התייעצות לגבי כדאיות כלכלית

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 14:44

ברוך הבא לפורום!



תשמע יוסי, חסרה אינפורמציה כדי להעריך ולהגיב.



גובה משכנתא על נכס קיים ומהו התשלום החודשי.



האם הנכס הקיים הוא למגורים או השקעה? אם להשקעה אז מהו שכר הדירה.



הנכס החדש, האם למגורים או להשקעה [כתבת 'לעצמי' אז אני מניח שזה למגורים]? אם להשקעה מה הצפי לשכ"ד.



איך מחולקת המשכנתא על הנכס הקיים [שנים, ריביות וכו'].



שכר נטו, נשוי, ילדים [או בדרך]?



מיקום, מחיר למסתכן או בשוק פתוח?



אלו שאלות בסיסיות שרואה חשבון/יועץ השקעות/משכנתאות ישאל אותך בפגישה ראשונה.



בלי הנתונים האלו קשה לענות אבל כדירה שנייה ספק אם תקבל משכנתא מעל 50% - @רוני

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 15:06

גובה משכנתא על נכס קיים ומהו התשלום החודשי. - זניח , כמה עשרות אלפי שקלים עם החזר חודשי של ~700 שח



האם הנכס הקיים הוא למגורים או השקעה? אם להשקעה אז מהו שכר הדירה - כרגע הוא למגורים

הנכס החדש, האם למגורים או להשקעה [כתבת 'לעצמי' אז אני מניח שזה למגורים]? - למגורים

איך מחולקת המשכנתא על הנכס הקיים [שנים, ריביות וכו'] - זניח בגלל הסכום , ניתן לסגור

שכר נטו, נשוי, ילדים [או בדרך]? - שכר טוב + ילדים



שאלה אם ניתן לקבל כוון וטיפים שימושים כדי להתארגן לפני הבנק..

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 16:50

איפה הוא יושב היום ההון הזה? הוא עושה תשואה או מחכה באפס מעשה?

אם ההון שלך עושה יותר תשואה מהריבית שתהיה על המשכנתא- כדאי למקסם משכנתא.



אם לא, עדיף אולי שתשתמש בו לקניית הדירה.



ויש גם שאלה כמה זה יכביד עליך חודשית לשלם את המשכנתא החדשה. רק אתה יודע.

שוב, אי אפשר לדעת. זה תלוי במה שקורה אצלכם ומה התכניות העתידיות בחיים מעבר לתזוזה לארבעה קירות אחרים.



בגדול, אם נותר לך רק 700 ש"ח בחודש משכנתא על הבית הישן אז כל השכרה שלו כבר תביא לך רווח גדול שיקזז את גודל המשכנתא החדשה. אתה גם יכול להוציא משכנתא על הדירה הישנה (בנוסף לחדשה) אבל זה ישתלם רק אם תשקיע את ההון הפנוי במשהו שנותן תשואה מכובדת.

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 18:29

ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.



כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :



(א) למקסם משכנתא ע"י השארת שתי דירות ולמנף את ההון באמצעות נכס שלישי+ .. או כל אפיק השקעה אחר.



(ב) לקנות את הנכס ב



שאלה שמטרידה זה מס רכישה גבוה שאצטרך לשלם עבור הנכס השני+.



והדבר הנוסף שמעניין זה מה עקרונית עדיף לקנות נכס במזומן או לקחת משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 18:39

ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.



כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :



(א) למקסם משכנתא ע"י השארת שתי הדירות ולמנף את ההון עצמי הפנוי ע"י נכס שלישי, רביעי.. או כל אפיק השקעה אחר.



(ב) את הרוב להשקיע מההון העצמי + הלוואת גישור עד למכירת נכס ראשון.



1. מה שמדאיג פה זה מס רכישה גבוה החל מהנכס השני.



2. ..ושאלה נוספת , אולי קצת מוזרה, מה עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?



(

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 19:23

חס וכרפס!



יש עוד המון אפשרויות. אני רק מנסה להבין מה יכול להיות הגיוני לך בהתאם למה שאתה שואל אבל חס וחלילה לא מייעצת לך כלום.



לדעתי אתה צריך להיפגש עם יועץ משכנתאות עצמאי או עם יועץ פיננסי או אולי אפילו @רוני ולפרוש את המצב המדוייק שלכם, את התכניות לעתיד, את החששות והתקוות. הפורום הוא לא מקום לקבל תשובות מדוייקות לאדם ספציפי, מקסימום מקום לתת לך עוד נקודות למחשבה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2019 19:31

אין לי גם , חס וכרפס.., אהבתי! ציפיה ליעוץ כלשהו. אני רק מנסה להבין את תחום שחדש לי לגמרי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2019 03:39

היי



אני מתייחס אל דירת מגורים כאל השקעה, מצד אחד זה גוזל חלק משמעותי מהמשאבים הכלכליים של המשפחה,



אך מצד שני מבטל את עלויות הדיור בתקציב החודשי, ובעתיד במקרה הצורך נתן לחלץ הון מדירת המגורים באמצעות משכנתא הפוכה.



מאחר ואתה מעוניין לשפר דיור לדירה גדולה יותר, מהבחינה הכלכלית עדיף לשקול רכישת דירה טובה נוספת להשקעה במרכז הארץ,



עם משכנתא סבירה לטווח זמן בינוני שתסגור את המשכנתא שנותרה על הדירה הקיימת,



ומעבר למגורים בשכירות, בדירה המתאימה למספר הנפשות במשפחה.



בעתיד כאשר הילדים יצאו מהבית (אפשר לזרז אותם לצאת מהבית על ידי מעבר חזרה לדירה הקטנה יותר :) ),



תוכלו לעבור להתגורר באחת הדירות, וליהנות משכירות חודשית מהדירה השנייה, בנוסף לפנסיה מצבכם יהיה



נפלא.



לגבי מס הרכישה אתה צודק, ואפשר להוסיף גם עיתוי רכישה בשוק יקר,



אך מאחר ואתה מתייחס לשוק הנדל"ן בארץ בלבד,



במידה ותסתכל על זה כהשקעה לטווח ארוך, עדיין תהנה מפירות ההשקעה.



בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2019 09:55

רוני, תודה על ההסבר הממצה, בהתחשב שמדובר לא רק בשוק נדל"ן בארץ מה הם מס רכישה והאם אפשר לקחת משכנתא עבור נכס בחו"ל?



מה עקרונית עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2019 17:15

לגבי חו"ל, זה שונה ממדינה למדינה, ישנן מדינות שניתן לקבל מימון,



יש שוני בין המדינות באטרקטיביות המימון וגם בתנאים לקבלת המימון.



לגבי ההתלבטות האם לרכוש עם משכנתא(משמעותית) או במזומן, מבחינתי התשובה פשוטה,



המשכנתא מעצימה את המגמה של השוק, כשמדובר בשוק עם פוטנציאל לעליית ערך ממושכת,



המימון יעצים את הרווחים על ההון העצמי.



במידה ומדובר במחזוריות של שוק יורד ומדשדש, רכישת נכס מניב עם משכנתא,



בסבירות גבוהה עם תזרים חודשי שלילי משכירות,



גורמת להפסד ביחס להון העצמי, בטווח הזמן הקרוב/בינוני.

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2019 17:30

מה גובה השכירות שתוכל לקבל עבור הדירה הנוכחית שלך?

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2019 20:34

אני מניח באזור 4000 , זה שמבקשים בסביבה על דירה דומה

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2019 20:41

אני מניח שב-10 שנים האחרונות אנחנו בשוק עולה מה שאומר שהמשכתא היא כדאית יותר.. או שהפוך? (מצטער קצת איבדתי אותך מרוב המונחים המקצועיים). :roll:

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2019 08:20

השוק בארץ בשלב זה יקר, בזכות הפער בין העלייה במחירי הנכסים, בהשוואה לעלייה בשכר הממוצע,



מחירי השוק נתמכים בשלב זה בעזרת ריבית מימון הנמוכה בראיה היסטורית,



חוסר בהיצע נכסים באזורי הביקוש,



תחבורה ציבורית לא יעילה,



יציבות ביטחונית,



אחוזי אבטלה נמוכים ומשק הנמצא הצמיחה ממושכת.......



שינויים לרעה בחלק מהפרמטרים שציינתי, ברמת המחירים הנוכחית, עלולים להביא לשינוי חד משמעי בכיוון השוק לשוק יורד.

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2019 19:40

זאת אומרת שהתשואה המקסימאלית על ההשקעה (לפני חודשים ללא שכירות, תקלות בבית וכו') נעה בין 2.5% בזמן שיש לך משכנתא ל-3% בזמן שאין משכנתא (אני מתכוון למשכנתא הישנה).



עכשיו השאלות הבאות הן:



1. האם היית משקיע את שווי הדירה בנייר ערך שנותן תשואה כזאת?



2. מה הריביות של המשכנתא החדשה? מכיוון שסכום המשכנתא החדשה נמוך בכ-15% משווי הדירה הישנה, במידה והריביות יהיו גבוהות יותר מהריבית שתשלם על המשכנתא, יש מצב שבמשך כמה שנים תשחק משחק סכום אפס. מכיוון שקרן המשכנתא יורדת עם השנים מתישהו הפער יגדל לטובת השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2019 09:27

@רוני, מה אתה אומר על הנכסים בשלומי? הזיכוי מס יכול להגיע לכ 55א בשנה -גם על פנסיה. המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך? רק העדר אפשרויות תעסוקה? אבל למשל מי שפורש ומקבל פנסיה, גם נהנה מעלויות מחייה נמוכות וגם זיכוי של כ55א מהכנסתו מפנסיה. הייתי מצפה שהביקושים יהיו יותר גבוהים.. יש לך הסבר לכך?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2019 12:07

אני מניח שזה שילוב של חוסר בתעסוקה מגוונת ומתגמלת, אוניברסיטאות, בתי חולים, מרכזי תרבות, בידור......



לא כל נכס מגורים מתאים להשקעה,



מאחר ומשקיעים פועלים עם מימון,



יש חשיבות ליכולת להשכיר ולמכור את הנכס מהר,



וגם כמובן ליהנות מעליית מחירי השכירויות,



את זה ניתן לקבל בעיקר באזורים מרכזיים.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2019 14:08

תלוי איפה. בשכונת שלומית המחירים לא נמוכים בכלל והאוכלוסייה טובה. בשלומי עצמה יש מעט אנשים שהם לא בני שלומי שישמחו לעבור לגור שם.

פנסיונר לא צריך תעסוקה. יש בי"ח 5 דקות משם, יש מכללה 20 דק' משם עם מגוון הרצאות וקורסים לגיל השלישי, יש לא מעט מרכזי תרבות בסביבה וגם ים ומסעדות. הבעיה היא בעיקר ליד איזה אוכלוסייה אתה רוצה לגור וכמה רחוק אתה מבני המשפחה והחברים.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2019 18:21

אני שמח לשמוע על הנגישות והאטרקטיביות של האזור, בכל זאת נכס להשקעה אני אקנה באזורי ביקוש מרכזיים,



מדובר בנכסים נזילים יותר שניתן לממש גם כאשר השוק במשבר, פחות חשיפה לגידול בהיצע הנכסים.......



אני בטוח שיש משקיעים במיקומים שונים, כל משקיע רואה דברים באופן שונה וזה בסדר :)