המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2022 19:04

שלום לכולם,

אני נמצא בתהליך הוצאת משכנתא עבור דירה בשווי 2M, אשמח לעצות לגבי בניית התמהיל והמסלולים השונים.

נתונים יבשים -

* הון עצמי נוכחי (באפיקים שונים) - כ-1.2M

* חסכון חודשי - כ-17K

העקרון המנחה אותי הוא שמשכנתא היא הלוואה זולה, והמטרה שלי היא להשאיר אצלי כמה שיותר כסף ע״מ שאוכל להשקיע באפיקים אחרים.

בעקבות חקירת הנושא ופגישה עם יועץ משכנתאות הגעתי לעקרונות הבאים -

* אעדיף למנף כמה שיותר - 75%

* משכנתא יחסית סולידית - ע״מ להמנע מעלייה מתמשכת בהחזר החודשי ולהוריד סיכון

* תשלום חודשי נמוך יחסית - ע״מ שאוכל להשאיר אצלי כמה שיותר כסף בכל חודש אותו אוכל להמשיך ולהשקיע

* פריסה כמה שיותר ארוכה - כי זה כסף זול ולמה לא? תמיד אוכל לכסות אם ארצה

* בהתאם לסעיפים שלמעלה - לנסות להוריד את הריביות כמה שניתן

בהתאם לכך, הגעתי ביחד עם היועץ לתמהיל הבא (לפני מו״מ על ריביות) -

קל״צ - 750,000 ל-30 שנה

פריים - 500,000 ל-30 שנה

מ״צ - 250,000 ל-30 שנה

* לגבי הפריים - אני מעריך שיקח למדד זמן לעלות, ומקסימום אוכל לכסות

* לגבי המ״צ - המטרה היא לצמצמו כמה שיותר בהתאם למיקוח עם הבנק, אבל להבנתי ככל שמורידים הריביות עולות

אשמח לשמוע לדעתכם

בנוסף - אני קורא בפורום על תמהילים רבים ששואפים לצמצם את המשכנתא כמה שיותר (אם באמצעות משכנתא קטנה או מסלול פיתוי) ולא מבין את הכדאיות. האם לא שווה להעלות מעט את הריבית השנתית (0.2-0.5%) ולהשתמש בכסף הנותר ע״מ לעשות רווחים עדיפים בהרבה (סנופי בבורסה לטווח הארוך עושה סביב 7%)? האם אני מפספס משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2022 19:27

דעתי:

מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.

תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.

תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2022 10:10

הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2022 10:18

סתם נקודה: עבור האופציה של פרעון מוקדם, עדיף שיהיה מל"צ על קל"צ

כי עמלת פרעון מוקדם

(למרות שאנחנו בריבית שפל היסטורית)

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2022 10:26

למה משתנה כל 5 זה לא טוב? זה דווקא מספק יציבות לכמה שנים ואז אחרי שזה משתנה זו הזדמנות לבחון את השינוי ולבחור אם לכסות/למחזר/להמשיך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2022 11:18

לא עקרוני, גם טוב.

שניהם חלופות טובות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2022 12:36

יש בנקים שלמרבה הפלא עדיין מל"צ זול בערך כמו פריים.

וכל ההשוואות מיותרות כשאין לך נתוני ריביות

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2022 20:35

אני לוקח משכנתא באותו סכום וכמעט אותו תמהיל, אבל קיצרתי קל״צ ל15 שנה.

שמקצרים קל״צ הריביות שלו משתפרות משמעותית. מצד שני ל30 שנה הקל״צ יקר.

זה נכון שזה משאיר פחות כסף ״בכיס״, אבל אתה בכל מקרה על 30 שנה בכל שאר המסלולים.

כלומר זאת תוספת של כמה מאות שקלים (נראה לי) אבל שיגרום בסוף לזה שתסיים את המשכנתא יותר מהר ויותר בזול.

הכסף שיתפנה אחרי שתסיים את הקל״צ ישמש לתשלום על המסלולים האחרים (אם לא תמכור עד אז.. סיכוי נמוך :) )

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2022 00:51

אני דווקא חשבתי שעדיף את הקלצ לכמה שיותר כי הוא היחיד שבסופו של דבר ישאר.

אם אנחנו יוצאים בהנחה שמתישהו נכסה את המצ והפריים (ברגע שיהפכו לפחות משתלמים), ומכיוון שהריבית תעלה עם הזמן אז בעצם הקלצ יהפוך עם הזמן ליותר ויותר משתלם ולא נרצה לסגור אותו (כי זה כסף זול ונוכל להשקיע אותו באפיקים אחרים)

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2022 11:18

אתה יכול להסתכל על זה אחרת, זה לפחות בשנים הקרובות הרכיב הכי יקר במשכנתא שלך אם אתה לוקח ל30 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2022 11:23

מה המחיר הכי זול שמישהו קיבל לאחרונה על 100% קל"צ ל-28-30 שנה ? (מימון 60% ומעלה)

תודה לעונים

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 17:47

מסכים לגמרי שהלוואה צמודה זה יקר ולא משתלם, הבעיה שזה מסלול הכי כדאי לבנק ואם אתה מוותר עליו יכולים להקפיץ לך את כל התמהיל.

למשל אלה הצעות שקיבלתי בתמהיל שליש-שליש-שליש:

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 2.9%

מ״צ 360 תש׳: 1.7%

פריים - 0.8% - 360 תש׳

או

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 3.15%

מל״צ 360 תש׳: 3.5%

פריים - 0.7% - 360 תש׳

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 18:02

לא הקפיץ בכלל כי אין הצמדה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 18:12

זה נכון רק אם אתה לא מתכוון לסגור שום דבר עד סוף התקופה

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 18:19

אמת, אם אתה מתכוון לפרוע בעתיד הקרוב מסלול צמוד אז יש כדאיות בלקחת אותו אבל בכל זאת יש סיכון מסוים כי העולם בהתפרצות אינפלציונית.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 18:50

נתון מעניין מאוד

בעצם @אורי ג. אתה אומר שהאופציה השניה עדיפה במקרה הזה ?

אבל מצד שני אולי זה נכון במידה שהמ״צ היא 1/3 ואז יש לזה יותר השפעה

שאני לקחתי, לקחתי שהמ״צ הוא 1/6 מההלוואה, כך שאם יש העלאה בקל״צ (שהקל״צ 1/3) לא בטוח ששווה להעביר את המשתנה צמודה ללא-צמודה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 19:07

אין פה נכון ולא נכון, אני לא אוהב מסלול צמוד, מעדיף לשלם ריבית גבוהה יותר ולהימנע מכך.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 19:51

מנצלת את השרשור בעבור חבר:

סך המשכנתא הוא 1.3 מליון.

- 52% מההלוואה קל״צ ל 18 שנה, 2.95%

- 15% מההלוואה משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן אג״ח) 30 שנה , 1.9%

- 33% מההלוואה , 30 שנה , פריים מינוס 0.6

סך ההחזר החודשי על סמך זה הוא כ 6200 לחודש.

מידע נוסף: החבר לא חובב סיכון ואין לו משאבים נוספים וגם לא בעתיד לכיסוי מוקדם יותר של ההלוואה.

רעיונות לשיפור יתקבלו בברכה

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 20:39

מה אחוז המימון?מה דירוג האשראי? מהו גודל הכנסה פנויה ויכולת החזר?

בגדול מסכים לגמרי עם @אורי ג. : מי שלא מתכוון לפרוע מוקדם, עדיף לו להימנע ממסלולים צמודי מדד. על אחת כמה וכמה אם הוא לא חובב סיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 20:59

אחוז מימון = 60%

דירוג אשראי אין לי מושג (לא היו בעיות בעבר)

הכנסה פנויה = 27 אלף

יכולת החזר בערך סביב ה 6500 לכל היותר

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 21:44

אפשר לקחת גרייס על חצי שנה/שנה ולהשתמש בכסף כדי להקטין את החלק הצמוד, סביר שיאשרו בלי להעלות את הריביות.

עם הכנסה כזאת אני מאמין שיש לו גם קרן השתלמות, הוא יכול לקחת תמהיל כמו שכתבת, ולקחת שתי הלוואות כנגד קרן ההשתלמות כדי לסגור את החלק הצמוד, הלוואה אחת בגרייס ואחת בשפיצר כדי לשמור על ההחזר בגבול הרצוי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 21:55

מה עם מסלול פיתוי אם לא חייבים 75%?

הרי הבנק בסופו של יום יש לו X ריבית שהוא צריך לקבל זה לא משנה לו כ"כ איך, (עם זה בP שלא מינוס אז קל"צ נמוך יותר מומצע ואם P מינוס אז קל"ץ הוא מומצע,)

לכן לפעמים כדאי לשקול מסלול P וקל"צ ועוד מסלול שהריביות שם ממש בשמים (ומרויחים בשאר המסלולים) וזה סוגרים תוך חודש שברוב הבנקים אין עמלת היון,

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 23:10

1 מישהו יודע מה ההיגיון שבריבית קבועה או משתנה (אגח) כמה שיותר שנים יותר יקר ובפריים אין הבדל ?

2 אם בעתיד הפריים יעלה (ריבית בנק ישראל) גם המשתנה תעלה בהתאם (יותר מאוחר) כך ששניהם הם סיכון אחיד ולא פיזור ?

3 אני לוקח משכנתה/א ללא כוונה להחזיר חלק מיד האם כדאי לקחת חלק קטן במחיר יקר מאד וכנגד זה להוזיל את השאר כדי שיהיה לי אפשרות להחזיר או שיש לי הפסד כלשהו ?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 23:44

זה יותר יקר כי הבנק לוקח סיכון לפספוס הזדמנויות. אם הבנק נותן לך הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למשך זמן ארוך אזי ייתכן ובזמן זה תעלה הריבית במשק והבנק יפספס הזדמנות לרווח גבוה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 23:44

זה אכן לא פיזור.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 23:50

זאת אומרת שלקחת משכנתא חצי פריים ושליש משתנה 5 לדוגמא אין תועלת בחלוקה הזאת.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 05:45

למה אין הבדל? הפריים משתנה על בסיס חודשי. המשתנה פעם ב- 5 שנים.

רוצה לחשוב מה יקרה אם הריבית תשתנה חודש אחרי שלקחת את ההלוואה?

מוכן להלוות לי עם התחייבות שלא להזיז ריבית 5 שנים?

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 13:42

שלום לכולם.

קיבלתי הצעת משכנתא

340 אלף בפריים 1.6% ל30 שנה

250 אלף אלף קל"צ 3.55% 20 שנה

215 אלף 2.5 % משתנה 5 30 שנה

70% מימון

אנא חוו"ד

סכוםמסלול% ריביתלתקופה-שנים40,000קבועה0- מענק0340,000פריים1.630250,000קל"צ2.5520215,000משתנה (אגח)5 צמודה2.530

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2022 15:47

מסלול משתנה צמודה הוא הכי יקר בפער.

הייתי בודק איך 100,000 ש"ח פחות במסלול זה ו-100,000 ש"ח יותר במסלול פריים משפיעים על הריביות. אפשר לבדוק גם 350,00 קל"צ ו-115,00 מ"צ ולהאריך את תקופת הקל"צ אם צריך לשמור על ההחזר.

אפשר גם לבדוק משתנה לא צמודה במקום משתנה צמודה.

וכמובן, צריך לקבל הצעות מכל הבנקים כדי להבין האם התנאים האלה הם תוצאה של הערכת הסיכונים של הבנק או שיטת מצליח של הבנק.

בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2022 21:23

להלן התמהיל בתוספת הריביות לאחר מו"מ עם כמה בנקים.

אשמח לחוות דעת עבור התמהיל והריביות. האם ניתן לשפר? מה דעתכם על הריביות?

עלות דירה - 1,700,000

אחוז מימון - 75%

מסלולתקופהריביתסכוםמשתנה צמודה (כל 5 שנים)3602.52%127,500קל״צ3603.65%637,500פריים3601.4%510,000

אני רוצה לבחון את האפשרות להוריד את הקל"צ ל20-25 שנה

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2022 21:27

אין משמעות לתמהיל אם לא מציינים סכומים לכל מסלול.

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2022 21:41

אפשר לתת תחומיםיש לנו משוואה עם שני נעלמים + כמה אילוצים ולמצוא פיתרון אופטימלי לפי תכנון לינארי. שיטת הדופלקס.

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2022 00:20

כמובן, תיקנתי

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2022 08:50

לדעתי פחות כדאי לקחת משכנתא שכולה על טהרת ה30 שנה. הריביות גבוהות יחסית ואתה כמעט לא מגרד את הקרן בשנים הראשונות.

ייקח לך כמעט 20 שנה לפרוע חצי מההלוואה.

תראה גם מה קורה בתרחישים שהריבית והמדד עולים - בגלל הפריסה הארוכה גם עלייה בעוד מספר שנים תהיה לך מאוד יקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2022 09:56

אילו מסלולים אתה מציע לקצר?

במידה והצמודה או הפריים יעלו לריבית לא משתלמת אוכל לכסות אותן

לגבי הקלצ - אני רוצה לבחון סימולציה של קיצור ל20-25 שנים ולבדוק אם ההפרש בריביות שווה את זה

האסטרטגיה היא להשאיר אצלי כמה שיותר כסף (בהון עצמי ובכל חודש) כדי שאוכל להשקיע את ההפרש באפיקים אחרים. המחשבה היא שגם אם הריביות מעט יותר גבוהות, עדיף לי להשאר עם כסף פנוי שאיתו אוכל לעשות תשואה יותר גבוהה.

השאלה היא כמובן מה נקודת האיזון.

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2022 10:18

הקל"צ - כי זה מוריד ריבית.

המ"צ - אם אתה חושש מהמדד לאורך זמן.

זה צריך להיות משמעותי.

יש טריידאוף בין ריבית נמוכה, יציבות, החזר נמוך ועלות נמוכה לאורך חיי המשכנתא.

אתה צריך להחליט מה יותר חשוב לך ועל מה אתה מוותר כדי להשיג את המטרות שלך.

בניית תמהיל משכנתא התחלתי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן