המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 00:23

אני קורא פוסטים בפורום, של משתתפים שמתארים את הרכב המשכנתאות שלהם, ונדהם למקרא הסיבוכיות. 4-5 ויותר מסלולים, עם ריביות שונות, עמלות שונות, ותנאים שונים ומשונים. צריך דוקטורט בניהול סיכונים כדי להעריך את הסיכון של המשכנתאות השונות, ומומחיות במימון כדי להשוות ביניהן.

למה זה? בהשוואה, בארה"ב, רוב רובן של המשכנתאות פשוטות וקבועות לאורך תקופת המשכנתא, אין עלות להחזר מוקדם, אפשר להוסיף החזרים כדי לקצר את תקופת המשכנתא, ועלות המיחזור זניחה.

יש כאן מחשבה מתוכננת ל"בלבל את האויב"? למה בנק ישראל לא שם לזה סוף?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 01:54

ריבוי אפשרויות בפני עצמו הוא לא דבר רע. אין מניעה ממי שרוצה לקחת 100% קל"צ ולדעת ברמת השקל כמה ישלם עד סיום ההלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 03:00

יצירת בידול כדי לבלבל אותך ויקשה על התחרות, על הדרך מספק מלא פרנסה ליועצי משכנתאות.

שוק חופשי... גם בארה"ב יש כל מיני סוגי משכנתאות, פשוט הרבה פחות נפוצות.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 05:58

אז אתה רוצה לומר לי שאנשים לקחו את סיכוני האינפלציה והריבית האלו מרצונם החופשי? ועוד אומרים ששוק המניות מסוכן ותנודתי.

זה לא ממש שוק חופשי, בסיבוכיות כזאת יש פערי מידע אדירים בין הבנק ללוקח המשכנתא. לעניות דעתי משכנתא צריכה להיות מכשיר פשוט ונהיר. מדובר במכשיר נפוץ ביותר שמשמש במקרים רבים למימון ההשקעה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו. יש גם משכנתאות בריבית משתנה אבל כמו שציינת לא הרבה לוקחים אותם (10-20%) ואישית לא שמעתי על ערבוב של מסלולים שונים, בטח לא 5-6 מסלולים. ערבוב כזה נשמע לי קצת כמו קזינו, רק שאתה מהמר 20-30 שנה קדימה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 07:49

בוודאי שכל מי שחתם על משכנתא עשה זאת מרצונו החופשי. אני לא מכיר בנק שמכריח אף אחד לקחת משכנתא.

אם התכוונת לשאול האם אנשים הבינו על מה הם חותמים? הרוב הגדול מן הסתם לא באמת מבינים, אלא הולכים לבנק בגישה של "לשלם הכי מעט כל חודש", ובגלל בורותם בענייני מימון יוצא שהם משלמים על המשכנתא הרבה יותר בטוטאל.

אבל כמו כל דבר בחיים, מי שבוחר לעשות החלטה בלי להבין את ההשלכות והסיכונים שלה, יכול להלין רק על עצמו.

והוא אכן כזה, זו הסיבה שהוא מהווה הזדמנות השקעה. כנ"ל משכנתא - אם כי הסיכונים שונים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 08:06

ההבדל הגדול הוא ששם אתה יכול למחזר בקלות ולעבור למשכנתא בתנאים אחרים בלי קנס כאשר תנאי השוק משתנים. כאן, כאשר הריביות יורדות ואתה רוצה למחזר לריבית נמוכה יותר אתה משלם קנס שמן לבנק. כך בפועל בנק ישראל מצמצם את הסיכון לבנקים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 08:16

זו האשמה כבדה שאפשר לבדוק רק על רקע כלל תנאי ההלוואה והשוק ולא רק לפי קיומו של קנס אי פירעון. תהיה בטוח שגם הבנקים בארה"ב אינם פילנתרופים ונדמה לי שתמהיל ההכנסות שלהם ריבית-עמלות נוטה יותר לריבית מאשר הבנקים בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 08:25

יש היגיון בעמלת היוון - כמו שהבנק לא יכול להקפיץ לך את הריבית הקבועה כי תנאי השוק השתנו, כך גם הלקוח לא יכול להפסיק את ההסכם בלי לפצות את הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 08:50

אין באמת היגיון בדבר הזה כי הבנק ברגע שהוא מוכר לך משהו בריבית קבועה אמור לגדר את זה ככה שלא אמור להיות השפעה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 08:50

יש היגיון בעמלת היוון באופן כללי, צורתה הנוכחית לא סבירה לטעמי, אדם שלקח משכנתא ל30 שנה ושנה לאחר מכן יגיע לפרוע או למחזר את המשכנתא ידרש לשלם פיצוי על ריביות של 29 שנה, הבנק לא באמת מגייס כסף ל30 שנה למרות שהוא מתחייב ל30 שנה, אז היה אפשר ליצור מנגנון יותר סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 08:51

בתור אחד שלקח ומיחזר משכנתא גם בארה"ב וגם כאן אני יכול להגיד לך שמדובר בסך הכול בחלוקת נטל הסיכון, ובישראל זה הרבה פחות לטובת הלווה, לא תחת הכותרת של "הגיוני"..

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 09:07

כמו ש silicone valley bank לא הושפע מעליית הריבית?

מסכים. אני לא חושב שהמנגנון הקיים מושלם, אלא שיש היגיון לפצות את הבנק במקרה של פירעון מוקדם בתנאי ריבית יורדת.

עם זה אני מסכים.

הרעיון של פיצוי הבנק הוא הגיוני. אפשר להתווכח מה המנגנון הנכון ועד כמה הלקוח צריך לקחת חלק מהסיכון - אני לא חולק על כך. אגב, אם הבנק יפסיד מכאן הוא יגלם את זה במקום אחר. האם היית מעדיף נגיד מנגנון שבו הריבית שתקבל תהיה גבוהה ב0.1% ממה שקיבלת, בתמורה לביטול עמלות היוון?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 09:12

SVB לא גידרו נכון והנפילה שלהם הוא לא משכנתאות בכלל אלא בהשקעות כסף במכשירים לא נכונים. לרוב בארה"ב הבנקים מוכרים את המשכנתאות שלהם מתישהו

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 09:23

SVB רק היה דוגמה לסיכון שהבנקים סופגים בהתחייבות ארוכת שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 09:36

תחשוב שאתה קונה אג"ח שיקלי בריבית קבועה ל 30 שנה. אחרי שנה מנפיק האג"ח בא ומחזיר לך את הכסף עם ריבית על שנה אחת בלבד. לא בסדר, נכון? למה כן בסדר אם אתה עושה זאת לבנק?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 10:21

זה לא תמיד היה ככה.

אנחנו לקחנו משכנתא בשנות ה-90 ואז היה רק מסלול אחד - ריבית קבועה צמודה למדד. והאפשרות למיחזור משכנתא לא היתה ידועה/קיימת.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:23

מכיוון שעמלת היוון היא חד צדדית - בהגדרה אין בה הגיון. אם הלקוח היה זוכה לפיצוי כספי כאשר היה עושה פרעון מוקדם בסביבת ריבית עולה, עוד הייתי איכשהו יכול להסכים עם הטענה.

בכל חוזה בין שני צדדים כאשר לצד אחד כוח משמעותי ביחס לצד השני, סעיפים חד צדדיים בדר"כ נזרקים מכל המדרגות על ידי בתי המשפט.

לדוגמא - אם בחוזה שכירות למשכיר יש את היכולת לפנות את הדייר תוך פרק זמן כלשהו, ולדייר אין את היכולת לעשות את אותו הדבר, הסעיף כנראה ייפסל על ידי בית המשפט.

לכן, לדעתי כמובן, אין שום הגיון בעמלת היוון.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:24

אם כולם נותנים את אותם תנאים - צועקים "תיאום מחירים"

אם כל אחד מציע מספר אופציות, בהתאם לחישוביו שלו - "למה בנק ישראל לא שם לזה סוף?"

בערך כמו הסיפור של בנק ישראל (כשהגביל ל-33% פריים בזמן שהפריים היה נמוך -צעקו עליו שפוגע בלווים, כשביטל את ההגבלה ועכשיו הפריים עולה - למה הבנק לא מגביל את הבנקים)?

הצעה שלי... תחסוך/ תשקיע עד שתוכל לרכוש דירה בלי משכנתה ובא לציון גואל.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:26

עמלת היוון היא לנקודת היציאה/ שבירה של המסלול והיא בהתחשב ש"הבנק יקבל היום יותר/פחות אם יתן משכנתה חדשה".

במקום להחזיר כסף קודם, הלקוח יכול להחליט להשקיע בשוק ההון / לרכוש אג"ח ולהרוויח יותר מעלות הכסף לבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:37

מסכים לחלוטין, אבל זה לא סותר את זה שאני חושב שלקוח לא צריך לשלם קנס במידה והוא מעוניין לבצע פרעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:37

[אוף טופיק]

+1

אני רכשתי דירה רק כשהיו לי מספיק מרשרשים בבנק/תיק השקעות לרכישה ללא משכנתא.

אני משלם שכ"ד לעצמי ולא חייב אגורה שחוקה לאף אחד.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:38

הצעה לא להיט, בלשון המעטה.

הלקוח "המתוחכם" יכול לעשות לא מעט עם המינוף הזול (כמעט הזול ביותר שניתן להשיג).

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:53

התכוונת ללקוח בר במזל?

מי שלקח מינוף גדול לפני כמה שנים עשה קופה יפה מאוד ויכול עכשיו למכור ברווח גדול ולהחזיר את כל המשכנתא. מי שניסה לעשות את התרגיל הזה לפני שנה אוכל עכשיו קש.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 12:00

התכוונתי שמשכנתא היא הלוואה בריבית יחסית נמוכה ביחס לאלטרנטיבות, ולא תמיד חייבים לנצל את הכסף לטובת המטרה שלשמה הוא נלקח.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 12:33

עם מחירי הדירות שלא מפסיקים לעלות זו הצעה שרלוונטית למעטים.

סתם דוגמה, ברחובות עיר הולדתי הדירה הכי זולה שמצאתי ביד 2 עולה 1.6M, ומדובר בדירה ישנה של 2 חדרים שרוב האנשים לא ירצו לגור בה.

לכמה אנשים אתה מכיר שיש את הסכומים האלה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 12:54

אני חושב שמשכנתא זה לא נושא מסובך כמו שעושים מזה, היום עם האינטרנט אפשר במספר שעות קריאה וחקר להגיע לרמת הבנה שתאפשר לאדם סביר לנהל את הסיכונים שלו.

הבעיה מתחילה בעיקר כשאנשים חותמים על ההלוואה הגדולה ביותר בחייהם מבלי לדעת את הדברים הבסיסיים ביותר, יש אנשים שמשקיעים בקניית חולצה יותר זמן ממה שהם השקיעו בלהבין את המשכנתא. ראיתי נתון מטורף שמעל מ50% ממשקי הבית חותמים על הצעת המשכנתא הראשונה שהם מקבלים..

למה בשוק ההון גיוון הוא טוב ופה גיוון הוא רע? מי ששם את כל הכסף על "מניית" הקבועה מ2014-2020 הפסיד כסף במשך השנים, ועכשיו רק מתחיל להרוויח. וגם פה אי אפשר לתזמן את השוק למתי היה הכי טוב לקחת בריבית קבועה, מי שהלך על זה סביב 2021-2022 יצא לו אחלה, אבל הוא לקח סיכון מול סיכוי והתמזל מזלו, אם הוא היה עושה את זה ב2015 הוא היה מתבאס במשך שנים שיש אנשים שמשלמים 0.8 אחוז על מסלול אחד והמסלול השני עם מדד 0 בערך, והוא משלם 3.5% קבוע.

אתה יכול להפוך את המשכנתא שלך להכי פשוטה בעולם ולקחת הכל קבוע, אם זו החלטה נכונה.. נגלה בעתיד.

אז הבנק יגלם את הסיכון הזה כשהוא נותן לך את המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 13:58

ללקוח יש את הזכות למחזר / לפרוע מתי שהוא רוצה. לבנק אסור לשנות את תנאי ההלוואה שכתובים בחוזה. זה לא חד צדדי?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 14:02

אם כבר להיפך, לשוכר יש הרבה יותר זכויות מאשר למשכיר. את השוכר אסור לפנות ללא אישור בית משפט ודרך ההוצאה לפועל גם אם הפסיק לשלם, הורס את הדירה, מפריע לשכנים ומסרב להכניס את המשכיר לנכס. משכיר שינסה לחסום לשוכר כזה את החשמל / מים / להחליף מנעול ימצא עצמו עם תלונה במשטרה וחושף עצמו לתביעה. אז הנה דוגמה ליחסי כוחות לא שווים שבית המשפט אינו פוסל כלל.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 14:54

לא מתאים שיש הרבה אופציות.

לא מתאים שיש קנס לפרוע את המשכנתה.

לא מתאים שהצד השני ירוויח יותר ממני על העסקה.

אז הצעתי שלא לפנות לצד השני ולקנות לבד.

ההצעה טובה/ לא טובה? לא יודע... שהרוכש יחליט לעצמו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 17:42

אופציות זה טוב כשבן אדם מהשורה יכול להבין אותם ויש תחרות בין האופציות, לא כשהן כל כך מורכבות וניתנות בקלות למניפולציה.

עכשיו אני מבולבל, בישראל אם אני מוכר את הבית, אני ממשיך לשלם את המשכנתא? או שהיא נפרעת על ידי תשלום המכירה? אז מה ההבדל מבחינת הבנק בין זה לבין פריעה מוקדמת? הבנק "מפסיד" בשני המקרים את אותו הסכום.

בוודאי שלא, למה לך מתאים? במיוחד שבישראל כמו שאני מבין חוב משכנתא רודף אותך לתמיד, לבנקים יש את כל הכח.

מעולה, רק של90% מהאנשים אין את האפשרות הזאת.

אם לממשלה יש מדיניות שקניית בית תהיה אפשרית לאזרח המצוי אז זה לא יתכן שהמכשיר העיקרי לממש זאת יהיה כל כך מורכב, ולא אזרח מהשורה לא יכול להבין את הסיבוך והסיכונים במשכנתא של 5-6 מסלולים שונים ומשונים. יש כאן עשרות אלפי אפשרויות שצריך לכמת אותן.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 17:54

המחוקק תיקן את זה, היום כשאתה מקבל הצעה למשכנתא אתה מקבל 3 תבניות זהות של משכנתא בכל הבנקים, תבנית רביעית אם אתה רוצה בהתאם לבקשתך.

אתה לא יכול למכור את הבית ללא להחזיר משכנתא או לגרור את המכשנתא לנכס אחר.

אין הבדל, ב2 המקרים אתה תשלם לעיתים עמלת היוון.

מי מכריח אותך לקחת 5-6 מסלולים? זה מצב קיצון שבקיצון, הנפוץ הוא 3 ואם אתה רוצה אפשר גם מסלול אחד בלבד. מה בדיוק הבעיה?

גם בארה"ב יש המון אופציות, הן פשוט שונות מהאפשרויות בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 17:55

בשני המקרים יש את אותה עמלת היוון. את הבנק לא מעניין אם פרעת כי זכית בלוטו או כי מכרת את הדירה או כי סתם מיחזרת אצל המתחרים.

אגב, במכירה לא חייבים להחזיר את המשכנתא, אפשר לגרור אותה לנכס אחר שאתה רוכש.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 18:44

לטעמי זה לא מזל נטו. כשהריבית 20% למשל אז אנשים מבינים שיש לה יותר לאן לרדת מאשר אם הריבית מינוס 0.1%, ויש במקים מרכזיים שאפילו אומרים שהם לא מוצאים הגיון בריבית שלילית. הריבית זה משהו יותר תחום מלמטה ולכן קל יותר לחזות אותו מסתם תנועות של סחורות במקרים מסוימים. נניח למשל שהריבית תהיה -3% ויציעו לאנשים משכנתא בריבית קבועה של 0%, אז די ברור שבגלל המדיניות האינפלציונית של הבנקים כדאי לקנות נכסים ריאליים. גם כשבודקים מי מחלק את הכסף דרך האגחים והמשכנתאות רואים שהבנקים המרכזיים שותפים גדולים במימון של אגח ממשלות וMBS וכדומה (אפשר לראות בארה"ב).

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 18:44

לא שמעת? בוטלה עילת הסבירות.

לא מבין משהו? או שתיקח יועץ שמבין, או שלא תיגע.

אם הבנק לא ירוויח (ולא רק מולך, אלא מול כל הלקוחות) הוא יגיע לקריסה ואז הממשלה תחלץ אותו מכספי משלמי המיסים (כמו בשנות ה-80) ואז גם אזרחים שלא "הרוויחו" על הבנק המדובר, ישלמו את הנזק.

ומי אמר של-100% אמורה להיות האפשרות לרכוש דירה ב"צנטרום של הפיילה"?

אהה, למדינה אין מדיניות שכזו.

אולי לשר השיכון הנוכחי יש מדיניות של מענקים לחברי החסידות שאליה הוא משתייך כדי שיוכלו לרכוש דירות במקומות שהוא רוצה.

בבניה, היו לי 5 מסלולים ועם לקיחה לפי התקדמות הגעתי גם ל-11 "מסלולים".

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 19:13

וואו, אז אני משלם קנס גם כשאני מוכר את הבית? אני מקווה שזה לא קנס גבוה. אז התחייבות ל-30 שנה היא ממש התחייבות ל-30 שנה אין חרטות. זה מאוד שונה ממה שנהוג פה בארה"ב. לי זה נשמע די דרקוני.

גם 3 מסלולים ייצור כמות מאוד גדולה של אופציות, כל אפשרות נוספת עולה בחזקה שלישית.

אף אחד לא מכריח כלום, ואישית אין לי בעיה, אני הייתי בורח כמו מאש מסיבוך כזה. אני פשוט בדעה שהרגולוטור צריך לדאוג שמוצר פיננסי, שווה לכל נפש, כמו משכנתא יהיה פשוט ברור וקל להבנה גם להדיוטות. ומה לעשות עובדתית רוב לוקחי המשכנתאות לא מבינים. אפשר להגיד זבש"ם, אבל לדעתי בשביל זה יש רגולטור, לא כדי לטמון להם את פח הפריים בשני שליש.

משכנתא לא איזה מכשיר מתוחכם בשוק ההון שמתאים רק למקצוענים. אני מבין שיש כאלה שחושבים אחרת, רק תזהירו את העיוורים מפני המכשול

זה יהיה באותם תנאים נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 19:23

מה היועץ מבין? הוא מבין מה טוב לו במקרה הטוב ובמקרה הרע מרגיע אותך כשבעצם שניכם לא מבינים.

הבנקים בשנות ה-80 לא קרסו בגלל חוסר רווחיות. אם כבר להיפך הם השקיעו את הרווחים שלהם בפמפום מחירי המניות שלהם.

מי דיבר על ה-

דובר על מכשיר פיננסי שכמעט כולם משתמשים בו.

אז שיגידו לאזרחים. שלא יעשו כל מיני מחיר למשתכן.

כל הכבוד. מסיר בפניך את הכובע. ( אין כזה אימוגי)

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 20:18

אתה משלם בפירעון מוקדם - בין אם ממכירה ובין אם לא. גובה הקנס הוא בהתאם לסוג המסלול - במסלול פריים אין שום עמלת פירעון מוקדם. במסלול עם ריבית קבועה או משתנה משלמים רק את ההפרש בין הריבית שלקחת לריבית הממוצעת בעת הפירעון, כפול סכום הפירעון כפול יתרת התקופה או מועד שינוי הריבית, הקרוב מביניהם. כל זה רק בתנאי שהריבית במועד הפירעון נמוך מהריבית שלקחת. אם הריבית הממוצעת במועד הפירעון, אז אין עמלת היוון.

כלומר לא תשלם את הריבית המלאה שהיית משלם.

כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 20:41

זה אומר שאין טעם לעשות מחזור למשכנתא, שאיננה במסלול פריים?

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 20:47

זו מסקנה מוטעית. הקנס נוצר בגלל כדאיות במיחזור. צריך לבחון כל מקרה לגופו, אבל בהחלט יש מצבים בהם ניתן לחסוך הרבה כסף במיחזור למרות הקנס.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 21:23

כנראה שהבנתי לא נכון. חשבתי שהקנס הוא בגובה הריבית שהבנק מפסיד יחסית לריבית הנוכחית לכל התקופה שנותרה במשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 21:29

מדובר פה על פרט, שהמשכנתא זו כנראה העסקה הכי גדולה בחייו, מול בנק שמלווה מאות אלפי הלוואות מסוג זה עם תיק נכסים עצום (ביחס לפרט). הבנק יכול וצריך לגדר את הסיכונים שלו בהתאם. וכלל לא הזכרנו את פערי המידע בין שני הצדדים. לכן, לדעתי, גם ראוי שיתקיימו התנאים שציינת למעלה. זו גם הסיבה שלדעתי עמלת היוון היא לא ראויה.

קצת מזכיר את הדוגמא מהמשפט הקודם שלי - אבל יחסים אלו גם כן אינם שווים ונוטים לטובת המשכיר (כי לשוכר יש עלויות גבוהות למעבר דירה וכו' וכו'). לכן, כנראה, המחוקק קבע מספר זכויות שמיטיבות עם השוכר. האם כל מה שציינת סביר או ראוי? לא יודע. האם בגלל מה שציינת הכף נוטה יותר לזכות השוכר? לא יודע, ייתכן שכן ואולי לא.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 22:02

זה לא הריבית שהבנק מפסיד אלא ההפרש בין הריבית שהייתה לריבית שהבנק ילווה היום למישהו אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 23:21

זה בגדול רעיון טוב, אבל אני לא חושב שהוא פתר משהו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 23:41

זה רק סירבל, אישור עקרוני היום הוא 30 עמודים. הסיכוי שאדם לא מיומן יבין מה מציעים לו שואף לאפס.

וממילא ההצעות הדיפולטיות של הבנק הן יקרות ברמה לא הגיונית, עד שלא נסגרים על תמהיל ספציפי ומתחיל להריץ עליו מכרז ריביות.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 23:55

זה לא באמת 11 מסלולים שונים, זו פשוט חלוקה פנימית של סוג הלוואה מסויים לפי לוח התשלומים ותקופה. לצורך העניין, אתה לא צריך ללמוד 11 פעם מה זה קל"צ או פריים.

יש בישראל סך הכל 5 סוגי מסלולים - פריים, משתנה צמודה, משתנה לא צמודה, קבועה צמודה וקבועה לא צמודה. יש גם מסלולים צמודי דולר/יורו שלא רלוונטים ל99% מהאנשים והבנקים גם לא יציעו מיוזמתם (אלא אם אתה תושב חוץ). אפשר גם להכניס את שפיצר מול קרן שווה, אבל גם זה נדיר יחסית שמישהו מבקש קרן צמודה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 00:05

זו הייתה הכוונה במילה מפסיד. אז באיזה סצנריו ירוויח לווה ממחזור המשכנתא?

זה בדיוק הרווח ממחזור, שהרי אני עכשיו זה המישהו האחר... אלה אם כן אני לא מבין איך נקבעת הריבית למישהו האחר.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 00:14

בכל מקרה הרוב כבר לוקחים יועץ, אז שיתייעצו איתו.

קודם כל זה לא ממש נכון שנית מה הבעיה? תסגר על אחד מהתמהילים (והם טובים!) ותעשה מכרז.

קנס לפעמים משלמים ולפעמים לא, זה תלוי בריבית כשלקחת את המשכנתא, הריבית היום, מתי נלקחה המשכנתא והמסלול שלה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 00:19

הרוב לא לוקחים יועץ.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 00:24

אין בעיה במכרז, פשוט הריבית האוטומטית שמקבלים באישור הראשוני היא חסרת משמעות - היא בערך אחוז פלוס מעל ריבית סבירה לאותו תמהיל.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 00:24

ממש לא בהכרח, ממש לא.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 02:31

לא מדויק.

המצב שלך במחזור יכול להיות מאוד שונה.

אני אתן מקרה לדוגמא:

כשלקחת את המשכנתא הייתם לווה מסוכן עבור הבנק.

המשכורות שלכם היו נמוכות (נניח רק התחלתם לעבוד אחרי תואר ראשון),

המימון שלקחתם היה גבוה (נניח 75% מערך הדירה).

והמשכנתא שהייתם צריכים לקחת נפרסה ל-30 שנה.

עבור הבנק אתם לווים מסוכנים ולכן קיבלתם ריביות ממש גרועות, אפילו יחסית לריבית הממוצעת באותו הזמן.

לצורך הדוגמא בוא נניח שיצא לכם ריבית קבועה של 5% כאשר הריבית הממוצעת הקבועה באותו הזמן הייתה 3.5%.

אחרי שבע שנים המצב שלכם השתנה:

קיבלתם העלאות משכורת ואתם מרוויחים הרבה יותר טוב.

שילוב של עליית ערך הדירה והחזר של המשכנתא בשנים הללו הוריד אתכם למתחת 60% מימון (או אפילו מתחת ל- 45% מימון שזו מדרגה עוד יותר טובה).

אתם יכולים להגדיל משמעותית את ההחזר שלכם ויכולים לקחת מסלול הרבה יותר קצר (נניח ל-10 שנים).

אתם עכשיו לווה הרבה הרבה יותר טוב ובטוח עבור הבנק, והוא מתמחר אתכם בריבית נמוכה משמעותית.

בוא נניח שהבנק נותן לכם ריבית של 2.0% לעשר שנים.

בוא נסתכל עכשיו על שני מצבים:

מצב ראשון - הריביות במשק לא השתנו ועדיין הריבית הממוצעת (למספר השנים שנשאר לכם במשכנתא המקורית) היא 3.5%.

מצב שני - הריביות במשק ירדו ועכשיו הריבית הממוצעת (למספר השנים שנשאר לכם במשכנתא המקורית) היא 3.0%.

במצב הראשון - אין שינוי בין הריבית הממוצעת שהייתה בזמן לקיחת המשכנתא (3.5%) לבין הריבית הממוצעת כיום בזמן המיחזור (3.5%). במקרה כזה אתה לא תשלם בכלל קנס היוון. שים לב שתמיד לוקחים את הריבית הנמוכה יותר בין הריבית הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא (במקרה הזה 3.5%) לבין הריבית שנתנו לך כשלקחת את המשכנתא (במקרה הזה 5%).

במצב השני - יש שינוי של חצי אחוז בין הריבית הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא (3.5%) לבין הריבית הממוצעת שהבנק יכול לקבל כיום (3.0%). במצב כזה אתם תצטרכו לשלם קנס היוון לפי חצי אחוז על הסכום שנותר במשכנתא לפי מספר השנים שנותרו. אבל אתם תעברו מתשלום של 5% ריבית (לכל משך חיי המשכנתא שנותרו) לתשלום של 2% ריבית לעשר שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 02:45

לא מספיק הדגשת, אבל גם לקיצור התקופה יש משמעות אדירה בחיסכון הכספי, שכידוע ריבית היא פונקציה של זמן.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 05:05

תודה על הדוגמא המפורטת,התשובה מחזירה אותי לשאלה הראשונה שלי:כיון שגודל הקנס שאני משלם נקבע יחסית ל:

אז מי זה המישהו האחר? אני העשיר היום? אני העני המרוד לפני 5 שנים? מי קובע? יש חוק לעניין הזה או שהבנק עושה כרצונו? ברור לכם שיש כאן עוד רמת סיבוכיות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 07:31

בנק ישראל מפרסם מדי חודש את ממוצע הריביות לפי תקופות זמן שניתנו בחודש החולף. לפי זה נקבע המישהו האחר.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 08:46

גם וגם. זו ריבית *ממוצעת*, שכמובן נגזרת גם מתנאי השוק.

בגלל זה הריבית הממוצעת הייתה נמוכה משמעותית בתקופה בה האינפלציה הייתה אפסית לעומת המצב לפני שנה (וגם כיום) בה האינפלציה (וציפיות האינפלציה) עלו.

כפי שציינתי בדוגמא שלי, היתרון עבור לוקח המשכנתא (לעומת הבנק) שתמיד לוקחים את הריבית הנמוכה יותר בין הריבית הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא לבין הריבית האישית שלוקח המשכנתא קיבל. מה שמצד אחד עובד לטובת לווים טובים מאוד שמקבלים ריביות נמוכות מהריבית הממוצעת, ומצד שני לא ״מטיל קנס״ על לווה שקיבל ריבית גבוהה מהריבית הממוצעת בגלל שהיה לווה חלש/מסוכן, ולא דן אותו לעמלה מוגדלת בגלל זה.

מה שחשוב שכל אחד יעשה מכרז בין כמה וכמה בנקים על מנת למצות עד תום את התחרות בינם (וזה ממש שוק!) ולקבל את הריבית הכי נמוכה (כתלות כמובן במסלולים ובאורך המשכנתא שהוא לוקח) שהוא יכול לקבל.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 17:34

זה יכול להיות אותו מסלול עם מספר שנים שונה (קל"צ ל-14 שנה / 18 שנה) או משתנה כל 5 שנים שהנקודת התחלה (עוגן) לכל חלק

וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 17:46

אני מצטער על הטרחנות אבל יש לי עוד שאלות למומחים במבוך הביזנטי הזה שנקרא שוק המשכנתאות הישראלי:

האם יש אפשרות לבצע תשלומים נוספים במשך השנה (נגיד 13) באותם תנאים של המשכנתא או רק על הקרן, כדי לקצר את משכה מבלי לשלם פיצויים?

נסתכל על המצב עם סימטריה הפוכה: אם אני "אידיוט" ופורע משכנתא טרם זמנה, בזמן שהריבית דווקא עלתה. האם הבנק יפצה אותי על האפשרות שנפתחה לו להלוות את הכסף בריבית גבוהה יותר?

מכרז זה תמיד טוב, וכמה שיותר הצעות זה יותר טוב, אבל מהתמונה שמצטיירת, יש המון אי וודאות מהי ההצעה הטובה ביותר, גם כשלפניך כל הנתונים בגלל: סיכוני ריבית במשק, לזמן קצר או ארוך, סיכוני אינפלציה, סיכוני ריבית אישית, סיכוני חוב לכל החיים. מחלק אפשר להמנע דרך ריבית קבועה לא צמודה על כל המשכנתא אבל מחלק לא.

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 19:09

אף אחד לא יפצה אותך על שום דבר

🕒 פורסם בתאריך: 25/07/2023 19:49

אתה יכול בכל עת שתחפוץ לפרוע כל סכום שתרצה, כל עוד הוא מהווה לפחות 10% מיתרת המסלול שאותו אתה פורע. הפירעון מוריד את הקרן, ואתה יכול לבחור בין הורדת החזר חודשי או קיצור תקופה.

לגבי השאלה אם תשלם פיצויים או לא - זה בדיוק עמלת ההיוון שהוסברה בדפים האחרונים - תלוי בריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה למול הריבית בה לווית (או הממוצע שהיה באותו זמן, הנמוך מביניהם).

🕒 פורסם בתאריך: 26/07/2023 05:03

נניח וזכית כרגע ב-200,000 שח.

אתה יכול להחליט להשקיע בבורסה במניות, לרכוש אג"ח בתנאים X או לפרוע משכנתה.

גם בפרעון המשכנתה, אתה בוחר להוריד באופן אחיד מכל המסלולים או רק ממסלול ספציפי, אם לצמצם שנים או לצמצם החזר חודשי.

כמו שנאמר... "הרבה מסלולים".

למה משכנתאות בישראל כל כך מסובכות?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן