המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2022 01:05

שבוע שעבר קיבלתי שיחת טלפון מחברה שעוסקת בהתחדשות עירונית.

נציג הלקוחות הזמין אותי לכנס לכבוד פרוייקט פינוי בינוי שהחברה מתכננת שכולל את הבניין שיש לי בו דירה. זאת דירה להשקעה, אני לא מתגורר בה.

האינסטינקט הראשון שלי היה לשמוח על הסיכוי הלא אפסי שזכיתי בלוטו. מצד שני, אני יודע שפרוייקטים כאלו עשויים לקחת שנים עד שרק מתחילים.

התמורה לבעלי הדירות היא דירה גדולה מעט יותר במגדל עם מרפסת וחניה.

בהינתן שעכשיו אני בשלב מאוד ראשוני של פרוייקט פינוי בינוי, מה העצות וההמלצות שתוכלו לתת לי לתקופה הקרובה ובכלל?

למשל, קיבלתי עצה שכדאי לי לא לתת חתימה מיד מכיוון שאם אחכה, בשלב מאוחר יותר יהיה לי יותר כח מינוף במיקוח. מצד שני צריכים רק חתימות רק מ60% מבעלי הדירות. כמה אמת יש מאחורי העצה הזאת למיטב ניסיונכם? מה כח מיקוח עשוי לתת לי?

האם יש בכלל מקום למיקוח? מה אפשר להשיג ולמה כדאי לשים לב במיקוח?

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2022 11:06

1. לא לחתום על נונשופ בשום צורה.

2. לא לחתום בכלל על כלום בלי שיש ייצוג עו"ד לדיירים.

3. להסמיך נציגות מטעם הדיירים.

4. לוודא שהיזם לא מאעכר, אלא חברה שמתמחה בהתחדשות בדגש על פינוי בינוי ומתעסקת בבת ים, ולהבין מה מתכננים ברמת הפרוייקט - איזה עוד בניינים בפנים, לבדוק איתם מה מצבם וכמה הם מאוגדים אם בכלל.

5. לוודא שהיזם מציע תמורות ריאליות ולא הבטחות הזויות. מדיניות בת ים אגב מאוד ברורה בתמורות - 12 מ''ר תוספת, מרפסת, ממד, חניה ומחסן בכפוף לאישור (זה אומדן אצבע, כמובן יש חריגים..).

נשמע כמו עצה של אדם סחטן. אם יש לכם אופציה לפינוי בינוי עם יזם חזק ואיכותי - אתה אמור לרצות לחתום ולא לעכב את הפוטנציאל לזה ש:

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2022 22:53

תודה על הטיפים! לא ידעתי מה זה נון-שופ וטוב להכיר לפני שמפתיעים אותי עם הסכם כזה.

החברה היא אכן חברה גדולה עם פרוייקטים שהסתיימו בעבר. אם כי זה הפרוייקט הראשון שלהם בבת ים. לא ניראה שיש להם יותר מפרוייקט אחד בעיר.

ההבטחה של היזם תואמת למדיניות בת ים פלוס מיקום הדירה החדרה החל מקומה 3 וכיווני אוויר. בנוסף יש גם כל מיני הנחות לשדרוגים פוטנציאלים.

אגב, הפרוייקט הוא עבור מספר בניינים ברחוב, לא רק הבניין שיש לי בו דירה. אני מניח שזה מסבך את התהליך כי צריך את אישור כל הבניינים.

אין לי שום קשר עם בעלי הדירות באזור ואין לי מושג איך להתחיל להתאגד. אני מניח שזה משהו שיהיה כדאי לדחוף אליו בכנס שהזמינו אותנו אליו.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2022 02:23

כנס זה כבר שלב שהוא מעט מחייב ברמת הצהרת הכוונות שלכם כלפי היזם, מה גם שכדי שהוא יהיה כנס תקף צריך מעל 40% דיירים.

בד"כ יזמים דוחפים לכנס מהר. יש לכם כבר עו"ד ונציגות מוסמכת? הייתי עובד על זה קודם.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2022 08:41

כנס מחייב את הדיירים עוד לפני שיש חתימות? הרי כל מטרתו של הכנס היא לקבל את המידע הנדרש.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2022 10:23

כן ולא ולכן כתבתי "מעט" מחייב, ואסביר.

בגדול כנס הוא לא מחייב ברמה המשפטית, אבל הוא בהחלט סוג של הצהרת כוונות כלפי היזם.

בשלב הכנס היזם כבר מערב בעלי מקצוע ומתחיל "להוציא" כספים לדוגמה על אדריכל. לכנס היזם מגיע עם מספר חלופות תכנוניות אחרי שאדריכל עשה בדיקות בעירייה ויש על מספר חלופות לפרוייקט.

יש הרבה כנסים "חאפרים" שיזמים דוחפים אליהם, אני לא מדבר עליהם.

אני מדבר על כנס רציני, עם אחוז נוכחים נדרש, עם אנשי מקצוע רלוונטים (אדריכל, מפקח..). זה קורה בד"כ אחרי שהיזם גם כבר עשה עבודת שטח מקדימה מול הדיירים לפני.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2023 12:58

זה לא נכון.

"מעט מחייב" זאת אמירה מצחיקה.

קודם כל כל עוד לא נחתם חוזה הדיירים לא חייבים דבר ליזם גם אם יוציא כספים על אדריכלים, הגשת תוכניות וכו' , לכן היזם לאחר מכן נהנה מרווחים נאים ביותר וזאת כי אין ערובה שהכספים שהם מוציאים יניבו להם פירות.

ברוב המקרים אם ליזם אין 90%+ חתימות הוא לא ינסה להוציא את הפרוייקט (הרבה מהמקרים זה 100%) .

לפותח האשכול, תעדכן באיזה שלב מדובר לאחר שתהיה בכנס.

כמובן שיש לפניכם תהליך ארוך של בחירת אנשי מקצוע שילוו אתכם.

עו"ד , מפקח, שמאי.

מדובר במתחם פינוי בינוי לפי מה שאתה מתאר.

על אילו בבנינים מדובר, על איזו חברה?

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 00:40

חשוב לדעת שנון שופ לא תקף משפטית לפני שנערך כנס דיירים

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 01:38

מי אמר?

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 02:16

כך אמר לי עו"ד מתחום הפינוי בינוי

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 05:59

לא יודע מה הניסיון שלך בתחום אבל אני מניח שהוא לא רב.

אני מודה, גם שלי לא, אבל הרצתי 5 מתחמי פינוי בינוי (אחד מהם כיום כבר באישור תב"ע). בחלקם הייתי בעל דירה, ובחלקם הייתי מצד היזם.

שטויות. כשנשלח לדוגמה טיוטה להסכם ועורך הדין המייצג מגיב יש תחילת התקשרות ואפשר לטעון להפרת הסכם בחוסר תום לב.

אני מסכים שצריך להיות ממש לא חכם כדי לשלוף קלף כזה על דיירים כשעוד לא בחרו בך בצורה רשמית בתור יזם, וכנראה הרוב המוחלט, בטח חברות רציניות, לא יעשו כזה דבר - אבל היו מקרים וכן צריך להבין איך להתנהל.

עוד שטויות. מאיפה הבאת את המספר הרנדומלי של 90%? כדי לקיים פרוייקט חייב בסוף 100% מבעלי הדירות, ו100% מבעלי השטחים.

יזמים מתקדמים (בצורה מסויימת) ברגע שיש 67% הסכמה ע"י הצבעה מתועדת שנערכה ע"י נציגות מוסמכת, אפילו בלי חתימה אחת.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 08:01

יש אולי נוהג כזה, אני לא מכיר חוק כזה. כנס דיירים זה לא משהו סטטוטורי.

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 10:03

בחוק המארגנים זה מופיע (תעשה גוגל)

צריך לבדוק האם זה חל גם על יזמים או רק על מארגנים

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2023 11:08

טוב לדעת! תודה.

פרוייקט פינוי בינוי בבת ים

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן