דירה או קרן S&P 500 של בלק רוק?

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 05:43

היי



לדעתי מדובר בשני מוצרים שונים להשוואה.



* דירה נוח לרכוש באמצעות משכנתא (מימון לטווח ארוך)



* דירה מייצרת שכירות חודשית



* הדירה יכולה לשמש להשקעה או למגורים, היא מגדרת אותנו מפני חשיפה לעליות מחירים בשוק המקומי



* מאחר והשכירות היא בשקלים, יש כאן גידור כנגד חשיפה למט"ח בהשוואה להשקעה דולרית



* השקעה פחות תנודתית



* התשואה המצרפית משכירות ועליית ערך לאורך זמן ברכישת נכס עם מימון, ניתן לצפות לתשואה שנתית דו ספרתי



* נכס מעולה כירושה לדור הבא



* בחלק מהמקרים ניתן לגייס עזרה ומשאבים מההורים הדוגלים ברכישת דירת מגורים



* תוכניות ממשלתיות או דרך מועדון חבר ניתן לרכוש דירות במחיר מוזל



* מאפשר לקיחת משכנתא הפוכה במקרה הצורך בגיל הפרישה



* פטור ממס על הכנסה משכירות עד לסכום של 5,070 בחודש....



--------------------------------------------------------------------------------------------------------



* מצד שני יש כאן התעסקות מסוימת עם הדירה כאשר לא נעזרים בחברת ניהול(זה מתקזז לעומת מעקב יומי של משקיע בשוק ההון)



*השקעה בדירה אחת אין כאן פיזור



* מדי פעם יש בלתמים ועלויות תחזוקה



* השקעה פחות נגישה ברמת מחיר הכניסה,



פחות נזיל (חשוב לדאוג לקופת חירום מתאימה)



לגבי היתרונות והחסרונות בהשקעה בקרן של S&P יש כאן חברי פורם אחרים



היודעים טוב ממני ויוכלו לעזור :)

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 06:48

אל תתחיל... (בטווח קצר אני מסכים אבל לרוב שתי ההשקעות אינן לטווח קצר)



יש לנדל"ן יתרון אינהרנטי כלשהו?

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 06:59

לא. אבל טעית בהנחות.



מה זה ״דירה״? לפי מה הסקת את הנתונים האלו?

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 09:00

היי



נכון כאשר מדובר לאורך זמן אבל יש כאן אבל, פנסיונר שפרש בשנת 2005 בגיל 67 וחשוף בהכנסות החודשיות שלו לשינוי בשער



השקל אל מול המט"ח, נכון להיום נשחק במשך 16 שנים בהכנסות ממט"ח, ואני בספק אם בגילו הנוכחי הוא יכול לבנות על הטווח הארוך



לצורך תיקון והתחזקות המט"ח. בתפיסה שלי האישית ועם לקוחות, אני לא מתבסס על תיקון של שער החליפין, אלא קובע יעד גובה יותר,



עם מרווח ביטחון להכיל בלת"ם של הכנסות במט"ח.



זה בא מהתפיסה שלי כמשקיע נדל"ן, במהלך השנים בניתי תיק נכסים עוצמתי המפוזר על פני מספר יבשות,



היורשים שלי יהנו מתזרים חודשי מיידי, ללא צורך במימוש נכסים או ביצוע התאמות,



במידה וירצו לקחת את זה צעד אחד קדימה, כל שיצטרכו זה למנף חלק מהנכסים(תיק הנכסים הפרטי שלי אינו ממונף)



ולבצע השקעות נוספות......

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 09:26

אם הוא מחזיק מניות ההצהרה הנ"ל לא נכונה. בגלל זה אמרתי בוא לא נכנס לזה שוב :) , אם אתה רוצה אפשר להמשיך באחד ממאות שרשורי המט"ח



אג"ח ונדל"ן כנראה שכן (בטווחים שונים).

תודה על ההסבר!

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 12:13

נכון, ורשמת שורה של טיעונים בעד ונגד, אבל פותח השרשור התייחס ספציפית להבדל בתשואה לאורך זמן שהוא מצא לכאורה.



אגב, בקצרה לגבי נקודה אחת מהרשימה שלך -

לא תודה. אני מעדיף נייר מחקה מדד עולמי.



אני גם מעדיף לא להיות שותף בנכס ובתזרים ממנו עם יורשים נוספים, מה שסטטיסטית ומהותית מוביל הרבה מאד פעמים לחיכוכים ביניהם ויותר מכך.

בוודאי שהיורשים שלך ידרשו לבצע התאמות, מפני שנסיבות החיים שלהם בהכרח שונות משלך, הרצונות שלהם שונים משלך, והצרכים והתוכניות העתידיות שלהם שונים משלך.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 12:48

+ נוסף לטובת נדלן זה הטבות מס מפליגות בישראל נכון להיום



1. שכ"ד חודשי פתור כמו שנאמר, אבל גם במידה ובוחרים לגור בדירה אז אתה לא צריך לשלם את ה25 מס רווחי הון על המימוש של התיק מניות שלך



2. מס שבח, אם זה דירה יחידה שלך אז שתמכור אותה גם ברווח של 100 אחוז ברוב במקרים לא תשלם מס שבח (המקביל למס רווחי הון)



3. מס בהורשה, בישראל כרגע ירושה פתורה ממס - ככה שכל הדירה תעבור ליורשים + בהנחה שזה היתה דירה יחידה שלך בהנחה שיש 2 יורשים או יותר הם יוכלו להחזיר את החצי דירה ובנוסף דירה שלהם ועדין למכור את החצי דירה מתי שירצו ללא מס שבח



ולפות"ש לדעתי ההבדל העיקרי בין 2 הדברים הוא פיזור וסיכון



(יש גם עלויות כניסה שונות ונזילות וכו)



אבל אלה שני השקעות שונות עם תנודתיות מאוד שונה

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 12:56

@רוני נדל"ן כירושה זה קצת טריקי. כנראה שיותר קל לפזר נכסים פיננסים בצורה הוגנת בין היורשים מאשר לחלק את הדירה בינהם. למעשה, חלק מהפולקלור של נדלניסטים זה למצוא דירה מירושה עם המון יורשים שלא מצליחים להסכים הרבה זמן ולשכנע אותם למכור מיד מתחת למחיר השוק. מצד שני, נכסים פיננסים יכולים ללכת לאיבוד והיורשים יכולים שלא להיות מודעים לקיומם וכו'. קיצור לדעתי אין איזה ייתרון מובהק לנדל"ן כאן.



גם לדעתי אלה מוצרים שונים, נדל"ן מחליף אצלי אג"ח כאפיק שממתן את התנודות בתיק וניתן לסמוך עליו יותר מאשר על מניות. לדוגמא למנף אותו בזול אם יש ורך בנזילות ודמי שכירות הם יחסית דומים לתשלומי הריבית. (אם כל זה שהם לא מובטחים, הדירות מושכרות רוב הזמן). בהשוואה לאג"ח נדל"ן הרבה יותר אטרקטיבי - - כי הוא מייצר רווחים.



כנראה צריך להשוות נדל"ן ממונף בצורה כזאת או אחרת למניות כי ככה רוב האנשים קונים נדל"ן. וגם כי עם המינוף הסיכון בשני האפיקים נעשה דומה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 14:48

נהדר, כל משקיע אמור לבחור בהשקעה המתאימה לאופיו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 15:06

היי



היורשים שלי החלו לרכוש נכסים להשקעה לפני שנים, כיום יש בבעלותם 5 נכסים בשותפות,



לימדתי אותם להתייחס לזה כאל עסק, והירושה שלי תתווסף לעסק.



אם מסיבה כל שהיא יחליטו למכור או לחלק את הנכסים בניהם זה די פשוט, לכל נכס יש מחיר שוק,



ניתן להיעזר בהערכת שמאי.....



אני מסתכל על זה בצורה אחרת, אני מביא בחשבון לא רק את אפיק ההשקעה אלא את היעד של המשקיע, את אופיו ואת ההתאמה



שלו לצורת השקעה מסוימת, על פי התגובה של ה"כימאי" למעלה ניתן להסיק שהוא לא מרגיש בנוח עם השקעות נדל"ן וזה בסדר.



אני לעומתו כמשקיע נדל"ן מרגיש בנוח עם סוג השקעות זה, זה מתאים לאופי שלי נותן מענה לסגנון החיים שלי וליעד הכנסה פסיבית.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 15:44

רק לנדל"ן למגורים בארץ וגם לדירה יחידה,הטבה נוספת יש לשכ"ד של עד כ5000 ש"ח בחודש לתא משפתחתי, זה ממש לא גורף.

לא מדויר, רק עד התקרה.

תלוי בשווי הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 16:48

אפשר גם דירה וחצי אם החצי הוא דירת ירושה



ולא זה לא רק למגורים, גם נדלן מסחרי יש הרבה הטבות מס שלא קיימים בשוק ההון



לדוגמא חנות שהבעלים או בן זוגה עבד בה במשך תקופה אז השכר דירה על אותה חנות יחושב לפי מדרגות מופחות כאילו היה זה שכר מיגיע אישית



כן אבל מעל גובה התקרה של 5K, התשלום מס הוא רק 10 אחוז ולא 25 אחוז



נכון (למדתי עכשיו) המדרגה אבל היא 4.5 מליון שקל, ומעלה משלמים מס שבח רק על מה שמעל המדרגה



לשמחתי או לצערי זה אני מתחת למדרגה (-:

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 17:32

נראה שניסית לקטול את כל מה שרוני כתב כמו שמנסים לא מעט אחרים כדי להרגיש שאם סתרת מישהו עם ניסיון והוכחות בשטח אז אתה טוב יותר.



זו דעתי ואתה מוזמן לסתור גם אותה.



לפותח האשכול, למה אתה מתחבר יותר?



אתה מתייחס לאחוזים כאל אמת אבסולוטית שהתחזית שלך תתגשם. אבל איפה תוכל להישאר יותר זמן, עם מה תסתדר לאורך זמן גם בירידות ומשברים?

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 17:53

בגדול אין שום הטבת מס בנדל"ן מסחרי.

1. חדש לי, אני לא מכיר כזה דבר.



2. זה מקרה מאד איזוטרי, את מי זה מעניין?

לא מדויק, אתה מאבד את הוצאת הפחת ככה, כלומר הרבה כסף נזרק לפח פוטנציאלית ובנוסף אתה זורק לפח כל הוצאה אחרת כמו הוצאת מימון, יותר נכון דוחה אותה למכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 19:45

באחוזים שהצגתי הסתמכתי על כתבה שפורסמה על עליות מחירים שנעו בין 84%-150% בערך ב10 שנים ממספר מקומות ברחבי הארץ. אני חושב שהיתרון של הדירה כמוצר נצרך נותן לה יתרון על פני קרנות אבל היא יותר דורשת התעסקות בעוד שקרנות יותר פסיביות. בראיה נטולת רגש וארוכת טווח (מעל 10 שנים - כדי שאוכל לספוג נפילות) כנראה יהיה כדאי קרן ולא דירה. רק הזמן יגיד.



תודה לעונים

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 20:34

נדלן הוא נכס טריקי בהיבט המשפחתי גם לפני הירושה.



במשפחה אחת הבן רוצה לגור בדירה "רק שנה כדי לחסוך", באחרת לוחצים למכור לעת זקנה כי הבת נפלה כלכלית וצריכה עזרה ועוד סיפורים שכל אחד מכיר מסביבתו הקרובה או הרחוקה.



עד מאה ועשרים וברור שכל הסיפורים האלו לא יקרו אצלנו אלא רק במשפחות אחרות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 23:19

יש וגם יש



לפחות אצלנו במשפחה יש הרבה נדלן מסחרי (לא ממליץ ולא מבחירה שלי לפחות)



יש מעל 10 יחידות השכרה שונות ובאף אחד מהם אנחנו לא משלים את מלוא המס



אני חושב שהמדרגה הכי גבוה היא 14 אחוז



1. יש הטבות מעל גיל 60 (להבנתי יש משהו דומה גם מס רווחי הון) - סעיף 121(ב)(1) לפקודת מס הכנסה



2. יש פטור עבור תעודת נכה של עד 70K שנתי על הכנסות שלא מיגיעה אישית (מניח שזה גם זהה במס רווחי הון)



3. יש פטור עבור עסק שעבדת בו תקופה מסויימת ואז כל ההכנסות שלא מיגיע אישית הופכים ליגיעה אישית נקרא: הכנסות מהשכרת נכס ששימש לשימוש בעסקו של הנישום מעל 10 שנים



4. יש פטור אם בן זוג שנפטר עבד בעסק ואז כל ההכנסות שלא מיגיע אישית שלך על העסק של הנפטר גם מחושבות כיגיעה אישית, מקרה פרטי של הסעיף הקודם.



בתכנון משפחתי נכון אפשר למקסם את הטבות המס האלה



נכון שזה מגביל אותך בחופש של קניה ומכירה של נכסים עיסקים



אבל לאור הפחת במכירה שהוא לדעתי נקודה מאוד כואבת



יש יתרון גדול לייצר נכס עסקי שהתשלום מס עליו יהיה נמוך עד אפסי כי ככה אפשר להתקרב לתשואה דו מספרית בסיכון יחסית נמוך



כן צריך רואה חשבון טוב לדברים האלה, כי טעויות קטנות עושות הרבה כאב ראש



ולפחות אצלי זה בכלל לא מקרה איזוטרי אלה זה יותר מלכודות דבש



כי אלה נכסים שנקנו לפי הרבה שנים והמס שבח עליהם בגלל הפחת הוא יותר יותר מ25 אחוז מערך הנכס



אז לא משתלם למרות רק להמשיך לגלגל...

זה נכון אם אתה מתייחס לדירה שניה



אני הסתכלתי על זה לפחות ממה שהשתמע מפות"ש שזה דירה ראשונה ואז לא יהיה בכל מקרה מס שבח משמעותי אם בכלל אז אין צורך לנצל את הוצאת הפחת



דרך אגב לאחרונה למדתי שאם לא ניצלת את הזיכוי השנתי של הפחת כנגד המס השנתי מהשכירות



במכירה אתה יכול לטעון שלא ניצלת את הפחת ואז החישוב לא יהיה על התקופה הזאת

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 23:27

ההפך, נדל"ן יכול לגרום לריבים(מניסיון).



אם כבר מניות הרבה יותר קל להוריש ולחלק, המחיר האמיתי שקוף לכולם ואפשר לחלק את הירושה בצורה שווה בקלות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 23:35

שזה נחמד אבל אין פה איזה "הטבה" בהשקעה בשוק ההון אתה תשלם פחות.

כאמור זהה לשוק ההון, אין פה הטבה.

מסכים, עד גבול מסוים.

יכול להגיע לעד 40 ו50 אחוזים אפילו... נקודה כאובה. מאידך יתרון גדול הוא שאפשר לעשות מימון מחדש ואז כסף בכיס+הוצאה מוכרת+אין מס. בארה"ב לדוגמא אפשר לעשות שחלוף נכסים ללא אירוע מס, שמעתי שיש כזה דבר גם בארץ לפחות חוקית אבל לא שמעתי על מישהו שביצע זאת בפועל או שזה מיושם.

לא יודע מה למדת אבל במסלול ה10% זה לא נכון, במסלול המס השולי זה כן נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 23:46

על דיבדנדים תשלם 25 אחוז מס רווחי הון



נכון שאם תבנה תיק נכון תוכל להקטין משמעותית את המס רווחי הון שלל בהרבה תצורות



אבל בנדלן לפעמים יש הטבות מס יותר עמוקות



ה14 אחוז זה על אחד הנכסים בתצורה הכי גבוה



חלק גדול מהנכסים יוצא שהתשלום מס הוא אפסי



מעניין אבל אז באמת צריך עיסקה תפורה למידות שלך ב2 הכיוונים וזה לא פשוט



כן הכוונה היתה למסלול מס השולי (ובכלל בהקשר של נדלן מסחרי)



תדוה על התובנות

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2021 23:52

אז תקנה איריות צוברות ותשלם 15% או פחות או אם אתה יותר אמיץ ו/יצירתי תקנה ני"ע שלא מחלקים דיבידנדים כלל ותשלם 0% מס.

שזה נחמד מאד אבל המטרה היא בסוף להרוויח כסף, לא לא לשלם מס, תשלום מס אפסי נובע בדרך כלל מתשואה נמוכה.

בארה"ב דווקא יש גמישות מסוימת וזה הליך די נפוץ, לגבי בישראל אין לי מושג.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 03:08

היי



רוב הנכסים שלי בחו"ל, ולגבי הדירה שאני משכיר בתל אביב, היא משמשת להשכרה ולא למגורים של



בני המשפחה, זה מאוד פשוט, מבהירים לילדים מראש משדובר ביחידת הכנסה (למרות ששניהם מתגוררים בשכירות בקרבת הדירה).



כהורים אנו צרכים להיות זהירים עם הילדים, לא לתמוך בילד אחד יותר מהשני, זה עלול לגרום לסכסוך,



אני תומך בהם בצורה שווה, הבהרתי להם שמעולם לא אתמוך בהם ברכישת דירות מגורים, אך אני כן



תומך בהם בממון רכישת נכסים מניבים בשותפות, אני מקפיד על שוויון בתמיכה מצדי.



במידה ואצטרך לתמוך בבן אחד יותר מהשני, אפצה את השני באופן מידי באותו הסכום,



או לחלופין זה יבוא לידיי ביטוי בצוואה.



זה מאוד פשוט, אני קובע את הכללים, הם ברורים וכולם מרוצים. :)

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 04:55

לפעמים זה קצת יותר מורכב, לדוגמה במקרה של אבא שלי, שניים מהאחים שלו רצו את הדירה לעצמם והם זרקו מחיר(שלא מבוסס על שום דבר).



אבא שלי ואח שלו הסכימו למרות שלהערכתי הדירה הייתה שווה 10-20% יותר, הם הסכימו רק כי הם לא רצו לעשות מזה סיפור כדי לא להגיע למצב של ריב מגעיל על הירושה.



אני חושב שזה לא כזה קל לחלק נדל"ן, במיוחד אם יש יותר יורשים מנכסים :)

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 10:11

זה כבר תלוי במטרות שלך ובמקרה הפרטי



אבל בגדול אני רואה את השכר דירה מנכס עסקי כמו תיק מניות דיבדנד או תיק פרישה כבר



כלומר השכר דירה שמתקבל לאחר המיסוי וההוצאות פחת הוא התשואה למחיה שלך (שווה ערך לכלל ה300-400) והעליית ערך של הנכס היא ההצמדה כביכול למדד



באיריות צוברות אם תממש כל שנה את הרווחים לא ממש תרוויח במהלך הזה כי עדין תשלם מס רווחי הון במימוש שיגדיל את ה15 אחוז לפי כמה שווי הקרן



לאורך שנים זה יהיה פחות יעיל ומס היחסי יעלה



דוגמא פרטית להמחשה



חנות יחידה שהשווי שלה 1.2 מיליון מכניסה שכר דירה של 6K (אחרי ניקוי מעמ במקור) אחרי פחת רו"ח וכו



נשארים עם תשואה של 5.5% לפני מס



בגדול על נכס כזה אפשר להגיע לאי תשלום מס (בגלל גיל/ עבודה בעסק, נקודות זיכוי וכו)



30 אחוז מס על זה יורידו את התשואה ל3.7%



לדעתי זה מאוד משמעותי



ובסוף אני מסתכל על זה כתיק פרישה



נכס כזה + דירת מגורים + דירה להשכרה יכול להיות מספק ביותר לפרישה מאוד נוחה



ללא תשלום מס בכלל באף אפיק

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 10:19

1. 30% מס זה נמוך מאד, אני מאחל לך שתגיע למדרגות מס (הרבה) יותר גבוהות.



2. 3.7% זה עלוב מאד, תיק השקעות מנייתי צפוי לעבור זאת בנקל.



3. אם תגיע למדרגות מס גבוהות יותר התשואה שלך תהיה עוד יותר עלובה מ3.7%.



4. חנות זה חיה מאד מסוכנת היום, הRETAIL הוא תחום בעייתי ומסוכן, אז גם ה3.7% העלובים שלך בסיכון גבוה, אתה לא מחשב CAPEX, לא מחשב אי תפוסה ולא מחשב סיכוי אי תשלום של השוכר.



במספרים האלה עדיף כבר דירות מגורים לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 10:40

חחחח כל אחד והשאיפות שלו, אני באמת רוצה לפרוש מוקדם ולחיות בראש שקט, לא מחפש להתעשר או לעבוד קשה מידי



מסכים עם הכל, אבל כמו שאמרתי אלה מלכודות דבש, לא יכול באמת למכור כי המס שבח יהיה בערך שליש מהמכירה



וגם אם אגיע לעסקה מעולה שתתן לי תשואה של 10 אחוז



אני עדין בסוף בכלל מיסוי וירידת הסכום ישאר עם 5.5 אחוז תשואה כמו היום



אז לא שווה ההתעסקות...

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 11:27

נדמה שההנחות שלך מתבססות על חתך זמן מאוד מסוים, ולא יהיו נכונות לגבי תקופות אחרות.

🕒 פורסם בתאריך: 04/03/2021 22:34

רק לידיעה. זו אותה קרן בדיוק. זה רישום כפול של הקרן של בלקרוק שרשומה באירלנד. לכן גם עמלת הניהול היא מאוד מאוד נמוכה כי הם מחויביים לקחת אותה עמלת ניהול כמו הקרן המקורית. היא מוצגת בשקלים אבל היא למעשה חשופה לדולר.



יש הרבה הבדלים בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בקרן סל. לדעתי ההבדל המהותי הוא יכולת המינוף. בנדל"ן אפשר למנף את העסקה בריבית מאוד מאוד אטרקטיבית. לדגומא לא תוכל ללכת לבנק להגיד שאתה קונה קרן סל ב 1 מיליון ש"ח ולקבל הלוואה של 800 אלף ש"ח בריבית נמוכה.



כאשר יש מינוף בריבית נמוכה, וערך הנכס הבסיסי עולה אז התשואה היא הרבה יותר משמעותית. נניח בדוגמא לעיל קנית קרן סל ב 200 אלף ש"ח וזה עלה 10% הרווחת 20 אלש"ח. אם קנית דירה במינוף, נניח דירה של 1 מיליון ש"ח וערך הדירה עלה ב 4% במשך שנה. זה עלייה של 40,000 ש"ח אבל השקעת רק 200,000 ש"ח במזומן.... וגם יש את השכירות. תוריד מזה ריבית אתה עדיין בתשואה עודפת.