המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2017 23:42

שלום לכולם,

אני מנסה להבין איך אני מחשב תשואה על ההון על עסקה של רכישת דירה להשקעה במימון של 100% מהבנק (50% משכנתא על הדירה הנרכשת ו-50% משכנתא על דירה קיימת).

פרטי העסקה:

סכום רכישה: 475,000 ש"ח

ריבית שנתית ממוצעת: 2.64%

מימון: 100%

שכירות חודשית: 2,200 ש"ח

בדר"כ הייתי מחשב לפי הנוסחא הבאה:

(שכירות שנתית פחות ריבית שנתית) לחלק ההון עצמי

הבעיה שכאן כביכול לא קיים הון עצמי, מה אני מפספס כאן? למה ההשקעה הזאת דומה?

תודה רבה,

איתמר

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 01:09

אתה מדבר על תשואה או תשואת תזרים?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 08:46

מה עם תשלומי המשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:34

תשואה על הכסף...לא מכיר בדיוק את המושגים

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:38

אפשר לחשב תשואה על ההון העצמי לפני העסקה (עבור הדירה הראשונה בלבד), ואחרי העסקה (עבור שתי הדירות ביחד), ולהשוות.

* דעתי בלבד. אני לא איש נדל"ן, לא רו"ח, ולא כלכלן.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:40

אם ככה אין מספיק נתונים לענות על השאלה.

צריך לדעת בדיוק את הרכב המשכנתא בכל אחד מהמסלולים (ריבית, הצמדה ומשך בשנים).

בכל מקרה תשואתך תהיה שלילית ככל הנראה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:47

אתה יכול לחשב את הקרן של המשכנתאות כהון עצמי, ואז לחשב תשואה כל חודש. מן הסתם היא תגדל מחודש לחודש.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:51

עם השכירויות היום?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:56

מה הקשר לשכירות היום? הוא מתעד לרכוש נכס חדש ושואל מה תהיה תשואתו ממנו.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:57

רשמתי את הריבית הממוצעת של שני המסלולים יחד. אני לא מחפש חישוב מדויק כרגע רק להבין מה אני עושה לא נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 09:59

נו ומאיפה באה התשואה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 10:02

אתה לא מחשב את החזר הקרן, ה2.64%, מה לעשות שגם את הקרן צריך להחזיר...

מהנכס החדש כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 10:16

בריביות שאתה מתאר כנראה מדובר במשכנתא לטווח בסביבות עשר שנים, החזר חודשי סביב 4,500 ש"ח (אם זה משכנתא שנלקחה בזמן האחרון).

תחת הנחה זו, הרי שמדי חודש אתה משלם ~2,300 ש"ח על השקעת הון ראשוני אפס. במצב זה התשואה הצפויה שווה לערך הדירה בעוד עשר שנים (כשתוכל למכור אותה) פחות סכום התשלומים המצטבר. אם נניח שערכה ישאר זהה (כי התשלומים יעלו יחד עם הערך, אם המשכנתא צמודה), הרי שתשלם במצטבר 276,000 ובסוף הרווח הנקי שלך יהיה ~200,000 על אפס הון ראשוני . תחת הנחות יותר ראליות (שיפוצים, חודשים שהדירה עומדת ריקה, עלויות עסקה ועלויות ביטוח הנובעות ממשכנתא) , תוחלת הרווח תרד דרמטית ועשויה להפוך לשלילית בסביבה דפלציונית חזקה (אם ערך הדירה ירד עוד עשר שנים, למשל).

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 10:39

לדעתי אתה לא באמת קונה דירה בלי הון עצמי, אלא משתמש בחלק מההון העצמי מהדירה הראשונה. (רמז: אתה משעבד את הדירה הראשונה!). החישוב צריך להיות בהתאם.

* כאמור, אני לא איש מקצוע.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 11:03

מבחינתי התשובה פשוטה, ההון העצמי של הדירה החדשה הוא בעצם ה 50% מימון שאתה לוקח מהדירה הישנה יותר (כדי לדעת את הנתונים של הדירה החדשה, זה לא משנה אם הבאת הון עצמי מהבית או לקחתה מימון מנכס אחר לצורך זה).

כדי להיות מדוייק בחישוב אני מציע שתפחית אחוז מסויים מההכנסה השנתית של הנכס עבור בלתמים כגון: תיקוני אחזקה שוטפת של הנכס מפעם לפעם כמובן בהתאם למצבו הפיזי של הנכס, דירה ריקה בין שוכר לשוכר, בהתאם לאיכות השוכרים מומלץ במיקרים מסויימים לקחת בחשבון פינוי שוכר.

לאחר שהחלטת איזה אחוז להפחית מההכנסה ברוטו מהשכירות השנתית, אתה יכול לחשב את התשואה האמיתית נטו תוך לקיחת המימון בחשבון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 11:27

זה מה שאני עושה כרגע, השאלה שלי האם זה נכון.

ההחזר הוא לתקופה של 25 שנים פחות או יותר (מסלול אחד 20 שנה, מסלול שני 25 שנה ומסלול שלישי 30 שנה). ההחזר החודשי למשכנתא (קרן+ריבית+ביטוח) הוא כ-2,200 ש"ח.

זה בדיוק מה שאני עושה, משעבד דירה אחרת שיש ברשותי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 12:07

@itamaratz, לצורך חישוב התשואה על ההון העצמי של הדירה החדשה, ההון העצמי הוא לא 0 ש"ח אלא 237,500 ש"ח (עריכה: אני לא בטוח לגבי הסכום המדוייק, בגלל הוצאות עסקה), כפי שהסביר @רוני:

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 12:30

זה מה שעשיתי עד עכשיו אבל אני לא ממש מבין למה, תוכל להרחיב?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 12:38

כי זה כמו שמכרת חצי מהדירה למישהו ואז לקחת את סכום המכירה והשקעת אותו בדירה אחרת

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 16:27

כולכם טועים אבל אין לי כוח

ההון העצמי הוא 0.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 17:15

אני לא חושב, כי הבנק לא לוקח לך חצי דירה, זה לא משנה שאנחנו קוראים לזה משכנתא, אפשר לקרוא לזה פשוט הלוואה, או אפילו "שותפות" עם הבנק.

דעתי זהה ל-@אורי ג. ההון העצמי הוא 0, וכן, יכולה להיות לך תשואה אינסופית בסוף הדרך, בהנחה והשכ"ד מכסה את המשכנתא וההוצאות.

אבל באותה צורה יכולה להיות לך גם תשואה שלילית אינסופית למעשה (אם כי מוגבל אבסולוטית) בהנחה ותצטרך פתעום להוציא כסף מהכיס שלא תקבל ממכירת הדירה בסוף. אם השכ"ד לא מכסה את ההוצאות (כולל משכנתא), אז ההון העצמי הוא כל סכום נוסף שאתה מוציא מהכיס.

הדוגמא שהצלחתי לחשוב עליה היא נניח ויש לך לוח חשמל סולרי, שאתה משתמש בו רוב הזמן (והוא בדיוק בגודל שמתאים לשימוש שלך), אבל כאשר אתה לא בבית, אתה מוכר את החשמל לשכן. גם אם לא היה שכן, הייתה עם הלוח הסולרי, אז מה התשואה שלך מהשמש? לדעתי אינסופית.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 17:45

תוכל להסביר את הטעות? יש לך דרך איך כן לחשב את התשואה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 18:22

+1

אתה לא מביא שום "הון עצמי" למעשה. הבנק מממן 100% מהעסקה. זה שהוא רוצה איזשהו "שעבוד" עבור חלק מהכסף זה פשוט התנאי של ההלוואה.

אם יש הפרש חיובי בין ההכנסות משכירות לבין הוצאות המשכנתא אז התשואה היא אינסופית למעשה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 18:37

נכון בערך, כדי לחשב תשואה אמיתית צריך לדעת את העלויות הנלוות לעסקה 2X וצפי למכירה.

אם מדובר על תשואת תזרים אז הצדק עימך אם לא אז יתכן מצב בו התזרים שלילי אבל התשואה חיובית.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 18:42

מסכים לגמרי.

להבנתי פותח השרשור התכוון לתשואת תזרים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 18:46

גם לי נראה, רק שתשואת התזרים שלו תהיה שלילית (ואינסופית).

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 18:52

בלי קשר לכוונתו, נראה לי שיותר הגיוני לבדוק את התשואה של העסקה עצמה שכוללת תזרים שלילי לאורך X זמן ובעלות על נכס בסוף.

מניח שזו תשואה חיובית (בהנחה ששווי הנכס לא יורד) אבל לא הרצתי את החישוב.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 19:28

תשואת התזרים שלי כרגע היא אפס.

הוצאות קרן+ריבית+ביטוח+הוצאות נלוות = 2200 ש"ח בחודש

הכנסות משכירות = 2200 ש"ח בחודש

המשכנתא עתידה להיגמר עוד 25 שנים, כל חודש הקרן שלי קטנה בכ-1300 ש"ח בערך.

לפי מה שאתם אומרים, תשואת התזרים היא 0.

תשואת העסקה כולה היא הוצאות נלוות+הוצאות ריבית כוללות לחלק לשווי הנכס?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2017 22:28

תיקון: כל חודש קרן החוב יורדת ב-1300 ש"ח וההון העצמי גדל באותו סכום. אם תחשב תשואה שנתית אז כל שנה ההון העצמי גדל ב- 15,600.

זה כולל תיקונים ותחזוקה שתצטרך לעשות במשך 25 שנה? חודשים שבהם לא יהיה לך שוכר?

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2017 01:36

זאת עסקה תיאורטית או אמיתית?

משהו לא מסתדר לי.

1. היכן יש דירות עם תשואת שכירות 5.5% ? (באיזור ביקוש וללא חודשים ריקים)

2. מי נותן 100% מימון ל-25 שנים בריבית כזו? (לפחות שליש בריבית קבועה לכל התקופה ולפחות שליש בריבית משתנה כל 5 שנים) ניחוש שלי שמדובר על הלוואה צמודה ואז יש בעיות אחרות.

3. לפי לוח שפיצר יוצא החזר של 2160~ היינו ביטוח חיים + מבנה עולה לך 40 ש"ח ? יותר מדי זול.

מה פספסתי?

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2017 07:35

אין תשואה על ההון כי לא השתמשת בהון עצמי.

אם דמי השכירות יכסו את תשלומי הריבית והעלויות האחרות, מצויין. אם לא, אז אתה גם מפסיד בעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2017 08:50

המשכנתא נלקחה בשנה שעברה, שלושה מסלולים אף אחד מהם לא צמוד.

פריים 0.78% - ₪154,000 - 360 חודשים

קל"צ 3.89% - ₪161,000 - 256 חודשים

משתנה כל 5 3.14% - ₪162,000 - 300 חודשים

המימון ניתן בצורה הזאת, 50% כנגד דירה נוספת שברשותי ו-50% כנגד הדירה הנרכשת.

ביטוח מבנה+חיים 58 ש"ח בחודש.

לא אמרתי שהאזור הוא אזור ביקוש וללא חודשים ריקים, ציינתי כבר שהחישוב הוא יותר על מנת להבים את התאוריה ולא את המעשה. הדירה מושכרת כבר שנה ברצף במחיר של 2,200 ש"ח לחודש.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2017 11:07

החזר של 2,244 ש"ח בחודש קרי תזרים שלילי

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2017 17:12

יש כל מיני מטריקות שאפשר לחשב. השאלה היא איזו השוואה או בדיקה רוצים לעשות. לא כל המטריקות מתאימות, שימושיות או מעניינות בכל הסיטואציות.

אם המטרה היא (למשל) לבחון כדאיות של משיכת כסף מקרן השתלמות לטובת רכישת דירה שלישית, אז המטריקה ש @רומן תיאר נשמעת לי שימושית. (תשואה שולית על ההון העצמי המושקע בדירות).

אם המטרה היא לבחון כדאיות השקעה בדירה ספציפית בתנאי מימון ספציפיים, ולהשוות מול דירות אחרות או תנאי מימון אחרים, או להשוות מול כללי אצבע להשקעה בדירות, אז המטריקה ש @רוני הציע נשמעת לי שימושית. (תשואה על ההון העצמי שמושקע בדירה הספציפית).

חישוב תשואה על הון

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן