המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 09:37

שלום רב,

לאחרונה "זכיתי" בהגרלה במחיר למשתכן בטירת הכרמל (שכונת החותרים) אני לא מתכוון לגור שם לעולם ולכן זה למטרת השקעה.

נתונים יבשים:

הבניין בבנייה ומועד מסירת הדירה מתוכנן לדצמבר 2020.

הדירה היא בת 5 חדרים (130מר'+מרפסת) קומה גבוהה.

האזור לא ממש שדרות רוטשילד אבל קרוב יחסית לפארק מתם בחיפה למי שמכיר ולא רחוק מהים (זה פחות או יותר הייתרון במיקום)

עלות הדירה היא 1,180,000. השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב1.6 מליון.

הון עצמי ללא פדיון קרן השתלמות 700,000.

אני מתכנן להשכיר אותה ל5 שנים ואז למכור - לפי חוקי מחיר למשתכן.

אני אצטרך משכנתא של 500,000 כאשר אני מעוניין לסגור אותה כמה שיותר מהר בערך עשר שנים.

זה החישוב הגס שעשיתי - ריבית על משכנתא ו/או הלוואה תהיה בערך 180,000.

נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים זה ייצא - 150,000. לקחתי 2500 ש"ח בלבד כי ייתכנו חודשים ללא השכרה/תיקונים/תהיה סוג של הצפה מבחינת היצע אני מאמין באזור ועוד.. מה שנקרא worst case.

בנוסף נניח ועוד 7 שנים מהיום (מועד מכירת הדירה) העולם התהפך ומחיר הדירות לא עלו בשקל, שווי הדירה יהיה 1.6.

לפי החישוב שלי זה ייצא רווח של 400,000~ מאחר ואני מוריד מ1.6 את ה500 משכנתא + 180 ריבית שתקוזז מהשכירות.

במקרה היותר טוב מחירי הדירות יעלו קצת וגם אשכיר בקצת יותר מ2500 בממוצע ולכן הרווח יגדל.

אשמח לשמוע את דעתכם ובנוסף האם כדאי לי לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות (סדר גודל של 100-150 אלף) ובכך לקחת משכנתא קטנה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 09:51

אתה מאמין לשמאי מטעם הבנק? בדקת את היסטוריית הרכישות של דירות בעלות מפרט דומה באיזור? נראה שאתה אפילו לא שוקל לערער על ההנחה המרכזית שלך והיא שווי הדירה הנוכחי.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:08

היי

רשמת בצורה מפורטת, אומר לך את דעתי באמצעות שאלה, מאחר ואתה מצהיר על רצונך בדירה להשקעה במחיר 1,180,000, מדוע לדעתך זה עדיף על דירת 2 חדרים להשקעה במחיר דומה בבתים ?

לדעתי הדירה בבתים תנצח בכל הפרמטרים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:11

הסתכלתי במדלן ובשנה האחרונה דירות שנמכרו בערך באותו גודל בשנה האחרונה לא מחיר למשתכן נמכרו בין 1.5 ל1.6.

אבל תודה על התגובה, מה כדאי לעשות? להתייעץ עם שמאי מטעמי?

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:18

הרווח פה מבחינתי הוא כביכול הנחה מסויימת על מחיר השוק שאני אוכל לממש בעוד מספר שנים. כמו שכתבתי, אני לא רוצה להשקיע בשביל תשואה של 3-4%.

שוב זה תחת הנחה שבאמת יש פה הנחה משמעותית.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:23

מסכים עם רוני. אתה צריך לבחון כמה הנחות יסוד:

1. למה מכיר למשתכן? קח את "ההנחה" בערבון מוגבל. במסגרת התוכנית, לרוב תקבל דירה עם מפרט ירוד לעומת הסביבה (וימים יגידו על איכות הבנייה - וזה סיכון נוסף שאתה לוקח על עצמך ולא מתמחר אותו).

2. למה טירת הכרמל? האם אתה מודע לכמות הדירות החדשות בצמוד למת"מ שעומדות ריקות כבר חודשים? ממליץ לעשות טיול בנאות פרס ולדגום במהלך הסופ"ש את כמויות הרכבים בחניה - אתה תופתע ממה שתגלה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:53

אני מניח שיש הנחה מסוימת, אך מאחר ואתה מוכר בעוד מספר שנים, קשה לנחש אם יהיה לך רווח הון שיצדיק את ההשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:57

סבבה אני אבדוק את זה. אגב בדיקה ביד 2 מראה שיש שם בערך 20 דירות להשכרה שהמחיר הכי נמוך הוא 4200.

הדירה הכי זולה שנמכרה שם בשנה האחרונה הייתה סביב 1.6 מליון.

אני חושב שזה דווקא מחזק את ההנחה שדירה במרחק 2 ק"מ משם במחיר של 2500-3000 ש"ח תהיה הרבה יותר אטרקטיבית. והנחה לגבי המחיר שבעוד 7 שנים יהיה 1.6 גם לא נראה כזה תלוש מהמציאות לא?

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 10:59

את זה אפשר להגיד על כל נכס שתקנה עכשיו לא?

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 14:23

נכון, בעיקר לאחר תקופה ארוכה של עליית מחירים, לכן אני חושב שאם בכל זאת מחליטים להשקיע בעיתוי הנוכחי,

עדיף דירות קטנות להשכרה באזור המרכז, בת ים, רמת גן.......

מדובר בנכסים יותר נזילים למכירה והשכרה מאשר דירה להשקעה בטירת הכרמל,

במקרה של ירידות חזקות במחירי נכסים, סביר להניח שירדו פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 15:23

לא... רק דירות מחיר למשתכן מוגבלות בעובדה שאי אפשר למכור אותן חמש שנים.

לא מתחבר לקטע הזה. צריך לדעתי להתחיל מנכס שיספק תזרים טוב בסבירות גבוהה, כלומר מיקום טוב עם ביקוש גבוה. פוטנציאל עליית ערך זה אחלה אבל זה ספקולציה וצריך לבוא רק אחרי התזרים לדעתי. בכל מקרה אחר מדובר בעסקה יותר מסוכנת. שזה לגיטימי, רק תחשוב אם זה מה שאתה רוצה.

ובאותו הקשר, כמה אתה משוכנע שתוכל למכור ברווח עוד חמש שנים (אגב זה מספר מרגע הזכיה או מרגע המסירה?). סתם נקודה לדוגמה: אם יש כמה מאות דירות בפרוייקט ואפילו חצי קנו כמוך להשקעה ויעמידו את הדירה למכירה באותו זמן עוד חמש שנים, אך זה ישפיע על היכולת שלך למכור במחיר שאתה חושב למכור.

ועוד משהו: האם אתה משווה לדירות על הנייר? כי נראה לי שזו ההשואה המכונה

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 15:41

לא יצא לי לראות דירות קטנות ומתוחזקות היטב במרכז במחירים האלה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 15:49

אני אישית דווקא חושבת שמדובר בהשקעה שיש לה פוטנציאל לא קטן.

אני בעצמי חיפשתי לקנות דירה באיזור וזאת לפני שהיו שם דירות במחיר למשתכן (בסוף לא קניתי שם אבל זה בהחלט עמד על הפרק).

מדובר על איזור מתפתח בעיר עניה. שתי דקות נסיעה ממת״מ וחמש דקות נסיעה לים עם תכנון לחבר את השכונות החדשות במסלולי אופניים למת״מ ועם מעבר תת קרקעי לים (לפי התוכניות של העיריה שאני ראיתי). אמנם בדקתי בזמנו את השכונות החדשות הצפוניות יותר (החותרים זו השכונה הדרומית יותר) אבל אם לדירה שלך יש נוף ים פתוח אז אני מסכימה עם הערכת המחיר שלך. דירות של ארבע-ארבע וחצי חדרים עלו כ-1400000₪ ודירות חמישה חדרים של 130 מ״ר עלו 1600000₪ (עם נוף ים פתוח/קו ראשון לים).

לגבי שכירות - הערכה שלי אתה תוכל לקבל על חמישה חדרים לפחות 4000₪ (יתרון נוסף של הדירות הללו, יחסית לנאות פרס, זו הארנונה הנמוכה).

נכון - יש שם בנייה מסיבית ולכן היצע מאוד גדול של דירות כך שמהבחינה הזו זה חיסרון וסיכון, אבל - הפוטנציאל, לדעתי, קיים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 19:20

שכחת לתמחר מספר נושאים אם אתה באמת רוצה לעשות השוואה הוגנת:

1. מדד תשומות הבניה.

2. הפסד תשואה אלטרנטיבית על ההון המושקע.

3. תזרים שלילי, בעיקר זה לא הבניה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2019 20:14

שכונת החותרים היא כולה מחיר למשתכן, לא? תיזהר אם אתה משווה מחירים לשכונות אחרות בטירה.

תזכור שהרבה אנשים קונים שם במחיר שלך, והרבה מהם ירצו לעשות בדיוק את מה שאתה עושה. אני קניתי דירה במחיר למשתכן בקרית ביאליק, והנחת העבודה שלי היא שאצליח למכור את הדירה בערך במחיר שקניתי (קונה למגורים, כהשקעה לא הייתי מתקרב).

הייתי בודק גם כמה נרשמים היו לכל ההגרלות בטירה, אם לא הייתה התנפלות של נרשמים אתה כבר יכול להבין לבד שהציבור לא חושב שיש כאן הנחה של 400 אלף ₪. ואתה בסוף מוכר לציבור ולא לשמאי...

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2019 07:00

נכון,

ולכן זה יבוא לידי ביטוי במחיר הרכישה, המשקיע לאחר הרכישה אמור לשפץ ולהשביח את הדירה,

להוסיף עוד חדר שינה או לשנות את החלוקה הקיימת במידה וניתן.

תהליך השיפוץ וההשבחה, מעלה את ערך הדירה והשכירות,

מקצר את זמן מציאת השוכר.

במידה ויש למשקיע עוד נכסים להשקעה, או אם השכירות החודשית עולה על 5,090 ש"ח,

ניתן לקזז את עלות השיפוץ במשך 10 שנים כהוצאה מוכרת, ובנוסף לריבית המימון ולפחת המבנה,

יתכן שהמשקיע לא ישלם מס על ההכנסה משכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2019 07:14

היי

עשית עבודת שטח נפלאה, ובהחלט יתכן שהפוטנציאל קיים, ממרום גילי ראיתי מספיק מקומות עם פוטנציאל שלא מומש,

או שהוא מומש כעבור מספר עשורים, אני זוכר רק לפני מספר שנים את הדיבורים על חריש, בכל מקרה פוטנציאל זה בונוס !

כמשקיע אני מעדיף להתבסס על העובדות הקיימות בהחלטה על ההשקעה, וכמובן אם יש פוטנציאל זה מוסיף :)

בכל מקרה מאחר ומדובר בהשקעה, ישנן אלטרנטיבות טובות יותר להשקעה באותו הסכום באזור המרכז, בתוואי של הרכבת הקלה,

פתח תקווה, רמת גן, יד אליהו, בת ים, נכסים קלים יותר למכירה, השכרה, ועם פוטנציאל גדול לעליית ערך בטווח הארוך.

נ.ב החוסר בקרקעות לבניה במרכז, והחלטה של רשויות מקומיות לא לאפשר תמ"א 38 יפגע בהיצע הנכסים במרכז ויביא לעליית מחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2019 09:01

בתקציב של 1,180,000?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2019 09:18

דירות ישנות של 2 חדרים ניתן למצוא קרוב לסכום הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2019 16:02

אחלה פרויקט.

מחיר טוב.

נשמע שהתוכנית שלך סבירה, רק קח בחשבון:

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2019 13:32

תודה על התגובות, אז אני אעדכן שהלכתי על זה.

אני מודע להשלכות של מדד תשומות הבניה ולפי מה שבדקתי אין בעיה להקדים את רוב התשלום שזה מה שאני מתכנן כך שה"עלות" הזו פחות משפיעה.

לגבי הפסד תשואה אלטרנטיבית אני מסכים שייתכן מצב בו התשואה על ההון המושקע תהיה עדיפה מאשר התשואה על ההון האישי+משכנתא אחרי מכירת הנכס בחיסור ריביות אבל אין לדעת.

מה הכוונה ב"תזרים שלילי, בעיקר זה לא הבניה" ?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 15:32

לדעתי הכוונה הייתה שיהיה לך תזרים שלילי בעיקר בשלב הבניה...

שיהיה לך הרבה בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 16:17

מה עם ירידה במחירי הדירות? זאת לא אופציה? אין סיכוי שיקרה? זה או עליית מחיר או עמידה במקום?

אני לא מבין בנדלן, רק שואל.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2019 13:01

גם אני לא, הכל יכול לקרות..

התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן