנשים, לבדוק מרחקים לרכבת / מטרו / ים / מרכזי קניות / כל מה שחשוב לך בתור משקיע ואתה שם עליו דגש כדי שההשקעה תהיה נכונה.



לדעתי חובה לעבוד עם מתווך טוב שאתה סומך עליו ויודע שהוא מכיר היטב את האיזור. אלא אם אתה מתכוון להפוך את החיפוש אחר הדירה למקצוע חייך, כנראה המתווך יעשה עבודה יותר טובה ממך (אני עובד ב3 ערים שאני מחפש בהן דירות עם מתווך בכל עיר).



ברור שאפשר להתמקח על אחוז עמלה. באופן כללי בחיים, אל תחתום על שום דבר אלא אם אתה מסכים לחלוטין ומקבל כל מה שכתוב במסמך. אם יש לך שינויים - אל תחתום.



המתווך מסעיף 2.



תציע בכמה שאתה רואה לנכון לשלם על הדירה כדי שההשקעה תעשה שכל מבחינתך.



לא נשמע סביר בכלל. הייתי מתרחק.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 22:37

1. אנחנו השתמשנו בו ובמדל"ן ואפילו בטיולים ברחובות וצלצול למספרים שבשלטי מכירה. כל מקור אינפורמציה נשמע לי לגיטימי.



2. אצלנו לא הייתה ברירה אלה לעבוד עם מתווך, נסינו גם עם מתווך משלנו אבל התאכזבנו הוא הראה לנו כל מיני נכסים לא רלוונטים וניסה להקסים אותנו עם בתים מקסימים ובכלל לא הבין את שיקולי ההשקעה שלנו. אבל מתווך מצד המוכרים היה בחלק גדול מהנכסים ולא היה מנוס מלשלם לו. חתמנו על 2 אחוז + מע"מ שילמנו משמעותית פחות. את המשא ומתן עשינו גם עם המתווך וגם עם בעל הדירה לאחר שהחלטנו לתת הצעה, ההצעה דיברה על מחיר כולל שאנחנו משלמים על הנכס כולל תיווך, ואז המתווך היה צריך קצת להצטמצם כדי שתהיה עסקה מבחנית בעלי הנכס. ככה או אחרת היינו אדישים לנושא הזה, מבחינתנו אין דבר כזה תיווך אנחנו נותנים הצעה כוללת למתווך ונותנים לצד השני לחלק את הבופאלו בינהם.



3. זו שאלת השאלות - nadlan.gov זה עוזר אם הנכס שלך מאוד סטנדרטי - דירת 4 חדרים ברחוב או שכונה מסויימת. לדעתי משמעותית יותר קל לקנות דירות מאשר בתים פרטיים בגלל זה. כדאי להעזר בשמאי וגם לראות המון נכסים, ולתחקר את המתווכים בכמה נסגרו עסקאות על נכסים שראינו. עוברים החודשים וזה בונה לך יכולת להעריך מה מחיר השוק לכל נכס ולהבין גם את קצב העסקאות. מה שנותן לך להבין כמה כוח יש לך במשא ומתן. ממליצה על שמאי לנושא זה זה נותן לך נקודת מבט אובייקטיבית יחסית על הנכס (לנו יש נטיה להתאהב).



4. כן ולא, כשהמחיר לא ריאלי (רוב הנכסים ביד 2) אז המוכר יאלץ לרדת כנראה - כמה לרדת תלוי בעיקר בכמה לא ריאלי. יש כאן המון פסיכולוגיה ויש גם מוכרים בבאר שבע שהתחילו לפני שנה וכל חצי שנה מורידים קצת את המחיר בתקווה שיגיעו פעם למחיר השוק. לוקח למוכר זמן להתבשל כדי להתפשר. אחד הנכסים שהתעניינו בהם ואפילו הסכמנו לשלם מחיר מסויים בלי שום התייחסות מהמוכר נמצא היום 10 חודשים מאוחר יותר עדיין בשוק ותנחש מה - הם מבקשים את המחיר שהצענו. זו בעיה בוילות קשה מאוד לתמחר.



5. מעולם לא קניתי שום דבר מקבלן, אבל זה נשמע לי לא רציני. לא הייתי מסכנת סכום כסף רק בשביל הזכות להתמקח על מחיר של דירה. שלא תבין לא נכון, הוצאנו לא מעט כסף על בדק בית לבתים (לא רק לזה שקנינו). הבעיה במה שהקבלן אומר הוא שאחרי שהצעת לו 20K אתה תהיה בעמדת נחיתות במשא ומתן כי אם תפוצץ אותו אתה מופסד סכום כסף שכואב לאבד. אלה דברים שגורמים לך לעשות טעויות ולשלם יותר מידי.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2020 11:18

ייתכן שהכוונה בדמי רצינות כדי שהקבלן ישריין עבורתך דירה ספציפית למשך תהליך המיקוח \ אישור משכנתא \ החלטה?



אם זה המצב, כלומר שמה שאתה מקבל בתמורה זה שבוע או שבועיים שהנכס הזה "מחוץ לשוק" בשבילך, והסכום חוזר אלייך במידה והמשא ומתן לא הבשיל - זה נשמע לי לגיטימי

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2020 18:14

כן זה עניין

🕒 פורסם בתאריך: 10/11/2020 11:05

אהבתי מאד את הגישה :)



המתווך ידע מראש שזו הגישה שלכם?

🕒 פורסם בתאריך: 10/11/2020 11:36

מראש כנראה שלא כי היו כלכך הרבה מתווכים שלמי יש אנרגיה כדי לדון איתם.