המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 21:32

לפני כמה ימים העמדנו את הבית שלנו למכירה - הבית נמצא בשכונה מבוקשת (לא במרכז), במצב טוב מאד, אך באיזור שקשה מאד לבצע הערכת מחיר מאחר וכל הנכסים באיזור (כולל באותו רחוב) שונים מהותית אחד מהשני מכל מני סיבות - שכונה ישנה מאד, כל דירה עם תוספות ייחודיות לה, טופוגרפיה שונה בין מגרשים, עם/בלי חנייה גינות בגדלים שונים, נגישות שונה, רמת פרטיות שונה, ענייני פרסלציה וכו' וכו'.

הבאנו שמאי (שהתברר כבזבוז) ולבסוף נקטנו בגישה של השוואה מול עסקאות ישנות באותו בניין שלנו ונירמול לפי מ"ר ועליית מדד מחירי הדיור מתאריך כל עסקה. בנוסף בדיקה ביד 2 של נכסים באותו סגמנט של גודל דירה באיזור כדי לקבל איזשהו קנה מידה.

לאחר פחות משבוע שיווק, הגיעו 25 משפחות לראות את הבית (היו מגיעות יותר, פשוט סגרנו את המודעה ליום כי לא עמדנו בעומס) וקיבלנו מספר הצעות קונקרטיות כדלהלן:

1. 2 הצעות במחיר המבוקש

2. הצעה אחת במחיר המבוקש פחות 1%

3. 2 הצעות במחיר המבוקש פחות 5%, אך עם תחושה / חצי-ידיעה שלנו שהיו משפרים למחיר המבוקש אם היתה היכולת הכלכלית.

יש לציין שאין לנו לחץ למכור לפחות ב 3-4 חודשים הקרובים.

מצד אחד אנחנו מאמינים שהמחיר הוא הוגן מאחר וחקרנו לעומק עסקאות בבניין ובאיזור. אנחנו רוצים להישאר עם רגליים על הקרקע, פרגמטיים ולקדם עסקה. מצד שני שטף האנשים וההצעות גורם לנו לחשוב שהערכנו את המחיר בחסר (היו גם מתווכים שפנו אלינו בטענה שיוכלו לשווק במחיר גבוה יותר, אך ההנחה שלנו היא כי זוהי טקטיקה שלהם לקבל מאיתנו זכויות שיווק).

מה אתם הייתם עושים במצב הנ"ל?

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 21:38

יש כאלה שסתם באים להתרשם מהמחירים בשכונה או מחפשים מציאות (מודה, גם אני עשיתי את זה).

מוכרים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 21:43

מכרז בין המעוניינים. להגיד שיש מישהו אחר שמציע סכום דומה, האם אתה יכול לשפר את ההצעה?

(*) מעולם לא מכרתי דירה. אז מה אני יודע.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 21:45

פותח את המודעה לעוד יום, מעלה את המחיר המבוקש ב-15%, רואה איזה הצעות מגיעות

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 21:45

מאחל לך שרק תקנה ולא תמכור

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 22:04

פעם פרסמתי רכב למכירה. למחרת התקשר מישהו ולקח את הרכב. שכחתי להוריד את המודעה אבל הקטע שאף אחד לא התקשר חוץ מהקונה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 22:06

אולי לקחת מישהו מקצועי שיעשה זאת בשבילכם. שיקבל אחוזים מהסכום שמעל המחיר הנוכחי

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 22:06

לכן מנסים

או שיש פה מוסר השכל שפספסתי

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 22:15

@slichy

אם כל ההצעות היום בטווח של 5% מהמחיר המבוקש אז המחיר שלך כנראה דיי מדוייק מינוס כ5% בהערכה גסה תלוי במיקום בארץ.

אם היית מתמחר בחסר משמעותי, היית מקבל 5 הצעות במחיר שביקשת ואף יותר.

אם היית מתמחר בעודף, היית מקבל הצעות נמוכות משמעותית או בכלל לא.

אתה יכול לנסות לפרסם שוב אבל זה סיכון (אבל כנראה לא גדול במיוחד)

אני כן חושב שאתה יכול לפנות לטופ 3 ולומר שקיבלת את המחיר מכולם. מי שרוצה שיציע שדרוג.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 22:25

בסוף, צריך קונה אחד שישלם כמה שיותר.

לא צריך התפלגות יפה ונחמדה, אתה לא מוכר שקיות שוקו שצריך סטטיסטיקה של קונים. מספיק אחד כאמור.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2022 23:09

לקחת שמאי, בדקת, חשבת, חישבת והגעת לאיזשהו מחיר שאתה רוצה. קיבלת הצעות על המחיר שביקשת.

לדעתי, שחרר ותמכור במחיר שביקשת. תמיד יכול להיות שהיית יכול להשיג יותר, כל עוד לא קיבלת הצעה קונקרטית לא תדע.

מהזווית של הקונה, אם הייתי סוגר עם המוכר על מחיר ולאחר מכן הוא היה מעלה את המחיר שעליו סגרנו, הייתי אומר לו תודה רבה וממשיך לדרכי - כי ברור לי שזה מוכר שיערים עליי קשיים גם בהמשך, ותמיד ינסה לסחוט יותר את הלימון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 01:06

אכן טקטיקה כדי לקבל בלעדיות. יבטיחו לך גם 500 אלף מעל מחיר הדירה, אחרי שתחתום יתחילו לגמגם ולנסות להוריד לך את מחיר השיווק.

שמאי כמעט תמיד יעריך את הבית בנמוך יותר (גם אם פרטי), אם זה שמאי של הבנק, אז עוד יותר נמוך כנראה מהשמאי הפרטי.

רשמת שהיו 25 משפחות - בתלכס קיבלת רק 2 הצעות למחיר שביקשת, ומכאן השאלה כמה הם רציניים גם.

אז בסופו של דבר הרוב לא מיהרו לשלם את המחיר המבוקש.

מכאן יש לך שתי אפשרויות - תלוי בכם ובזמן שלכם:

1. לפרסם מחדש במחיר גבוה יותר (ולקחת סיכון מסוים כי אלה שבאו יכולים להבין שאתם לא רציניים או סתם משחקים)

2. לגשש האם באמת השניים שהגישו הצעה באמת רציניים להתקדם לעו"ד

בהרבה מהמקרים ברגע שאומרים עו"ד - מתחילים התלבטויות בצד השני או מיקוח נוסף, זו בדיקה טובה לבדוק את השטח.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 05:45

זה שוק של מוכרים, ויש לך הצעות ביד:

תוכל להתנות דמי תיווך בקונים מעל מחיר x*1.02

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 06:38

לא מבין את האנשים

פרסמת משהו למכירה

נקבת במחיר

בא קונה במחיר שבקשת

למה לא למכור?

כי אולי יבוא מישהו עם עוד כמה שקלים?

שמעת על הביטוי "יושרה"?

בחיי שאנשים איבדו את זה

אדם צריך לעמוד במילה שלו

אולי זה כי אני יותר מבוגר וחינוך אחר

סיפור קצר: את הבית שאני גר בו בשנים האחרונות קניתי מזוג שהתגרש

הבעל נשאר בבית והראה אותו לקונים והאשה עברה למקום אחר

סגרתי מחיר עם הבעל בלחיצת יד(לאחר שהבית עמד למכירה כ8-10 חודשים

שבכל פעם לפני הוא היה מביא קונה והיא מפוצצת את העסקה ולהיפך)

קבענו להיפגש עם האשה ואז בפגישה היא רצתה עוד 150,000 שקל

הבהרתי להם שאני רוצה את הבית וקונה במזומן

אבל לא משחק משחקים כאלה

לא מוסיף שקל על מה שקבענו

בקיצור אנחנו גרים בבית שנמכר במחיר שעליו לחצנו יד.

תהיו בני אדם זה עוזר בחיים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 09:17

אבל הם עוד לא לחצו יד, אז הכל פתוח.

הייתי מדבר עם שלושת המציעים הכי גבוהים ונותן להם הזדמנות לשפר את ההצעה שלהם, כי לא הוגן כלפיהם למכור לאחד האחרים בלי אפילו לתת להם הזדמנות, מסכנים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 10:00

ואני שואל - בשביל מה להכניס מתווך בכלל לתמונה? יש לו שתי הצעות ביד בסכום שביקש. שיתקדם איתם.

מתווכים רק מסבכים את העסק, יעלו את מחיר הדירה בצורה כזאת שיקרוץ למוכר, ולא בטוח יביאו קונים - ובנוסף גם יגזרו עוד סכום מהקונים על עמלת תיווך וכל מי שיראה את הבית לא יכול להגיע אחר כך בצורה פרטית (אז גם איבוד לקוחות פוטנציאלים).

בקיצור לא רואה סיבה לקחת מתווך לדירה כזאת שיש לו הצעות ביד.

בשוק של היום כל אחד רוצה להגיע למקסימום שאפשר, אם אפשר עוד 20 אלף ירצה לפרסם שוב (לדעתי זו טעות).

אני בדעתך, אתה צודק. יש לו שתי הצעות, שיבדוק מי מהם רציני ויתקדם לעורך דין.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 10:32

+1

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 10:32

מבחינה חוקית, בעסקאות נדל"ן אתה יכול ללחוץ כל איבר בגוף אבל עד שאין דף שעשוי מסוג של נייר עם פרטי עסקה מינימליים, אין חוזה.

מסכים עם קודמיי. אם תומחר ב X, ביקשת X וקיבלת X, שחרר. אם גילית שפתאום זה X + 50% זה סיפור אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 14:02

זה ברור לחלוטין

מצד שני יש עניין של הגינות אם סכמת עם לקוח ולחצתם יד אז נכון שאתה יכול חוקית להתחרט

רק תזכור שאתה צריך להסתכל במראה למחרת בבוקר...

להבנתי לא מדובר פה על 50% תוספת אלא בקטנה

שהמוכר יעדכן אם הבנתי נכון

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 16:20

אישית הייתי מחכה קצת ומפרסם עוד פעם ב15-20 אחוז יותר.

נראה שיש ביקוש גדול וסבירות גבוה שתוכל לקבל יותר ואתה גם לא לחוץ בזמן.

מה בעצם יש לך להפסיד(חוץ מנפילות מחירים בחודשים הקרובים)?

זה מזכיר לי כאלה שמתגאים שמכרו רכב(חדש יחסית) יום אחרי שפרסמו אותו,כאילו זה מראה על חוכמתם......

אני לא מתייחס למוסריות ולא ראיתי שציינת שלחצת יד למישהו על מחיר......

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 18:52

מה הכוונה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 19:11

בלי למשכן את הדירה ולחלק להרבה תשלומים מעצבנים.

פשוט כסף תמורת דירה.

מסיר הרבה כאב ראש מהמוכר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 19:16

כלומר תשלום אחד?

איזה חוץ ממספר תשלומים?

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 19:21

כשיש משכנתא בסיפור אז רושמים הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק.

עכשיו אם משהו משתבש אז המוכר נשאר עם דירה שיש עליה הערת אזהרה.

עו"ד טוב אמור לנטרל את הסיכון הזה, אבל בתור מוכר אני מעדיף לא להיכנס לזה בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2022 19:37

כשהמוכר בעצמו קונה דירה ומתבסס על הכסף ממכירת הדירה זה מייצר כאב ראש רציני כי עיכוב בתשלומים מצד הקונה גורם למוכר להיכנס בעצמו לעיכוב.

בדרך כלל בונים לוח תשלומים שצריך להתחשב גם בצרכים של הקונה וגם באלו של המוכר אבל לפעמים צצים בלת"מים.

🕒 פורסם בתאריך: 04/03/2022 13:51

במידה והעסקה נופלת (אחרי חתימת החוזה כמובן) אז הקונה שלא עמד בהתחייבות ישלם קנס על הפרה, והערת האזהרה לטובת הקונה תמחק ע"י העורך דין שלך.

לא אמורה להישאר הערת אזהרה אם הקונה מפר את החוזה/התחייבות מסוימת, לבנק עדיין שעבוד כך או כך בגלל המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 04/03/2022 14:03

זה ברור, אבל מה עם הערת אזהרה לטובת הבנק? הבנק לא נתן יפוי כח למחוק את ההערה.

כלומר, הבנק יהיה מוכן לשחרר את הערת האזהרה רק לאחר שיקבל את ההלוואה בחזרה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/03/2022 14:10

לא ברור למה זו בעיה בעיניך - הבנק של הקונה משלם למוכר כסף. אם העסקה התפוצצה, המוכר צריך להחזיר לבנק של הקונה את הכסף שקיבל. אם יש איזושהי מחלוקת בין המוכר לקונה, שיסגרו את זה בינהם, לא על חשבון הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 04/03/2022 14:28

לא תלוי באישור משכנתא או מכירת נכס אחר

היתרון הוא המהירות והפשטות של ביצוע העסקה

🕒 פורסם בתאריך: 04/03/2022 14:41

נקודת מבט שלי:

1. נקבתם במחיר שאני מניח שהיה גבוה מהמחיר שאכן הייתם סוגרים בו. כשמתמכרים בית, לרוב, מפרסמים במחיר מעט יקר יותר על מנת להשאיר מקום למשא ומתן. קיבלתם 2 הצעות על הבית במחיר המבוקש, בדרכ ההצעות הראשונות אלו הן הצעות מקונים בשלים שמחפשים נכס כבר זמן מה ורוצים להתקדם עם העסקה.

2. במידה ותעלו את המחיר, יכול להיות שזמן המכירה יתארך, נכס שמפורסם יותר זמן לרוב, נמכר במחיר נמוך יותר מהמתוכנן.

3. יכול להיות שתפרסמו ביותר יקר וזה גם ימכר, יכול להיות שלא. אמרתם שהפינוי הוא בעוד 3-4 חודשים? הם עוברים מהר. יכול להיות שלפתע תשימו לב שנשאר לכם מעט זמן ואולי הבית עוד לא נמכר וכאן עניין הזמן יכול להתהפך ולעבוד לרעתכם.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2022 14:41

אולי אני מפספס משהו - אבל איזו הערת אזהרה לטובת הבנק?

כשאתה מוכר, אם יש משכנתא אז יש שעבוד לטובת הבנק (אם אין משכנתא כמובן אין שעבוד) ואז אתה חותם מול הקונה והעו"ד מוסיף הערת אזהרה כדי שלא תוכל למכור את הנכס שוב.

ברגע שהכסף משולם ע"י הקונה, אתה מחזיר את המשכנתא ומוריד שעבוד לדירה - ונשאר רק עם הערת אזהרה לטובת הקונה.

ברגע שהוא משלים את הסכום - הנכס עובר אליו.

עכשיו במידה ומשהו קרה בעסקה, ויש הפרה של החוזה, מוחקים את הערת אזהרה מהכנס, ואפשר לשעבד את הנכס מחדש לטובתך (אם אתה צריך)

כמובן שמבחינה חוזית אתה גם זכאי לפיצוי שהוסכם בחוזה בגלל ההפרה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2022 14:47

הבנק של הקונה מוסיף הערת אזהרה לפני שהוא מעביר תשלום ראשון (שמכסה את המשכנתא של המוכר, אם קיימת. לאחר שהמשכנתא של המוכר סולקה, המוכר נדרש להסיר את הערת האזהרה של הבנק שלו כתנאי לקבלת התשלומים הבאים).

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2022 17:26

תודה על ההבהרה :)

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2022 09:40

דעתי:

קודם כל קח בחשבון שגם אם מישהו מסכים למחיר לא אומר שיש לו את הכסף, לא אומר שהוא רציני ולא אומר שהוא יקבל משכנתא על הסכום שהוא חושב שהוא יקבל, לדבר זה קל, לכתוב צ'ק על כמה מיליונים זה יותר קשה, לפעמים יש גם התלהבות ראשונית ואז מחליטים שזה לא מתאים או הסבתא/אמא/גיס לא אוהבים את הנכס וכו' וכו'.

הסכמה ראשונית בע"פ זה נחמד, מפה ועד הסכם חתום וכסף בבנק הדרך עוד ארוכה.

אתה יכול לנסות להוציא יותר אבל אתה משחק באש, דרך אחת לעשות את זה היא בצורה שקופה, להסביר לכמה רציניים שיש לך כמה קונים ושאתה עושה סבב שיפורים ומה המקסימום שהוא מוכן לשלם. דרך נוספת היא להעביר לעו"ד שיעשה התמחרות בצורה מסודרת תוך מתן אפשרות לקונים נוספים להשתתף, להליך הזה יש גם עלות אבל בדרך כלל היא תמקסם את הערך.

קח בחשבון דבר נוסף:

אם תשחק יותר מדי אז קונים רציניים יקטלגו אותך בתור לא רציני שלא באמת רוצה למכור, כמו שלא חסרים קונים ליצנים גם לא חסרים מוכרים ליצנים שסתם בודקים בכמה הם יכולים למכור ולא באמת מחפשים למכור את ביתם, תזהר שלא תשרוף את עצמך, הקונים הרציניים לא יושבים ומחכים לבית שלך, הם בודקים בתים נוספים.

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2022 11:07

3-4 חודשים זה לא הרבה זמן למכור בכלל

מרגע החתימה יקח בערך 3 חודשים לסיים את הניירת, לקבל משכנתא חדשה לקונים, העברות בטאבו וכו וכו

וגם זה שעושים את זה יחסית מהר ואין איזה הפתעה או נסח ישן שפתאום דורשים אותו ואי אפשר להשיג

דעתי, תדבוק במחיר שקיבלת

אבל תבחר את הקונה הכי אמין שבתנאים הנלווים נותן לך את העסקה הכי טובה

לדוגמא זמן פינוי ארוך/ סכום משמעותי בחתימת חוזה/ תוספת על ריהוט וציוד בבית וכו וכו

לוקח את הבית כמו שהוא/ בדק בית וכו

מניסיון צריך לדעת למי למכור, אם אתה מרגיש שהקונה יכול לשגע אותך אחרכ או תו"כ עדיף אולי מישהו אחר

אנחנו מכרנו בית תוך חודשיים, שיגעו אותנו ביותר מ15 ביקורים למדידות שמאות בדיקות וכו בחודשיים האלה

אחרכ הביאו בדק בית ודרשו שנתקן דברים, למרות שזה בלאי סביר ולא נדרשים בחוזה

אחרכ במסירה התעכבו עם התשלום כי לא קיבלו משכנתא בזמן (בגלל זה זמן של חודשיים הוא קצר מידי)

דרשו שנשאיר דברים לא לפי החוזה ובסוף עוד התלוננו על שטויות כמו חלודה על ברז מתחת לכיור או צינור של מזלף באמבטיה מעט קרוע..

זה לא הפריע למכירה, אבל השאיר טעם רע והייתי מעדיף בדיעבד 10K פחות בשביל לחסוך את הכאב ראש הזה

סיפור על מכירת בית

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן