המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2020 22:17

הי לכולם ,

גר כעת בדירת 4 חדרים ברמת גן בן 44 שכר שלי ושל אשתי כ27 אלף שקל נטו ,בגלל שמשפחה התרחבה קניתי דירת 5 חדרים כעת מתלבט אם למכור את הדירה הישנה או להשכיר (שכירות של 5000 שקל ) הדירה שנרכשה היא ללא משכנתא למעט הלוואה מהעבודה של כ 700 אלף שקל בריבית של אחוז ורבע לא צמודה למדד ..

שאלתי היא האם כדאי לי למכור את הדירה הישנה או למכור (שווה כ 2.1 מיליון )..בעיקרון אין לחץ למכור רק ענייני מיסוי (מס שבח ורכישה) השאלה היא האם למכור ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2020 23:14

אין פה נכון או לא נכון אבל אלו העובדות:

אם תמכור את הדירה אתה תחסוך את מס הרכישה בסך 8% על דירתך החדשה, אתה תחסוך עוד 1.25%+מדד על סכום של 700,000 ש"ח, אתה תחסוך גם מס שבח עתידי אם וכאשר תמכור את הדירה שלך ויתפנה לך בוכתא של כסף להשקעות.

אני הייתי מוכר את הדירה בלי לחשוב פעמיים.

בניגוד לתפיסה המקובלת, הזמן הכי טוב להשקיע הוא שהיא " לא מככבת".

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2020 23:41

לגבי הבורסה אכן זמן טוב להכנס ,אבל קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות ..באשר לשאר העלויות אכן יש עלויות מיסוי אם כי במקרה שלי יש לי קצת הנחה במס רכישה שיוצא לי כי 5 אחוז וכן לגבי ההלוואה אני יכול להחזירה כעת .. (יש לי את הכסף במיידי 700 אלף מושקע במניות בקרן עד 30 אחוז) האם גם לאור הנתונים הללו עדיין היית מוכר ?

נ.ב :אני יודע שאין כאן נכון או לא נכון אבל לשמוע לעצת אחרים ולקבל פרספקטיבה שונה לא מזיק .- :) .

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 00:01

זאת שאלה שאתה צריך לקבל עליה תשובה מעצמך, אנחנו רק יכולים לחשוב איתך.

מה המטרה שלך בסופו של דבר? לקחת סיכון גבוה ולתת הזדמנות לתשואה גבוהה? לקבל תשואה סולידית מאד ולצבור נכסים? ירושות לילדים? קניית דירות לילדים? מה אופק ההשקעה שלך? כמה סיכון אתה מוכן לקחת?

הדירה ברמת גן תתן לך תשואת שכ"ד נמוכה מ-3% ברוטו, עוד פחות בנטו, אבל אולי ערכה צפוי לעלות במהלך אופק ההשקעה שלך כך שבסופו של דבר זה ישתלם לך על אף מס הרכישה.

אם תחליט למכור אותה, יש לך 2 אפשרויות: להשקיע את כל הכסף או להחזיר את ההלוואה ולהשקיע את היתר. אם אתה סולידי, האפשרות השניה תרגיע אותך יותר. אם אתה משקיע בנשמתך אז אולי שווה להשאיר את ההלוואה הנמוכה ולחפש השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר (כל השקעה שהיא מעל 1.75% תשואה).

בסוף, ההחלטה צריכה להיות תואמת לשאיפות ולאישיות שלכם ככל האפשר.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 07:42

יש לי חבר בעבודה (שחשף אותי לתחום ההשקעות ולפורום) שהשקיע יותר מ2 מיליון במניות (הוא לא משקיע מדדים) והוא סתם שכיר כמוני אז זה בהחלט רלוונטי אם אתה חושב שזה מתאים לך.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 09:41

1. למה?

2. טייקונים לא קונים מניות, הם מנפיקים אותם, פשוטי העם כמונו מסתפקים לכל היותר בעצמות שהם זורקים לנו.

3. יש עוד דברים בעולם חוץ ממניות.

הלוואה כשיש לך קרן 70/30 זה רעיון רע מאד, זה בטוח, ללא קשר לדירות.

שינית קצת את המספרים ויש לך ילדים שחלקם מתבגרים אני מניח, מה שאני הייתי עושה זה שומר את הדירה, משכיר אותה תוך ניצול ההטבה על השכ"ד ובהמשך מעביר אותה לילדים, ככה תוכל למכור את 2 הדירות בפטור ממס שבח.

עוד הפעם, לא יעוץ רק דיעה מה אני אישית הייתי עושה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 16:40

ה5000 ש"ח פטורים ממס, כלומר מקבילים ל6,666.67 ש"ח רווח ממניות.

מצד שני היא דורשת התעסקות עם שוכרים, עם בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים, ומניות לא. תחשוב מה מזה מתאים לך

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 17:08

זה בראיה מאוד צרה,אתה מניח שקנית מניות ודירה בX כסף ומייצר בדיוק אותו רווח. בנוסף מתייחס רק למס רווחי הון מתעלם ממיסים אחרים כמו מס רכישה ועוד.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 17:27

בדיוק להפך. אמרתי שהרווח ממניות שייצר את אותו תזרים חודשי יצטרך להיות זה.

מתייחס גם למס דיווידנדים.

להבנתי כבר יש לו את הדירה והשאלה היא אם למכור או לא, אז על איזה מס רכישה מדובר?

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 17:55

אז לא הבנתי נכון,ועדיין הרווח הנקי יהיה פחות כי על דירה יש גם הוצאות.

להבנתי הוא מחליף את דירת המגורים ושוקל להשאיר את הקודמת להשקעה במקרה הזה המס על הדירה רלבנטי מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 18:01

היי

לדעתי עדיף להחזיק את הדירה, ובמקום למכור מומלץ למשכן אותה ולקנות דירה נוספת,

סביר להניח שהשווי של 3 הנכסים יוכפל כאשר תגיע לגיל פרישה,

וגם השכירות משני הנכסים להשכרה יוכפל.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 19:40

תשואה של 100% ב20 שנה זו תשואה די עלובה ואם מחשבים את עלויות המינוף זה אפילו יותר גרוע.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 19:43

זה בלי הכנסות שכ"ד של 20 שנים, והריבית דריבית עליהן...

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 19:50

בהתחשב בזה שהמשכון יהיה על דירה אחרת מזו הנרכשת, המימון יהיה בתנאים לא טובים יחסית בנוסף על הרעת התנאים בבקים לאחרונה. המחירים כרגע גבוהים מאוד ואנו כנראה על סף משבר (קטן\גדול?).

לא רואה הגיון להתמנף מעל הצוואר לנדל"ן בתנאים הקיימים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 20:10

משקיעי נדל"ן לא מקבלים ריבית דריבית על שכר דירה.

לא מכיר מישהו שאמר לדייר: "החודש שילמת שכר דירה ולכן בחודש הבא אתה צריך לשלם 0.1% יותר כי אני רוצה ריבית דריבית".

וגם אם תכלול את שכר הדירה של 2-3% בשנה אז אתה עדיין מקבל תשואה עלובה ל20 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 20:13

למה אתה מניח ששכר הדירה יושב בבנק ונשחק או משמש לצריכה?

את שכר הדירה ניתן להשקיע בשוק ההון, בבנק, בנדל"ן, וכן הלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 21:36

ההיגיון אומר להחזיק.

אבל העובדה שתצטרך לשלם מס רכישה אסטרונומי של 8% על הנכס שרכשת תביא לכך שיקח לך הרבה שנים רק להחזיר את ההשקעה.

הבעייה היא שבגלל הדירה הישנה אתה "נדפק" בכך שאתה משלם מס רכישה על הדירה היקרה יותר שקנית.

אני גם נמצא בהתלבטות זהה. לדעתי עדיף למכור את הדירה הישנה כדי להימנע מתשלום מס הרכישה, ולפזר את כספיי המכירה בכמה אפיקים: השקעה סולידית בשוק ההון/נכס סולידי בחו"ל ואולי נכס זול יותר בארץ כך שמס הרכישה יהיה נמוך יותר (זאת במידה שאתה לא מתכנן למכור את דירת המגורים שלך כי במקרה כזה תצטרך לשלם מס לא צודק בעליל של 25% מס שבח)

לצערי למרות שאני מאמין שיש המון הזדמנויות בשוק הנדלן הישראלי נושא המיסוי מקשה מאוד על כדאיות העסקאות בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 21:39

הוא טוען ש5%

גם זה הוא לא ישלם אם יעביר את הנכס לאחד מילדיו הבוגרים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 21:48

גם 5 אחוז זה לא מעט.

לא כל כך פשוט להעביר היום נכס ללא תמורה יש על זה הרבה כתבות מס הכנסה לא פראיירים. מה שגם זה יכול ליצור בעיות במשפחה.

הכי טוב להתייעץ עם עורך דין אם הולכים על צעד כזה

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 21:50

פשוט מאד וחוקי למהדרין, כל עוד זה באמת נעשה ולא רק למראית עין.

עדיף לעשות בעזרת עו"ד.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 22:49

משקיע נדל"ן לא הולך לקנות מניות אחרי שכר דירה של חודש (אם הוא היה מבין מספיק בשביל לקנות קרן מחקה מדד הוא היה מבין שהמדד מרוויח הרבה יותר מהדירה ומוותר על הדירה להשקעה).

בבנק זה שחיקה.

איך משקיעים בנדל"ן עם שכר דירה של חודש אחד?

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 22:54

ראשית, התעלמת מלכתחילה בשכר הדירה בחישוב התשואה. גם אם לא תשקיע את שכר הדירה, עדיין צריך להחשב חלק מהתשואה.

שנית, מה הבעיה לקנות בשוק ניירות ערך בכל חודש בסך של נגיד 5,000 ש"ח? אחרי 20 שנים עשוי להצטבר שם סכום לא מבוטל.

אחרי 10-15 שנים עשוי להצטבר שם סכום שיכול לרכוש דירה קטנה נוספת להשקעה, אולי בלי מינוף, או עם מינוף נמוך מאוד.

להגיד שהתשואה אחרי 20 שנים היא רק 100% בגלל שהנכסים הכפילו את ערכם, זה לא נכון כי חסר כאן בחישוב הכנסות השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 23:04

אולי הוא דווקא מבין את זה טוב מאוד ובכל זאת מעדיף לגוון גם עם נדל״ן, בדיוק כמו שיש אנשים שמבינים שבתוחלת להחזיק קרן חרום זה לא כדאי אבל יושבים על הר של מזומן.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 23:06

נכון וגם הוצאות על הנכס,וזמן שהוא לא ישלם שכירות שיכולות להיות לא מבוטלות.

בשוק ההון יש חסרונות אחרים כמובן צריך לשקלל הכול וגם להבין של20 שנה בלתי אפשרי לדעת באמת מה יהיה בדיוק, אז לתת גם שיקול להעדפות השקעה אישיות ופיזור על מגוון נכסים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2020 23:13

נכון. אין בעיה לקחת בחשבון מקדם כלשהו לפני הכנסות השכירות שמשקלל את כל ההוצאות.

אבל בטח לא נכון להתעלם ממהכנסות.

🕒 פורסם בתאריך: 26/04/2020 05:12

מדובר בהשקעה במזומן ללא מינוף המביא בחשבון תקופה של שוק יורד, ולא מביא בחשבון הכנסה משכירות לכן מדובר בתשואה

דו ספרתית כאשר השכירות עולה לאורך השנים.

בעזרת מימון ניתן להגיע לתשואה דו ספרתית של עשרות אחוזים בשנה לאורך זמן.

מדובר בתשואה סולידית מצוינת, מדובר במכשיר השקעה המגדר גידול בעלויות המחיה,

המיסוי נח 10% במידה ולא יודעים לעשות תכנוני מס, כמובן שניתן להפחית את המס.

פרוטפוליו הנכסים הפרטי שלי המורכב מנכסי מגורים מיצר הכנסה חודשית בסביבות 40,000 ש"ח נטו אחרי מס,

ללא מינוף, כאשר יש לי נכסים נוספים (חלקם עם מינוף) שנרכשו בשותפות ושייכים לחברה שבבעלותי ובבעלות שותפתי.

כאשר אתה מחשב תשואה מהשקעה מנכס מניב, צריך לחשב את התשואה המצרפית משכירות ועליית ערך בתוספת מימון,

כאשר מתמקצעים, ניתן להגיע לתשואה עודפת באמצעות כניסה להשקעה בשוק המתאושש ממשבר בתוספת מימון.

🕒 פורסם בתאריך: 26/04/2020 05:23

התנאים הפחות טובים של המימון פחות רלוונטיים כרגע, המימון נלקח לאורך זמן וניתן למחזר אותו,

דבר נוסף, הריבית המעט גבוהה של המימון כעת, בנוסף לפחת מבנה וקיזוז הוצאות שונות, יפתרו אותך כפי הנראה מן הצורך

לשלם מס על הכנסה משכירות על נכס זה לפי שיטת חשוב של המס השולי.

כשדיברתי על דירה נוספת להשקעה זה יכול להיות במקומות שונים, אך במידה ושוקלים להשקיע רק בישראל,

ניתן להמתין ולראות לאן יתפתחו הדברים, בכל זאת מדובר בשוק לאחר שנים של עליות רצופות.

🕒 פורסם בתאריך: 26/04/2020 16:15

ג.נ.

דמי השכירות החודשית נכנסים לחשבון, בניכוי עלויות, ומצטרפים לסכום החסכון החודשי ומשם לתיק. אז נכון שלשקל אין צבע וזה לא משנה מאין הגיע אבל זה עדיין מגדיל את היתרה החודשית.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2020 22:17

הבנת אותי הכי טוב מכולם ,המטרה היא אכן לגוון את התיק גם עם נדל״ן ,יש עניין גם לגדר את עליית הנדלן בארץ לעזרה עתידית לדיור לילדים בבבוא הזמן בעוד עשור לפחות ..אבל מצד שני גם לקחת בחשבון את החלופות האחרות

למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם..

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן