עצה לפתיחת המחשבה - קניית נכס

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2023 12:51

שלום כולם, משפחה עם ילדים באמצע ה30, שרוצים להתקדם ולקנות דירה גדולה יותר.



יש ברשותנו 2 דירות ללא משכנתא, כל אחת בערך 1.2 מ', והדירה החדשה עולה 2 מ'.



ההכנסות שלנו כרגע בערך 15 אש"ח, עם אופציה לגידול משנינו.



יש כמה עניינים לכן ההתייעצות, או שינוי מחשבה מצידכם



יש לנו קצת סלט עם הרישומי דירות לכן יש לנו אופציה להרוויח ממסים או למנף את הכל.



אחת הדירות שלנו רשומה על ההורים, ואחת של ההורים רשומה על שמנו.



כל אחד זה דירה שלו, פשוט הרישום הפוך (כבר בוצע לפני כמה שנים..אין מה לעשות עם זה)



אופציה 1, לא למכור כלום, לקחת משכון על 2 הדירות מחברת ביטוח של 60% כהון עצמי, בבדיקה שעשיתי הציעו לי ב4% ל30 שנה



ואז משכנתא מבנק על ההפרש או מחברת הביטוח.



החסרון דמי רכישה 8% על 2 מליון כנכס להשקעה כביכול. ריבית גבוה.



אין חסכונות נזילים, לכן גם המס רכישה נצטרך משכנתא.



שכירות מ2 דירות אפשר לקבל בערך 3 על כל אחת, זה אומר שאני בערך השלמה עצמית של 5 אלף.



משכנתא בהערכה גסה 11 אלף.



החברת ביטוח יכולה לתת משכנתא יותר בגמישות בגלל הכנסה גבולית.



אופציה 2, להחזיר להורים את הדירה שלהם במתנה. ואז אני נשאר עם דירה 1 כביכול, (מס רכישה קטן יחסית)



מוכר אותה ללא מס שבח, וקונה את הדירה היקרה של 2 מ' ללא מס רכישה ענק.



חסרון, משכנתא של כמעט מליון וללא יכולת להגיד לבנק שיש לי הכנסה משכירות (כי הדירה לא על שמי).



ואז משכנתא של 5 אלף בערך. שהשכ"ד מכסה 3, אז נשאר לי 2000 לשלם.



שנותר אוויר לנשימה, אבל אני מוותר על נכס.



חסרון נוסף, מכירה אולי בהפסד לאור הזריזות וכו'.



המטרה העתידית כמובן היא לייצר הכנסה פסיבית ולצבור הון.



החשש מהסיטאוציה שזה משכנתא גדולה מדי, בלי יכול להנות מהשכירות.



אנחנו עדיין צעירים עם יכולת הכנסה שתצמח עם השנים.