חסכתי למשכנתא - מה עכשיו ?

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 00:00

חסרים קצת פרטים כדי להסתכל על התמונה הכוללת.



בכל מקרה, הייתי מתרכז בלהגדיל את יכולת החיסכון וחוסך עוד כסף (2). הסכום הזה בעיניי נמוך, ויגרום לך להתאבד על נכס בפריפריה כי "העיקר לקנות נכס ויהיה בסדר".

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 00:03

תודה על התשובה :)



אילו פרטים נוספים יכולים להשלים את התמונה ?

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 01:15

בסכומים האלו, לא הייתי נכנס all in לנדל"ן - קשה מאוד למצוא מציאות בטווח שאתה מחפש, ותקבל דירה שדורשת לא מעט השקעה ושוכרים פחות בטוחים.



דווקא בשוק ההון תוכל להפיק יותר תועלת בינתיים, ובבוא היום תוכל לרכוש דירה טובה יותר.



לא ממליץ לא מייעץ.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 01:23

זה.



לא ייעוץ לא המלצה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 08:33

4

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 08:38

5.



תתמנף עוד (אם אתה אחראי, קשוח וכל עוד לא נשוי) ותקנה דירה נורמלית ב- 1.5-1.6 מיליון.



לא ממליץ לא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 08:55

כמה זה יוצא נטו?



נגיד 15?



אם חוסך 75%, אז אתה חוסך 11 אלף. אז אתה סבבה לגמרי.



במקומך לוקח הלוואה של איזה 300 (יש לך, מה הבעיה?) כדי לטוס לחו"ל ולקנות מלא מלא נייס גאי, לכל העיר.



אופס, התחרטתי. בעצם זה להון עצמי.



לא ממליץ ולא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 09:01

דעתי: אין לך מספיק הון עצמי בשביל נכס נורמאלי.



תחסוך עוד קצת, תקווה ששוק ההון יעלה וככה ההון העצמי יגדל עוד קצת ואז תקנה דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 09:09

הון עצמי יותר ממספיק לדירה להשקעה(או למגורים אבל נראה שזה לא הכיוון) בפריפריה.



אתה תמצא שוכרים יותר מנורמלים במחירים של מיליון בפריפריה, אנשים פה סתם אוהבים להגזים ו/או לא מכירים את השוק מעבר לחדרה-גדרה.



אם זה הכיוון שלך, תדע שזה סכום לדירה סבירה בהחלט.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 09:40

כדי לקנות דירה במיליון כרגע הוא צריך להשקיע 100% מההון שלו ולקחת משכנתא עם מימון מרבי. וזה עוד לפני הוצאות נלוות לעלות הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 09:58

אני גר בפריפריה בצפון ודירות 3 חדרים באזור שלי בממוצע עולה בערך 750 אלף והשוכרים בכללית ממש בסדר



האנשים כאן די מצומצמים למרכז



אני חושב שאם אתה קונה דירה אם 200 אלף הון עצמי לדירה של 800 אלף ואתה בשנים האלו מקבל שכירות של בערך 2700 לחודש ואם הסכום הזה אתה כמעט מכסה את עלויות המשכנתא



הדירות בממוצע עולות 2.4 אחוז בשנה העליות המשמעותיות הם יותר במרכז אבל גם בפריפריה עולה



ונניח הנחה סבירה שיעלה ערך הדירה עוד 5 שנים בערך 100 אלף זה אומר שאם סכום של 200 אלף עשית תוך 5 שנים לפחות 60 אלף כי שילמת משכנתא (רשמתי 60 ולא 100 בגלל שיש עלויות כי זה לא בדיוק החישוב) ועכשיו אתה חייב פחות שישית מהסכום התחלתי כי שילמת מתוך 30 שנה 5 שנים ואם יש עליית ערך שזה ממש סביר שיקרה אז בלי סיכון משמעותי לקחת 200 וכמעט הכפלת ואולי אפילו הכפלת ואין מס בכלל....



לעומת זה ההצעה להשאיר בשוק ההון שבשנים הקרובות אתה יודע שאתה צריך את הכסף



זה לא ישאיר לך אופציה סבירה להשקיע במקומות אם תשואה טובה אלא רק באגרות חוב וכדומה

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 13:15

קודם כל תודה על התשובות , חלק מהאנשים פה ניסו לפרט ולהסביר אז נורא מעריך את זה.



ניסיתי להגיע למסקנות חד משמעיות אז כתבתי סקריפט קצר בפייטון שמחשב השקעה בדירה ב 30 שנה לעומת השקעה במדד ה s&p500 במשך 30 שנה.



כמה הנחות לפני התוצאה הסופית :



- לקחתי בחשבון שכמדובר בהשקעה ב s&p500 אני חייב להתחשב בריבית דריבית לאורך התקופה של 30 שנה.



-בגלל שחלק מהסכום החודשי לא מכוסה מצד שוכר הדירה (שכירות בשווי 3000 שקל) אז נשאר סכום של כ 500 שקלים שאני צריך לשלם כל חודש בשביל לכסות את המשכנתא. בהשוואה שעשיתי הוספתי גם את הסכום הזה להשקעה ההתחלתית ב s&p500 שהם 250K סכום ראשוני + 500 שקל השקעה חודשית נוספת במשך 30 שנה.



-הנחתי שהחזר ממוצע שנתי של s&p500 הינו 7 אחוז בעוד שהחזר שנתי לדירה הינו 2.5% אחוז (ניסיתי להיות כמה שיותר לצד הקונסרבטיבי , לכן האחוזים יותר נמוכים)



-לא לקחתי בחשבון בתוך ההשוואה הוצאות כמו שיפוצים על דירה , חודשים שאין שוכר בתוך הדירה והוצאות נלוות כמו ביטוח וכו'



- יש להוריד מההשקעה במניות מס רווח הון בשווי 25%



- הריבית שאצתרך לשלם על הלוואה בשווי 750K ל 30 שנה הינה ערך ההלוואה כפול 1.67



התוצאות של ההשוואה הם :



ניירות ערך בשווי 1,887,830 מיליון לטובת השקעה במדד S&P500 לעומת נכס בשווי 1,577,500 מילון בקניית דירה.



אם מישהו רוצה לעיין בחישוב שלי אז הוספתי אותו למטה.



על פניו ניראה שחד משמעית המספרים לטובת השקעה במניות , אשמח לשמוע את דעתכם אם אני מפספס משהו או לא לקחתי בחשבון גורמים אחרים שלא רשמתי אותם למעלה.



{

"lightbox_close": "Close",

"lightbox_next": "Next",

"lightbox_previous": "Previous",

"lightbox_error": "The requested content cannot be loaded. Please try again later.",

"lightbox_start_slideshow": "Start slideshow",

"lightbox_stop_slideshow": "Stop slideshow",

"lightbox_full_screen": "Full screen",

"lightbox_thumbnails": "Thumbnails",

"lightbox_download": "Download",

"lightbox_share": "Share",

"lightbox_zoom": "Zoom",

"lightbox_new_window": "New window",

"lightbox_toggle_sidebar": "Toggle sidebar"

}

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 13:16

וזה החישוב:

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 14:13

הנחה סבירה היא ששכר הדירה צפוי לעלות לאורך השנים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 14:49

אי אפשר באמת ליצור השוואה הוגנת, בכל אופן, את העלייה בשוק ההון חישבת בריבית דריבית בעוד את עליית ערך הדירה חישבת לפי השווי בתאריך הרכישה, רק הדבר הזה כבר היה מטה לצד שני את ההשוואה.



החישוב הזה מאוד תלוי בהנחות מוצא שלך כמובן, יכול להיות שמחירי הדירות\מניות ימשיכו לעלות קצב כזה ויכול להיות שלא.



לדעתי ההחלטה צריכה להתקבל לפי מה שאתה מרגיש בנוח איתו ומאמין בו באופן אישי, בתגובה קודמת כתבתי שלדעתי אפשרות 4 עדיפה, כי אם אתה יכול לייצר תשואה דומה, ומרגיש בנוח עם החזקה של תיק מניות גדול כמו שכתבת אז חבל על הטרחה.



אני הייתי בדילמה הזאת ובחרתי כן לקנות דירה, אבל עוד ממש מוקדם מידי כדי לדעת אם זאת הייתה החלטה טובה, בינתיים בעיקר נמנעתי מהפסדים גדולים בתיק כי מכרתי בנובמבר האחרון 90% מהתיק.

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 15:05

וגם בתקופת ההשקעה. בשלושים שנה אתה מגיע למצב שכבר אין כלל מינוף, שהוא אחד היתרונות שקיימים לנדל"ן. אולי בכלל עדיף למכור את הנכס בשלב מסויים ולקנות שוב דירה עם אחוז מינוף גבוה יותר כדי לא לקבור כסף בקירות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 15:39

-חישוב הוגן היה גם מניח עלייה של שכירות כלשהי עם השנים.



-הכפלה ב11 חודשים במקום 12 יתן את היחס לתיקונים/שיפוצים לאורך השנים וחבל להתעלם מזה בחישובים. לא מדויק אבל יותר שמרני.



-חישבת שערך הדירה עולה 2.5% כל שנה יחסית לערך הדירה המקורי אבל גם פה יש התנהגות מעריכית ולא סדרה חשבונית.



-לא חושב שהוגן להכניס את "מימד" התזרים לחישוב, כלומר את ה500 שקל שאתה מפסיד מהתזרים להכניס להשקעה חודשית בs&p



מקווה שאני אצליח להסביר את הנקודה הטריקית הזאת... קודם כל זה נכון שתזרים שלילי פוגע לך ביכולת לפנות כספים להשקעות נוספות, אבל בראייה של משקיע נדלן המשכנתה מופרדת



ל2 חלקים - קרן וריבית וככל שהחלק של הקרן קטן, אתה חייב לבנק פחות===אתה מכניס יותר כסף לקיר===אתה פחות ממונף. מה רע בזה ולמה אני חושב שזאת טעות להשוות ללא התחשבות בזה? כי אתה יכול להוציא את הכסף מהקיר (משכנתה הפוכה) ואת הכסף הזה לשהקיע בנוסף. נגיד במדד. למשל אם אחרי 10 שנים שווי הדירה עלה ל1280K ואתה חייב לבנק 550K אז תוכל לקחת משכנתה שנייה של 90K (עד חצי מערך הדירה פחות מה שאתה כבר חייב) ואת זה להשקיע שוב. כך אתה מחזיר 750 שקל מהתזרים השלילי בחזרה אליך אחרי 10 שנים. גם החברות בs&p ממונפות ושומרות על אחוז מינוף מסוים.



אחרת אם תמשיך להקטין את המינוף אז בהחלט הגיוני שהשקעה במדד תשתלם יותר.



בסה"כ אני מסביר פה שלדעתי אתה צריך להוריד את התוספת 500 שקל למדד בחישוב שלך.



מספר 4 נשמע הגיוני יותר עבורך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 19:30

לגבי הסעיף האחרון אני די איבדתי אותך , כניראה אאלץ להשלים את הידע שלי בעולם הנדלן כי חלק ממה שאמרת לי נשמע סינית :lol: (עד היום התעסקתי רק במניות).



בכל מקרה, ביצעתי חישוב נוסף כאשר אני מתייחס לנתון של השיפוצים \ דירה ריקה ,התייחסתי הפעם גם לעלייה מעריכית שנתית של ערך הדירה, התייחסתי לנתון של עליית מחירי שכירות (1% בשנה נשמע הגיוני ? הלכתי לצד הבטוח כי בישובים היותר זולים בדרך כלל העליות יותר מתונות לפי המידע שקיים בגוגל)



כעת התוצאה היא חד משמעית לטובת קניית דירה :



וסורי אבל אם אני שם את עניין המינוף בצד רואים שחד משמעית הרווח משמעותי יותר בנדלן , אז למה בכל זאת אופציה 4 יותר הגיונית ?

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 19:34

וזאת התוצאה במידה ואני מוותר על "מימד" התזרים שאני מפסיד בהשקעה לדירה לטובת השקעה ב S&P500

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 20:55

בהשוואה של 30 שנה כל תזוזה של אחוז שניים לכל כיוון והתוצאה שלך משתנה לחלוטין, מספיק שהריבית במשק תעלה בכמה אחוזים, וההשקעה במדד תניב 8 אחוז ולא 7 אחוז והנה התוצאה התהפכה חזרה.



לכן לדעתי פער כזה בהסתכלות ל30 שנה הוא לא מספיק כדי להתמודד עם הסיכון והעבודה הכרוכה בהשקעה בדירה יחידה בווילה בג'ונגל שלנו, לעומת השקעה מפוזרת ללא מאמץ ב500 החברות הרווחיות הגדולות בארה"ב.



לדעתי בסביבת ריבית נמוכה כמו היום נדל"ן מנצח בהשוואה הזאת כאשר אתה נשאר במינוף גבוה ואז התשואה על ההון העצמי הרבה יותר גבוהה, כי תשואת השכירות ועליית הערך יחד מניבות לך יותר מהעלות של ההלוואה (לפי עלויות של משכנתא סבירה).



מצב שני בו נדלן הוא עדיף, הוא כאשר אין לך את היכולת להמשיך לקנות את המדד כל חודש ולישון טוב בלילה עם זה, ונראה שזה לא המצב שלך.



עוד נקודה חשוב לטובת נדלן היא שהשקעה בנדלן בישראל היא גם גידור לעלויות השכירות שלך, גם אם אתה לא גר בדירה שרכשת, יש בזה היגיון במיוחד כי שכירות היא חלק גדול מההוצאה של כולנו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 22:35

מה שכתבתי הוא על אותו רעיון כמו מה ש @האזרח הקטן כתב. למכור ולקנות דירה יותר יקרה/לקחת משכנתה שנייה זה להוציא כסף מהקיר ולשמור על רמת מינוף.

כי הכלל הראשון בנדלן הוא location location location ודירות במיליון שקל לרוב נמצאות בפריפרייה. זה משליך על מי יהיו השוכרים שלך, על סיכוי לבעיות, על היכולת לסנן שוכרים, על היכולת לעלות את השכירות עם השנים ואפילו על היציבות של דמי השכירות (כן זה יכול לרדת כשקשה למצוא שוכר), עליית ערך איטית יותר לעומת המרכז, על המרחק מאיפה שאתה גר. זה לא רק מספרים.