המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 12:38

שלום לכולם,

אשמח להתייעץ/לשמוע כיווני מחשבה על דילמת הנדלן השכיחה. לאחר כחצי שנה של התלבטויות קודחות תוך צריכת מידע רב והתייעצויות, הגענו לאותו מבוי סתום שהיינו בו לכתחילה.

אנחנו זוג צעיר בני 28+תינוקת.

עובדים שנינו בעבודות ״מסודרות״ ויציבות במגזר הציבורי. ההשתכרות שלנו עומדת על כ-25-30 אלף נטו יחד.

לצערי לא הצלחנו לחסוך סכום כסף משמעותי עד כה, בשל סיבות כאלה ואחרות. כרגע יש לנו כ-300 אלף שקלים במזומן. ללא חסכונות פנסיונים/גמל/תיקי השקעות משמעותיים הראויים לציון. זה בערך כל השווי שלנו פרט לרכב בבעלותנו.

אנחנו כן מאמינים שבשנים הקרובות נצליח לחסוך באופן הרבה יותר אגרסיבי בשל נסיבות שהשתנו.

מצב הדיור שלנו-

גרים כעת בדירה של המשפחה ולא משלמים שכר דירה. בעוד שנה וחצי נצטרך בוודאות לפנות את הדירה.

שנינו בטוחים שברצוננו לגור באזור המרכז (בפרט- רמת גן/קרית אונו והסביבה) בשל שיקולי קריירה שלא ניתנים לשינוי+משפחה.

כעת כמובן אין בידינו את ההון העצמי הדרוש לדירה כלשהי באזורים האלה.

ההורים משני הצדדים יכולים לסייע בכ-300 אלף שקלים במצטבר מקסימום, שיופנו לרכישת דירה בלבד ולא לאף אפיק השקעה אחר.

השאלה היא על רכישת נדל״ן בשנה הקרובה בשל השינוי הצפוי בסטטוס הדיור שלנו.

אשאל שאלות פתוחות; ברור לי שהתשובה סובייקטיבית לחלוטין, ובכל זאת.

מה הייתם עושים במצבנו הפיננסי הנוכחי ובהתחשב בעלות המימון כיום?

האופציות על הפרק הן: רכישת דירה למגורים בפריפריה ה״קרובה״ לגוש דן (גדרה, חדרה) או ישיבה על הגדר לשנים הקרובות (ככל הנראה- מעל 5) לצורך בניית הון עצמי משמעותי יותר ורכישת דירה באזור הרצוי.

* אדגיש שנכון לעכשיו, רכישת דירה תדרוש את כל ההון שלנו פרט לכמה אלפי שקלים בודדים בתיק השקעות.

ממש אשמח לכל עזרה.

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 12:46

רכישת דירה אינה השקעה, אלא החלטה על אורח חיים. אם אתה לא רוצה , לא יכול או לא מוכן לגור בגדרה, תמשיך לגור בשכירות. חבל להשקיע את רוב כספך במקום שלא מתאים לך.

אם אתה משכנע את עצמך שחדרה היא אחלה מקום, שתשמח לגור בו, ולגדל בו ילדים, תקנה שם.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 12:57

תודה על התגובה.

אנחנו מוכנים לגור באזורים הללו באופן זמני, למספר שנים, ולהתפשר על ריחוק יחסי מהמשפחה ונסיעות ארוכות לעבודה. אך בעצם זו תהיה סוג של דירה להשקעה- כי כן נשאף למכור אותה בטווח הקצר יחסית (5 שנים) לצורך מעבר למקום רצוי יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 13:08

לא הייתי מבסס את ההחלטה על דעות של אנשים בפורום, האם מחירי הדירות יעלו או ירדו בחמש השנים הקרובות. לא כי אני לא מעריך את דעתם, אלא כי זה משהו שנורא קשה לחזות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 13:27

אם כך, לדעתי האישית אין טעם לקנות דירה בפריפריה. איכות החיים שלך לא תשתנה לטובה, לא בטוח שזה יגדיל את החסכונות שלך בצורה משמעותית, וממילא אתה לא רוצה לגור שם לאורך זמן. שווה לשכור משהו שמתאים למידותיכם באיזור שאתם רוצים. או לפחות זה מה שאני הייתי עושה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 13:45

600k זה הון עצמי שאמור להספיק לדירה בקרית אונו אם מספיק מתאמצים. לא פשוט אבל אפשרי.

אין צורך ללכת לפריפריה . אתם מכירים כנראה מספיק טוב את האזור כדי להבין שיש ביקושים למקום ונמשיך לראות עליית מחירים בטווח הארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 13:46

כן,

זה פשוט גידור, מחירי הנדלן בכל הארץ נעים בקורלציה, ככה תגדרו את ההון שלכם כנגד מחירי הנדלן בארץ, כלומר אם מחירי הנדלן ירדו או יעלו כוח הקנייה שלכם ישמר.

בנוסף, רק עבור דירה תקבלו את הסיוע של ההורים, הם לא יעזרו לכם להשקיע בשוק ההון.

עם 600 אלף הון עצמי, והכנסה נטו של 25, תוכלו לרכוש דירה בסביבות 1.8 מיליון, יש כאלו שגם היו לוקחים עוד מימון אבל צריך להכיר את כל הפרטים ולבדוק.

בסדר גודל מחירים הזה תוכלו גם לרכוש בפתח תקווה לדוגמא, שזה יחסית קרוב לאיפה שאתם רוצים לגור, אז יהיה לכם יותר קל ללמוד את השוק לקראת הרכישה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 15:34

אני לא מכיר את המחירים בקריית אונו, אבל מה עם לחפש פרויקט על הנייר לאכלוס עוד יחסית הרבה זמן (נניח: 3 שנים) עם יזם שמוכן ל-20/80 בלי הצמדה למדד? זה יאפשר לקבע את מחיר הדירה, ולצבור עוד הון עצמי משמעותי עד שתצטרכו לשלם.

יתכן וזה משהו שיהיה אפשרי לקבל במצב הדיור היום מיזמים.

שימו את הנתונים באקסל (עם ״מרווח ביטחון״ על החסכון שלכם, מצב הריבית עוד 3 שנים וכו׳) ותראו אם זה מסתדר.

אני בטח שלא יודע להגיד אם מחירי הדירות יעלו או ירדו בטווח זמן הזה, אבל זה אולי יאפשר לכם לקנות את מה שאתם באמת רוצים. תיהיו צריכים להיות מפוקסים כדי להבטיח שתעמדו בהתחייבות הזו.

לא יועץ לא ממליץ.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 16:36

עוד נתון שהייתי רוצה להבין אותו הוא כמה אתם מסוגלים לחסוך.

אם אתם יכולים לחסוך עוד 150-200אש"ח עד שתצאו מהדירה של ההורים זה מביא אתכם ל~800אש"ח הון עצמי.

כמה אתם מוציאים כל חודש?

לפי איך שאני רואה את זה, אתם יכולים להמשיך לחסוך, להתחיל לחפש דירה, ושתמצאו משהו נכון והתנאי מימון יתאימו, תוכלו לקנות.

עד שהקנייה תתבצע או שהדירה תהיה מוכנה, אין שום בושה או משהו לא סביר בלעבור לדירה מושכרת.

זוג+ילד יכול לגור בדירת 3 חדרים. הכל שאלה של כמה אתם מוכנים לחסוך מעצמכם היום כדי להגיע לעתיד שאתם רוצים לראות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 16:52

האם יכולים לרכוש דירה עם משכנתא כמובן? כן;

האם זו תהיה דירה באזורים המועדפים עליכם? גבולי:

האם זו תהיה דירה באזורים המועדפים וגם בגודל/בסטנדרט טוב (לפחות 2 חדרי שינה) שתרצו לגור בה? הייתי אומרת שלא, לפחות לא על בסיס 600 אלף.

אפשר לקנות דירה בפריפריה ולא לגור בה, אפשר גם לא לרכוש דירה בכלל עד אשר החיסכון גדל מאוד ולדעת שייתכן והדירה בקרית אונו תהפןך ללא אפשרית גם עוד 5-10 שנים.

מתנצלת אם זה נשמע נחרץ מדי, רק על סמך המידע שהבאת.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 19:17

תודה רבה לכולם על התשובות.

* לגבי חיסכון - אני מודה שזה נושא שאנחנו מתקשים איתו. כרגע אנחנו מוציאים בחודש כ-12K שקלים (וזה, להזכיר, בלי לשלם שכר דירה\ארנונה\חשבונות). ברור לי שזה הוצאה חודשית קצת מופרכת, אבל אנחנו לא כל כך מצליחים לצמצם אותה (להערכתי נצליח להפחית כ-2500 שקלים בחודש של מותרות).

החל מהחודש הבא אני משערת שנצליח לחסוך כ-10K בחודש, הערכה שמרנית.

* לגבי פרויקט על הנייר באזור המבוקש - עשינו קצת סקר שוק וזה לא בהישג ידינו. הפרויקט הזול ביותר שמצאתי הוא באור יהודה ומשווק ב-2.1 מיליון לדירת 3 חדרים. אני גם תוהה כמה כדאי לרכוש דירת 3 חדרים כאשר ברור שבעוד כמה שנים נצטרך לשדרג, תוך לקיחת משכנתא שתדחק אותנו לקצה.

* אחדד פן מרכזי בהתלבטות- מצד אחד, כרגע השוק יחסית בקיפאון. היצע דירות יד שנייה גדול מאוד ביחס לשנים קודמות מה שמאפשר איתור הזדמנויות אם מחפשים היטב. בפרויקטים חדשים יש הצעות אטרקטיביות מקבלנים גם אם הן לא מגולמות עדיין במחיר הדירה. מצד שני, ריבית גבוהה הופכת את עניין המימון לפחות אטרקטיבי ועל פי התחזיות היא לא צפויה לרדת לפחות עד סוף 2023.

ההנחה הסמויה היא גם שמחירי הדירות לא הולכים לזנק בשנה וחצי הקרובות (כן, אני יודעת למי ניתנה הנבואה...). ואז, השאלה היא האם יש סיבה למהר ולקנות לצורך גידור, מחשש שמחירי הנדל"ן יברחו (ובמרכז יותר מבפריפריה)? או שבמצב האישי שלנו, יש ערך בלהמתין ולצבור עוד הון עצמי?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 19:38

אתם לא באמת לחוצים, אז תשתמשו בזה - זה החוזקה שלכם.

למי שיש זמן ונכונות לכתת רגליים ירויח, כי נדל"ן במהותו הוא לא הומוגני ויש בו כשלי שוק, במיוחד בתקופה כזו שיש מן הסתם לא מעט מוכרים לחוצים.

אני הייתי מתמקד בלחפש נכסים בפריפרייה של המרכז בדגש לנכסים עם אפסייד, כמו קו רק"ל עתידי או אפשרות ממשית להתחדשות עירונית (יכול לסגור לכם את הפינה של חדר נוסף),

אם תחפשו מספיק ותנשמו את השטח סיכוי טוב שתמצאו את הדיל הנכון ובתנאים הנכונים.

בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 20:34

אני לא חושב שאף אחד יכול להבטיח לאן ילכו מחירי הדיור. הגידור הכי טוב הוא לקנות את המוצר שאתם רוצים מלכתחילה (בלי למנף את עצמכם בצורה לא אחראית!!) ולשמוח בחלקכם גם אם לא קניתם בתזמון האופטימלי. כמובן שזה לא בהכרח אפשרי :)

הייתי מתחיל בלעשות סדר בעניין החסכון. המספרים שכתבתם כאן לא לגמרי מסתדרים לי (הכנסה של 25K-30K נטו בחודש, הוצאה של 12K, חסכון של 10K). האם לקחתם בחשבון מראש את ההוצאה הנדרשת על שכ״ד בעתיד?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 21:03

בהחלט

מזכיר לי את העצה לחיים

להיות חכם, צעיר, עשיר ובריא

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 21:15

העסקה האופטימלית לא תיפול עליכם מהשמיים, לא יהיה כתוב בעיתון שמחירי הנדלן הגיעו לשפל ומעכשיו הם יעלו עד הודעה חדשה, כדי להשיג עסקה טובה בשנה הקרובה אתם צריכים להתחיל ללמוד את הנושא כמו שצריך, לא ברמה של "עשינו קצת חקר שוק".

התהליך שלדעתי אתם צריכים לבצע:

1. שיעורי בית עם עצמכם על היקף ההוצאות ויכולת החיסכון בשנים הקרובות.

2. בדיקה של היקף המימון האפשרי עם איש מקצוע, או לבד אחרי לימוד מעמיק של התחום.

3. בחירת מספר אזורים רלוונטים לתקציב שלכם, כמה שיותר קרובים לאזור בו אתם רוצים לגור.

4. צמצום הרשימה מסעיף 3 ל2 אזורים שאתם מעדיפים.

5. מחקר שוק על האזורים מסעיף 4, בכמה דירות נמכרות, מי המתווכים החזקים, מה הרחובות הטובים יותר או פחות, ועוד הרבה דברים.

6. מעקב אחרי נכסים רלוונטים באזורים האלו, בלי קשר למחיר בו הם פורסמו, אנשים לפעמים מתחילים גבוהה מאוד וברגע אחד נשברים כי מגיע הרגע שהם חייבים את הכסף.

יש המון ידע זמין וחינמי, וגם המון אנשים שמלמדים את התחום הזה היום, ואם תשאלו שאלות ממוקדות תקבלו גם המון תמיכה בפורום הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 21:36

תודה,

לגבי החיסכון- האמור מעלה מתייחס לשנה וחצי הקרובות, חיסכון לקראת רכישת דירה (הון עצמי) כל עוד אנחנו לא משלמים על דיור. עשיתי הערכה שמרנית של סכום החיסכון המינימלי במצב כזה, גם תוך התחשבות בהוראת קבע לקופת גמל להשקעה+תיק השקעות מדי חודש. כמובן שאם וכאשר נעבור לגור בשכירות, שיעור החיסכון שלנו יצטמצם משמעותית… ולגבי ההכנסות- יש לנו תנודתיות מסוימת בהכנסות שנעה ותמשיך לנוע בטווח שציינתי, באופן ידוע מראש.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 21:40

תודה, טיפים טובים, עשית לי סדר בראש. איכשהו בתוך בליל המידע שצרכתי בכל פלטפורמה אפשרית בנושא נדל״ן, לא עצרתי לנסח באופן בהיר את סדר הפעולות שצריך להתבצע :roll:

הדוגמא שנתתי והסקר שוק שעשינו היה לדירות מקבלן שמשווקות כעת, זה מידע שיחסית פשוט לגשת אליו. כמובן שבשוק יד שנייה המצב שונה לגמרי ויש לנו עוד הרבה עבודת מחקר אם נחליט ללכת על זה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 21:50

לגבי

אני לא ממש מסכים. בשביל דברים כאלו יש ביטוחים/אופציות. אני לא יודע באמת למה בשוק הדיור אין איזה חברת ביטוח שנותנת אופציות (כמו בשוק הסחורות שאפשר למשל לגדר את עצמך מעלייה במחירי הברזל באמצעות אופציות). למה זה לא קיים בדיור אני לא בטוח (אבל אני משער שזה קשור למיסים ורגולציה).

למשל, אם אני רוצה לקנות s&p 500 אבל אין לי מספיק כסף ואני מפחד שהמחיר יעלה עד שאני אקבל סכום כסף גדול נניח בעוד שנתיים. במקרה כזה, אני יכול לגדר את עצמי באמצעות קניית אופציית CALL שתכסה את הסכום שאני אקבל עוד שנתיים כביטוח.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 22:16

לא מסכים בהכרח, על ביטוח אתה משלם מעבר למחיר המוצר עצמו, למשל כאשר אתה קונה אופציית call מחיר האופצייה ירד עם הזמן במידה ומחיר הנכס לא יעלה.

כלומר יש עלות עודפת לגישת רכישת הביטוח לעומת קניית המוצר עצמו.

בכל אופן זה לא רלוונטי לפותש כי אין אפשרות לקנות ביטוח כזה בארץ, למרות שדיברו על הרעיון בממשלה/בנק ישראל בשנים האחרונות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 22:53

לא שאני חושב שעניין הביטוח רלוונטי בהקשר הזה, אבל רכישת דירה לשנתיים-שלוש לצרכי גידור כוללת עלויות עסקה לא זניחות: תיווך, עו"ד, שיפוץ, מימון וכו'. עלות עודפת שאינה זניחה כלל.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 23:24

אכן גם בפתרון הזה יש עלות עודפת.

אבל שיפוץ ממש לא חייבים, ולפי הסיפור של פותש זה נשמע שזה ייקח יותר מ2-3 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2023 23:56

במה הייתם משקיעים כספכם עד היום? במידה ותחליטו לא לרכוש כעת דירה, היכן תניחו את 300,000 השקלים שכבר צברתם?

שואל ממקום שיש גם מחיר אלטרנטיבי לכסף שלכם, ואם למשל אתם מוכנים להשקיע אותו בשוק ההון, אני מעריך שבעוד 5-10 שנים תוכלו להיות במקום טוב יותר מבחינת סך הקירבה לדירה. אם התשובה היא שאתם סולדי סיכון והכסף יישב איפשהו בין העו"ש לבין פק"מ, כנראה שהזמן פחות יקדם אתכם לכיוון דירה בבעלותכם.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2023 06:49

האם כסף שנכנס לתיק ההשקעות/גמל להשקעה הוא ״מחוץ למגרש״ מבחינתכם כהון עצמי לרכישת הדירה?

אם בניתם עליו גם כהון העצמי, הייתי מוצא לו מקום סולידי יותר. כסף שתצטרכו בטווח זמן קצר לא צריך להיות מושקע במניות (אפשר במקום - פקדון/קרן כספית). זה סיכון מיותר.

אם תבחרו לרכוש דירה, תצטרכו לעשות ויתורים (גם לחסוך יותר, וגם לעצור את ההשקעה בגמל להשקעה/תיק השקעות). זה לא בהכרח המהלך הכלכלי הנכון (אי אפשר לדעת …) אבל ההחלטה לרכוש דירה למגורים היא גם ככה מלכתחילה גם רגשית.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2023 09:54

אם המטרה היא דירה למגורים - למה לא לחכות עוד כמה שנים טובות (נגיד 10), להשקיע בינתיים באפיקים אחרים, ואז לרכוש דירה שבאמת תרצו לגור בה לאורך זמן, ובינתיים להמשיך לגור בשכירות?

האופציה של רכישת דירה סבירה למשך כמה שנים בפריפריה ואז למכור ולרכוש דירה אחרת מרגיש לי כמו סיבוך שלא בטוח שאתם צריכים.

זוג צעיר בצומת דרכים- האם לקנות דירה?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן