המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 23:04

ערב טוב

נתקלתי בהודעה הזו

"מודל רכישה של 20% בחוזה ו-80% בסוף העסקה, מאפשר לנו לעתים בהסכמים חכמים עם הקבלן למכור את הדירה עוד לפני האכלוס שלה. בדרך הזאת אנחנו משלמים 20% מההון העצמי שלנו בעסקת פריסייל. לאחר מכן הבנייה מתקדמת ומחיר הדירה מושבח עם ההתקדמות ואז, בתנאי שסגרנו את זה מראש עם הקבלן, אנחנו מציעים את הדירה למכירה עם התקדמות הבנייה ויכולים למכור את הדירה ברווח יזמי. המוכר יידרש להשלים את ה-80% במסירה וכך גם התנאים של העסקה יתאימו לו מאוד, כמעט בכל מצב."

מה אומרים? יש משקיענית בשם ריבקי שטיגליץ שדוגלת בשיטה הזו. מכירים? שווה?

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 23:32

אף אחד לא יודע מה יהיה המצב של השוק כשתרצה למכור ואף אחד לא יודע מה יהיה המצב של הפרויקט כשתרצה למכור, ולמה "התנאים של העסקה יתאימו לו מאוד, כמעט בכל מצב"?

זה הימור, אולי לא תצליח למכור בזמן שאתה רוצה במחיר שאתה רוצה ואז או שתוריד מחיר או שתאלץ לשלם את ה80%.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2023 00:04

היית משקיע 400 אלף שקל על חוזה עתידי לרכישה של מניות בשווי שני מיליון שקל עוד שנתיים?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2023 00:10

זו לא "שיטה", זו השקעה ממונפת לכל דבר ועניין, אם השוק יעלה אחלה, ואם הוא ירד אתה תפסיד (הרבה) כסף.

בנוסף אתה מאבד תשואה אלטרנטיבית על ההון העצמי + עלויות עסקה כפולות.

בקנייה על הנייר ל3 שנים אתה צריך שערך הנכס יעלה בלפחות 6% רק כדי לא להפסיד כסף ביחס להשקעה חסרת סיכון.

אם במקרה לא יהיה לך 80% מהכסף ולא יאשרו לך משכנתא בסכום הזה גם תאלץ לשלם לקבלן קנסות עתק עד התשלום.

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2023 22:41

אל תשכח גם מיסוי של 25% על הרווח כי ביום חתימת העיסקה הייתה לך זכות לדירה, ולא "דירה".

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2023 23:05

וגם אם הדירה כבר בנויה וקיבלה טופס 4, אינו עומד בתנאי של החזקת הדירה במשך 18 חודשים, לצורך פטור דירה יחידה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 14:33

למה זה לא מוגדר דירה אלא רק זכות לדירה?

אם קניתי דירה וסיכמתי עם המוכר שאשלם את רוב הסכום בשלב מאוחר יותר זה נקרא רק זכות לדירה?

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 14:44

בדירות חדשות המיסוי שונה, זה לפי מתי שיש טופס 4, עד אז אין לך דירה אלא זכות לדירה

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 15:11

הנושא הוא רק אם אני רוצה למכור אותה לפני טופס 4? או גם אם אשאר עם הדירה ואגור בה אחרי טופס 4 אצטרך לשלם מס של 25 אחוז?

ואם אני מוכר אותה רק אחרי טופס 4?

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 16:54

בשביל פטור ממס שבח תצטרך לחכות 18 חודשים מטופס 4 ולא להחזיק בדירה נוספת בעת המכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 19:14

אני שואל רק על העניין של מס של 25 אחוז.

למיטב הבנתי אם מוכרים את הדירה לפני טופס 4 אז אין עניין של מס שבח כי לא מכרתי דירה. או שאני טועה?

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 20:06

לא הבנתי את ההגדרה של המונח "אין עניין של מס".

יש הגדרה מדויקת מה זה דירה.

אם אתה מוכר לפני טופס 4 אז לפי ההגדרות אין לך דירה, אלא זכות לדירה, וכאן המיסוי שונה. בדיוק כמו שבקרקע המיסוי שונה מדירה.

יש הגדרה מדויקת מה המיסוי בכל סוג מקרקעין שאתה מוכר.

במקרה של זכות לדירה המיסוי הוא 25%.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 20:21

אני לא באמת מבין בזה...

אבל להבנתי אם אתה מוכר רק זכות לדירה אז לא שייך כאן מס שבח.

אבל אז אני מבין שייכנס העניין של המס 25 אחוז על רווח הון

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 22:05

לא. מס שבח אינפלציוני של 25%.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 22:29

אז בכל מקרה משלמים מס שבח? בין אם מכרתי לפני טופס 4 ובין אם מכרתי אחרי [אם אין לי פטור]?

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2023 23:54

כן, אם אין פטור אז משלמים מס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 16/08/2023 00:56

ולפני טופס 4? בכל מקרה משלמים או שיש הבדל בין אם יש פטור או לא?

🕒 פורסם בתאריך: 16/08/2023 07:49

לפני טופס 4 אין עמידה בהגדרה של "דירת מגורים מזכה" ולכן אם יש שבח הוא ימוסה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/08/2023 09:37

לפני טופס 4 אין פטור ממס שבח, משלמים רק אם היה שבח אינפלציוני.

🕒 פורסם בתאריך: 16/08/2023 22:01

ועל הריאלי לא?!

🕒 פורסם בתאריך: 17/08/2023 00:42

שבח אינפלציוני=שבח ריאלי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/08/2023 04:33

הי

אני מכיר אסטרטגיה זו, באנגליה בעת החתימה על החוזה ניתן לשלם רק 10%, הסיכון כאן גבוה צריך לתזמן את השוק,

אף אחד לא יודע בוודאות מתי תסתיים הבניה ומה יהיה מצב השוק.

בתחילת שנות ה 2000 משקיע יהודי צרפתי רכש על הנייר 10 דירות במגדל בנווה צדק, לקראת השלמת הבניה

מכר אותן ברווח של 150% על ההון העצמי ששילם בעת החתימה על החוזה,

אני מניח שיש לא מעט מקרים של משקיעים שהפסידו את כספם באסטרטגיה זו.

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2023 07:33

אתעלק על השרשור ואשאל את המבינים: אני שוקל להיכנס כמשפר דיור לעסקת 20-80 לטווח של שלוש שנים. כאשר המחשבה היא לממן כעת את ה20 מהגדלת המשכנתא שעל הדירה הקיימת ולממן את שאר העסקה ממכירתה בעוד כשנתיים ומעלה.

התקווה היא שערך הדירה הקיימת יעלה ב10% כדי שהעסקאות תהיינה זהות מבחינת מחיר, אבל גם אם לא יעלה אני מסוגל לעמוד בהפרש.

מבחינה תזרימית, אני מהרהר באפשרות לקחת גרייס כל שהו על המימון שאקח עכשיו, אם כי אני יכול לעמוד בהחזרים נוספים של 1500 שח בחודש, אבל קצת בדוחק.

איזה סיכונים עלי לקחת בחשבון, או כל עצה אחרת הנוגעת לכל התהליך.

אין לי ניסיון ברכישת דירה על הנייר, לכן דברים שנראים פשוטים למשתמשים אחרים יכולים לעזור לי. אשמח לעזרתכם.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2024 22:56

אני חושבת שלמשפרי דיור זו העסקה הכי טובה שקיימת כרגע בתנאי השוק.

זו אפשרות טובה לקנות בשפל את הדירה החדשה + למכור בשיא את הדירה הקיימת.

כל זה בהנחה שהפרויקט בשלבים התחלתיים ויש צפי ארוך להשלמתו (3+ שנים עדיף)

2. אין הצמדה למדד 3. השוק יתאושש בשנים הקרובות.

אישית אני מאמינה בזה, וגם נכנסתי לעסקה כזו , בתוכנית למכור את הדירה הקיימת בעוד 4 שנים כשהחדשה תהיה מוכנה.

הסיכון לעשות מינוף כזה בלי הון עצמי מתאים לרכישה הוא גדול מסיבה אחרת שלא הזכירו כאן:

גם אם יש התחיבות בחוזה מצד החברה להסבת ערבויות זה תמיד בכפוף לאישור הבנק.

ככל ויש הרבה רוכשים שמבקשים להסב ערבויות , כלומר למכור לפני שהדירה מוכנה, בשלב מסוים הבנק מפסיק לאשר יציאות כאלו.

מי שאין לו כסף להשלים הון עצמי + משכנתא עלול להפסיד 10% על הפרת חוזה ולצאת בהפסד ניכר.

לגבי הסיכון שהשוק ירד, ככל וזמן הפרויקט ארוך יותר הסיכון קטן, כמה הסיכון שהמחיר בעוד 4 שנים יהיה נמוך משמעותית מהמחיר היום ?

וכמה הסיכוי שהוא יהיה גבוה? יש פה תמחור של סיכון וסיכוי.

גם כשהשוק יורד, בהשוואה ל4 שנים אחורה סיכון נמוך שיהיה פחות.

לדוגמא, אחי קנה דירה להשקעה לפני 3 שנים ומכר עכשיו בשיא השפל. כמה הוא הרויח או הפסיד? 0. הסכום שהוא מכר בו את הדירה היה מעט גבוה מסכום ההשקעה וכיסה את עלויות הקניה + ריביות.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2024 22:57

יש כעת הצע רחב של עסקאות , שהן יותר טובות מ20/80 קלאסי: 10/90 או פטור מלא ממדד

מה שכן, ככל והקבלן מציע טווח מחיר נמוך יותר, הסיכון שהוא לא יפול גבוה יותר..

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2024 23:06

מי שאין לו כסף עשוי להפסיד הרבה יותר מ10% על הפרת חוזה, אם הקבלן יתבע אותו על מלוא סכום העסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/01/2024 00:15

@אלישבע , יכולה לפרט על מבנה העסקאות טובות יותר (עם/בלי לתת הפניות)?

כמה עוד נמוך מ 10-90 עוד אפשר לרדת?

שמעתי על עסקה אחת של 5 + 15 (אחרי שנתיים) + 80 חודש לפני המסירה, עם פטור מלא מהצמדה לממד + אפשרות למכור את הדירה באמצע.

🕒 פורסם בתאריך: 05/01/2024 00:18

העסקה שאנחנו חתמנו עליה (אבל היא נדירה) היתה של 5/95 , פטור ממדד והסבת ערבויות.

15 אחוזים אחרים ניתנים בהלוואה בנקאית שהקבלן משלם.

אני לא חושבת שהיא מהווה פקטור לשאר השוק.

עריכה: אני רואה שההודעה שלי לא היתה מובנת, התכוונתי טובות יותר מ20/80 אבל לא דוקא מ10/90

🕒 פורסם בתאריך: 05/01/2024 14:51

משלם מה?

🕒 פורסם בתאריך: 05/01/2024 14:56

את כל הריביות עבור התקופה בצורה מהוונת מראש

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2024 11:49

ראיתי פרויקט שהציעו רכב מתנה ועוד פרויקט של אבזור מטבח חינם,

מה שנקרא תקופה של פעם ב-20 שנה שמי שלא מנצל.. ההמשך ידוע

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2024 12:58

כל עסקאות ה10-90 למיניהם גוזרות לדירה שווי X

למותר לציין שהשווי מנותק מהמציאות ולא מתבסס על עסקאות אמיתיות (הקבלן יצביע על עסקאות קודמות שבוצעו באותם תנאי תשלום מה שכמובן לא מוכיח מה שווי הדירה האמיתי)

בעצמי בדקתי 3 עסקאות מפוקפקות כאלה, בשלושתם המחיר היה גבוה ממחיר השוק של דירה מקבילה (15% עד 30% יותר!!)

תהיו איתי אני מרים יוזמה: דירת 3 חדרים בטבריה, שלם 0% עכשיו 100% במסירה בעוד 10 שנים, מחיר דירה: 5 מיליון ש"ח

מי לא יקנה??

אקזיט 20/80

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן