תמהיל למשכנתא שהוצע

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 00:52

@YoungVester ככלל הריביות נמוכות, אני מניח בזכות התמהיל שבחרת.



תוכל להתייחס מדוע בחרת ב 42% משתנה?

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 01:02

אתה מאוד חשוף למדד, בתקופה בה הצפי לאינפלציה גבוהה. למה קבועה צמודה ולא קל"צ? למה אחוז פריים נמוך?



זה תמהיל שאתה בחרת או שזו ההצעה של הבנק בלי שביקשת תמהיל מסוים?

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 01:58

זאת הצעה ראשונית שקיבלתי ממזרחי, מתכוון לנסות לעשות מכרז עם עוד בנקים, ורוצה להיות מוכן יותר ולדעת לאן לכוון, האם בפריים אני לא חשוף גם לשינויים של בנק ישראל מבחינת עלייה? איך הייתם משנים את התמהיל?



תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 07:14

כמה נקודות:



שועלי הנדל'"ן (ובפרט @אורי ג. ) לא אוהבים הצמדה. נסה לבדוק את שני המסלולים הראשונים בגרסה הלא מוצמדת. ככה אתה לוקח שקט וביטוח...



אולי לנסות להגדיל פריים קצת? שבמקרה הצורך (אם יתפוצץ למעלה) - תפרע אותו (וללא עמלה)



יכול לומר שתמיד עדיף קודם להיסגר על מסלול, ואז להתחיל לקבל הצעות. אחרת, הם ינסו לעשות את הטריק הכי מלוכלך בעולם השיווק: להוליך אותך סחור סחור, להציע לך תמהילים שלא היית מעז להעלות על דעתך, לשחק ולבלבל אותך.



סמוך עליי - יהיה לך קשה להשוות תפוחים לאגסים לגויאבות.



למרות שגויאבה זה הכי טעים.



לא ממליץ לא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 08:08

כמה אתה יכול להחזיר בחודש? האם יש צפי לגידול בהוצאות בעתיד (ילדים, תכניות אחרות)? האם אתה יכול להרשות לעצמך קפיצות בהחזר במצב של עליית ריבית או מדד? האם אתה מתכנן לסגור חלק מהסכום בפירעון מוקדם בשנים הקרובות?

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 09:01

כן, גם בפריים אתה חשוף.



אין פה וודאות, החלטה שלך משקללת את מה שאתה מעריך שיהיה בעתיד, לרבות איזונים, ויכולת השתכרות עתידית שאולי תאפשר להחזיר פלח יקר.



החלק של המשתנה הוא היקר ביותר, קבלת הצעה לפלח של 42% ובגלל זה הפלחים האחרים זולים יותר.



ככלל נפוץ בפורום התמהיל של שליש,שליש,שליש.



אישית אני מעדיף לקחת יותר ממה שזול (היום).



קל"צ אתה מחוייב למינימום 33% , לי התאים 50% פריים ו 17% משתנה.



חלקנו רואה במשתנה אופציה לפלח שישמש מסלול פיתוי - מאפשר להוזיל את העלות הכוללת של המשכנתא, אבל מחייב להביא יותר הון עצמי.



אחרים המבקשים לנצל את הריבית הנמוכה היסטורית העדיפו לקבע 50% קל"צ ו 50% פריים, יש אינספור אפשרויות, אין וודאות בשום תמהיל ואין נכון לא נכון.



שים לב שקל"צ, ככל שתיקח לתקופה קצרה יותר יהיה זול יותר. ריבית הפריים לא תשתנה בגין אורך ההלוואה.



ממליץ לך לקרוא את מה שנכתב בנושא בפורום, ולעיין באתר משכנתאמן.



בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 09:09

כמעט נכון. אתה מחוייב לשליש בריבית קבועה. זה יכול להיות קל"צ או קבועה-צמודה או כל שילוב ביניהן.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 10:15

אני כרגע יכול להחזיר באיזור ה8.5 אלף בחודש בלי בעיה, וכן צפוי גידול בהכנסות, זה ממני לבד(רווק צעיר).



ועקרונית אני אוכל להרשות לעצמי לסגור חלק מוקדם יוצר מאחר וגם אם אקח 8.5 עוד אחסוך לא מעט כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 10:35

כלומר אתה יכול להרשות לעצמך את ה_גדלת הסיכון, ולקחת אחוז גבוה יותר של פריים, בו אתה נהנה מהריבית הנמוכה כיום.

אם זה ישתנה, גם ההוצאות וההכנסות שלך ישתנו. תנסה להעריך האם אתה צופה למשל שתביא ילדים בעשור הקרוב, והאם הגדלת ההוצאות תפגע ביכולת ההחזר שלך.

מצוין.



נשמע שאתה בטוח ביכולת ההחזר וגם יכול לבצע פירעון מוקדם במידת הצורך.



תשקול להגדיל את הפריים לאיזור ה50%. תשקול גם מסלול פיתוי, זה יוזיל לך את ההחזר הכולל.



מה שגם חשוב מאוד זה משך ההחזר של כל מסלול - אתה יכול באותו החזר חודשי כולל להאריך פריים ולקצר קל"צ כדי להוריד משמעותית את ההחזר הכולל.



תקרא במשכנתא מן ותשתמש במחשבון שלו כדי לקבל תחושה של איך נראית חיי המשכנתא לפי תמהילים שונים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 11:33

האם יכול לתת דוגמה למסלול פיתוי בערך שאפשרי לקחת בהתחשב בנתונים שהבאתי וההון העצמי שיש לי? בדוגמה שהבאתי כאן השארתי 130 אלף בצד ולא הכנסתי אותם (כי לא צריך אותם בשביל המינימום).



תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 12:42

ראשית, אזכיר שאני איש אלמוני באינטרנט שלא מתעסק במשכנתאות למחייתו, קח את הדברים שלי בעירבון מוגבל.



בנוסף, יש כמה שרשורים על מסלול פיתוי - כדאי לקרוא אותם כדי לקבל השראה.



אם תיקח למשל 50% פריים, 33% קל"צ ו17% מ"צ, ומיד תפרע 130,000 מהמ"צ, תישאר עם סכום נמוך של 65,000 במ"צ, כך שעליית מדד לא תסכן אותך במיוחד. בשנים הקרובות תוכל לבצע פירעון מלא של היתרה.



זאת בתנאי שהבנק באמת מסכים להעמיס לך את הריבית על מסלול זה ובתמורה מפחית את הקל"צ בכמה עשיריות אחוז.

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 12:06

אני יכול לפרוע משתנה ישר? לא מותר לי רק כל 5 שנים?

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 12:18

אתה יכול לפרוע איזה מסלול שבא לך מתי שבא לך. על חלק מהמסלולים בחלק מהמקרים יש עמלת היוון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 12:56

מעבר למה ש @אורי ג. רשם, גובה עמלת ההיוון נקבע לפי נוסחה קצת מייגעת שבגדול עושה את הדבר הבא:



1. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת צמודת מדד ולא צמודת מדד, לפי תקופות ההלוואה (בקפיצות של 5 שנים).



2. לוקחים את הנמוך מבין הריבית הממוצעת מהחודש שבו לקחת הלוואה, לבין הריבית שקיבלת בפועל.



3. בעת מועד הפירעון, מסתכלים על ההפרש בין הריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה לפי יתרת התקופה, למול הריבית מסעיף 2. אם הריבית הממוצעת החדשה גבוהה מהריבית שחישבת בסעיף 2, אז אין לך עמלת היוון.



אם הריבית שחישבת ב2 גבוהה מהממוצע כיום, אז לוקחים את ההפרש בינהם, כפול הסכום שאותו אתה פורע כפול מספר השנים שנותרו לנקודת היציאה הקרובה - במקרה של משתנה כל x שנים אז המכפלה היא בתקופה שנותרה עד x.



הרעיון במסלול פיתוי הוא לפרוע חלק מהמשכנתא עוד באותו חודש בו היא נלקחה, ולפני שבנק ישראל פרסם ממוצע ריביות חדש. במצב כזה מובטח לך שההפרש של סעיף 3 הוא 0, לכן עמלת ההיוון היא 0.



ובכל מקרה עמלת ההיוון במסלולים של ריבית משתנה הם נמוכים יחסית, כי יתרת התקופה על ההפרש מוכפלת לכך היותר ב x.



בדוגמה של 200,000 במשתנה צמודה כל 5 שנים, נניח שתרצה לפרוע את כל המסלול לאחר שנה, ונניח שהריבית הממוצעת תרד ב 0.3% (לא נשמע מאוד סביר, בסביבת הריבית הנמוכה של היום. אבל זה רק לצורך הדוגמה), אז עמלת ההיוון תהיה:



0.3% כפול 200,000 (קצת פחות כי הקרן אמורה להינגס קצת במשך השנה) כפול 4 שנים, סה"כ 2400 ש"ח כדי לפרוע את הכל.



אם תמתין למועד שינוי הריבית, תוכל לפרוע בו את המסלול או חלקו ללא דמי היוון.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 00:23

המון תודה לכם, מבחינת הריביות למה אני יכול לכוון בפיצול כזה?



האם קל"צ, 2.5%



משתנה צמודה כל 5, 1.51%



ופריים מינוס 0.65, 0.95%



סבירים בהתחשב בפיצול שציינת? (50% פריים, 33% קל"צ ו17% מ"צ) רוצה פשוט לדעת לאן אני אמור לכוון יחסית מבחינת הבנקים בפגישות הקרובות.



תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 01:05

לכמה שנים כל מסלול?

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 01:12

15 שנה

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 01:53

נראה מצוין.



אני יכול לתת כדוגמא את מה שאני הצלחתי להשיג: קלצ 2.2 (9 שנים) פריים 0.3- (25 שנים) משתנה צמודה 1.8% (מרווח כלשהוא..)

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 08:49

ריביות מעולות, אולי יהיה לך קשה להגיע אליהן עם אחוז מימון גבוה ולווה יחיד.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 11:14

טוב כרגע הייתי בפגישה, נתנו לי ריביות פחות טובות ממה שציפיתי(לעומת מזרחי).



בנק הפועלים:



קבועה לא צמודה - 2.47(10 שנים) 417 אלף



משתנה צמודה כל 5 - 2.47 (30 שנים) 209 אלף



פריים(מינוס 0.5) - 1.1 (25 שנה) 600 אלף.



מזרחי:



קבועה צמודה -- 1.6 420 אלף



משתנה צמודה כל 5 - 1.41 531 אלף



פריים(מינוס 0.65) - 0.95 300 אלף.



יודע שההלוואות כאן שונות, אבל מבניהם איך הייתם משפרים? בהרגשתי אני צריך לנסות בפועלים להוריד את הריבית של הצמודה כל 5 לאיזור ה1.8 לפחות כדי שזה יהיה בר השוואה, איפה עוד ניתן ללחוץ להערכתכם?



תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 11:54

אתה רוצה להשוות תפוחים לתפוחים, תבקש במזרחי הצעה לתמהיל שקיבלת בהפועלים.



אני גם לא מבין למה אתה חושב שההצעה של הפועלים פחות טובה. אתה צופה אינפלציה נמוכה לטווח ארוך? אם לא, הייתי אומר שההצעה של הפועלים יותר טובה בפער.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 12:05

אתה צודק, אני כאן כדי ללמוד בסך הכל, ביקשתי ממזרחי להשוות והם נתנו באמת תנאים פחות טובים (ל20 שנה אומנם), אבל את המשתנה כל 5 נתנו ב1.8, קל"צ 2.5, פריים +0.3.



ההרגשה שלי היא שאם אצליח להוריד את המשתנה זאת תיהיה עיסקה טובה מספיק לא כך?

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 12:09

נראה לי אחלה, בייחוד בהתחשב באחוז המימון. רק תשתדל לסגור את המ"צ כמה שיותר מהר.



בשביל רפרנס, עבור 60% מימון, זה מה שקיבלתי:



קל"צ 33%~ - 17 שנה - 2.5%



מ"צ - 17%~ - 30 שנה - 1.6



פריים - 50% - 30 שנה - 1.2%



אגב, פנית לעוד בנקים?

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 12:38

אם הכוונה שלך להחזיר את המ"צ תוך זמן קצר, תבקש להוריד את הפריים או הקל"צ. אין טעם להילחם דווקא על החלק שאתה רוצה לפרוע.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 14:46

כרגע רק הפועלים ומזרחי, מתכוון ללכת לעוד, יש המלצה?

כנראה שאתה צודק, עקרונית אם הייתי יכול לשלם את כל ה209 באותו החודש, לא הייתי משלם שום תוספת? (הרי 209 זה בלי הריביות)



ומתנצל אם שואל שאלות טיפשיות, אני באמת לא בטוח בנוגע לחלק מהדברים אז מעדיף לשאול.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 16:51

אין המלצה ספציפית. פשוט תמצה את כל האפשרויות.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 17:10

הריבית הצמודה הממוצעת כיום עומדת על 2.8%, אז עמלת היוון לא תהיה לך עליה.



יש עמלה תפעולית של 60 ש"ח ועמלת אי הודעה מוקדמת של 0.1% שאתה יכול להימנע ממנה אם תודיע לבנק בהודעה מוקדמת של 10 ימים. בכל אופן זה גרושים.



מה שכן תהיה לך זה הריבית על הימים עד הפירעון, שזה גם כסף קטן.

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2021 15:36

שאלה נוספת, ניהיה לי קצת סיבוך ובסוף לא אוכל לשים ישר כסף כדי להקטין את המשתנה כל 5, האם היית משאיר את אותו ההרכב או משנה?



תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2021 16:27

תוכל להזכיר מה התמהיל העדכני?

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2021 10:17

כן,



50 אחוז פריים, 33 אחוז קבועה לא צמודה, 17 אחוז משתנה כל 5.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2021 10:38

אז על ה 17% מ"צ אתה בסיכון של עליית מדד. אם מדובר בכ200 אלף ש"ח, כל אחוז של המדד זה 2000 ש"ח עלייה בקרן.



אף אחד לא יודע לצפות מה יהיה המדד בעתיד, אבל אפשר לומר שלא יהיה מופרך שהמדד הממוצע יעמוד על 3% בשנים הקרובות, ואולי בשנה בודדת נראה אפילו 5% (לשם השוואה, בארה"ב הייתה עלייה שנתית של כ7%).



אז ככל שאתה משאיר את המסלול הצמוד למשך תקופה ארוכה יותר, כך אתה בסיכון גדול יותר להתפרצות אינפלציונית.



אם תראה שהמדד מתחיל לטפס, תהיה לך אפשרות לפרוע חלק משמעותי מהמסלול?

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2021 11:43

אני אוכל לפרוע את רובו תוך שנה אני לא יהיה משהו מאוד לא צפוי.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2021 11:58

אם כך, בהנחה ולא תהיה אינפלציה דו ספרתית הסיכון שלך הוא יחסית מוגבל. כאמור כ 2000 ש"ח לכל אחוז מדד. החיסכון שהמסלול מייצר לך בריביות האחרות כנראה משתלם.



קח בחשבון שבמקרה של התפרצות אינפלציונית בלתי נשלטת, צפויה עליית ריבית שתשפיע גם על מסלול הפריים.