המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:01

שלום פורום יקר אשמח לספר קצת עלינו ולשמוע את דעתכם בנושא מימון רכישת הדירה.

זוג נשוי טרי בני 27. הון עצמי- 350 אשח בקופת גמל, 400 אשח דירה באתונה (אפשר למכור מחר בבוקר יש קונים), עוד כ50 אשח בעו"ש.

רוב חסכונותינו משירות בקבע.

אשתי מסיימת את התואר בעוד חצי שנה צפי להכנסה 8000 ש"ח בחודש בשנים הקרובות. אני סטודנט שנה שנייה להנדסה רק עוד שלוש שנים אכנס לשוק העבודה ותהיה משכורת יציבה.

כרגע "מחלטרים" בעבודות סטודנטים מרווחים 7000 בחודש עוד קצת מלגות, סוגרים את החודש לא חוסכים שקל.

"זכינו" לאחרונה בפרוייקט מחיר למשתכן בזכרון בחרנו דירה 120 מטר 4 חדרים עלות הדירה 1,500,000.(ערך שוק 2,000,000)

אני קונה את הדירה בזכרון להשקעה לפחות לחמש שנים הקרובות (אולי אחרי זה אבחן אופציה למגורים בזכרון)

בגלל שזה היה הגרלת המשך הפרוייקט כבר בבנייה מסיבית יש כבר שלד צפי לטופס 4 גג אוק 2023.

עכשיו שאלת המימון הגדולה? האופציה שאני חשבתי עלייה. היא להשתמש בכסף מהקופת גמל(שלא עושה הרבה תשואה) להון עצמי ולקחת משכנתא של של מיליון ו150 אשח. לפרוס את המשכנתא לכמה שיותר זמן בגלל הריביות הנמוכות (ההחזר משכנתא שלי יהיה על בסיס השכרת הדירה.( לפי ניתוח שוק בערך 5000 שקל לחודש), וכמובן לבקש מהבנק גרייס בשנה וחצי הקרובות עד לאכלוס של הדירה). לגבי הדירה ביוון להמשיך להתגלגל איתה( הערך רק עולה) אולי למכור אותה ועם כספי המכירה להשקיע בבורסה מה שלא נראה זה לקחת גם את הכסף שלה להון העצמי הראשוני. השאלה אם המשכנתא שלי לא מסוכנת מדי?

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:05

צר לי לבשר, נשמע לי בלתי סביר שיתנו לך משכנתא

אין לך הכנסות מסודרות. וגם אם כן, על 7000 תקבל משכנתא של 2500 שקל ביום טוב.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:19

אנחנו באים בגישה שיש לנו פה הזדמנות די טובה לפי דעתנו לקנות נכס טוב במקום טוב בשאריות של מחיר למשתכן (מחיר הנכס חצי מיליון מתחת למחיר השוק) מצד שני אנו לגמרי מבינים את המצב הכלכלי הבעייתי כרגע , יהיה לנו מאוד חבל לי לוותר על עסקה כזאת שיכולה לתת ספתח מעולה להמשך. אם נמכור גם את הדירה ביוון ויהיה לנו כבר 50% הון עצמי יש מצב שיתנו לנו משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:21

צר לי לבשר לכם אבל כנראה שלא תקבלו משכנתא של 1.15M כי אין לכם כושר החזר ומשכורות חלטורה לא נחשבות.

נראה לי שקפצתם מעט מעל לפופיק.

אין משמעות לערך הדירה בשוק החופשי, מה שחשוב זה כמה כסף אתם יכולים להביא מהבית.

כתבת טקסט מעורב עם מספרים וקשה לעקוב, לכן אני מציע לך שתכניס את המספרים לטבלה ונוכל לראות מה המצב.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:25

אל תתייחס לאף אחד. לפי הספר אתה באמת במצב לא טוב בכושר החזר חודשי. אבל תפנה ליועצי משכנתאות הנכונים ותראה הפלא ופלא כולם בלבלו את השכל

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:30

אם תמכור ויש לך ביד 400 +50 + הלוואה כנגד גמל 175-280 (תלוי אם נזיל או לא) את היתרה תוכל (עם יועץ) בוודאות לקבל משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:33

ברור שזה מסוכן אבל יש לך כאן הזדמנות חד פעמית מגניבה

אם אתה יכול להתחייב לחמש שנים הקרובות לדבר כזה זה עסקה מצוינת לפי הפרטים שאתה כותב

תחשוב שעוד 5 שנים אתה מוכר וכנראה שיהיה גם עליית מחירים (ממוצע בארץ בערך 2.5 אחוז שנתי) תחשוב כמה תעשה בהגדלת ההון העצמי שלך בלי שום מיסים לא מס שבח ולא מס רכישה

בפעולה כזאת אתה רוב הסיכויים שבעוד חמש שנים עשית בערך 200 אחוז תשואה לפחות ואם נדבר בכסף רווח נקי בערך 650 אלף זה סכום שאשתך עובדת על זה כמעט 7 שנים עבודה יום יום

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:40

בגדול אני חושב כמוך , שזה עסקה של פעם בחיים וכמובן יש פה הרבה קשיים אבל נתגבר עליהם. אני כבר בקשר עם יועץ משכנתאות , כמובן בגלל איכות הפורום אני תמיד שמח על כל תגובה ( סולידית יותר או פחות) ואני ולומד מכל אחד.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:41

לא מסוכן כלום מקסימום תמיד תוכל למכור או שהבנק יממש את השעבוד ואז תרוויח את הפער של מחיר למשתכן.....

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:41

כיוון מעניין מאוד תודה

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:42

תודה על התגובה אכניס לאקסל בעזרת יועץ משכנתאות ונראה מה יוצא ואיך מתקדמים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:47

הנוסחה היא פשוטה למדי:

תוכלו לקבל משכנתא בהחזר חודשי של שליש מהשכר המוכח המשותף והמוכח שלכם.

על כל 4500 ש"ח תוכלו לקחת משכנתא של כ1M ש"ח לכל היותר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:55

אם אתה רוצה להצליח אל תקשיב לאף אחד רוב האלה שכותבים כאן מבינים בהרבה דברים אבל בסוף מבלבלים לך את השכל זה פשוט שטויות אני במציאות עשיתי אם יועץ והכל טוב אתה יכול להשיג מה שתרצה רק היועץ יעזור קצת לעגל פינות

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 15:09

לפני שאתה משלם ליועץ, אתה יכול לפרסם את הנתונים שלך בפורום משכנתאות בפייסבוק. יש שם הרבה יועצים, ובדקה ורבע הם יוכלו להגיד לך אם לדעתם הבנק יאשר לך משכנתא על הסכום הנדרש.

עריכה:

יש כל מיני פתרונות יצירתיים כמו ערב משלם וכו'. אם מישהו מהמשפחה שלך או שלה יכול לתת לכם ערבות כזו, יתכן שתצליחו לקבל משכנתא, לפי ההכנסות שלו.

הסיכון - אם לא תצליחו לעמוד בהחזרים, אתם מסתבכים עם בני משפחה - כדאי להסדיר בחוזה בינכם מה יקרה במצב כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 15:40

אפשר למכור רק אחרי x שנים, אחרת צריך להחזיר את המענק.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 15:54

אזרח הקטן.

1 יועץ זה לא רק מטמטיקה זה גם עבודה של עיגולי פינות וכדומה (איך להגדיר כל דבר איך להרשים שהעברה מסויימת היא משכורת יחסית קבועה וכו' וכו' הרבה על הגבול שבין האמת למעבר).

2 אני מודע לכך אבל לא ירדת כנראה לסוף דבריי אם הוא לא מוכר אלא הבנק יממש את המשכנתה/א לא יחייב אותו משרד השיכון בקנס (תשאל אותם.....)

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 16:12

יועץ זה נחמד אבל הבנק דורש לראות הכנסה. קשה לי להאמין שיועץ יוכל לקחת הכנסה שלא קיימת ולשכנע את הבנקאי ואת המחלקה שמאשרת שהיא כן קיימת. זה רגולציה של בנק ישראל ובנקים מאוד נזהרים בלעגל פינות במקומות שבנק ישראל בודק אותם. אבל אולי, אני לא פוסל את זה שיועץ יצליח לאשר משהו שלא אמור לקבל אישור.

בכל אופן, אני חושב שעם קצת יצירתיות הוא כן יכול לקבל משכנתא עם ריביות יקרות, ולמחזר אותה לאחר שהוא ואשתו יגדילו הכנסות בעתיד.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 16:18

לך קשה להאמין ואצלי זה מציאות בכמה משכנתאות

אני לא יועץ משכנתאות אני נעזרתי בכמה פעמים בבעיות בדיוק מהסוג הזה

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 16:22

בגלל זה כתבתי:

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 20:53

צריך קוסם לא יועץ בשביל כזאת משכנתא עם כזאת הכנסה... אולי יאשרו בחוץ בנקאי, אבל הריביות יהיו בהתאם.

מציע לכם לחשב מה התשואה אחרי כל ההוצאות על הנכס ביוון כדי לראות שאתם לא לוקחים הלוואה שעולה יותר או כמו התשואה על נכס אחר שאתם מחזיקים.

אני הייתי מוכר את הדירה ביוון בשביל ליצור מימון ריאלי לעסקה, ואת העודף אם ישאר משקיע בשוק ההון, אבל גם מלכתכילה לא הייתי קונה את הדירה ביוון ככה"נ.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 21:05

+1

אולי אפילו גיבור על

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 21:36

אולי בכלל נבל-על.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 21:42

זה שייך לשרשור של המתווכים לא?

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 21:47

אני מתקומם. את המתווכים תשמיצו (אני לא מתווך) את היועצים לא.

יועץ אינו נבל הוא כמו רו"ח שהתקין מנסה להתמודד עם החוק ולמצוא באגים או הגדרות וחלופות שונות במסגרת החוק.

כשאתה לא מכיר תחום נראה לך שהכל שחור לבן כשאתה מתחיל להכיר אתה קולט כמה מקרים יש שהכללים של בנק ישראל ניתנים לפרשנות והבנקים לא מפרשים אותם בצורה אחידה ועוד הרבה דוגמאות.

כמובן בכל התחומים (גם רו"ח וגם יועצי משכנתה/א וגם עוד תחומים) יש כאלה שמשקרים ומרמים את המדינה / הבנק. זה הרבה יותר נדיר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 21:56

ראשית, יועצים (או לפחות חלקם הגדול) הם בהחלט כמה רמות מעל מתווכים, ועושים עבודה טובה וחשובה כדי להעמיד את הלקוח בעמדה טובה מול הבנק.

למעשה, יועץ משכנתא זו אחת ההוצאות הכי משתלמות לרוב האנשים.

אבל אם יועץ מבין שעסקה מסויימת גדולה על הלקוח בכמה מידות, והוא הולך בסבירות גבוהה ליפול לסחרור כלכלי כשייכנס אליה, והוא לא מנסה להניא את הלקוח מלבצע אותה, זה כן נופל בגדר נבל. כמובן שהמילה האחרונה צריכה להיות של הלקוח, ואם לקוח מבין את כל הסיכונים ורוצה בכל זאת להסתכן, אין לו על מי להלין.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 21:56

השרשור הזה מדגים את כל מה שרע במחיר למשתכן.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 22:38

אם אתה יוצא להרפתקה כלכלית במינוף מקסימלי על גבול הלא אפשרי, כדאי שתבחן גם מקרה wc כדי להבין אם תוכל להכיל בלתמים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 22:45

מסכים שצריך להכיל בלת"מים, אבל WC זה משהו שאי אפשר להתמגן / להתכונן אליו.

אם ניערך ל- WC נהיה משותקים ולא נשקיע לעולם.

צריך למצוא איזון בין תרחיש סביר בהסתברות גבוהה, לבין הקצוות.

WC כשמו כן הוא.

בדיוק באותו יום שיגנבו לפלוני את האוטו, הביטוח התנער, הוא חלה במחלה לא מבוטחת, המשפחה שלו נספתה בתאונה, ירד גשם, הילד לא הכין שיעורי בית, בנט נשאר ראש הממשלה, הסורים על הגדרות, הייתה רעידת אדמה, ואז מתברר שהשתילו לו פגסוס על הטלפון והוא נתון לסחיטה.

ובדיוק אז השוק חווה את הנפילה החדה בהיסטוריה.

אבל פלוני צריך כסף.

אי אפשר להיערך לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 23:14

זה נראה לי בעיה בשוק הדירות בכללי - המון מתים לקנות בכל מחיר

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 23:36

מזל טוב! אם המספרים נכונים זאת ממש זכיה בלוטו.

אומנם מצריכה הרבה מאמץ אבל במובן מסויים אפילו יותר טובה מהלוטו כי הרווח פטור ממס.

אני לא כל כך מבין למה יש נטיה מידית של המון מגיבים לנסות להוריד ולבאס זוכים רבים.

מחיר למשתכן ללא ספק תוכנית הזויה, לא שוויונית ומייצרת צפיה ואכזבה אצל רבים. אבל מי שזוכה באיזור ביקוש/קבלן סביר עושה את עיסקת חייו.

וזה ממש לא קשור לזה שאנשים רבים רוצים לקנות בכל מחיר כמו שנאמר כאן. אתה לעומתם מנסה לממש זכיה של חצי מליון שח פטורה ממס! זה המון כסף ומקביל לחיסכון של שנים רבות לרוב האנשים. גם לאחר שמנקים עלויות מימון. מקווה שתמצא את הדרך המתאימה לממן וממש את הזכיה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 00:02

הערה לפותח שרשור זה.

אם אינני טועה אתה חייב למכור את הדירה באתונה כדי שתהיה זכאי לקנות במחיר למשתכן בתור "דירה חליפית" אלא אם כן אתה מתכוון לשקר ח"ו ולגנוב מהבא אחריך בתור את זכותו עפ"י חוק בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 00:54

למיטב ידיעתי זה לא נכון, נכס בחו"ל לא מונע זכאות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 01:06

אתה מתכוון שרשות המיסים לא מודעת לזה ?

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 01:43

רשות המסים לא רלוונטית, זכאות נקבעת לפי תקנות משרד השיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 08:55

אפשר ורצוי להבין שאם קורה מקרה כזה, לא הפסדת את כל הכסף שלך וחזרת לנק אפס או גרוע מכך.

במקרה שלו הוא מחזיק נדל''ן במדינה זרה (ונראה לי גם תיירותית מאוד - לא מכיר מספיק כדי להגיד בוודאות) + אין לו ולזוגתו עבודה מסודרת מכניסה כרגע + אין לו מספיק הון + הוא רוצה להתמנף על נדל''ן בארץ מקסימום וזה גם לא מספיק ככל הנראה ויצטרך הלוואה משלימה. נקודת הפתיחה שלו בעסקה היא לא אידאלית לטעמי ולכן צריך כן לחשוב על מקרה בלתמי - לא גניבת אוטו או דרקונים יורקי אש מהשמיים כפי שכתבת, יותר לכיוון ריאלי של הרחבת המשפחה ועיכוב הפרוייקט / עיכוב במציאת עבודה מכניסה כפי שתכננו וכו'..

באופן כללי בחיים לא כדאי להיכנס לדברים שגדולים עלייך. זה לפחות המוטו שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 08:58

צודק

רק ציינתי שהמקרים שציינת הם לגמרי לא worst case

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 09:57

נכון שמשרד השיכון הוא הרלוונטי (וגם מבחינתו אינו תקין) אבל כשיקנה יהיה חייב לדווח לרשות המיסים על הרכישה ויצהיר שם שזו דירה ראשונה או חליפית או נוספת ואם יצהיר שם שהיא נוספת (בהתאם לאמת ולחוק) יצטרך לקוות לאי סנכרון ביניהם...

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 10:11

דירה בחו"ל אינה נספרת במניין הדירות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 11:14

תודה לכל התגובות זה עוזר מאוד בקרוב אשב עם יועץ משכנתאות,

ונראה אם אפשר להתכנס לעסקה הזאת בדרכים יצירתיות. אנחנו צעירים ושאפתנים ,כרגע אני משתדל לעשות הרבה דברים בחיים שהם רמה אחת מעל היכולת שלי רק ככה אפשר להתקדם להעז ולחלום רחוק. בדגש על רמה אחת מעל היכולת ברגע שזה כבר מעל לרמה אחת זה כבר יכול להיות מאוד מסוכן. בכל מקרה אעדכן אתכם בקרוב מה החלטתנו.

* דירה בחול לא נחשבת להחזקת דירה ( לא רשות המיסים ולא משרד השיכון) ולכן מהבחינה הזאת אין מניעה ואנחנו זכאים לדירה ראשונה במסגרת מחיר למשתכן.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 11:19

אכן כן. טעיתי (שוב).

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 11:28

ידוע לך אם הכנסה חודשית קבועה (אנונה) בחו"ל נחשבת ע"י בנקים בישראל כ"שכר מוכח" לצורך אישור גובה משכנתא, או שבוחנים הכנסה ממשכורת (עבודה) בארץ בלבד?

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 11:32

תלוי באנונה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 11:36

מה הכוונה?

מדובר בקצבה קבועה ל-20 השנים הבאות, אבל היא משולמת בחו"ל ואין לנו צורך להעביר אותה לארץ

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 12:13

תלוי ממי ואופי הקצבה.

אם זה ממשלת גרמניה למשל סביר להניח שיוכר.

אם זה דמי פרוטקשן מסינדיקט פשע סיבירי כנראה שלא.

אם לא מכניסים את זה לארץ וגם לא מדווח בדוחות מס יתכן ויהיה בעייתי, אין לי נסיון בזה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 13:01

:lol: פחות.

תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 12:56

שוב שלום לכולם ממשיכים להתקדם עם העסקה של קניית הבית במחיר למשתכן בזכרון יעקב . אז לפני חודש חתמנו על החוזה ושילמנו 7% מהעסקה(100 אש"ח מההון העצמי שלנו) . עוד שבועיים צריכים להשלים ל20% מהעסקה. ( עוד 200 אש"ח מההון העצמי שלנו) . סך הכל 300 אש"ח הון עצמי . ( כן יש לנו עוד 100 אש"ח ספייר לכל בלתם שלא יבוא , מדדים למיניהם וכו) נקח 80% משכתנא לנצל מינוף גבוה.

חשוב לציין ההורים חותמים לנו ערבות בלקיחת המשכנתא.. התשלום הראשון מהמשכנתא יהיה הבא ,הבא שלנו ליזם בסוף יולי עוד 4 חודשים. לקחנו יועץ משכנתאות מומלץ.( לי נראה שהוא קצת ישן.. בהמשך הפוסט אשאל שאל חשובה ) קבלת המפתח לדירה לפי חוזה אוק 2023( עוד 18 חודשים) שבפועל כבר יש שלד בשטח ( אז נראה שהוא יעמוד בזמנים).עד קבלת מפתח/ מציאת שוכרים. ההורים נותנים לנו מתנה את תשלומי המשכתנא ( מעריך החזר חודשי של 5 אש"ח בחודש- מתנה של כ100 אש"ח) ועם כניסת שוכרים שכר הדירה שלהם יסגור לנו את תשלום המשנתא החודשי. לפחות ב6 שנים הקרובות עד שנוכל למכור את הדירה( לא פוסלים גם מעבר לזכרון בעתיד שיבואו ילדים , גם נראית לנו אחלה דירה ואחלה אזור , פשוט כרגע בגלל ענייני לימודים ותחילת קריירה זה לא מתאים לנו).

כרגע מצליחים לחסוך 3 אש"ח בחודש.

1) איך נראית לכם העסקה ? ברור שחסר פרטים של שכר וכו ( אבל אני כרגע סטודנט ואישתי רק עכשיו התחילה קריירה מקצועית ) אז קצת קשה לנו להעריך נתונים של עצמינו .. אבל תמיד אנחנו בתזרים חיובי וגם במשכנתא על פניו אנחנו הולכים לקראת תזרימים חיוביים כל הזמן.

2) אני חושב שבגלל עליית הריבית במשק שווה לנו לנסות בתשלום הבא עוד שבועיים כבר לקבע ריביות ולקחת משכנתא , היועץ משכנתאות חושב ששווה לנו לחכות ליולי (לתשלום הבא ליזם) כי אשתי עכשיו התחילה עבודה חדשה והמשכורת הרציפה שלה תראה טוב בעייני הבנקים ותתן לנו לבוא עם יותר כח. אני חושש מאוד מעליית הריביות מצד שני מבין מה היועץ אומר.

*אני יודע שקצת מבולגן , אבל מי שאיתי עד פה ויש לו מה להגיד אשמח לכל תגובה , תודה*

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 13:20

זה נכון חלקית - הריבית שאתה מקבע נכונה לחלק שמשכת. בחלק שלא משכת עדיין, אם העוגן יעלה גם הריבית שתקבל תעלה בהתאם במועד המשיכה.

להערכתי הוא צודק, רמת הסיכון שלכם מושפעת בין השאר מההכנסה הקבועה שלכם. אם הבנק רואה הכנסה גבוהה יותר, זה מפחית את הסיכון ובא לידי ביטוי בהפחתת הריבית.

כמה אחוזים מההכנסה המשותפת שלכם מהווה ההחזר החודשי לפני ואחרי העבודה שלה?

בכל אופן, קשה לדעת מראש עד כמה הריבית תשתנה עד יולי.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 21:55

אנחנו עדיין לא שם . לא יודעים בדיוק כמה יהיה ההחזר החודשי , אבל אם הוא יהיה 5 אש"ח. אז לפני מהווה 40% ואחרי 30%. פחות או יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 22:05

40% זה גבולי, חלק מהבנקים מגבילים את עצמם לאחוז נמוך יותר. אם תגיעו ל30% תקבלו תנאים טובים יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 22:07

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 22:08

המצב שתואר פה זה אחד לאחד ערב משבר הסאב פריים/משבר המשכנתאות בארה״ב ב 2008.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 22:14

לא בדיוק, שם הבנקים נתנו 90% ולפעמים גם 100% משכנתא. בישראל הבנקים שמרניים יותר בהקשר הזה. מה גם שבמקרה הספציפי הזה והרבה מקרים אחרים ההורים משלמים חלק מן המשכנתא. אני חושב שבישראל היחס לדירה הוא כמו לבן משפחה (לצערי לפעמים אפילו יותר). נלחמים.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 22:20

אצל האמריקאים אם יש לך משכנתא ואתה מכריז על פשיטת רגל, הבנק לוקח את הבית והחוב נסגר. זה גרם לכך שירידת מחירי הנכסים העלתה את המוטיבציה של הקונה להכריז על פשיטת רגל.

בארץ הבנקים מוגנים יותר - הלווה חייב להם את יתרת החוב בקיזוז מחיר מכירת הנכס.

בנוסף, בארה"ב של טרום הסאב פריים היו נותנים הלוואות של 100% ובלי בטחונות מתאימים. בארץ המימון המירבי הוא 75% ודורשים בטחונות מפה עד מחרתיים, כולל ערבים למקרה של לווה ללא הכנסה קבועה.

אני אגיד בזהירות שהרבה פחות סביר שמשבר הסאב פריים יקרה בישראל, ומערכת הבנקאות לא צפויה לעבור משבר דומה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/03/2022 23:04

אפילו לא קרוב.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2022 00:31

לא בדיוק, במקרה הספציפי הזה יש כאן רשת בטחון גדולה מאד של ההורים (ערבות+תשלומי המשכנתא). אם היה מדובר בזוג בלי גב כלכלי אז בהחלט מסכימה איתך.

באמת שאלה טובה כמה מתוך האנשים רודפי ההגרלות האלו הם אנשים שמסכנים את עתידם הכלכלי ללא שום רשת בטחון (חוץ מאלהים גדול וכיוצא בזה).

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2022 00:46

לא חושב שרוב המשתתפים במחיר למשתכן נופלים להגדרה של "רודפי הגרלות". אני כן חושב שעבור זוגות צעירים רבים, זכייה במחיר למשתכן זו הזדמנות חד פעמית להגדלה משמעותית של ההון שלהם בתוך שנים בודדות, לכן אני מבין למה הסביבה דוחפת אותם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2022 10:33

היי

בשלב זה המשכנתא בעייתית עבורכם, אבל משום שאתם צעירים ועתידים להשתכר יותר בהמשך (הרי המשכנתא היא לטווח ארוך),

תנסו לגייס גיבוי ותמיכה מההורים לשנים הקרובות כמו מינוף קרנות השתלמות אם יש להם כדי להוזיל את עלויות ההחזר החודשי ולקחת משכנתא קטנה יותר,

עזרה בעלות הסופית של הנכס בנוסף לתשומות הבניה, מזגנים.......

בעת קבלת הנכס יתכן זמן ארוך יותר להשכרה תוך תחרות מול יתר הדירות שיוצאות לשוק, גם כאן צריך תמיכה,

אפילו לרשום את אחד ההורים כערב למשכנתא לשנים הקרובות.

אתם צרכים לגלות יצירתיות כדי לגשר על השנים הקרובות עד שתתייצבו עם הכנסה מעבודה.

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2022 11:05

תודה על התגובה. אכן אחד מההורים הוא ערב למשכנתא, וגם הם מאוד דוחפים אותנו למהלך הזה . כי רואים בזה הזדמנות נהדרת לתחילת הדרך. בהחלט אנחנו מבינים שצריך לחשוב יצירתית לפחות לשלוש שנים הקרובות ( עד שנתייצב ובהחלט נגדיל הכנסות באופן משמעותי), .. כן לוקחים לתשומת לבנו- תשומת בנייה ומזגנים ואי יכולת השכרה מיידית בגלל תחרות שוק. ( לכן שמנו 100 אש"ח בצד לטוב זה) חושב אולי צריך להגדיל ל150 אש"ח כדי להגדיל רשת בטחון. לא חושב שאני רודף הגרלות , אנחנו זוג לגיטימי ( שעשה צבא משמעותי ונתן למדינה המון ) אחלה דרך למדינה להחזיר לנו.. אנחנו צריכים להיות עם יד על הדופק שבאמת עושים את המהלך הזה בצורה אופטימלית.

🕒 פורסם בתאריך: 27/03/2022 16:03

זוג לגיטימי, תודה על השירות הצבאי ו... לא נראה לי שהמדינה התכוונה שההגרלות ייועדו לצורך השקעה או לאנשים שעלולים לכרות בור לעצמם.

פשוט לא חוקקו גידורים מספקים כדי למנוע מתל-אביבי להשקיע בדימונה בדירה בהנחה ע"ח המדינה.

בית במחיר למשתכן . איך לממן?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן