המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 11:43

שלום לכולם,

אנחנו בוחנים מספר אפיקי השקעה למזומן שהצטבר לנו בעו"ש.

נשמח לקבל את חוות דעתכם על האסטרטגיה שבה רוכשים נכס בשלב הPRESALE בתנאים הבאים:

1. נכס הממוקם באיזורי הביקוש (קרי גבעתיים/רמת גן/בת ים/חולון).

2. לוח התשלומים - 20/80, יש ליווי בנקאי

3. אי הצמדה למדד תשומות הבניה.

4. המנעות ממס רכישה - התחייבות למכירה דירה יחידה (בבעלות) תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4.

5. מכירת דירת הפריסייל תוך 18 חודשים מטופס 4 כדירה יחידה.

חסרונות / סיכונים עיקריים שאני מעלה על דעתי :

1. שינויי מיקרו/מקרו שישפיעו על היכולת לתזמן את מכירת הדירות ומחירן.

2. חוסר יציבות של היזם.

3. הערכה שגויה באשר לאטרקטיביות מחיר הרכישה (האם המחיר אכן תואם את שלב הPRESALE).

כל הערה / הארה תתקבל בברכה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 11:51

נראה שכיסית את הכל.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:14

אם תמצא פרויקט בתנאים שכתבת ספר גם לי . :)

הייתי מוסיף גם התייחסות של שינוי מאקרו על היכולת להתמנף, בעיקר אם אתה קונה על גבול היכולת.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:30

תודה על התגובה !

איך בעצם ניתן לוודא שהמחיר תואם את השלב בפרויקט? יש כללי אצבע בנוגע לגובה ההנחות ביחס למחיר השוק עבור כל שלב בתכנון/ביצוע ?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:35

תודה על ההתיחסות.

אנחנו בוחנים פרויקטים שבמקרה הגרוע ביותר הנזלת גורפת תביא לרכישת הנכס ללא מימון חיצוני.

הנ"ל דפ"א אחרונה ותפחית משמעותית מהכדאיות מן הסתם .

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:41

שמאי, הכרות עם האיזור או השוואה לעסקאות דומות בפרוייקט או באיזור.

בערך 3%-5% לשנה אבל בשוק מטורף כמו שלנו יתכן ולא תהיה הנחה כלל.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:45

איך היזם יוכיח יכולת מכירה במידה ולא יתן הנחה אל מול מחירי השוק ? הרי הלקוח יפנה לרכוש במחיר השוק נכס קיים ולא ישלם בזמן/סיכון. לא ?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 13:19

ממש לא תמיד, הרבה אנשים רוצים מוצר חדש מקבלן, במיוחד על הנייר כי גם אפשר לשים אחוז קטן מהמחיר מראש וגם כי אפשר לעשות שינויים לפני בנייתה, מה גם דירות הם מוצר במחסור היום, קבלנים מוכרים על הנייר כמו לחמניות טריות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 15:17

מהיכרותך, איפה נקודות התרופה במו"מ מול היזם ? מה ניתן לשים על השולחן על מנת שיתגמש במחיר / ניתוק תלות במדד תשומות הבניה ?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 19:03

אין הרבה כי זה שוק של מוכרים אבל נכונות לשלם סכום גבוה מראש יכול לעזור.

קשרים עם הבעלים.

רכישת מספר דירות.

רכישת דירה פחות אטרקטיבית.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 21:55

פוסט שהתחיל מאוד מקצועי על פניו, אך לא מחובר למציאות כלל..... אם תמצא יזם\קבלן שיגדר ולו רק במעט את התשומות - תחטוף !!!!!!!!

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 05:08

תודה על התגובה. למען הפרוטוקול (והחיבור למציאות) כבר נמצאו כמה יזמים כאלה, החשד הוא שהPRESALE הוא רק ביטוי שיווקי (והמחיר - מחיר שוק).

הבדיקה של המחיר מתבצעת מול עסקאות שדווחו לרשות המסים ואני לא רואה הבדל משמעותי אם בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 05:12

תודה אורי !

