האם זו עסקה כדאית?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 19:30

חסרים הרבה פרטים



האם זו דירה יחידה שלך/של אחותך?



האם נשואות?



יש בני זוג בתמונה?



ילדים?



יש עוד נכסים?



מה הרציונל שלהם?



לתת לך הכנסה קבועה?



מה אם אופציה שאת תקני את החלק של אחותך/להיפך?



מה קורה מבחינת מיסוי?



ג.נ. מחזיקים יחד עם גיסי נכסי נדלן משמעותיים

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 19:33

דעתי היא שכל מתנה שניתנת ללא שום תמורה היא "עסקה כדאית".

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 19:56

דירה יחידה שלי. אחותי בונה עכשיו בית.



אני רווקה ובלי ילדים (אלהורית-אין לי כוונה להביא ילדים), אחותי נשואה עם ילדים.



חוץ מזה אין לי עוד נכסים. עד כמה שידוע לי-גם לה אין עוד נכסים חוץ מהנ''ל שכתבתי.



הרציונל הוא להשאיר את הנכסים במשפחה ולתת לנו הכנסה קבועה.



אופציה לקנייה-זה מה שהתייחסתי אליו בהודעה הראשונה-אין אפשרות לקנות את החלק של אחותי או להיפך (ההורים לא רוצים לשים סעיף כזה בחוזה)



אין לי מושג מבחינת מיסוי. שאלתי את אבי, אבל הוא לא נתן תשובה ברורה לגבי זה. אולי גם הוא לא יודע לגבי זה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 20:25

מכיר המון סיפורי מריבות במשפחה על חלקי\קלקיקי דירות. בתור 2 יורשים ניחא.



בלי קשר, ההורים לא יכולים לכפות מגבלות בדור השני והלאה. כלומר לאחר לכתם, לא באמת תהיה מגבלה על מכירת הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 20:30

הסיכון פה בעיניי הוא יותר פגיעה בקשר המשפחתי במידה ויהיו מחלוקות.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 20:43

קחי בחשבון שזה יפגע בך במידה ותרצי בעתיד לרכוש דירה נוספת ובאחוזי מימון שתוכלי לקחת מהבנק.



לפחות את עניין המיסוי ניתן לפתור אם החלק מהדירה שיירשם על שמך יהיה קטן מ-33%.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 20:46

אשמח אם תוכל להרחיב -למה\איך זה יכול לפגוע בי בעתיד?



האם תוכל גם להרחיב על עניין המיסוי?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 21:01

כרגע אין דירה בבעלותך ולכן יש לך פטור ממס רכישה עד שווי מסוים (מתעדכן כל שנה). על דירה שנייה יש, נכון להיום, אחוז מסוים של מס רכישה (השתנה לאחרונה אבל לא אמור להשתנות באופן תכוף). לכן בעלות על הדירה במתנה יחייב אותך בדירה הבאה במס רכישה מהשקל הראשון (ללא פטור).



אם פחות משליש דירה בבעלותך אז מבחינת המדינה זה לא נחשב כבעלות על דירה והדירה הבאה שתרכשי תחשב כדירתך היחידה.



מבחינת הבנק מותר לך לקחת עד 75% מימון על דירה ראשונה ועד 50% על דירה שנייה. כאן בשונה מרשויות המס, מבחינת הבנק גם בעלות על פחות משליש דירה תגביל אותך ל-50% מימון.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 21:05

לדעתי להיכנס להסכם כזה בלי אפשרות יציאה זה רעיון בעייתי. כל עוד אתן מסתדרות הכל טוב אבל ברגע שלא תראו את הדברים עין בעין (למשל אי הסכמה על חלוקת התפקידים בינכן או ריב בכל נושא) זה פתח לצרות.



בנוסף, ברגע שאחת מכן תלך לעולמה זה כבר יהפוך למספר רב של יורשים, וכדאי מאוד להימנע משותפות כזו.



כדאי לדעתי לקבוע סעיף יציאה למצב שבו אם אחת מכן מבקשת לשבור את השותפות. דרך טובה היא למשל שכל אחת תתן הצעה לרכישת החלק של הצד השני, ומי שהציעה את המחיר הגבוה יותר תזכה לקנות, לפי המחיר שהשנייה הציעה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 21:35

אין פה הרבה רציונל כשמדובר על דירה אחת בלבד ובהתחשב בבעיות שיהיו לך כשתרצי דירה משלך.



מעבר לזה, אם את אלהורית אז עוד כמה עשרות שנים יש סיכון שהאחיינים שלך יתחילו לריב על זה גם מולך (אם אחותך תלך לעולמה לפנייך). אני זוכרת שרשורים בפורום של אחיינים ממורמרים. ומה עם בן הזוג שלה אם יתגרשו? אולי ירצה חלק מהבעלות של אחותך. בקיצור, עניין מסובך...

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 22:10

מציע לשבת עם ההורים ולהסביר להם את הבעייתיות בתנאי כזה, במיוחד בדור השני.



בכל מקרה, עם כל הכבוד לדרי הפורום, מציע להתייעץ עם עורך דין בעריכת החוזה.. כסף ומשפחה זה מתכון לצרות.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 22:12

במקומך, הייתי יושב עם ההורים ואומר להם - מה יהיה אם אני ארצה לרכוש דירה לעצמי (כמו אחותי...). כי המגבלות שהם רוצים לשים על המתנה הזו, יגבילו את היכולת שלך לרכוש דירה למגורים. כדאי לחפש פיתרון כלשהו שמאפשר לך לצאת מהשותפות על ידי רכישה או מכירה של החלק שלך, כדי שתוכלי לקחת את הכסף ולרכוש דירה אחרת.



אפשר למשל להגדיר בחוזה נפרד הלוואה שניתנה לך על סך חצי מעלות הדירה, ולהגדיר בחוזה שאם את מוכרת את חלקך, אז אז חייבת להחזיר להורים את הכסף. במקרה כזה, הכסף נשאר במשפחה וחוזר אליהם, והם יוכלו לתת לך אותו שוב במתנה לרכישת דירה אחרת.



בנוסף, שיקחו בחשבון שבן הזוג של אחותך יכול אולי לדרוש בעלות על בדירה במקרה גרושין. לא בקיא בדברים האלה, אבל קשה ליצור מצב של הפרדה חד משמעית כשיש זוג נשוי. לכל הפחות, יש פוטנציאל לבעיות.



בשבילך, המשמעות של זה היא שותפות לא רק עם אחותך, אלא עם בעלה וילדיה.



כיוון שיש המון שיקולים, הייתי גם מתייעץ עם עו"ד שמבין בנדל"ן ובדיני ירושה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 07:02

אז יש פתרון הרבה יותר פשוט:



שהפירות של ההשכרה יחולקו בינכן



הנכס ישאר רשום על שם ההורים ובהגיע יומם תוכלו כל אחת לקבל את חלקה



כמו שאר הנכסים של המשפחה.



לא ברור לי למה צריך העברת בעלות כרגע.



ההורים יכולים לעשות צוואה ולהראות אותה לכן(היורשות)



ואין בעיית מיסוי או מריבה בין האחיות

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 10:16

החוק לא מאפשר קונסטרוקציה כזאת.



אם כל אחת מכן בעלים של 50% מהדירה, הרי אתן שותפות במקרקעין.



סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. משמעות פירוק שיתוף בדירה היא שאחד השותפים קונה את חלקו של השותף האחר, או שהדירה נמכרת לצד שלישי והתמורה מתחלקת בין השותפים לפי חלקיהם.



ההורים לא יכולים לקבוע את יחסי השיתוף ביניכן (בסייג קטן של הסכם מתנה עם תנאי מפסיק לפי חוק המתנה) , ואף אם יהיה הסכם שיתוף בינך לבין אחותך שקובע שלא ניתן לפרק שיתוף בדירה, בימ"ש רשאי לבטל את ההוראה האוסרת על פירוק שיתוף לאחר 3 שנים, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין).



בקיצור, כפי שאמרו קודם - כדאי להיוועץ בעו"ד שמבין בנדל"ן, מיסוי וירושה.



האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 10:32

+1