🕒 פורסם בתאריך: 13/03/2022 12:35
היי,
קצת רקע
אנחנו זוג בתחילת שנות ה30 עם ילדים, גרים בשכירות בתל אביב ורואים את העתיד שלנו בעיר. לאורך השנים חילקנו את החסכונות שלנו ל2 אפיקים - תיק השקעות שמטרתו חסכון ארוך טווח (גיל 50+) וחסכון "מזומן" שמטרו רכישת דירה למגורים בעיר.
עד לא מזמן גרנו בדירה קטנה והמחשבה הייתה שכאשר נעבור לדירה גדולה יותר זה יהיה ברכישה. משלל סיבות עברנו בסוף לדירה גדולה יותר בשכירות שאנחנו מאוד מרוצים ממנה ורואים את ה~5 שנים הקרובות שלנו בדירה הזאת.
לכן נוצרה הסיטואציה בו יש לנו סכום נזיל מכובד אשר משוריין לרכישת דירה אך כרגע שוכב ללא מעש. לכן חשבנו לנצל את הכסף הנ"ל עבור דירה להשקעה, כך גם ליהנות מהצמדה מסוימת למחירי הנדלן בעיר (ארחיב בהמשך), וגם ננצל את העובדה שחלק מהתשואות יהיו עם שיעור מס נמוך (שכירות).
קשה לי באמת לחזות את המועד בו נחליט לרכוש (כפי שלמדתי בפעם הקודמת עושים תוכניות והמציאות שונה) אבל אני צריך להיות מוכן לאופציה בו אדרש למכור תוך ~5 שנים.
מטרות
1. שמירה נגד שחיקה- ז"א נרצה להשקיע במקום בו הקורולציה של העליות/ירידות לזו של מחירי הדירות בתל אביב. לדוגמה נרצה שמקיים לרוב את התנאי הבא - אם במרכז תל אביב מחירי הדירות עלו בX אז במקום שנהיה מושקעים בו מחירי הדירות יעלו בX (עד כדי אפסילון) או יותר (בשאיפה).
2. תשואת שכירות סבירה - אעדיף דירה שעונה על הקריטריון הראשון ועם שכירות נמוכה קצת מהאופטימום בנדלן מאשר דירה עם תשואת שכירות גבוהה באחוזים אך לא קשור לשוק של תל אביב.
3. מעט כאב ראש- דירה שפונה לשוק שוכרים יציב יותר (פחות סיכוי למישהו שלא משלם, פחות תחלופה). אני בסדר עם שיפוץ ראשוני במידת הצורך אבל לא רוצה משהו שאני צריך להגיע לטפל בו בתדירות גבוהה מידי. עדיפות חלשה למקום יחסית קרוב על מנת שזה לא יהיה תיק אם אדרש להגיע (אני גם יחסית יודע לתקן דברים בעצמי - אז אולי אנצל את זה על חשבון להזמין איש מקצוע לכל פיפס. לא ידוע כמה זה נכון מבחינת ניצול הזמן שלי...)
4.נזילות- אם וכאשר נרצה לקנות דירה ואדרש למכור את זאת ארצה שזה לא יהווה חסם גדול מידי בגלל שוק קניה חלש באיזור זה.
שאלות
1. איך אני מוצא מקום עם קורולציה דומה לתל אביב? התחלתי להסתכל על הגרפים של מדלן וחשבתי לעשות SCRAPER לכל שכונה. השאלה האם זה בכלל יעיל, האם נדרש להסתכל על רזולוציה כזאת דקה או שמספיק להסתכל ברמת העיר / מדגם של אזורים? מאיפה בכלל מתחילים?
2. האם עדיף דירה על הנייר, דירה חדשה בנויה או דירה ישנה שעתידה לעבור תמ"ע. אישית מרגיש לי שדירה חדשה עונה הכי טוב על הדרישות שלי אבל זה תחושת בטן בלבד.
3. האם להשקיע במקום עם פוטנציאל ארוך טווח (נניח לאורך התווי של הקו הסגול/ירוק) או בגלל שיש סיכוי שאדרש למכור "בקרוב" אז ללכת רק על מקום שכרגע "טוב" או מקום שישודרג בעתיק הקרוב (נניח לאורך התווי של הקו האדום)?
4. האם בכלל כל זה רלוונטי לי? אני יודע שבדירות יש עלויות טראנזקציה גבוהות (מתווך, עו"ד וכו) ואם אני עומד לעשות את זה שוב בקרוב האם זה לא עומד לפגוע בי? האם זה נופל על הקונה? המוכר? או על שתיהם במידה שווה? בדירה חדשה יש מתווך או שאני פשוט קונה מהקבלן ואז זה חוסך את העמלה הזאת?
5. לאיזה תשואת שכירות עלי לכוון?
6. לאיזה טווח מחירים אני צריך לכוון? אם נניח יש לי מיליון מזומן לצורך העניין אז אני יכול לקנות דירה של 2M עם 50% מימון או 3M עם 33% מימון. מצד אחד ככל שאני ממנף יותר אני יודע שעלויות המשכנתא גבוהות יותר אך אם זאת הבנתי שדווקא בנדלן מינוף גבוהה זה לא כל כך דבר רע. לכאורה גם יש פה מקום שבו ככל שאני משקיע יותר (עד לגבול של 5M) אני מנצל את הטבת מס הרכישה של דירה ראשונה בצורה מיטבית יותר. (במידה ואיכשהו אצליח לרכוש את הדירה למגורים בלי למכור את הדירה הזאת).
באופן כללי אני מרגיש שזה עולם עם המון פרמטרים ואני חייב לקבע משתנים על מנת לצמצם את טווח החיפוש.
קצת רקע
אנחנו זוג בתחילת שנות ה30 עם ילדים, גרים בשכירות בתל אביב ורואים את העתיד שלנו בעיר. לאורך השנים חילקנו את החסכונות שלנו ל2 אפיקים - תיק השקעות שמטרתו חסכון ארוך טווח (גיל 50+) וחסכון "מזומן" שמטרו רכישת דירה למגורים בעיר.
עד לא מזמן גרנו בדירה קטנה והמחשבה הייתה שכאשר נעבור לדירה גדולה יותר זה יהיה ברכישה. משלל סיבות עברנו בסוף לדירה גדולה יותר בשכירות שאנחנו מאוד מרוצים ממנה ורואים את ה~5 שנים הקרובות שלנו בדירה הזאת.
לכן נוצרה הסיטואציה בו יש לנו סכום נזיל מכובד אשר משוריין לרכישת דירה אך כרגע שוכב ללא מעש. לכן חשבנו לנצל את הכסף הנ"ל עבור דירה להשקעה, כך גם ליהנות מהצמדה מסוימת למחירי הנדלן בעיר (ארחיב בהמשך), וגם ננצל את העובדה שחלק מהתשואות יהיו עם שיעור מס נמוך (שכירות).
קשה לי באמת לחזות את המועד בו נחליט לרכוש (כפי שלמדתי בפעם הקודמת עושים תוכניות והמציאות שונה) אבל אני צריך להיות מוכן לאופציה בו אדרש למכור תוך ~5 שנים.
מטרות
1. שמירה נגד שחיקה- ז"א נרצה להשקיע במקום בו הקורולציה של העליות/ירידות לזו של מחירי הדירות בתל אביב. לדוגמה נרצה שמקיים לרוב את התנאי הבא - אם במרכז תל אביב מחירי הדירות עלו בX אז במקום שנהיה מושקעים בו מחירי הדירות יעלו בX (עד כדי אפסילון) או יותר (בשאיפה).
2. תשואת שכירות סבירה - אעדיף דירה שעונה על הקריטריון הראשון ועם שכירות נמוכה קצת מהאופטימום בנדלן מאשר דירה עם תשואת שכירות גבוהה באחוזים אך לא קשור לשוק של תל אביב.
3. מעט כאב ראש- דירה שפונה לשוק שוכרים יציב יותר (פחות סיכוי למישהו שלא משלם, פחות תחלופה). אני בסדר עם שיפוץ ראשוני במידת הצורך אבל לא רוצה משהו שאני צריך להגיע לטפל בו בתדירות גבוהה מידי. עדיפות חלשה למקום יחסית קרוב על מנת שזה לא יהיה תיק אם אדרש להגיע (אני גם יחסית יודע לתקן דברים בעצמי - אז אולי אנצל את זה על חשבון להזמין איש מקצוע לכל פיפס. לא ידוע כמה זה נכון מבחינת ניצול הזמן שלי...)
4.נזילות- אם וכאשר נרצה לקנות דירה ואדרש למכור את זאת ארצה שזה לא יהווה חסם גדול מידי בגלל שוק קניה חלש באיזור זה.
שאלות
1. איך אני מוצא מקום עם קורולציה דומה לתל אביב? התחלתי להסתכל על הגרפים של מדלן וחשבתי לעשות SCRAPER לכל שכונה. השאלה האם זה בכלל יעיל, האם נדרש להסתכל על רזולוציה כזאת דקה או שמספיק להסתכל ברמת העיר / מדגם של אזורים? מאיפה בכלל מתחילים?
2. האם עדיף דירה על הנייר, דירה חדשה בנויה או דירה ישנה שעתידה לעבור תמ"ע. אישית מרגיש לי שדירה חדשה עונה הכי טוב על הדרישות שלי אבל זה תחושת בטן בלבד.
3. האם להשקיע במקום עם פוטנציאל ארוך טווח (נניח לאורך התווי של הקו הסגול/ירוק) או בגלל שיש סיכוי שאדרש למכור "בקרוב" אז ללכת רק על מקום שכרגע "טוב" או מקום שישודרג בעתיק הקרוב (נניח לאורך התווי של הקו האדום)?
4. האם בכלל כל זה רלוונטי לי? אני יודע שבדירות יש עלויות טראנזקציה גבוהות (מתווך, עו"ד וכו) ואם אני עומד לעשות את זה שוב בקרוב האם זה לא עומד לפגוע בי? האם זה נופל על הקונה? המוכר? או על שתיהם במידה שווה? בדירה חדשה יש מתווך או שאני פשוט קונה מהקבלן ואז זה חוסך את העמלה הזאת?
5. לאיזה תשואת שכירות עלי לכוון?
6. לאיזה טווח מחירים אני צריך לכוון? אם נניח יש לי מיליון מזומן לצורך העניין אז אני יכול לקנות דירה של 2M עם 50% מימון או 3M עם 33% מימון. מצד אחד ככל שאני ממנף יותר אני יודע שעלויות המשכנתא גבוהות יותר אך אם זאת הבנתי שדווקא בנדלן מינוף גבוהה זה לא כל כך דבר רע. לכאורה גם יש פה מקום שבו ככל שאני משקיע יותר (עד לגבול של 5M) אני מנצל את הטבת מס הרכישה של דירה ראשונה בצורה מיטבית יותר. (במידה ואיכשהו אצליח לרכוש את הדירה למגורים בלי למכור את הדירה הזאת).
באופן כללי אני מרגיש שזה עולם עם המון פרמטרים ואני חייב לקבע משתנים על מנת לצמצם את טווח החיפוש.