אסטרטגיה להשקעה בנדל״ן באיזור גוש דן, סקר - מה הסוג נכסים המועדף עליכם?

🕒 פורסם בתאריך: 29/03/2021 21:44

אם הייתי מבוגר וכבר חציתי את שלב הפרישה, אז אני מבין מדוע אנשים בוחרים את 2 האופציות הראשונות. אבל לדעתי הן מקנות לך שקט נפשי מדומה. שיטות הבניה היום מתקדמות משמעותית מבעבר אבל איכות הבניה היום מתחת לכל ביקורת. בסביבה הקרובה נרכשו מעל 5 דירות חדשות בעשור האחרון ולא היה פרויקט אחד שלא היה חף מתקלות.



אופציות 3-4 הם חתול בשק, אם יש בעיות קלות הם יצוצו על פני השטח או שתוכל לאבחן אותם דיי בקלות בעלות נמוכה, העניין הוא שאין לך באמת דרך לדעת אם בטווח הקצר לא צפויה לך הוצאה משמעותית (דילמה דומה לרכב משומש בלי עניין ירידת הערך).



לכן אופציה 5 היא הבחירה שלי. בדגש על דירות כמה שיותר "שבורות" ומוזנחות. אני מגלח הכל ובונה מחדש, ככה אני בטוח שיהיה שקט שנים קדימה. כי אני בוחר את הציוד ובעלי המקצוע שנכנסים לבית. זה גם מבטיח לי קבלת שכירות על הרף הגבוה שקהל היעד מוכן לשלם ואין לי בעיה של חודשים ריקים כי כל מי שנכנס לדירה רק מרעיף שבחים. חשוב לדאוג שעלות השיפוץ לא תעבור את שווי ההשבחה במקרה של פינוי בינוי. לרוב אני מוודא שאין התארגנות או שהם עברו כבר לפחות סיבוב אחד כושל. גם אם יהיה פינוי בינוי בטווח של 5-10 שנים, אני כבר החזרתי פעמיים ואף 3 פעמים את עלות השיפוץ.



יכול להיות שאופציות אחרות יהיו כלכליות יותר, אבל הם לרוב יגיעו עם הרבה התעסקות מסביב. לדוגמא, כשאתה מפרסם דירה חדשה להשכרה בבניין עם דירות חדשות בשכונה שכל הדירות בה חדשות, אין לך הרבה דרכים לבדל את עצמך משאר הדירות כדי למשוך שוכרים חוץ מלהוריד מחיר או בטחונות.



חשוב לציין שהנ"ל נכתב מניסיוני הדל ואין באמור המלצה להשקעה זו או אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 30/03/2021 18:29

תודה רבה על התגובה המלמדת!



אני מבין שיכול להיות יותר רווח פוטנציאלי בדירות ה״שבורות״, אבל שמגיע גם עם יותר סיכון ויותר התעסקות.



אני מסתכל על זה גם כעל הנסיון שלך בתור משקיע - עבורי דירה ראשונה הרגשתי יותר ״בטוח״ לקנות דירה יחסית חדשה, אבל אני מבין שזה סובייקטיבי ואינדיבידואלי. בהשקעה הבאה אשקול את הסוגים הנוספים וגם את הקטגוריה של הדירות ה״שבורות״

🕒 פורסם בתאריך: 30/03/2021 19:20

איפה רשמתי שיש יותר רווח בדירות שבורות?



הם נרכשות "מתחת למחיר השוק" כי צריך להשקיע בהם זמן וכסף, ולרוב ההנחה לא שוות ערך להשקעה.



מה שזה נותן לך זה בידול לעומת רוב הדירות האחרות בשוק שבעליהם רק משפרים את המיתוג שלי כשהם לא משקיעים בדירות שלהם.



אתה צריך להבין ששוק השכירות הוא כמו שוק העבודה, את יכול למשוך טאלנטים באמצעות שכר גבוה (מקביל להפחתת דמי השכירות) ואז אתה כל חודש "משלם" על הפעולה שעשית. אופציה נוספת היא למשוך טאלנטים באמצעות פאסיליטיס כגון משרדים מפוארים, מטבח מאובזר, פינת פלייסטיישן (מקביל לאבזור מפנק בדירה) כאן אתה "משלם" על הפעולה פעם אחת והיא ממשיכה לשרת אותך שנים קדימה.



מסכים עם מה שרשמת, מי שלא מתאים לו כל ההתעסקות בשיפוץ, יעשה בשכל שיקנה דירה חדשה. רק שתהיה בטוח שהרכישה תעלה בהתאם ושיכאב לך על כל תקלה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 19:50

אני בוחר באופציה של הנכסים הישנים מאוד שדורשים שיפוץ עם פוטנציאל להתחדשות עירונית.



למה?



מהנסיון הדל שלי, אני יכול להעריך את שווי השיפוץ וכמובן לבצע חקר שוק לגבי פוטנציאל ההשבחה של הנכס באותו איזור(כמובן רלוונטי גם לדירות חדשות רק ללא השיפוץ) ובעצם לתמחר את שיווי הנכס מתחת למחיר השוק.



טווח המחירים של דירות כאלה במרכז נאות בין 800K ש''ח ל1.5 מיל' ש''ח (לצורך הדוגמא השתמשתי בדירות 2-3 חדרים באיזור פ''ת)



מרחב הבחירה שלך בשיפוץ הנכס הוא משמעותי, הוא נותן לך את אופציה להתאים את הנכס לכמה קהלי ייעד(שותפים, סטודנטים, פועלים, משפחות צעירות) בהתאם לאיזור מגורים שרכשת, כך אתה יוצר לעצמך עוד הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות וממקסם את הרווח מאותה דירה בהתאם לאסטרגיה שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 23:54

רק ת"א



השאר זה רק אם אין כסף

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 15:51

גם בת״א יש נכסים מכל הקטגוריות שנרשמו למעלה.



אשמח להרחבה :) איך אתה רואה את הדברים?



האם מבחינתך תל אביב כבר לא יקרה מדי? לא מתומחרת יתר על המידה? מבחינת האיזור ימשיך להתפתח יותר מאיזורים אחרים?

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 15:56

הדירות 3 חדרים בצפון הישן ששוות 3 מליון יהיו שוות גם 10

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2022 12:09

@Nool לא יכול לענות לך, הוא הורחק מהפורום לפני שנה...