דירה על הנייר ב15 - 85 באשדוד, עם פוטנציאל

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 07:26

על איזה פרויקט מדובר?

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 08:06

@נעמה רז לא אומר לך מה לעשות, אבל נדל״ן זה תחום שנמצא עכשיו בהרבה אי-וודאות בגלל העליה בריבית. אישית, אני מדיר רגליים. אני גר בהרצליה וכבר ראיתי במו עיני איך פתאום שלט חוצות לאחד הפרויקטים החדשים צנח לו מ-5.3 ל-5 בן-לילה.



היזמים והקבלנים לחוצים וזהו... מי שלחוץ, מוכן לעשות יותר פשרות ולהציע יותר סוכריות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 08:34

אוקי.



אבל זה לא שאני משלמת כאן 100% מדובר רק על 15%, כך שהצפי לרווח גדול מההפסד

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 08:41

תמיד כשיש "הזדמנויות", כדאי לענות על השאלות הבאות:



העסקה הזו הוצעה רק לך? אם כן, מדוע?



אם ההצעה פומבית ותקפה לכולם, מדוע אחרים לא קופצים על המציאה?

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 08:47

אכן, אני ממש אוהבת את השאלות האלה,



ולשם כך מעלה לפורום ע"מ להבין מה יכול להיות תשובה לשאלות אלו.



מה באמת יכול להיות? מה הסיפור כאן? יש איזה נחש מתחת לכובע? או שהכל מושלם? או שאולי הוא פשוט לחוץ עקב העלאת הריביות מה שמאלץ אותו למכור במחיר הפסד.



תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 08:49

דברי איתנו במחירים, העסקאות ירדו, יש לו התחייבויות ואם לא ימכור במצב הזה כנראה יפסיד, בדקי את הפרטים אנחנו מכאן לא נוכל לסייע מעבר ללהזהיר שככל שהפרויקט שלו פוגע לו בכדאיות - מישהו ישלם על כך וכנראה זה לא יהיה הקבלן.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 08:54

אם אתה מתכוון שזה יוכל לגרור את כל המשקיעים להפסד יש מימון בנקאי.



ואם אי הכדאיות הוא ביחס למחיר אני לא מבינה מה יכול להיות יותר מתחת לשוק במחיר הזה,



אם אי הכדאיות הוא ביחס לירידה כללית יש כאן עוד הרבה מרחב כך שהצפי לרווח הרבה יותר,



אשמח שתחכים אותי.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 09:10

מה שהייתי מברר



א. מה המשמעות של התחייבות הבנק המלווה, מה הוא נותן במקרה של כשל.



ב. מה המשמעות של אופציית יציאה, ומי ערב על כך. (הייתי אומר שזה נתון מחשיד, אופציית יציאה היא דבר זול עבור המוכר, במקרה בו הוא יודע שאופציית היציאה תמומש כפי הנראה במצב בו הוא פושט רגל ממילא).

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 09:20

מתחיל לחץ וירידות ושיפור בתשלומים. זה יכול להמשיך, אבל העליות יחזרו כשהריבית תרד. או שלא. לגבי נכס ספציפי, אין תשובות גנריות, את צריכה מישהו שמכיר את האיזור.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 09:48

את משלמת רק 15% אבל מתחייבת לשלם את כל ה100%.



כלומר הסיכון הוא בין השאר ירידת המחיר או חוסר יכולת של הקונה לעמוד במחיר העסקה (למשל אם יהיה מובטל במועד התשלום ולא תאושר לו משכנתא), ולא 15%.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 12:47

כמו שכתב @האזרח הקטן , את כן משלמת 100%, פשוט במספר תשלומים.



אם הדירה עולה היום מליון, כשאת חותמת חוזה את מתחייבת לשלם מליון (פלוס ריביות, מתעלם מזה כרגע). שילמת היום 150. בעוד שלוש שנים שתקבלי את הדירה, תצטרכי להשלים עוד 850. אם מעכשיו ועד שתקבלי את הדירה המחירים ירדו ב 20%, הדירה תהיה שווה 800. אבל את תוסיפי עוד 850. במקרה הזה, מחקת 200 אלף ש"ח



אני לא אומר שזה יקרה כמובן. יש אי וודאות ביחס לעתיד, וכל אחד מכמת אותה אחרת.



דרך אגב, אני מציע לך לבדוק שוב את המספר 28. שם כנראה מתחבאת העז. גם אם מכרו שם דירות ב 28 למטר לפני שנה, זה לא מבטיח שזהו השווי למטר כיום.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 14:19

יש מצב שאת חושבת ש- ״אפשרות יציאה״ מאפשרת לך לצאת אם את סתם מתחרטת או לא יכולה לעמוד בקניה?



כי לדעתי מה שכתב @יעקב 1 זה הסעיף הנכון. כלומר סעיף יציאה רק במקרה בו הקבלן לא מקבל היתר או לא יכול לסיים את הפרויקט.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 14:42

אם אתה מתכוון שזה יוכל לגרור את כל המשקיעים להפסד יש מימון בנקאי.



ואם אי הכדאיות הוא ביחס למחיר אני לא מבינה מה יכול להיות יותר מתחת לשוק במחיר הזה,



אם אי הכדאיות הוא ביחס לירידה כללית יש כאן עוד הרבה מרחב כך שהצפי לרווח הרבה יותר,



אשמח שתחכים אותי.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 14:47

וואווו! אלוף!!



אבל בוא נאמר את האמת המחיר של ה28 הוא כעת כי דירות עם נוף לים זהו מחירם כעת, כך שגם עם יש ירידה ב20% ירד 560 מ2.8 כך שלכל הפחות לא הפסדתי,



מלבד זאת הסיכוי שירד ב20% לדעתי הוא קלוש בכל אופן במבט של עוד שנתיים, כי לפי כל התחזיות יהיה צינון בריביות והביקוש הרי לא מפסיק....

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 14:49

יציאה להעביר לבעלות של אדם אחר,



כך שאם פתאום אני צריכה את ההון העצמי לעיסקה אחרת מעניינת אז אני יכולה למכור את הזכות גם באמצע דבר שלא כל חברה נותנת

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 15:02

למה לחכות 4 שנים ?



חותמת על החוזה ב 22 למטר ומוכרת דקה אחרי זה את הדירה ב 24 למטר. יהיו קונים ?



דרך אגב, ה 85 לא צמוד לכלום ?

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 15:53

באמת שאלה מצויינת,



אתה מתכוון ברצינות או רק להסביר שיש כאן איזה משהו תלוש?



ה85 לא צמוד

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2023 16:23

עו"ד מקרקעין שיעבור על העסקה.



אחד שמקבל תשלום ומוכן לעמוד מאחרי המילה שלו, אם קורה משהו בהתאם להצעתו.

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 09:16

עורך דין מקרקעין יעבור ויבהיר את תנאי העסקה, הוא לא יתחייב על משהו שהוא לא שולט בו. אדרבה בעסקה עם כל כך הרבה חוסר ודאות בשלבי פרי סייל, הצהרות באוויר בלי אסמכתאות והתחייבויות ברורות וכל זה עטוף בהסכם חד צדדי עד כמה שניתן מצד הקבלן וכל סעיף הבא לזכות את הקונה הוא בהיבט השיווקי מסחרי ובהיבט המשפטי רק במה שהוא מחוייב מבחינת חוק, וגם שם מעגלים כל מה שניתן.



לא שמענו על מספיק קבלנים ויזמים שהתרסקו לאחרונה, גם אנחנו לא אוהבים להודות שנפלנו, ודאי לא אוכלוסיית המשקיעים.



אנחנו בתקופת זמן לא יציבה, אפשר להרוויח אבל אפשר גם שלא. האפשרויות שאת מתארת שהצד המוכר מאפשר הן לא ודאיות ולא באמת כפי שאת מתארת (לפחות לא מניסיוני) ולכן מציע שתבדקי את כל הקצוות תחשבי על כל דבר אפשרי שיכול לקרות. בין היתר שיבנו בניין מול החלון שלך, שישכירו חניון ציבורי בבניין שלך, שיפתחו גן ילדים או סופר, שהסכם העברת זכויות צד שלישי כפי שתיארת יהיה כזה שלא מותנה ביזם...



הערות אלו הן תמיד נכונות להסכמים לפני בנייה, במקרה שאת מתארת הייתי בודק גם את הרווחיות של היזם/ הקבלן , בין היתר הניסיון שלו בשוק, פרויקטים קודמים, ניסיון עם העירייה.



למה כדאי לו בכלל להיכנס לפרויקט כזה, מה הסטטוס או התירוץ למספרים הנמוכים כפי שאת מתארת? הרי אם היה יכול לקבל יותר אז למה לא?

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 09:45

תזהרי לא להתאהב מדי בעסקה הזו ובכל עסקה בכלל. זה בסדר גמור לרצות לסגור עסקה, זה בסדר גם להפסיד רק שתשארי עם עיניים פקוחות.

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 10:14

משהו מאוד מוזר בהצעה. למיטב ידיעתי לפני היתר, לפי חוק מכר, אסור לקחת מעל אחוז מסוים (נמוך ממה שהוא בקש ממך). יכול להיות שההסכם הוא מתן הלוואה לקבלן או קנית זכות לדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 19:40

גם וגם.



הבעיה היחידה היא לשאול את עצמך למה הקבלן לא עושה את זה ? ולמה הוא צריך שאת תקחי את הסיכון הזה במקומו.



85 לא צמוד ל 2 עד 4 שנים, אני חושב שזה עוד הטבה של לפחות 6 אחוז, ואם האינפלציה תקפוץ, זה בכלל יהיה הטבה רצינית. או שאני טועה ?



את בטוחה שאלה הם התנאים ? יש חוזה , או שזה רק דיבורים ? ראית אישור של בנק מלווה, או שהוא ״בדרך״ להשיג אישור כזה. 4 שנים, מרגע קבלת האישור או שמרגע חתימת החוזה ? עמלות ותשלומים שלא כלולים במחיר ויש לשלם בנוסף. ועוד כל מיני שטויות כאלה שעו״ד רציני שעובר על המסמכים מגלה מהר מאוד.



וגם הדברים הללו שבדרך כלל לא מופיעים בחוזה ועו״ד לא בודק. יענו נתוני הסביבה הספציפית של הבנין הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 20:28

יש בנק מלווה לפני שיש היתר?



נשמע לי מוזר.

@אורי ג. זה אפשרי?

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 22:17

כן בטח.