מכירת דירה והשקעה בשוק ההון בשביל אפקט ריבית דריבית

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 14:09

שוק ההון זה מקום גדול, זה תלוי מאוד במה תשקיעו וכמה ממושמעים תהיו. אבל אם תשקיעו נניח במדדים בצורה פאסיבית אני לא רואה סיבה שלא תקצרו תשואה יפה על 30 שנים הבאות. אם זה מספיק לכם לפרישה או לא תלוי בעיקר כמה אתם מבזבזים כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 14:20

תשואה מקבלים גם בנדל"ן וגם בשוק ההון.



תעשו חושבים כמה סיכון יש בכל אחת מהחלופות, כמה תשואה נטו יש בכל אחת מהחלופות ותוכלו לקבל החלטה יותר מושכלת.

יש גם בנדל"ן.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 14:29

אחת הסיבות העיקריות בהחזקת דירה היא הצורך הפסיכולוגי (וגם הכלכלי) ביציבות יחסית, משהו בטוח.



לאור ההכנסות הגבוהות שלכם ולאור זה שגם ככה (כנראה) תקבלו דירה מאביכם, הצורך הזה די נמוג, ככה שמקסום התשואה על הכסף רלוונטי מאוד.



קחו רק בחשבון את הworst case scenario, אבא לא נותן דירה עוד כמה שנים והבורסה יורדת חזק באותו זמן.



אם אתם יכולים להתמודד עם זה... אז למה לא.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 19:03

בהסתכלות על העבר נראה שהשקעה במדדים למשך זמן ארוך גברה על השקעה בנדלן - נטו-



לא כך?



תודה אורי על התגובות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 19:40

1. תלוי על איזה מדד ועל איזה נדלן אתה מסתכל.



2. אתה לא יכול להשקיע ב"נדל"ן", אתה יכול לרכוש נכס ספציפי.



3. בנדל"ן אתה יכול למנף בקלות בשוק ההון הרבה פחות.



4. בחלק מהנדל"ן יש לך הקלות מס גדולות.



5. העבר לא ממש מעניין, העתיד הרבה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 21:41

אני רואה את השאלה הזו כשאלה פסיכולוגית ולא כשאלה מתמטית.



אני בעד הגישה ההפוכה (נסמן כ#1) - לחסל את המשכנתא תוך כמה שנים ולהשאר ביד עם נכס ללא משכנתא



ככה אפשר להתמקד במטרה ולחסל אותה מהר, תוך פחות מ10 שנים. בכל פעם שיש סכום משמעותי, מכסים עוד חלק מקרן המשכנתא.



אולי תגיד לי הריבית על משכנתא זה 1% והתשואה בשוק ההון היא 6% - אבל מתחבא כאן סיכון, ושוב, זה לא עניין מתמטי מבחינתי.



בגישה של למכור את הדירה (נסמן כ#2), כל הכסף נמצא בשוק ההון וכל חודש מפרישים עוד כסף לשוק ההון, בדרך כלל את "מה שנשאר" (לא טוען שכך אתה מתנהל, אלא מתאר מצב שכיח)



הדעה שלי היא שבגישה #1 יש סיכוי להיות עם יותר כסף מאשר בגישה #2.



בנוסף, בגישה #1, סיכוי גבוה יותר לקבל החלטה נבונה כמשקיע, עם תיק שמושקע בשוק ההון, כאשר מגיע משבר כמו קורונה. למה? כי אתה יודע שקורת גג יש לך גם אם השוק ייפול ב90% ושניכם לא עובדים כי יש 1M מובטלים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 21:53

ואני מתלבט ארוכות בשאלה מה אתם בעצם רוצים? אתם כלומר לא התיק שלכם, לא חשבון ההשקעות שלכם אלא אתם כשני אנשים.



אם אני קורא נכון בין השורות אתם גרים בדירה בבעלות אבל לא מעוניינים להמשיך לגור בה, קרוב למציאות? ואז השאלה היא אם להמשיך להחזיק בדירה ולהשכירה או למוכרה ולהשקיע בשוק ההון, כן? שאלה ראויה, לגיטימית, והרבה פחות מתפלפלת מההודעה שלמעלה, אבל שגם חסרים נתונים מהותיים בשביל לענות עליה - כמה שכירות אפשר לקבל על הדירה? מה מצבה? מהיא השכירות המשוערת שתצטרכו לשלם לאיזור ולסוג הדירה בה אתם חושקים?



בלי להכנס לעניינך האישיים אמירה שהיא לא בסיס טוב ליחסים משפחתיים ועוד פחות מכך לתכנונים כלכליים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 21:58

ימים יגידו אם היה כדאי לכם להשקיע בשוק ההון או להשאיר את הדירה.. אבל מה שבטוח הסיכון והתשואה גבוהים יותר במניות.



לא מבין למה אנשים מציעים לוותר כ"כ בקלות על המינוף הזול ביותר - משכנתא.



אני אישית הייתי נשאר בדירה וממשיך עם המשכנתא בהנחה וההמסלולים והריבית קרובים לממוצע היום, ובמקביל משקיע בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 22:02

לא כאשר אתה משווה דירה בודדת בעולם למדד מניות עולמי. אולי בהשוואה של דירה למנייה בודדת.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2020 23:10

מכיר חברה בשוק שמלווה כסף מאנשים ב2% ריבית ומשקיעה אותו במדדי שוק ההון? אני לא מכיר. אני מכיר רק חברה שלוקחת דמי ניהול גם אם מפסידים בהשקעה.



באופן אישי אני מעדיף להשקיע בכסף שהוא שלי, שהוא פנוי להשקעה, ולא בכסף שלוויתי מהבנק בהסוואה של משכנתא.



בני אדם מתנהגים באופן לא רציונלי, בטח בעת משבר, זה מה שאתה מפספס לדעתי במשוואה שאתה מנסה לעשות בהשוואה בין ריבית משכנתא לתשואת שוק ההון

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2020 08:22

למה חברה? לרוב המוחלט של האוכלוסיה, ויש כאן גם חברים בפורום, יש משכנתא ותיק מניות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2020 10:04

היכן הדירה? כמה חדרים? היא משמשת למגורים או השקעה?



כמה שכירות היא יכולה להניב כרגע?

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2020 15:12

מפני שאתה מגדיל מאד את הסיכון להפסד והשפעה ישירה על אורח החיים שלך. זה מינוף שמשמש לאחזקה של נכס אחד בודד בסקטור אחד בודד, במיקום גואגרפי אחד בודד. נכס שאיננו נזיל, ומהווה אחוז ניכר מסך כל נכסיך.



זה כל כך הרבה יותר מסוכן מלהחזיק VT.

🕒 פורסם בתאריך: 10/11/2020 08:56

הדירה נמצאת באזור השפלה, עולה לערך 1.4



ומשלמים על כזו דירה דמי שכירות של 3900 לערך.

🕒 פורסם בתאריך: 10/11/2020 09:10

אנחנו גרים בדירה שנתיים, והדירה קטנה לנו. קנינו אותה בכלל להשקעה, ועכשיו מבחינתנו הגיע הזמן לממש את הנכס,



השאלה שלי הייתה האם להמשיך ולחפש נדל"ן להשקעה במקביל למגורים בשכירות (אין לנו שום בעיה עם זה).



או לשים את הכסף /או אולי חלקו הגדול בתיק השקעות, ולקבור אותו ל30 שנה. מה שיעניק לנו את האופציה להכנס לשוק ההון מוקדם, ולהנות מהריבית דריבית לאורך שנים...



-בשכירות נקבל עליה 3900



-הדירה שווה 1.4m



אנחנו לא מחפשים דירה לגור... אלא יותר לנסות לגרום לכסף שלנו לעבוד טוב עבורנו



בנוגע לעניין המשפחתי, יכול להיות שאתה צודק במקרה של משפחות אחרות... אצלנו העניין הזה על השולחן... ואבא גאה שהוא צבר מספיק נכסים עבור הילדים שלו...



בכל אופן תודה רבה על המענה

🕒 פורסם בתאריך: 11/11/2020 05:10

במידה והעבודות שלכם יציבות ואתם מתנהלים כלכלית בצורה נכונה ככה שאתם חוסכים סכום יפה מדי חודש, אני הייתי שוקל למכור את הדירה ולעבור לגור בשכירות (גם ככה אתם רוצים דירה גדולה יותר).



לוקח משכנתה וקונה דירה זולה יותר להשקעה, עם פוטנציאל לעליית ערך בעשור הקרוב. את המשכנתה הייתי לוקח כך שהשכירות תכסה את עלות המשכנתה + מרווח ביטחון קטן.



את היתרה הייתי משקיע ב100% תיק מנייתי וממשיך להפקיד אליו מדי חודש.



כשהייתי מקבל את הדירה מאבא הייתי מוכר את הדירה להשקעה, רוכש בכסף נדל"ן בחו"ל ומתחיל לחשוב על הפנסיה.



אבל זה רק אני.

🕒 פורסם בתאריך: 11/11/2020 07:31

אני חושב שהטבות המס מכריעות את הכף.



תחשוב על זה ככה: יש לך השקעה עם תשואת דיבידנד נחמדה ופטורה ממס + פטור מלא ממס רווחי הון.



האם התשואה בשוק ההון מצדיקה את התשלום ללויתן?

🕒 פורסם בתאריך: 11/11/2020 16:52

נהדר, עכשיו התקדמנו קצת בניסוח השאלה - כהשקעה לטווח ארוך, מליון שקל ביד להשקעה בשוק ההון או השכרת דירה ב-3900 לחודש, כל שאר הנתונים הם די רעש רקע.



לכאורה גם אם לוקחים בחשבון 10 חודשי שכירות בשנה נראה שאופציית ההשכרה היא לא לא- אטרקטיבית, אבל יש כאן המון הנחות על גבי הנחות שאין דרך לאששן. ככל שניתן לדבר על סבירות סביר להניח ששתי האופציות יכולות להביא אתכם למקום דומה עוד 20 שנה, מה שמשאיר את השאלה של ההעדפה האישית שלכם. אני אישית לא מעוניין לבזבז את זמני בהתעסקות עם שוכרים, גם אם בכך אני מפסיד חלקיק תשואה מסוימים, אבל זה אני אישית.



ברור לי שלא תקשיב לי אבל בכל זאת אגיד - גם ה"משפחות האחרות" היו פעם לא אחרות ומעולם לא דמינו שיום יבוא ויהיו "משפחות אחרות". הנחת היסוד הפיננסית גרידא שלא אקבל כלום בירושה או מתנה היא הנחה בריאה גם להתנהלות הכלכלית וגם לנפשית. ומה שיבוא אחר כך, שיבוא בכיף.

🕒 פורסם בתאריך: 11/11/2020 18:13

למה?