קניית דירה למגורים כדירה שנייה

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 15:07

ברוך הבא לפורם!



לא ממליץ, לא יועץ



כמה רעיונות אפשרים לדעתי:



1. אם תקנו את הדירה השניה עכשיו ותגורו בה, ועוד 3 שנים או מתי שתרצו תמכרו תחילה את הדירה הזאת (כי עליית רווח עליה תיהיה יותר קטנה ולפיכך המס שבח)



ואז תמכרו את הדירת מחיר למשתכן בתור דירה ראשונה ותרכשו שוב את הדירה המקורית או מקבילה לה



2. כיוון אחר לקנות את 2 הדירות ולהחזיק, בבו היום תעבירו לאחד הילדים את הדירה ללא תמורה ושהוא ירצה הוא יוכל למכור אותה בפתור ממס רווחי הון



3. בכל מקרה מס שבח אומנם כואב אבל תזכור שהוא רק על הרווח, נניח קנית את הדירה ב2 מליון שקל והיא עלתה ב5 אחוז לשנה במשך 5 שנים יצא לך רווח של 550 אלף



מתוך זה אתה יכול לקזז אתההצאות על העורכי דין (גם בקניה וגם במכירה), מתווכים (כנל), שיפוץ בבית, מזגנים, מטבח, רהיטים, משכנתא - עלויות הריביות והעמלות למינהם



מניח שתצליח לקזז לפחות 150K כלומר תישאר עם 400K רווח שזה 100K מיסוי



אז עדין הרווחת לא רע על ההעסקה הזאת די כמו מה שהיה אם היית "מרוויח" את זה במניות

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 15:26

אין סיכוי שדבר כזה יהיה משתלם. רק בשביל שהתשלום מס רכישה שוב יהיה משתלם הרווח צריך להיות לפחות חצי מליון, בלי כל ההוצאות הנלוות שכרוכות בשלושה עסקאות (שכל אחת תכפיל בארבע בשביל להבין כמה רווח צריך בשביל שזה ישתלם). וזה עוד בלי לדבר על הכאב ראש

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 17:18

היי



אני רואה בדירה בהרצליה הגיון כלכלי לטווח הארוך.



אם אתם יכולים לשלב גם רכישה של דירת מגורים בסדר גודל המדובר, למרות שזה פחות הגיונית מבחינה כלכלית,



משום שיש כאן השבתה של הון רב מדי, זה שלכם, לכו על זה, בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 21:34

מבחינה כללית - אי לכך שאתם שווים 6.5 מיליון + פנסיה, הייתי מסתכל על ה120k בתור תשלום על איכות חיים. אם לגור בדירה שלכם זה מה שאתם רוצים, מבחינה פיננסית אין לכם שום בעיה לעשות את זה. יש לכם 2 מיליון ל50% הון עצמי + יכולת מינוף כנגד קרן השתלמות בשביל לסגור את ההוצאות הנלוות (מס, תיווך, עו״ד שיפוץ בקטנה וריהוט). אני לוקח כאן ניחוש מושכל על סמך ההון שצברתם שתהיה לכם יכולת החזר בשביל ההלוואה שכנגד. והנה קיבלתם דירת מגורים וגם יכולת להשאיר את ה2.5 מיליון במניות המחמד שלכם.

מבחינה כלכלית - כמובן שכל הפוזיציה הזאת היא מאוד ריכוזית בנדלן בארץ, יש פה גם מרכיב של סיכון בגלל חוסר פיזור וגם הפסד של תוחלת תשואה גבוהה יותר. מצד שני, אני תוהה למה ה2 מיליון שכבו נזילים - אם אינכם מוכנים לחשיפה מנייתית של 4.5 מיליון - כנראה שכבר עדיף להשקיע את זה בנדלן. אם כי, הייתי חושב על שתי שאלות לפני שהייתי לוקח את הכיוון הזה:



1. למה אתם דואגים מחשיפה של 4.5 מיליון במדדי חברות גלובליות אבל לא דואגים מחשיפה של 7 מיליון בנדלן ישראלי?



2. אם בכל זאת יש חשש לא מוסבר סביב מניות, לא הייתם מרגישים בנוח יותר עם פיזור לנדלן בחו״ל?

🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2021 23:22

אהבתי את הכינוי מניות מחמד - stealing with pride

אני אסביר. הדעות חלוקות על מחיר למשתכן, אבל לדעתי כל מי שזכה בדירה באיזור ביקוש - הרצליה, מודיעין, ראשון לציון - עשה מיליון שקל רווח פלוס מינוס. נכון שאלו לא מיליון ״נקיים״ (משלמים שכירות בנתיים, משכנתא, וכו׳ וכו׳) - עדיין, בתור עיסקה כלכלית לדעתי זאת עיסקה מצויינת. אני קניתי את הדירה ב2.5 מיליון ש״ח והיום דירות בשוק החופשי זהות לדירה שקניתי נמכרות ב3.5 מיליון שקל. באני מאמין שלי (ואני יודע שיחלקו עלי רבים וטובים) - נדלן באיזור ביקוש מרכזי במדינת ישראל לא ירד. מסכים איתך שהמינוס הוא תוחלת תשואה גבוהה יותר. אני מסתכל כעל נדלן כפלח האגחי בתיק שלי. בסופו של דבר, המטרה שלי היא להיות חשוף עד 50 אחוז למניות (החשיפה תלך ותעלה עם הזמן כל עוד אמשיך לקבל מענקים ממקום עבודתי), ובגלל שאני גם ככה מאוד חשוף אל מניות טכנולוגיה - אם דרך העבודה, קרן השתלמות+ פנסייה שמוצמדות לסנופי, אני דווקא מחפש אמצעי פיזור אחר לא מנייתי.

יכול מאוד להיות שכן. לא מבין בזה מספיק .בפוסט הזה ניסיתי להבין מה אנשים שהיו במקומי היו עושים, אם היו רוצים נכס משלהם באיזור המבוקש עליהם (אם מישהו יבוא וישכנע אותי שזאת החלטה טיפשית - מקבל בברכה)

🕒 פורסם בתאריך: 16/08/2021 10:07

בפעם השניה לא יהיה מס רכישה משמעותי, כי זה יחזור להיות שוב דירה יחידה ואז ישלמו רק מה שמעל המדרגה



אבל כן מסכים שככל נראה כל ההוצאות מסביב + הכאב ראש בנוסף



לא יעלה פחות מה120K של ההפסד מס שבח



למרות שאם מה שכתוב נכון והרווח יהיה מעל 1 מיליון שקל על הדירת מחיר למשתכן



המס יכול להגיע כבר ל250K

כלכלית נטו כנראה הכי נכון זה יהיה אולי לא לקנות עוד דירה



ולנצל את הרווח הגדול במכירה ללא מס של דירת מחיר למשתכן



ואת הכסף להשקע במניות / נדלן בצורה אחרת שלא יהיה חשוף למס בצורה הזאת



אם זאת מאוד מתחבר לזה:



בסוף צריך להתסכל על התמונה הגדולה וגם על הדרך לשם



דרך אגב אתם עדין יכולים לבחור את בית החלומות שלכם ולעשות חוזה שכירות לתקופה של 3 שנים ולאחריו קניה



או פשוט לבנות אפילו בית (ככה לא משלמים מס רכישה)



וכל עוד הבניה (טופס 4) תסתיים פחות משנה וחצי לפני שתמכרו את הדירת מחיר למשתכן זה לא יחשב דירה שניה

🕒 פורסם בתאריך: 16/08/2021 10:28

בהינתן נכסים של 7.5 מש"ח, עלייה של כ1.7% שנתית תביא לרווח ברוטו של הסכום המדובר (120k ש''ח).



בלי קשר, אם אתם מרגישים בנוח עם נדל''ן רוצים להמשיך לצבור נכסים, לא חושב שהסכום הזה צריך להפריע לכם. בעיניי זה כמו להתלבט אם להרוויח עוד כסף כי אז עולים במדרגות מס..

🕒 פורסם בתאריך: 24/08/2021 08:35

אני הייתי מתמקדת בשאלה מה המטרה שלכם.



במידה ואתם נניח רוצים לצאת לחופש כלכלי, היה הגיון בבניית תיק של נכסים מניבים.



במידה והמטרה שלכם להגדיל הון ולהמשיך לעבוד, הייתי מוכרת את הדירה וקונה באיזור שיש בו עליות ערך משמעותיות דרך הפטור שיתפנה לכם. ניתן לעשות את זה גם דרך מנגנון דירה חלופית ואף להנות מכפל שכירות תקופה מסויימת.