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 07:58

ברור שזה שם שיווקי, מה בדיוק חשבת? בדרך כלל מדברים על מכירה לפני היתר שאז זה לא רק פונקציה של תאריך אכלוס, גם רמת האי-ודאות שלך גבוהה יותר.

המחיר תמיד יהיה מחיר שוק, השוק בדרך כלל מעריך דירות על הנייר בהנחה מסוימת, ככל שתאריך האכלוס רחוק יותר ככה אפשר לצפות למחיר נמוך יותר).

גם עסקאות בPRESALE מדווחת לרשות המיסים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 09:26

חשבתי שבשלב הPRESALE היזם מציע סחורה במחיר זול יותר מזו הקיימת בשוק מ2 סיבות :

1. כדי להוכיח יכולת מכירה לגוף המלווה

2. לנוכח העובדה כי הסיכון/הזמן מועברים לרוכש.

ברור שעסקאות PRESALE מדווחות, כוונתי הייתה שחיפשתי עסקאות מכר עדכניות של דירות חדשות באיזור, ולא ראיתי פער משמעותי לעומת מחיר הPRESALE (או שמא יש לכתוב "PRESALE").

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 09:36

PRESALE זו מילה שיווקית בלבד, יתכן ויש לה קשר לדברים שציינת ויתכן ולא.

זה כמו שאתה רואה משהו בחנות ב"מחיר מבצע", זה אומר משהו? שום דבר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 09:52

אני מסכים לחלוטין, אז נשאלת השאלה איך מוודאים שהסיכון + הזמן שלי כרוכש מתומחרים בעסקה..

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 09:55

או שלומדים את השוק ובודקים לבד או שמשלמים למישהו שזו עבודתו: שמאי.

עוד דרך לא רעה: בודקים בכמה אנשים אחרים קנו בפרוייקט.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 09:57

אשמח להמלצה על שמאי. רשמתי לך בפרטי

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 17:22

שוב, על פניו אתה צודק לחלוטין. בפועל היזם\קבלן יכול להוכיח יכולת מכירה לגוף המלווה גם כשדורש מחיר שוק ודוחף לנו אסטרטגיות מכירה זולות. העניין פה שקהל היעד הרוכש קונה בכל מקרה. משמע המוכר מצליח להוכיח גם בלי לבוא לקראת הרוכש וברור שהם ירצו להרוויח וכמה שיותר .

גם הסעיף השני נכון מאוד אבל המחיר נקבע לפי הסכמתם של הרוכשים והם (אנחנו) לצערי, מקבלים זאת כאילו מחלקים לנו מתנות..

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 17:27

ועכשיו קצת יותר פרקטיקה, מניסיוני לפחות. קבלנים קטנים מסכימים לפשרות יותר מהר מאשר בפרויקטים גדולים (כל פרויקטי התמא למיניהם יכולים להיות אחלה הזדמנות). בנוסף כדאי לנסות ללכת דווקא על דירות שהקבלן מראש יודע שקשה יותר למכור- כמו פנטאוזים, ושם הוא כן יסכים להתמקחויות כאלה למיניהם, שוב תלוי בסטטוס הפרויקט ואופי היזם (רוצה למכור מהר או שלוקח את הזמן).

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 18:57

הנתונים והדעות שאתם מעלים לא פחות ממדהימים בעיניי. חשבתי שביקוש קשיח קיים רק בתיאוריות / עולם הפרמצבטיקה.

במקביל נכנסנו למספר מכרזי מקרקעין ישירות מהספסר (רמ"י) ולא זכינו באף אחד מהם (להבדיל מהעבר).

נתון מדהים 2# - קרקע של 500 מ"ר, הזוכה במחיר המינימלי במכרז- 1.76 מש"ח. בשדרות.

מסתבר שעם 750-800K אין הרבה מה לעשות בימים אלו.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2022 07:42

תודה על התגובה. האמת שבחנו בעיקר פרויקטים קטנים של תמא 38/2.

בנוגע לבחירת הדירות המיוחדות -

א. אני לא בטוח שיש לנו את היכולת הכלכלית באיזורי הביקוש.

ב. היות והמטרה היא למכור בתום אחזקה של 18 חודשים, אני מניח שניתקל באותה הבעיה של היזם להיפטר מהנכס (ואז למעשה ההנחה שנקבל תגולגל לרוכשים העתידיים).

מה דעתך ?

יש לך תובנות כיצד לוודא שהמחיר המבוקש ב"PRESALE" מגלם הנחה ?

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2022 16:23

זה נשמע מוזר, במיוחד אם הבניין בתחילת הבניה,

המדד עלה בכאחוז בחודשים האחרונים למה שהוא יספוג את זה?

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2022 17:52

ראשית למען הכנות רק מיעוט הסכים לדון בדבר.

שנית, סיבות שאני יכול לחשוב עליהם:

1. הצענו להגדיל את המקדמה.

2. מחיר השיווק מנופח ביחס לתוכנית העסקית של היזם.

3. הדירות המוצעות לא אטרקטיביות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2023 13:35

אני רק רוצה להבין אם תמכור את הדירה החדשה מיד עם קבלת טופס 4 תהיה פטור ממס רכישה ?

או במילים אחרות האם ניתן לעשות זאת זאת שוב ושוב לקנות ולמכור דירה שנייה (או שלישית) מקבלן ללא תשלום מס רכישה?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2023 15:30

רק אם הוא ימכור את הדירה הראשונה בבעלותו יהיה לו פטור ממס רכישה על הדירה החדשה. אם לא ימכור את הדירה הראשונה כפי שהתחייב (תוך 18 חודשים ממועד טופס 4 בדירה החדשה), ישלם עליה מס רכישה של 8% בתוספת ריבית והצמדה ממועד הרכישה. מועד מכירת הדירה החדשה אינה משפיעה על מס הרכישה שלה.

בנוסף, על מכירה מיידית של הדירה השנייה יהיה מס שבח מכיוון שלא עומדת בתנאי של דירת מגורים יחידה מעל 18 חודשים.

הערה: יש להיוועץ עם איש מקצוע מוסמך בענייני מיסוי ולא להקשיב לאנשים אלמונים באינטרנט.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2023 15:37

אני אסביר את השאלה:

נניח שאני בעלים של נכס ומעונין לקנות נכס נוסף, אני חותם על התחייבות לשלם את המס לאחר 18 חודשים,

בסופו של דבר אני לא מוכר את הנכס הראשון שהיה בבעלותי אלא את הנכס הנוסף שרכשתי לא מכבר,

האם אצטרך לשלם עליו מס רכישה ?

ומה עם מס שבח?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2023 15:39

תודה על התשובה, האם אני מבין נכון שיש למכור דווקא את הנכס הראשון אודתיו התחייבתי?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2023 15:57

התנאי למדרגת מס רכישה לפי דירה חליפית היא מכירת הדירה הקיימת בתוך חלון הזמן שנקבע.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2023 09:44

פטור משבח- דירה יחידה + אחזקה של 18 חודשים מטופס 4.

פטור ממס רכישה ברכישה מקבלן של דירה חליפית - התחייבות למכירת הדירה הנוכחית תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 של החליפית.

ניתן לביצוע שוב ושוב עד שתוגדר כעוסק בתחום ותמוסה בהתאם (מע"מ, מס הכנסה וכיוצ"ב)

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2023 07:55

תודה רבה, השאלה שלי האם יהיה ניתן למכור את הדירה החיליפית במקום את הדירה הנוכחית 'אותה התחייבתי למכור ?

אני מבין מהתגובות שזה בלתי אפשרי, אכן?

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2023 09:04

לא עו"ד - להבנתי את נוסח חוק מיסוי מקרקעין- בלתי אפשרי.

רכישת נכס ב PRESALE

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן