המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 14:38

שלום,

אנו זוג שבבעלותו דירה ללא משכנתא בשווי 1.6~ שמושכרת ב-4.5 (אנו גרים גם בשכירות). הכנסה משותפת באזור ה-20 נטו, לא כולל השכירות מהדירה והון עצמי קטן שאנחנו רוצים שישאר נזיל ולהשקיע בשוק ההון.

חשבנו למשכן את הדירה לצורך השקעה ולרכוש דירה נוספת ב-100% מימון. לפי הבנתי נוכל לקחת משכנתא של כ-50% ממשכון הדירה הנוכחית ו-50% ממשכון הדירה השנייה (במידה והנכס בארץ) או לחילופין למשכן את הדירה הקיימת ולקחת הלוואה של עד 50% לרכישת נכס בחו"ל.

מה שווי הנכס שלדעתכם יהיה נכון לכוון אליו? כדאי להתמקד בארץ או בחו"ל?

ברור לנו שנצטרך ללמוד את הנושא והיבטיו השונים לעומק, רוצים לקבל קצת כיוונים ודעות.

תודה רבה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 14:53

ברוך הבא לפורום!

נו, כבר היינו בסיפור הזה מספר פעמים כאן בפורום נדל"ן.

למה לפתוח שרשור נוסף בנושא?

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 14:57

תודה.

ראיתי מספר שרשורים דומים, חלקם התייחסו לבעלות חלקית שקיימת בדירה וחלקם דיברו על ביצוע מינוף יחסית גבוה.

אני רוצה להתייעץ על מה יהיה גובה המינוף הנכון ואיפה כדאי להתמקד בסיטואציה שלי בארץ או בחו"ל. בכל מקרה אבצע חיפוש נוסף.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 15:12

שווי הנכס, משכנתאות וקניית נכסים במינוף זה לא השאלה החשובה ואני מניח שגם לא המטרה שלך, המטרה היא להרוויח כסף (אני מניח), איך בדיוק אתה מתכנן לעשות זאת בעזרת מה שרשמת?

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 16:28

היי

ביצעתי מהלך זה מספר פעמים בעבר (כבעל דירת מגורים, לא התגוררתי בזמנו בשכירות),

חשוב להיערך בהתאם לתרחישים אפשריים שונים,

מאחר ואתם שוכרים דירה ומשכירם דירה אחרת, ובנוסף רוכשים דירה נוספת להשכרה במימון של 100%,

זה מעלה את רמת הסיכון משמעותית, מומלץ להבין את המשמעות ולשקול זאת בזהירות,

אני לא בטוח שאתם לא ערוכים לכך.

בכל זאת,אלו הדברים שיש להביא בחשבון,

1. חשוב לקנות נכס אך ורק בשוק עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הקרוב,

2. מומלץ להתמקד בנכס סולידי כדי שתהיה ודאות גבוה בשכירות החודשית, נכס במצב פיזי מעולה.

3. חשוב לרכוש נכס נזיל יחסית, כדי שיהיה ניתן למכור בזמן סביר במידת הצורך,

4. מאחר ומתמקדים בנכס סולידי, סביר להניח שבטווח זמן הקרוב, התזרים החודשי משכירות יהיה שלילי,

5.חשוב שההכנסה החודשית הפנויה שלכם תוכל להכיל בקלות את עלויות המימון החודשיות, בנוסף ליתר עלויות המחיה,

מבלי כל תלות בשכירויות החודשיות, יתכן מצב שלא תקבלו שכירות משני הנכסים בעיתוי מסוים.

6. יש לקחת בחשבון חשיפה למט"ח במידה והשכירות במטבע זר והמשכנתא שקלית.

7. לדאוג לקופת חירום משמעותית במידה ודברים משתבשים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 19:31

המחשבה היא שהרווח יגיע מעליית ערך הנכס ובנוסף השכרת הנכס תכסה חלק גדול מההלוואה ובסופו של דבר תהיה בבעלותי דירה שאת רובה כיסתה השכירות. אולי אני טועה בהנחות שלי, אבל זו הכוונה. ברור לי שקיים כאן סיכון.

תודה רבה על הטיפים. יכול להציע שווקים שיכולים להתאים ככאלה שיש בהם פוטנציאל גבוה לעליית ערך בטווח הקרוב?

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 19:33

בוא נניח שאתה רוכש דירה נוספת זהה לדירה שלכם. אתה יודע מה ההחזר על משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח?

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 19:39

אין כוונה לרכוש דירה בסכום של הדירה הנוכחית אלא בסכום נמוך בהרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 20:04

אוקיי, מה סכום הרכישה ומה צפי השכירות?

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 20:30

אתה טועה כמה פעמיים:

1. השכרת הנכס תכסה אולי חצי מהחזר החודשי של ההלוואה.

2. זה שיש בבעלותך דירה, מניה, מלונה או עז זה לא מעניין (אלא אם כן אתה אספן בלטות או עיזים), מה שחשוב זה כמה כסף יהיה לך בסוף התהליך, כמה זמן זה לקח וכמה השקעת. כדי לבדוק את זה שמים את כל המחשבות וההנחות שלך באקסל ובודקים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2019 23:24

איך הוא יכול להכניס את עלית הערך? אם שכירות עוד ניתן לחזות פחות או יותר, מאיפה הוא אמור לדעת בכמה תעלה (או תרד) דירתו בעוד 10 שנים (ועוד במט"ח)?

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2019 01:04

ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.

אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.

גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2019 02:37

המממ, תודה על התשובה.

אתה יכול לתת דוגמא למה אתה היית מניח אם היית קונה דירה ב... נדמה לי שקראתי איפשהו הודעה שאתה מתמחה בארה"ב כמדומני? אז במדינה שאתה מכיר. רשמת "סוף התהליך", ולכן אני מניח שסוף התהליך בקנית דירה למגורים מסתיים בסוף המשכנתא כעבור 20-30 שנים. אילו הנחות היית מכניס לאקסל?

תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2019 03:47

אני מכיר קצת את השוק בארה"ב אבל בטח שאיני מתמחה בו וגם איני משקיע בו ישירות. אין לי נדל"ן כלשהו מחוץ לישראל.

20-30 שנים זה המון זמן, ממש המון זמן, תחשוב איפה אתה היית לפני 30 שנים. אני אישית הייתי בונה תוכנית לפי 10 שנים אבל אתה יכול לבנות טבלה כרצונך או כמה.

לגבי איזה הנחות אני הייתי מכניס, איך זה רלוונטי לך? מה שחשוב זה מה שאתה מניח לא מה שאני מניח...

אחוז אי תפוסה, עליית או ירידת שכ"ד, הוצאות עסקה בכניסה וביציאה, עלויות מימון, עליית או ירידת ערך, מיסים, עלויות אחזקה ולמהדרין גם זמן עבודה שלך.

תחשב תשואה (IRR) ותראה אם משתלם לך או שלא.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2019 04:56

תודה על התגובה!

ברור לי שההנחות שלך לא רלוונטיות אלי כלל אבל סתם לצורך הבנה של איך התהליך הזה נראה כי איך להניח עליית ערך נכס אפילו כעבור 10 שנים עדיין לא לגמרי ברור לי. יחד עם זאת, בעצם כבר ציינת מספיק פרמטרים כדי (נדמה לי) שאקבל תמונה כללית של התהליך שאליו כיוונת, כך שתודה, היה מעניין לקרוא!

נ.ב יכול להיות בעצם שהתבלבלתי עם הודעה של רוני, בנתיים אתם שניכם "גורואי הנדל"ן" של הפורום ששמתי אליהם לב :) .

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2019 05:02

נניח אינפלציה 0, עליית ערך קשורה מאד לאיפה אתה קונה, יש מקומות שהייתי צופה שתהיה עליית ערך נאה ויש מקומות שדווקא ירידה, כנ"ל בשכ"ד.

בגדול:

1%-2% עליית ערך שנתית נראה לי סביר.

2%-3% עליית שכ"ד שנתית גם נראה לי סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2019 05:38

שאלה טובה, כדי להקטין סיכון מומלץ לעקוב אחר השווקים הבאים, כל אחד מהם נמצא בשלב שונה במגמת שוק הנדל"ן,

חלקם התחילו לעלות, האחרים עדיין יורדים (כאן צריך להמתין מעט).

מדריד, לונדון (זון 3, 4), מנצ'סטר, ליברפול, נוטינגהם, לידס, שפילד, וונקובר,מדריד, סידני, מספר ערים בחבל בווריה בגרמניה (עסקאות השבחה)..........

הערים שציינתי באנגליה, מלבד לונדון, נמצאות במגמת עלייה למרות הברקזיט, בשלב זה עיקר הסיכון הוא חשיפה לתנודתיות של

המטבע עקב הברקזיט, אך צריך להבין שהברקזיט הוא זה שיוצר כדאיות ההשקעה בשוק זה, משקיע צריך לדעת להכיל זאת, ולהבין

שנדל"ן זה השקעה לטווח בינוני ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2019 16:49

2 הסנט שלי שלא ראיתי שנכתבו כאן:

אני הייתי נמנע ממצב של תזרים שלילי מההשקעה. הסתמכות על עליית ערך היא ספקולטיבית (גם אם היא בסיכוי יחסית גבוה) ועלולה להיות מסוכנת (מאוד). הכנסה (משכ"ד) והוצאות (תחזוקה, דירה ריקה, מסים וכו') הם משתנים שיש לך עליהם הרבה יותר שליטה. אם אתה עושה פליפ (מה שלא ניתן להסיק מהשאלה שלך)- שכח מה שרשמתי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2019 17:10

גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2019 23:09

אתה מחזיר אותנו לתגובה הזו:

מי יכול להתחייב שזה ייקח שנה, שנתיים, שלוש או אפילו 100?

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 00:07

המשכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 07:09

כנראה שלא ירדתי לסוף דעתך.

פרט, נמק והבא דוגמאות.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 10:05

תזרים שלילי לזמן קצר, כי יש מסלול "אגרסיבי" במשכנתא שנגמר אחרי שנתיים/שלוש/ארבע.

אח"כ יש תזרים חיובי.

לכן, התזרים זה רק מצב זמני והמשכנתא קובעת מתי יהפוך לחיובי.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 10:36

מן הסתם אם אתה יכול להגיד בודאות (או כמעט בודאות) שאתה תהיה בתזרים שלילי ויש לך

מן הסתם זה אינדיבידואלי וכל אחד בהתאם לסיבולת ואהבת/שנאת הסיכון שלו. בגלל זה רשמתי שאני הייתי נמנע. אתה יודע מה יהיה עוד שנה? עוד שנתיים? עוד שלוש? מה יקרה אם תהיה קריסה ופותח השרשור (חס וחלילה) יאבד את עבודתו ולא יימצא עבודה? ומה יקרה אם יעלו ריביות והתזרים השלילי רק יגדל? אין לך שליטה על עליית ערך הנכס כך שיכול להיות גם שערך הנכס יירד (ורק תגדיל את ההפסד). בתזרים חיובי אתה מכניס כסף מההשקעה ולא מפסיד.

למה להיות בתזרים שלילי כשאתה יכול להיות בתזרים חיובי? יש מספיק עסקאות לכולם עם תזרים חיובי.

לא ממליץ ולא מייעץ!

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 10:46

לשלם לעצמך עם הכסף שלך (לקחת פחות מימון) זה סתם פסיכולוגי. זה תזרים שאתה משלם לעצמך.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 11:12

אולי 2 דירות זולות יותר?

אישית, הייתי מעדיף להיות בתזרים חיובי משמעותי מהשקל הראשון + ארגז מזומנים למקרה.

בהנחה שאני חי מהתזרים, אם מדובר בפליפ או בציפייה לעליית ערך ומכירה אחרי 5-7 שנים, התשובה יכולה להיות שונה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 11:15

לא יודע אם אני מסכים עם הניסוח שאני "משלם לעצמי" אבל אתה בהחלט יכול לומר שאני מפסיד (אולי) תשואה אלטרנטיבית עודפת כי אני בוחר להכניס יותר אקוויטי לנכס (כחלק מרמת שנאת הסיכון שלי) אבל אני בטוח אעדיף לדעת שאני מייצר תזרים חיובי בכל חודש ומכניס כסף לכיס מאשר מוציא, ככה אני מנהל את הסיכונים שלי.

יכולתי גם להתמנף 100% ויותר, אז מה? אעשה את זה בגלל שאני יכול? אולי, אם הייתה לי סיבולת סיכון גבוהה מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 11:17

אני לא מדבר על עליית ערך או פליפ.

בכל מקרה, נשמע ש100% מזומן זה אחלה בשבילכם. התזרים הכי חיובי שיש.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 11:27

ברור לי שאתה לא מדבר על עלייך ערך או פליפ- גם אני לא, אחרת התשובה שלי הייתה שונה (וגם בתגובה הראשונה שלי החרגתי פליפים).

אני ממש לא עם 100% מזומן, אני לא יודע איך הבנת את זה. אני פשוט עם אחוז מימון שמאפשר לי, בנוסף להוצאות האחרות, להיות עם תזרים חיובי והנכס מייצר לי כל חודש הכנסה פסיבית גם אחרי הריביות על ההלוואות (ואני מדבר עם ניסיון של יותר מנכס אחד לאורך זמן טווח בינוני).

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 14:05

תזרים שלילי של 1-3% בשנה.

גם זה נכנס להנחות התשואה מהנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2019 14:05

ואני כל חודש משלים 2000 שקל למשכנתא (תזרים שלילי)

ומשלם לעצמי עוד 3000 שקל מההון שלא שמתי (90% מימון)

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2019 10:10

בסדר גמור, ככה אתה בוחר לבצע את ההשקעה, אתה מנהל סיכונים שונה ממני, אתה אוהב רמת סיכון גבוהה יותר ואני מאחל לך הצלחה ושתניב כמה שיותר תשואה.

כשאני משקיע בנכס, אני לא משלם עליו דרך מקורת אחרים. כל נכס משלם את המימון של עצמו ומניב לי בנוסף גם הכנסה פסיבית.

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2020 18:31

היי,

אפשר קישור למיקום הנושא באתר? אני לא מוצא כל שרשור פתוח בנושא של מינוף פיננסי של נכסים..

משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן