רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 23:40

בחיים לא הייתי נכנס לעסקה כזו.



אגב, יש כל מני טריקים בהסכם שיתוף שעלולים לגרום לכך שזכויות שלך יעברו לשכנים אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 00:10

תוכל להסביר? זה מאוד מעניין לשמוע. מה במיוחד הרתיע אותך?



יש לנו חברים שקנו דירה באזור דומה עם הערת אזהרה בלבד ולא מתחרטים (כרגע).



שכרתי עו"ד מאחד מהמשרדים המובילים בישראל שקראו את ההסכם לעומקו.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 00:16

אני לא עורך דין בתחום ולא רוצה להטעות, אז קח את דברי בזהירות.



במקרה שנתקלתי בו התברר שהרישום בטאבו הוא לפי השטח הבנוי. כלומר אם אחד השכנים בנה מחסן בחצר או יחידת דיור על הגג, אז כשיהיה הרישום הוא יקבל זכויות גדולות יותר מהשכנים האחרים, למרות שלכאורה כולם שותפים שווים. זה מבוסס על איזה תת-חוק מתקופת המנדט שהיה ידוע לשכן אבל לא לשותפים האחרים.



בוא נגיד ככה, היית קונה דירה חצי-חצי עם חבר? כנראה שלא כי זה מקור לצרות. פה אתה שותף עם עוד 10 שכנים אחרים שכל אחד מושך לכיוון אחר והם לא בדיוק חברים שלך.



אני מבין למה המוכר מנסה לחלץ עצמו ממצב הביש הזה, מאוד נדיב מצדך שהסכמת לעזור.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 00:38

מודה שעוד לא השתכנעתי. התנאים האלה מוסדרים בהסכם השיתוף, לרבות השטחים המשותפים. מבין שהמקרה שאתה מדבר עליו מצער ובעייתי אבל לא יודע להגיד שזה המקרה פה. בכל מקרה אציין האנקדוטה הזו בפני עורכי הדין. תודה!



עוד מחשבות?

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 00:48

אני חושב ש @חתול לילה התכוון לתת דוגמא ולא אזהרה ספציפית



ובהשאלה ברגע שאתה עובר בנתיב שלא מסומן במפה, קח בחשבון הפתעות שלא צפית. או במילים אחרות זה לא קניית דירה במובן הבטוח והרגיל, אלא ביזנס'

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 01:24

סיפור מוזר,



דירה ראשונה שלך ואתה נכנס להרפתקה כזו, שוכר עו"ד "מהמשרדים המובילים" שיקרה את ההסכם, הוא גם בדק את העניין לעומק? אם כן, הוא אמור לתת לך את כל הפרטים ואת הסיכונים.



אתה מוסיף שיש לך חברים שעשו את זה ולא מתחרטים. מה המטרה שאתה רוצה להשיג בפורום שלא קיבלת מהחברים או מהעו"ד?

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 01:25

למה שזה יהיה יותר גרוע מרכישת דירה על הנייר מקבלן? שם יש גם את הסיכון שהקבלן יפשוט את הרגל, בנוסף לזה שלא יהיה רישום בטאבו אחרי האכלוס לתקופה לא ידועה.



יש לזה השפעה על המחיר, ואם סגרתם מחיר בלי לדעת שהדירה לא רשומה בטאבו, אתם בהחלט יכולים לדרוש הנחה נוספת. כשהבניין יעבור בטאבו המחיר של הדירה יעלה.



אגב, אני מכיר בניינים שגם 20 שנה אחרי האכלוס עוד לא עברו בטאבו.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 09:33

אני מנחש שמדובר בדירה שנמצאת על אדמת מושעא. המצב הזה הוא די סטנדרטי בארץ ויש הרבה דירות במצב זה. בגדול לא אמורה להיות בעיה עם קניית דירה כזאת, כמובן עם הנחה (בד"כ דירות במצב זה ימכרו ב 5-15% פחות מדירות מקבילות באותו איזור), שאותה תרוויח במידה ויסתיים הרישום של הדירה. הבעיה שאולי תיווצר היא שלא כל הבנקים יהיו מוכנים לתת משכנתא באדמת מושעא (רובם נותנים).



הרעיון הכללי באדמת מושעא זה שבמקום שרישום הדירות ינוהל בטאבו, הוא מנוהל ע"י עו"ד נאמן על הרישום(שתפקידו בד"כ להסדיר את הרישום מול הטאבו בסופו של יום) ובטאבו רשומים כל הבעלים כשותפים עם חלקם היחסי בנכס. רצוי לקחת עו"ד טוב שמתמחה בנדל"ן כדי שידע לדאוג שהרישום שלך יתנהל כמו שצריך ובכל מקרה, צא מנקודת הנחה שהבנקים בארץ מאוד שמרנים. אם יש איזה שהיא בעיה במצב רישום הדירה סביר להניח שהם לא יתנו משכנתא לדירות כאלו (ורובם נותנים).



אתה יכול לבדוק כבר עכשיו עם בנקים אם יתנו לך משכנתא על הדירה(או תוציא נסח טאבו סביר להניח שתוכל לראות הערות אזהרה לכל בעלי הדירות האחרות שקיבלו כבר משכנתא מהבנקים המלווים).

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 10:37

האמת היא שרק עורך דין מקרקעין טוב יוכל לענות לך הכי טוב.



במקרים שיש בית משותף אבל עוד לא עשו את החלוקה בטאבו, צריך לבדוק טוב טוב את הזכויות ושהן תואמות את מה שאתה קונה.



יכול להיות שבאמת הרישום בטאבו ייעשה עוד שנה והכל יהיה בסדר, ויכול להיות שהמצב גם יימשך ככה עוד 20 שנה.



זה אכן די שכיח בתל אביב, אבל גם ברמת גן ועוד מקומות. לא הייתי מפיל את העסקה על זה, אלא מבקש מעורכי הדין שייבדקו את הזכויות היטב ושהן משויכות לבעלים בצורה ברורה שבעתיד לא תעשה צרות.



כמו שכבר כתבו, עורכי הדין של הבנק גם בודקים את הנושא לפני אישור המשכנתא, ולרוב אם יש בעיות הם לא יאשרו את המשכנתא, או לפחות לא בסכומים המלאים.



זה מוזר אבל שבניין חדש ועדיין לא סיימו עם הרישום...

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 11:35

דווקא בגלל שהבניין חדש זה פחות מוזר לדעתי , אני מכיר לא מעט בניניים חדשים ש7 שנים אחרי הבנייה ועדיין אין רישום

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 11:45

אני מכיר פרויקט שהיזם התחייב בחוזה לרישום בטאבו תוך כך וכך זמנים.



יכול להיות אולי ששם זה היה פחות נוקשה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 18:29

אני מכיר מבנה שאוכלס בתחילת שנות ה90, ונרשם בטאבו לפני כחמש שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 18:38

זה כבר בנין ישן.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 19:29

יכול להיות שהדיירים או היזם לא התעסקו בזה עד לאחרונה.



מכיר בניינים בני 50 שנה שפשוט אף אחד מבעלי הדירות לא רצה להשקיע זמן וכסף על זה, ופשוט זה נשאר ככה.



כאן הוא מתאר מצב שכן הגישו בקשה לרישום.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 19:30

לא בגלל הדיירים, הייתה בעייה משפטית שהקבלן החליט למרוח במשך תקופה ארוכה בבתי משפט.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 20:08

מעריך את התגובות. ניכר שיש פה הבנה של התחום. תודה



קצת פרטים נוספים:



הדירה אכן רשומה במושע, ואכן, עורכי הדין המליצו לנו להגיש בקשה לאישור עקרוני וכך לקבל עוד חוו"ד על העסקה מהבנק. בנוסף, נזמין שמאות מוקדמת מטעמנו כדי לוודא עוד יותר (ואולי בשביל "קלף" במו"מ). הדירה אכן נמכרת במחיר זול ביחס לדירות בשכונה, וכאמור, עורכי הדין מבטיחים לנו כי "הזכות הקניינית" תהיה שלנו, גם אם בסופו של דבר לא יושלם הרישום/ לא תעבור הבעלות (ואנחנו נשאר עם הערת אזהרה).



אשמח לעצות מעוד מומחים בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 24/12/2021 00:48

קודם כל אין מה להתרגש שהבניין לא רשום כבית משותף.



עצם זה שיש עורך דין שאמור לטפל ברישום כבר שם אותך במצב טוב יותר מהרבה רוכשי דירות אחרים שקונים במושעא.



אם הסכם השיתוף ערוך כמו שצריך ומפורטת בו חלוקת הדירות (וההצמדות) בין הבעלים(כולל תשריט) אז מבחינתי אין מה לחשוש. כמובן שזו בדיקה שעורכי הדין שלך צריכים לעשות ולתת לך אור ירוק.



לגבי המשכנתא- העצה של עורכי הדין שלך לקבל אישור עקרוני מראש היא עצה טובה.