המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 01:36

שלום לכולם!

אני ובת זוגתי מתכננים להתחתן עוד כשנתיים. שנינו בעלי הון עצמי של כ300 אלף שקל כל אחד. התוכנית שלי כדי לנצל את הפטור ממס רכישה בדירה הראשונה היא שכל אחד מאיתנו יקנה דירה להשקעה בסביבות ה1.2 ש"ח ונגור בשכירות איפה שנרצה.

האם יש לכם אילו עצות על התוכנית? אולי כדאי פשוט לקנות יחד דירה בסכום יותר גבוה?

אשמח לשמוע המלצות. תודה מראש!

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 01:47

היי,

בלי להיכנס לדעה על נתוני ההשקעה, לדעתי כל עוד לא התחתנתם, בשום פנים ואופן לא לקנות דירה יחד.

לך תדע מה יוליד יום ומה יהיה עוד שנתיים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 07:54

אני חושב שהוא התכוון למשהו אחר, שכל אחד יקנה דירה משלו.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 08:09

בכל מקרה לכשתקנו דירת מגורים, תצתרכו לשלם מס רכישה עליה, ורוב הסיכויים שהיא תהיה יקרה יותר מדירה להשקעה בשווי 1.2, כמעט בוודאות ובהרבה.

מבחינת מיסוי, הדבר הכי משתלם זה לקנות דירת מגורים יקרה יותר קודם, ואז דירה שניה להשקעה זולה יותר אח״כ, ולא ההיפך (בהנחה שבכלל רוצים את כל זה).

דבר נוסף, זה שאם לא תכננתם לקנות שתי דירות למגורים, אז אתם נכנסים להרפתקאה יקרה ולא פשוטה, רק כדי לחסוך מס דמיוני שלא חל עליכם עדיין. לא בטוח אם זאת התנהלות כלכלית נכונה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 08:46

היי

הרעיון על פניו הגיוני ויש פה תכנון מס לגבי מס הרכישה, ומס על הכנסות משכירות.

בפועל רכישת דירות להשקעה באזורים סבירים בארץ יחייבו אתכם לקחת מימון משמעותי (התנאים היום נוחים יחסית),

ולכן זה רלוונטי רק בתנאי שיש לכל אחד מכם יכולת חסכון חודשית כדי להכיל בלתמים,

ובעתיד בסטטוס של משפחה חשוב לדעת האם עדיין תוכלו לחסוך מדי חודש כדי שתהיו מוגנים מאחר והמשכנתה היא לטווח ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 09:01

הרעיון הוא דווקא לקנות דירות במקומות פחות סבירים שאולי בהם התשואה תהיה יותר גבוהה לאורך זמן (פינוי בינוי וכו׳)

אך לדעתי שנרצה לקנות דירה למגורים בפעם הראשונה היא לא תהיה שווה 2.4 ולכן עדיין המס שכביכול חסכנו על 2 דירות של 1.2 הוא יותר נמוך

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 09:31

כן, אבל זה אם בכלל תגיעו למצב כזה. מי אמר שאתם תוכלו בכלל לקנות דירת מגורים מבלי למכור לפחות את אחת הדירות להשקעה?

העניין הוא שאין לכם תוכנית ארוכת טווח מסודרת, אלא התוכנית היא לחסוך מס תיאורתי בעתיד שאתם לא יודעים אם ואיך הוא יקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 10:12

רעיון מעניין, רק קחו בחשבון:

1. לא תהיו זכאים להשתתף במחיר למשתכן.

2. משכנתא של 900K זה אומר החזר של כ4500 ש"ח לחודש כלומר תדרשו להכנסה של 13,500 נטו לכל אחד כדי שיאשרו לכם סכום כזה.

3. התזרים שלכם בוודאות יהיה שלילי.

4. אם בכוונתכם לרכוש דירה למגורים שלכם אז אין ממש כלכליות לצעד, אא"כ תמכרו את 2 הדירות.

5. כשתרצו למכור את הדירות אז על הדירה הראשונה שתמכרו אתם תשלמו מס שבח מלא.

6. אתם בוודאות תעלו על תקרת הפטור לשכ"ד כלומר גם תשלמו מס על השכ"ד.

לדעתי יהיה כלכלי יותר לרכוש דירה 1 משותפת במחיר גבוה יותר או לחלופין לרכוש דירה למגורים.

לשלם פחות מס זה נחמד אבל תזכרו שהמטרה היא להרוויח כמה שיותר כסף, לא לאסוף דירות ולא "לא לשלם מיסים".

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 10:26

יש לכך מחיר, זה מגדיל את רמת הסיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 12:50

אז אולי להמשיך לגור בשכירות ולא לקנות בית למגורים?

למה התזרים יהיה שלילי? ישנו גם דמי השכירות שאנחנו מקבלים שיהיו בגובה המשכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 14:40

גם אפשרות.

בלתי אפשרי במינוף של 75%.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 14:47

כמו שאמר לכם אורי, אתם לא תצליחו במינוף של 75% להשיג שכירות בגובה המשכנתא. הוא הדגים שתצטרכו לשלם בערך 4500 על משכנתא על דירה שעלתה 1.2 מיליון ש״ח שכנראה תכניס שכירות של 3000-3700 (ולא התחשבנו בכלל בעלויות נוספות שיש לכם שיגיעו פעם ב..)

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 20:55

איפה יש דירות ותשואות שכאלה? 3-3.7%

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 21:29

בתור מי שעדיין לא נכנס לשוק הנדל"ן אני אזהר ואתן לאורי לתקן אותי לגבי צפי שכירות בארץ :)

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2020 23:29

לא מבין גדול אבל בפריפריה אפשר גם יותר לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2020 08:07

לא בטוח.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2020 13:41

מהיכרות אישית של יותר מדירה אחת, בפריפריה ניתן בקלות יחסית לקבל 3.5%. עם קצת מאמץ, אפשר גם 4%.

3% זה כבר פשוט מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2020 14:52

נכון, אבל לדעתי לא בדירות של 1.2M ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2020 00:40

אך אם אפרוש את המשכנתא לסכום שכן יכוסה ע"י השכירות?

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2020 00:41

בלתי אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2020 00:48

אני מאמין שאורי מבין בתחום הרבה יותר ממני.

גם לי נשמע לא סביר שתצליח לפרוש את המשכנתא בצורה שתאפשר לכם לרדת משמעותית מ-4500 ש"ח בחודש (וגם אז, על הפרישה הזו אתם תשלמו הרבה כסף במצטבר כך שגם ב"רווח" עוד 25 שנים אתם פוגעים מעצם זה שאתם משלמים המון ריבית).

נראה לי שאם תמצאו נכס ב-1.2 מיליון ביחד זה יכול לעבוד (אחרי שתתחתנו / תמסדו את הקשר ביניכם בצורה אחרת)

אחרת הייתי במקומכם מחכה שיהיה לי יותר הון עצמי (או מוצא נכס יותר זול)

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2020 15:32

גם של 1M וגם של 1.6M.

חיפה רבתי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2020 20:44

טוב, חיפה היא לא פריפריה מבחינתי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2020 07:26

בהקשר דומה - אם יש ברשותי דירה למגורים, ואנחנו מתכננים לעבור דירה בעתיד (נניח עוד 5 שנים), קניית דירה להשקעה כעת, תגרום לי לתשלומי מיסים גבוהים בעת שדרוג הדירה למגורים בעתיד (כי היא תהיה דירה שניה)?

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2020 07:59

מס שבח לא. אני לא יודע לגבי המדרגות של מס רכישה, אני בטוח שקריאה זריזה ברשת תענה על זה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2020 11:29

8%

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2020 12:44

תודה אורי.

אז בעצם בתכנית ארוכת הטווח, אם קיים צפי לשדרוג דירת מגורים, זה יכול להוריד כדאיות של רכישת דירה להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2020 15:54

בלשון המעטה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 02:02

כנראה שנצליח לגייס כל אחד 400 אלף שקל. מה הייתם ממליצים לעשות? לרכוש דירה למגורים פשוט? זה לא קצת להשאב למסלול הברור?

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 09:32

זה מה שאני הייתי עושה.

אולי הוא ברור כי ברור שהוא טוב??

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 10:04

+1

לא כל מה שכולם עושים זה בהכרח רע.

בגדול, דרך המלך מבחינת מיסוי זה דירה ראשונה יותר יקרה ומושקעת (בין אם למגורים, בין אם להשכרה ומגורים אחר כך), ודירה שנייה קטנה יותר, ככה שמס רכישה לא מאוד כבד, ובד"כ השכירות שמקבלים ממנה נמוכה מ5000 שח בחודש, ככה שיש עליה פטור.

אחרי זה תלוי בך וביכולת הכלכלית שלך אם להמשיך להשקיע בארץ או כבר שוק ההון, קרנות ריט, נדל"ן בחו"ל וכו.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 10:58

אנחנו רכשנו דירה בצפת, בקצת פחות ממליון והיא מכניסה תשואה ברוטו של 5.3%

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 14:24

בצפת משלמים על דירה כזאת 4500 ש"ח בחודש? יפה מאד!

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 14:52

היא מחולקת בהיתר לדירה ולשטח מסחרי אם לדקדק.

ומשלמים קצת פחות

כנראה שנכון יהיה להגדיר את סכום הרכישה בקצת יותר מקצת פחות ממליון. D:

בילבלתי את עצמי. בקיצר פחות ממליון.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 17:02

אז התשואה מתייחסת לשני החלקים?

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 19:09

נכון

תוכנית השקעה ומס רכישה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן