המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 08:17

שלום ותודה מראש על המענה

אני לפני רכישת דירה ראשונה לקניה שעלות הדירה 4 חדרים (קומה 2 ללא מעלית או מרפסת ) במצב מעולה והמחיר 1.430000 שח באזור מבוקש

יש לי הון עצמי 1,050000שח

אני בהתלבטות גדולה , האם כדאי להשקיע את כל ההון העצמי ולקחת משכנתא 400000 שח ? האם אני מפספס פה משהו ועושה טעות לשים את כל ההון העצמי?

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 08:33

לא טעות, אלא עניין של העדפה וסיבולת סיכון. האם אתה יכול / רוצה / מסוגל לקחת משכנתא גדולה יותר ולהשקיע את ההון העצמי, יכול להיות שתרויח יותר מאשר תשלומי המשכנתא.

מצד שני, יש כאלה שמעדיפים להקטין את החוב שלהם כמה שיותר.

מה ידיר שינה מעינייך יותר? לדעת שיכולת להקטין את המשכנתא, או לחשוב שיכולת להרוויח יותר כסף אם היית מגדיל את המשכנתא ומשקיע את ההפרש?

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 08:40

תודה על המענה המהיר

אנשים ״נחמדים״ מסביב גורמים לי לתהיות וחרדות שאני עושה טעות , באופי שלי אני מפחד מסיכונים , זה ההון היחיד שיש לי וההכנסות לא גבוהות בכלל בשוטף . הרעשים ברקע זה למה לקנות דירה לא חדשה בלי ממד ומרפסת , למה להשקיע את כל ההון העצמי , למה לא לחכות להזדמנות ,

האם בזמננו זה נכון להשקיע את הכסף בקירות בית?

מקווה שלא סיבכתי

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 08:45

אני הייתי משאיר 50 אלף קרן חרום וסוגר אותה בקרן כספית.

לוקח 430 אלף משכנתא עם תשלומים שלא יעיקו. אם מצטבר סכום בעוש, מעביר לסגירת חלק מהמשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 09:02

אתה קונה למגורים? או להשקעה?

קיבלת עצה טובה, לשים חלק מהכסף בצד על כל צרה שלא תבוא ולהשתמש בשאר.

לו הייתי בנעליך, אם זו דירה למגורים שלי, הייתי מצמצם חוב, כי אני הולך לגור שם ואני לא רוצה להיות חייב לבנק יותר מדי כסף. אם זו דירה להשקעה, הייתי חושב כמה כסף הייתי יכול לקבל משכירות, ומשתדל שתשלומי המשכנתא יהיו קצת יותר נמוכים מהשכירות שאקבל.

האם זה נכון לשים את הכסף בקירות - אתה הולך לגור שם, אתה אוהב את המקום, אוהב את הדירה ויכול לראות את עצמך שם עוד 15 או 20 שנה? אם התשובה חיובית, אז זה נכון לשים את הכסף בקירות. אם התשובה היא שלילית, ועוד שנתיים אתה רואה את עצמך עובר לגור במקום אחר, אז אל תשים את הכסף בקירות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 09:03

מעבר לסיבולת הסיכון השאלה היותר טכנית היא כמה אתה מסוגל להחזיר בפועל כל חודש? זה נתון חשוב לדעתי

אני חושב שהון עצמי גבוה זאת הזדמנות לקחת משכנתא נוחה ולא מעיקה שתואמת את יכולת ההחזר שגם אם בעתיד התנאים יהיו לרעתך לא תאלץ למכור את הדירה

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2024 10:21

היי עזרה בבקשה,

עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

אתה צריך לבחור את המשכנתא שלך בהתאם להחזר החודשי שמתאים לך להחזיר (וזה לא אומר שזה צריך להיות שקול לשכירות שאתה משלם היום) ובהתבסס על היכולת שלך להשקיע את הכסף.

בפריזמה כלכלית בלבד הדבר הכי כלכלי הוא לקחת משכנתא מקסימלית, בהחזר מינימלי ולהשקיע את הכסף באפיקים עתירי סיכון למשך שנים ארוך. האם זה מתאים לך? כנראה שממש לא. ולכן, אתה צריך להבין מה נכון לך.

אגב, אם אנשים "נחמדים" (לטענתך) מנסים לתת לך עצות שאתה לא מרגיש איתם בנוח, אתה יכול להתעלם מהם, או לבחון האם במקרה אתה לוקה בהטיית האישוש (CONFIRMATION BIAS).

המון בהצלחה,

אייל מFINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2025 07:43

קודם כל תודה רבה לכולם על המענה

אני בטיוטות לקראת חתימת החוזה ופתאום עולה בי חששות גדולים , כי אני לא שלם עם הבית , הוא בית טוב באזור מבוקש אבל התפשרתי בגלל התקציב שלי לקחת דירה ללא ממד וללא מרפסת , כל הדירות שחיפשתי המחירים גבוהים ב300000 אלף יותר , אז אני עדיין לא יודע אם אגור בה או אמשיך בשכירות ואשכיר אותה , וכן המחשבה היא למכור אותה בעוד שנתיים שלוש כדי להתקדם כי ממה שהבנתי כדאי מאוד למהר לרכוש דירה לפני עליה של הנדלן ,

אשמח לתובנות .

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2025 10:25

אם הדירה ללא ממ"ד אז היא ישנה מאוד וצפויות לך פה ושם עלויות לא קטנות בעתיד הקרוב. בנוסף -

דירות ללא ממ"ד הפכו לכמעט מחוץ לשוק לאור ההתפתחויות האחרונות ואפילו שזה מגולם במחיר יהיה לך לא פשוט למכור בעתיד.

בדקת כמה זמן הדירה בשוק? אני מניח מספר לא קטן של חודשים. תחושת בטן.

אם אתה קונה עם מחשבה למכור בעוד 2-3 שנים אז העיסקה בכלל נשמעת לא כדאית. כל זה (השכבת הון עצמי + משכנתה) בשביל לא לשלם שכירות שנתיים?! ותשואה אלטרנטיבית להונך בזמן שהכסף בקירות שנתיים? ותשלום "שכר דירה" לשותפך לנכס - הבנק?

דירה זה בעיקר רגש ולא פיננסי...ואם טרם חתמת עברה לך המחשבה למכור די מהר אז דעתי החד משמעית אל תקנה.

אתה יותר מאוהב ברעיון של בעלות דירה שגרם לך להתעוור מול מהלך שהוא ממש לא כלכלי. אלא אם כן סיכוי ממש ממש גבוה לתמ"א / פינוי בינוי בקרוב.

אם אתה חושש מסיכונים שים את הכסף במסלול די בטוח כמו פיקדון בנקאי / קרן כספית ותקנה רק כאשר אתה באמת אוהב את הדירה לשנים ארוכות ולא כתחנת אוטובוס לשנתיים.

בהצלחה חבר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2025 10:37

הדירה היתה בשוק שבוע אחד בלבד

אני השני שראיתי אותה

הראשון נתן כבר הצעה ואני נתתי הצעה גבוהה יותר

הרחוב הוא רחוב מבוקש מאוד

אני שואל את דעתכם האם זה נכון להמתין שנה שנתיים שלוש ולא לקנות נכס עכשיו . כמו שאמרתי חושש מאוד מעליית המחירי נדלן ואז החלום לדירה ילך ויתרחק יותר ויותר

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2025 10:40

ואני אוסיף ואומר שהמשכנתא תצא לי בערך 2700-3000 שח ואם אחליט לא לגור בה אז השכירות שלוקחים באזור על 4 חדרים

4000-4500 שח שאוכל להשכיר לדייר שיגור בה

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2025 21:13

מחזק את מה שכתבתי...

אין לך באמת עניין בדירה אלא התלהבות מבעלות על דירה + חשש מחירי נדל"ן "יברחו לך".

בכמה תעלה הדירה בעוד שנתיים? יותר מפיקדון בנקאי או מדד ת"א נדל"ן? אני בספק.

כאשר אתה שומע על עליית מחירים ברחוב זה פחות עוצמתי בדיה ישנה ללא ממ"ד וללא מעלית.

אפשר לשאול היכן יש דירה באיזור ביקוש ב1.4?

אפשר לשאול היכן הונך העצמי נמצא כעת?

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2025 21:29

קרית ביאליק

והכסף בקרן כספית

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 09:34

בדיוק ההתלבטות שלי, מתנצל שמתלבש על שרשור קיים, לא בא לי לפתוח חדש.

ראיתי פעם שאפשר לקחת משכנתא מאה אחוז פריים למרות המגבלה של בנק ישראל, האם מישהו יכול לפרט איך עושים את זה?

יש לי קהש יותר גדולה מהמשכנתא שאני רוצה לקחת אבל מעדיף לא למכור ושתהיה לי אפשרות להחזיר בצורה הכי גמישה. לכן 100 פריים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 09:41

הצעה פרקטית - תכתוב שלוש אלטרנטיבות אפשריות - משכנתא גדולה, בינונית וקטנה, תסמלץ את החיים שלך בהתאם כשאתה לוקח בחשבון פיטורים, שינויי ריבית, מלחמות וכו', ותראה עם מה אתה חי יותר טוב.

חשוב להגיד שהתלבטות הזאת לא מערבת רק שיקולים כלכליים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 09:56

הי תודה רבה על התשובה!

אני חי טוב עם סיכון וגם לא רואה כאן סיכון גדול יותר ממקומות אחרים. סה"כ זו משכנתא שהיא 15% משווי הנכס.

אגב מה התנאים שניתן להגיע בימינו בפריים? מינוס כמה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 10:36

אם ככה, מה ההתלבטות?

0.3%-0.8% למיטב ידיעתי, אבל לא עוקב

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 10:54

כי כמו שכתבת "מעבר לשיקולים כלכליים" אני לא אוהב תחושה של חוב.

אבל השאלה היותר מעניינת אותי זה איך אפשר לקחת 100% פריים...

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 10:58

למה שתרצה לקחת 100% פריים על סכום נמוך לתקופה (כנראה, כי אתה לא אוהב חוב) קצרה?

בכללי, אם תרצה לקחת מסלול אחד בלבד ב15% מימון, תוכל לקחת מסלול פיתוי ולסגור אותו מידית

תקרא על זה קצת, באינטרנט מלא.

במקומך לא הייתי לוקח פריים אלא משתנה לא צמודה, בריבית מעט נמוכה יותר, וממחזר במידה והריביות יורדות ללא עלות.

אבל יכול להיות שאני מדבר שטויות, סתם אדם אקראי ברשת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 11:04

מעולה! זה מה שחיפשתי.

תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2025 14:28

לא ניתן לעשות את זה, לקחת משכנתא ב 100 אחוז פריים.

זה עומד בסתירה לנהלי בנק ישראל.

אייל

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2025 08:17

ממה שאני מכיר הפריים יחסית יקר לעומת ריבית משתנה כל x שנים. גם אי אפשר לקחת הכל עם ריבית משתנה/פריים. עדיין אפשר לבנות משכנתא שיהיה זול יחסית להחזיר אותה מוקדם יותר. בעזרת מסלול פיתוי אפשר לקבל ריבית נמוכה בקלצ כך שלא יהיה עליה היוון גדול. גם לא ברור לי בתוכנית שלך מתי או באיזה מצב אתה מתכוון להחזיר מוקדם את המשכנתא. אם אתה חושב שאולי כשתהיה נפילה אז תמכור בפניקה השקעות שקנית במינוף ותחזיר את ההלוואה אז אולי עדיף לא לקחת מינוף כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2025 14:02

איך זה מסתר עם מחירי הנדלן של היום ?

אם תחשב את ההחזר החודשי פלוס תזרים שלילי יצא לך שאתה במינוס על הדירה בטווח הארוך גם אם יהיה עליות מחירים כמו שהיה בעבר מה שכנראה לא יהיה .

תוסיף עליות נלוות של תיווך עורך דין מס רכישה אם יש ביטוח חיים תיקונים ועוד אתה בטוח בהפסד !

מה שבטוח שקנית לעצמך המון כאב ראש ללא רווח ניכר הנראה לעין ?

אשמח להבין .אמנם אני לא בעלים של חברת משכנתאות וכו אבל אני כן מבין במשכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2025 16:06

אני אתעלם מהנימה העוקצנית והלעגנית שעולה מהפוסט הזה, ואני אתן לך את תשובתי.

אני מתייחס אלייך בכבוד, ואשמח אם תוכל גם אתה.

תשובתי אינה קשורה לכך שאני בעלים של חברת משכנתאות [על פי כללי הפורום, אני מחויב לתת גילוי נאות, ובמידה רבה של צדק] ואין כאן עניין של ההבנה שלי או אי הבנה [לכאורה] שלך במשכנתאות. הסוגיה היא סוגיה כלכלית מתמטית, האם אתה מסוגל לייצר תשואה עודפת על מחיר המשכנתא, האם אתה מסוגל לעמוד בהחזרים החודשיים כדי להמשיך להשקיע.

היום, שיעור הריבית המשוערת על משכנתא (כולל תחזיות לשינוי אינפלציה, פריים, ואגרות חוב של ממשלת ישראל) הוא 5.2%.

זאת אומרת שאם אתה יודע לעשות תשואה כזו נטו, ואתה מסוגל לעמוד בהחזר החודשי (הגדול יותר) יש תועלת כלכלית לקחת משכנתא גדולה יותר.

כאשר אתה לוקח משכנתא קטנה יותר, אתה משלם מס רווחי הון על השקעותיך.

אם אתה עומד תזרימית בהחזר המשכנתא (גם זו הגדולה), אזי [זו אפשרות א':] לקחת משכנתא קטנה ולהשקיע את התזרים העודף פחות משתלם כלכלית מ [זו אפשרות ב':] לקחת משכנתא גדולה, להשקיע את ההון העודף ולא את התזרים.

הסיבה היא כי בתרחיש א' אתה משלם מס רווחי הון על הכסף שלך, ובנוסף על כך, תשואה של X אחוזים על 500 אש"ח, מייצרת יותר הון מאשר תשואה [לאורך זמן] של X אחוזים על 0 ש"ח ותזרים של 2500 ש"ח בחודש. אני בכלל לא מציין את הבטחון הכלכלי בכך שיש לך כסף בחשבון, את היתרונות הענקיים בנזילות של הכסף - אבל כמובן שהם גם קיימים.

תודה לך.

איל מFINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 00:22

חס ושלום לעגנית ? בכל אופן זה לא היה כוונתי

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 00:23

לא מבין מה הכוונה שאתה לוקח משכנתא אתה משלם מס רווחי הון על השקעותיך ?

לא הבנתי את שתי האפשרויות ולכן לא הבנתי גם את היתרון של כל אחת

בכל אופן תודה רבה על המענה

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2025 00:26

ק

קשה מאד בשוק הנדלן של היום לייצר תשואה כזו בייחוד שמחירי הדיור יורדים .... וגם שיעלה לא בטוח באיזה קצב .וזה רק עלויות המשכנתא לא דיברנו על הוצאות נלוות ,ועל תיקונים בדירה ? ואתה אמרת להתמנף כמה שיותר אז כמובן לקנות כמה נכסים שניתן כדי להתמנף כמה שיותר ואז גם יש לך מס רכישה ?

קשה לי לחשוב שאחרי כל זה ניתן עוד להשיג בשוק של היום בישראל ,תשואה חיובית

אם יש לך הסבר יותר מפורט שאני יבין אני מאד אשמח לשמוע אני באמת שואל ,גם פתחתי שרשור מיוחד בנושא .

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2025 14:01

איך זה משפיע על שאר הפרמטרים שצריך לבחור - סכום ההלוואה ומשך הזמן של ההלוואה?

נניח שבחרנו החזר חודשי מקסימלי של 5000 ש"ח, אנחנו צריכים לפחות 600 אלף ושאר הכסף מושקע.

אם אנחנו מניחים שנרוויח יותר על השקעה בשוק ההון (וגם אנחנו לא רוצים לממש ולשלם מס רווחי הון)

אז נרצה לקחת משכנתא מקסימלית - בהנחה ואנחנו עומדים בהחזר החודשי. אבל עדיין יש פה בחירה -

אפשר לקחת מיליון וחצי ש"ח ל-25 שנה, מיליון ש"ח ל-15 שנה, או 600 אלף ל-8 שנים.

זה גם מסתבך יותר אם מדברים על שדרוג דירה בעתיד (ואז אפשר לקחת משכנתא חדשה), אם משך הזמן של ההלוואה משפיע על הריביות (וזה נותן עדיפות לתקופה קצרה יותר) ואפילו על האפשרות לקחת כל מסלול לפרק זמן שונה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2025 09:42

אתה צודק.

ולכן, זה לא משהו שיש לו משוואה שאתה מכניס פרמטרים ויש תוצאה.

אתה בוחן את התרחישים השונים ובוחן עם מה אתה מרגיש נוח, ולכן זה תהליך שלוקח זמן.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2025 19:06

שוב היי לכולם

אני מעדכן שרכשתי את הדירה

השאלות שאשמח לקבל תשובות עליהן

1 . הבנקים נתנו לי אישור עקרוני רק ל500000 שח

ובנק אחר נתן רק 400000

השאלה שלי האם כדאי לקחת את המקסימום של האישור ולהשאיר לי הון עצמי של 200000 שח לשיפוץ או כל דבר אחר, ולפרוס ל30 שנה עם החזר נמוך

2 האם כדאי לקחת כמה שפחות משכנתא ולהקטין את מספר השנים של המשכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2025 22:05

כתבת שהיא במצב מצוין אז למה חושב על שיפוץ? גם כתבת שאתה שוקל למכור אותה אחרי 2-3 שנים שזה עוד יותר מוריד את הצורך בשיפוץ

וגם כתבת שאתה לא יודע אם אתה הולך לגור או להשכיר שזה גם פרמטר חשוב לשיפוץ.

לדעתי אתה צריך להיסגר על הדברים האלו כדי להחליט, כי להוציא 200K על שיפוץ לדירה להשכרה שעוד שנתיים תמכור לא בטוח שזה כדאי.

ולגבי הוצאות אחרות - עו"ד, מסים, תיווך, אולי צביעה אם הצבע מתקלף . . . - חישבת אם הם נכנסים במשכנתא הנמוכה?

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2025 22:28

אכן הדירה במצב מצוין , זה פינוק של 70-80 אלף במידה ואני עובר לגור עם הילדים ( מקלחות חדשות וצביעה ושבירת קיר ורהיטים)

אם אני אשכיר אותה אז לא אשקיע חוץ מקוסמטיקה קלה .

אני מתכוון מבחינת המה נכון לעשות עם המשכנתא

כי מצד אחד אומרים שעדיף לקחת כמה שיותר כי זה ההלוואה הכי ״זולה״ ולהשאיר הון עצמי בצד לכל מורה ומצד שני כל אחד רוצה משכנתא הכי נמוכה בהחזר החודשי

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2025 23:26

אתה פשוט צריך לקבל החלטה האם אתה הולך לשפץ וכו' ולפי זה להחליט כמה לקחת

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2025 05:33

אני דווקא לא מבין למה לא למנף את הדירה כמה שיותר, כלומר לקחת משכנתא בגובה המירבי 75%, בתנאי הלוואה הכי נמוכים כהלוואת דיור ובפריסה ל30 שנה, ואת שאר הכסף להשקיע בשוק ההון ולא בקרן כספית.

אפשר היום לקבל פריים מינוס אחד, כמובן שזה יבוא על חשבון המלצ.

אי אפשר לקחת יותר מ50% פריים

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2025 07:57

כי מגבילים אותי באישור העקרוני רק לחצי מיליון

והאמת שקט נפשי שההחזר החודשי יהיה נמוך במשכנתא

הון עצמי גבוה מה לעשות ברכישת דירה ראשונה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן