מימוש ומינוף עליית ערך הדירה, האם אפשרי?

🕒 פורסם בתאריך: 13/02/2025 23:20

לא יודע אם למישהו יהיה אכפת, לא בטוח שזה יהיה כלכלי לך -



1.המשכנתאות היום פחות טובות, יהיה פה את כל העלויות הנלוות של שמאי וכדומה



2.אולי תצטרך לשלם על פירעון מוקדם של המשכנתא



3.מיסים? - מס קניה, שבח. . .



4.עלויות עו"ד?

🕒 פורסם בתאריך: 13/02/2025 23:24

אין לי צל של ספק שאתה מגיע מהמגזר החרדי,



אם הבנתי נכון אתה מוכר את הדירה במיליון שמונה מאות אלף וקונה אותה בחזרה ב450 אלף ש''ח



אחלה רעיון במידה שאין כאן מיסים וכו'

🕒 פורסם בתאריך: 13/02/2025 23:26

אני הבנתי משהו אחר - הוא קונה ומוכר את הדירה באותו הסכום,



אבל קונה את הדירה עם מקסימום משכנתא מותרת.



הוא בעצם רוצה להגדיל את הכסף הנזיל שלו על ידי הגדלה של המשכנתא.



זה מוזר אבל לא רואה למה זה מפריע לרשות המיסים או לבנק.



המצב ש @חיימוש מתאר לדעתי יקפיץ פעמונים

🕒 פורסם בתאריך: 13/02/2025 23:29

למה זה רלוונטי?

שמע, רעיון מקורי אני חייב לציין.

🕒 פורסם בתאריך: 13/02/2025 23:46

זה לא רלוונטי בכלל, רק כאחד שנפגשתי הרבה לאחרונה עם המגזר הזה אני משתגע מהאין ספור רעיונות שהם ממציאים (הרבה מאוד מהם גרועים להחריד) ובוודאי להביא כזה רעיון בלסמוך על איש שהוא מוכר לו את הדירה בכאילו, זה קורה בעיקר במגזר החרדי עיין ערך טאבו משותף של 8 שותפים



אבל זה עשה לי קצת חשק לנסות ללמוד קצת תלמוד,

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2025 13:14

דווקא נשמע שאתה גם עובד עם כל מיני רעיונות...



ציטוט

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2025 14:43

זו דירה להשקעה או דירה שאתה מתגורר בה?

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2025 18:43

אם רצית לקנות בכסף דירה אחרת אז יש פעולה פשוטה יותר עם פחות עמלות לדעתי ובטח פחות סיכון.



קוראים לזה "מילוי כיס הלוואה" או משהו דומה (הציעו לי את זה מזמן, אולי שיבשתי את הביטוי).



אתה בעצם מגדיל את המינוף שלך על הדירה הנוכחית ואת הכסף אתה מקבל לרכישת דירה אחרת.



ההוצאה המרכזית הינה שמאי אשר מגיע כדי להעריך את שווי הנכס כיום.



בדוגמא שלך, דיברת על מינוף רצוי של 75% (כאשר המינוף הנוכחי שלך 25%) ולכן תקבל מהבנק 900,000 ש"ח (50% מהמחיר העכשווי).



כמובן אתה בנוסף זכאי לקחת משכנתא על הדירה השנייה, כמו כל אדם הרוכש דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2025 23:35

אם הבנתי אותך נכון, אז היום זה לא קיים האופציה, בגלל שבנק ישראל במטרה להקשות על המשקיעים (בעלי דירה שניה ואילך) הורה לבנקים החל מאוקטובר 2021 שלא לאשר מינוף על חשבון נכס קיים. כך שלמעשה הפתרון הוא לקחת מימון על חשבון הנכס הקיים בגופים חוץ בנקאיים (הריביות בחברות החוץ בנקאיות גבוהות יותר) ואת היתר על חשבון הנכס הנרכש בבנקים עצמם. מה שלא תמיד יוצא משתלם.

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2025 23:36

נכון להיום, זה בניגוד לתקנות בנק ישראל



לא ניתן לקחת מינוף על נכס קיים לטובת רכישת נכס אחר

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2025 00:04

להשקעה.



האמת שהרעיון שלי יותר, רק שאני צריך לדעת שאין גוף כל שהוא שיכול לעכב והכל נעשה באופן חוקי.



1. האם שייך למכור ולקנות שוב את אותה דירה אבל בתור דירה שנייה? (מינוף עליית ערך דירה לקניית דירה שניה) .



2. ואם כן, האם אפשר במחיר יותר נמוך? (הקטנת מס רכישה).



הרעיון בגדול, שלב א' למכור ב-1.8 דירה ראשונה יחידה (לחבר שלוקח 75% משכנתא של 1.35). שלב ב' לקנות דירה אחרת ב1.8 ללא מס כיון שהיא דירה ראשונה. שלב ג' לחזור ולקנות ב1.35 (זה הסכום של המשכנתא 75% שהחבר לקח) את הדירה המקורית כדירה שנייה עם מס רכישה נמוך (40 אלף פחות).



(כמובן את החלק של "הסיכון של החבר" בוא נשים בצד, אני מדבר לגוף הרעיון)

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2025 00:08

רעיון מעניין.



יכול להקפיץ את מיסוי מקרקעין, אבל כל עוד העסקאות במחיר שוק והמסים שולמו כהלכתם, אני לא בטוח שיש להם מה לומר בעניין - אולי יזמנו אותך אליהם כדי להבין את מהות המהלך.



מבחינת הבנק לא אמורה להיות בעיה, מה גם שתמיד אפשר לבחור בנק אחר שלא מכיר את ההיסטוריה שלך עם הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2025 09:08

אני לא מצליח להבין ,



א. החבר שילם מכספו 450000 ש"ח ומשכנתא, ואתה מחזיר לו רק את המשכנתא איך אתה מחזיר לו עוד 450000?



ב. ביום שתרצה למוכר את הנכס המס שבח הוא לפי המחיר החדש.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2025 13:57

והגדלת מס שבח...

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2025 15:05

אכן. מאז החוק, מדובר על ריביות לכל מטרה (יותר גבוהות) וקבלת עד 50% משווי הדירה הנרכשת (ואם אני לא טועה בתנאי שלא עובר 50% ממחיר הדירה הנוכחית).