🕒 פורסם בתאריך: 02/11/2019 10:23
הי,
1. אני בודק איזו הזדמנות נדל"ן שבמהותה היא השקעה, למרות שיכול להיות שבדיעבד אגור בה (נסכם במה שמכונה היום "בניין לפני תמ"א"). העניין המיוחד שלי בה נובע מהדואליות (שבסוף אופציית המגורים ריאלית) ולכן אני חוקר שכן נדל"ן להשקעה נטו "לא בקטע שלי" ואני מודע לצדדים השליליים של "למקסם" משכנתא/דירה (מה שנקרא "למה זוג צעיר חייב 120 מטר חדש מקבלן?") רק כי טכנית הבנק מאפשר. לכן אשמח אם הדיון פה לא יהיה על זה, שכן יש שיקולים נוספים של העדפות מגורים ואולי זה ישמש בני משפחה נוספים וכו' לא משנה זאת לא הנק' בדיון...
2. הנתונים היבשים הם די קיצוניים מבחינת מינוף:
הון עצמי - 40%
אחוז מימון נדרש - 60%
גובה משכנתא - 1.3-1.5 מיליון
3. הסוגיה: בגלל כל מיני סיבות אני מסיים כל חודש בחסכון של 60%-70% מהנטו שכר חודשי. בגלל שמגבלות בנק ישראל להחזר חודשי הן 50% מההכנסה החודשית הפנויה - תיאורטית הייתי שמח למקסם שכן ידוע שהחזר גבוה (כל עוד "לא חונק") זה דבר טוב במשכנתא. השאלות שלי:
(א) להבנתי הנוהג בבנקים הוא להגביל ל- 33%?
(ב) האם הבנקים יאפשרו לעלות ל- 40%?
(ג) האם הבנקים יאפשרו לעלות לטווח 40%-50% (שכן הגבול הרגולטורי הוא 50%) תחת העלאת ריבית שכן הבנתי שיש רגולציה שמייקרת לבנקים הון במצב של החזר חודשי מעל 40% (ועד 50% שהוא המקסימום)?
(ד) האם יש דרך למקסם עוד יותר את ההחזר שכן שוב בגלל הסוגיות הנוספות שיש פה, יש לי אופציה שקרוב משפחה מדרגה ראשונה ישתתף בהוצאות?
*בגדול אין פה באמת כוונה להשאר עם המשכנתא המאוד קיצונית הזאת הרבה שנים - או לממש נכס בשווי החדש אחרי התמ"א או לעשות כל שנה מחזור משכנתא מחסכונות שכן כאילו המגבלות על גובה ההחזר החודשי "ישאירו אופציה לחסוך" ובתקווה תוך שנים בודדות המשכנתא תהפוך למשכנתא נורמלית על משהו כמו 500-700 אלף ש"ח.
תודה,
1. אני בודק איזו הזדמנות נדל"ן שבמהותה היא השקעה, למרות שיכול להיות שבדיעבד אגור בה (נסכם במה שמכונה היום "בניין לפני תמ"א"). העניין המיוחד שלי בה נובע מהדואליות (שבסוף אופציית המגורים ריאלית) ולכן אני חוקר שכן נדל"ן להשקעה נטו "לא בקטע שלי" ואני מודע לצדדים השליליים של "למקסם" משכנתא/דירה (מה שנקרא "למה זוג צעיר חייב 120 מטר חדש מקבלן?") רק כי טכנית הבנק מאפשר. לכן אשמח אם הדיון פה לא יהיה על זה, שכן יש שיקולים נוספים של העדפות מגורים ואולי זה ישמש בני משפחה נוספים וכו' לא משנה זאת לא הנק' בדיון...
2. הנתונים היבשים הם די קיצוניים מבחינת מינוף:
הון עצמי - 40%
אחוז מימון נדרש - 60%
גובה משכנתא - 1.3-1.5 מיליון
3. הסוגיה: בגלל כל מיני סיבות אני מסיים כל חודש בחסכון של 60%-70% מהנטו שכר חודשי. בגלל שמגבלות בנק ישראל להחזר חודשי הן 50% מההכנסה החודשית הפנויה - תיאורטית הייתי שמח למקסם שכן ידוע שהחזר גבוה (כל עוד "לא חונק") זה דבר טוב במשכנתא. השאלות שלי:
(א) להבנתי הנוהג בבנקים הוא להגביל ל- 33%?
(ב) האם הבנקים יאפשרו לעלות ל- 40%?
(ג) האם הבנקים יאפשרו לעלות לטווח 40%-50% (שכן הגבול הרגולטורי הוא 50%) תחת העלאת ריבית שכן הבנתי שיש רגולציה שמייקרת לבנקים הון במצב של החזר חודשי מעל 40% (ועד 50% שהוא המקסימום)?
(ד) האם יש דרך למקסם עוד יותר את ההחזר שכן שוב בגלל הסוגיות הנוספות שיש פה, יש לי אופציה שקרוב משפחה מדרגה ראשונה ישתתף בהוצאות?
*בגדול אין פה באמת כוונה להשאר עם המשכנתא המאוד קיצונית הזאת הרבה שנים - או לממש נכס בשווי החדש אחרי התמ"א או לעשות כל שנה מחזור משכנתא מחסכונות שכן כאילו המגבלות על גובה ההחזר החודשי "ישאירו אופציה לחסוך" ובתקווה תוך שנים בודדות המשכנתא תהפוך למשכנתא נורמלית על משהו כמו 500-700 אלף ש"ח.
תודה,