דירה להשקעה בבת ים

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 17:56

אתה מקווה שיש כאן מישהו שהתמחה בנדל"ן בבת-ים? או שאתה שואל משהו אחר ואני לא מבינה מה?



נ.ב. ברוך הבא!

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 18:36

תודה!



מה יקרה למחירי הנדל"ן בארץ בכלל ובבת ים בפרט בחמש השנים הקרובות? אני מניח שאף אחד לא יודע להגיד. אולם איך הקרבה לרכבת הקלה צפוייה להשפיע על מחירי הנדל"ן אני מניח שאפשר לשער.



ולמבינים בנדל"ן בבת ים:



האם ההצעה טובה? האם זה מחיר פריסייל או שזו מחיר השוק או אפילו גבוה ממחיר השוק?



האם אתם חושבים שמחירי הדירות בקומות הגבוהות במגדלים יתקרבו למחירים במגדלים בתל אביב? האם בבת ים ישלמו על דירה בקומה 44 סכומים שנעים סביב ה- 5 מיליון או שאלו סכומים ששמורים לתל אביב?



ובכלל האם זה נכון לשים מחצית מההון הנזיל על דירה להשקעה כשברקע יש משכנתא על דירת המגורים?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 19:38

אולי יעזור לך לתמחר את תנאי העסקה?



כלומר, האם היית נכנס לעסקה אם היית צריך להכנס אליה כרגע? אם לא אז עבור איזה מחיר כן היית נכנס לעסקה?



חוץ מזה, עוד שאלות רלוונטיות לדעתי הן:



1. האם יש לך אמונה שתיהיה אינפלציה חזקה ב5 שנים הקרובות? זה יכול להיות טיעון למינוף.



2. האם יש לך מקורות הכנסה יציבים ל5 שנים הקרובות כך שאתה יכול לתמוך באחוזי מינוף גבוהים? סך הכל, אתה מקבל פה הלוואת בלון ללא ריבית ל5 שנים.



3. מה אם לא תוכל למכור את הנכס מסיבה כזאת או אחרת מיד אחרי קבלת החזקה?



אגב, לכמה אחוזי מינוף העסקה הזאת תכניס אותך?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2021 21:49

לא מכיר יותר מדי את בת ים, אבל להערכתי הסיכוי שהמחירים בה יתקרבו לאלו של תל אביב הם נמוכים (וגם לא נכון להסתכל על תל אביב כמקשה אחת - לכל שכונה יש את המאפיינים שלה שמשפיעים על המחירים בה. דירה בלב העיר ודירה בדרום העיר יכולות להיות עם הפרש של מיליונים במחיר גם אם יהיו בעלי מאפייני דירות דומים).



במרחק של בת ים ממרכז תל אביב אתה כבר מתחרה עם יישובים אחרים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים ואפילו רמת השרון והרצליה, אז למה שלבת ים יהיה איזה יתרון עליהן בתמחור?

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 09:07

1) לא הייתי נכנס לעסקה הזו כיום, לא הייתי מוכן לרכוש דירה כזו ב- 3 מילין ש"ח היום. הדבר היחידי שעניין אותי כאן זה תנאי התשלום, שים היום 600 אש"ח, לך לישון- תתעורר בעוד 5 שנים ותקווה שמחירי הנדל"ן במגדלים של בת ים יתקרבו למחירים בתל אביב (לאור ההתפתחות של העיר ובעיקר לאור הקמת הרכבת הקלה).



2) אני מאמין שאוכל לקחת משכנתא כדי לסגור את ההתחייבות לקבלן או במקרה הכי גרוע למכור את הדירה שיש לי כיום ולגרור את המשכנתא שיש עליה לדירה בבת ים.



3) אם לא אוכל למכור את הנכס לאחר קבלת החזקה אנסה להשכיר אותי במחיר שיכסה לי את המשכנתא- אם זה לא יצליח אהיה בבעיה.



4) אני מאמין שתהיה אינפלציה גבוהה בשנים הקרובות (זו הסיבה שהסכמתי לשלם לקבלן 100 אש"ח על מנת לנטרל את מנגנון ההצמדה למדד)

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 09:08

תודה, התשובה שלך עושה הרבה שכל

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 09:17

1. בגלל הים.



2. בבת ים יש שכונה חדשה לחלוטין, זה מוצר שונה לגמרי מאשר סתם דירה בשכונה ותיקה.

לא.

דירה בקומה כזו במרחק כזה מהים תעלה הרבה יותר מ5 מיליון, סדר גודל של פי 2.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 09:30

לא מדובר במגדל בשכונה החדשה של בת ים שסמוכה לחוף הים (פארק הים בבת ים)



זו דירה בשכונה שנחשבת חלשה בבת ים (פרוייקט פינוי בינוי בשכונת רמת יוסף), בכניסה המזרחית של בית ים (כקילומטר מאיילון)

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 09:51

ים זה אחלה פיצ'ר (לחלק מהאנשים) אבל הוא רק חלק ממכלול השיקולים שמשפיעים על המחיר.



כשפות"ש מדבר על עליית מחיר ל5 מיליון, ראשית אנחנו מדברים על אוכלוסיה קטנה יחסית שיכולה לרכוש דירה במחיר כזה. מתוכה, יש אוכלוסיה קטנה עוד יותר שמוכנה לרכוש דירה במחיר כזה (גם אם היא יכולה להרשות לעצמה), ואם מישהו כבר החליט שהוא מעוניין לרכוש דירה וזה עומד בתקציב שלו, הוא צריך להשתכנע שבת ים היא המקום שבו הוא מעוניין לשים את כספו. יש לבת ים יתרונות של קירבה יחסית לתל אביב, מספר תחנות רכבת שכבר פעילות, רכבת קלה שתפעל בשנה הבאה וים.



מנגד, יש לה תדמית ציבורית לא מוצלחת (חלקה בגלל סיבות היסטוריות ולא מייצגות את המצב כיום), הדירוג הסוציו אקונומי שלה נמוך יחסית, אין לה אזורי תעסוקה, ולמרות הקירבה היחסית לתל אביב, קשה מאוד להגיע ממנה לתל אביב ברכב בשעות השיא. אני לא יודע כיצד נתפס החינוך בבת ים, אבל זה עוד שיקול מרכזי למי שבוחר להשתקע בה.



ואחרי כל זה, אומר שוב שאין לי שום הכרות עם בת ים ועם הנדל"ן בה, ואולי אזורים מסויימים בה כן יהפכו למבוקשים מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 09:57

רק לת"א והרצליה יש מוקדי תעסוקה, בגלל זה כל המחירים הם ביחס לת"א.

לא מעניין, בשביל זה יש את הרכבת הקלה.

בשכונה החדשה יהיה חינוך מצוין, גם הכל חדש וגם אוכלוסיה טובה.



לסבר את האוזן: בהגדרלה הקודמת של חבר היו מעל 8000 נרשמים על כ600 דירות.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 10:12

אני הייתי מעדיף דירה בבניין שיותר קרוב לים (למשל בפארק הים)

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 10:14

אני מאמין גדול בתחבורה ציבורית אבל הקו האדום לבדו רחוק מלספק את הצרכים. שאר הקווים עוד בתחילת דרכם ולהערכתי לא יפתחו לפני סוף העשור.



גם הקו האדום צפוי לדעתי לסבול מעומסים גדולים כבר עם פתיחתו, כך שיהיו אנשים שיימנעו מלהשתמש בו.



בכל מקרה, אני מניח שעשית את שיעורי הבית ואתה יודע יותר טוב ממני על האיזור והפרויקט, אז אני לא אתווכח איתך לגבי טיב ההשקעה שם.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 10:21

יותר ממספיק למי שעובד בת"א, כמובן שזה לא תחליף לרכב, כל פרוייקט כזה כולל חניה או 2 פר דירה.

וגם לא צריך אותם, לא מעניין אותך לנסוע מחולון לפ"ת, מעניין אותך לנסוע לת"א.



+להזכירך כל הפרוייקטים הנ"ל הם על הנייר, האכלוס שלהם הוא עוד 3 עד 5 שנים.

האמת שאין לי מושג לגביו, אני מכיר רק את הפרוייקט הקודם של חבר והשכונה החדשה שלידה וקצת על הנוכחי.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 10:58

אורי העלה פה נקודה מאוד חשובה, תמהיל הדיירים בשכונה בדרום בת ים צפוי להיות צעיר משמעותית מהתמהיל באיזורים אחרים אחרים בבת ים, מה שבעיניו הופך את ההשקעה כדאית יותר.



נקודה אחת למחשבה היא שהמחירים בבת ים עלו כחלק מהציפיה שהעיר תעבור לניהול מוניציפלי של תל אביב, מה שלא צפוי לקרות בטווח הנראה לעין.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 11:09

אז כנראה שאתה מעדיף ערסים.

לא יודע לגבי בית ספר אבל כיום הגנים בבת-ים על הפנים. גם אם יהיה שינוי זה לוקח זמן.

אני לא מכיר את הפרוייקט הספציפי הזה (כן את האיזור עליו הוא נבנה) ולדעתי אין שום סיכוי שזה יקרה בשנים הקרובות. תבדוק כמה עולות דירות אחרות בשכונת רמת יוסף - לא תמצא כלום ביותר מ-1.8 מיליון. תבדוק כמה עולה דירה במגדלים שעל רחוב ניסנבאום שבמרחק של קילומטר משם - דירות 4 חדרים באיזור ה-2.5 מיליון.

🕒 פורסם בתאריך: 17/08/2021 11:35

למה הכוונה? לא אמור להיות לך מספיק כסף, לכן תמכור את הדירה מעט לפני המסירה, ואתה מקווה שתצליח למכור אותה ביותר מ- 3 מליון + הריבית שאתה מפסיד על ה-1.2 מליון?



אז בעצם השאלה היא אם השילוב של האינפלציה ועליית מחיר הדירה יאפשר לך למצוא קונה במחיר המבוקש?

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2022 23:08

הי הייתי מעוניינת לדעת אם ההצעה בתנאים אלו עדיין רלוונטית,



תודה מראש

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2022 08:31

פרויקט זר בשכונה חלשה(עובר בפרויקט כל יום) מול הקניון והרכבת הקלה ואיילון, על פניו השקעה טובה,



השאלה אם תוכל לעמוד בהחזר משכנתה בתקופה של פריים 5.5 ?

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2022 08:31

למיטב ידיעתי המחירים ותנאי התשלום השתנו, יש משרד מכירות באיזור האתר, ניתן לברר מולם.

🕒 פורסם בתאריך: 31/10/2022 08:22

ו

אכן, אבל זה לא כזה קרוב לים, רק בקומות הגבוהות "זוכים" לראות את הים מרחוק, גם בכזה מרחק לדעתך זה יהיה שוה כך?

🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2022 16:40

תאלצי להזכיר לי על מה מדובר.

🕒 פורסם בתאריך: 14/11/2022 21:39

PR

פרויקט רובע איילון,



בתודה מראש

🕒 פורסם בתאריך: 15/11/2022 15:58

לא צריך לעלות לקומות הממש גבוהות כדי להנות מהים ושנית, איפה ציינת כמה זה יהיה שווה?