קניית דירות להשקעה באמצעות משכנתא וגרייס

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 16:40

איך אתה יודע שתהיה עליית ערך? מה אם תהיה ירידת ערך?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 17:01

ראשית כל, אני טיפוס אופטימי, דבר שני, הכוונה שלי היא לקנות במקום יחסית מבוקש, שמראה עלייה יציבה במחירים או שמירה שלהם לאורך השנים, דבר שלישי, כלום לא בטוח ולכן הסיפור של הגרייס במשכנתא הוא רציני מאוד בהשקעה מסוג שכזה, תשואה פירותית למשך 3 או 5 שנים על הנכס, יכולה במידה מסויימת "לכפר" על היעדר עליה במחיר הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 17:34

אני חייב לציין שאין לי ידע מעמיק וחלק מהדברים שהעלתה קראתי עליהם עכשיו באינטרנט כדי להכיר



אתה בעצם רוצה לקחת משכנתא ועליה לקחת עוד מעיין הלוואה(אם אני מבין נכון גרייס זה דחייה של חלק/כל התשלומים לתקופה של כמה חודשים מה שיעלה לך את הסכום הסופי שאתה צריך לשלם על המשכנתא) - כל זה כאשר חלק מהכסף הזה הוא לוואה מהמשפחה? - זה נשמע מסוכן



בנוסף קח בחשבון שמשכנתא זה בדרך כלל בין 75% ל50% (לפי אם זה דירה ראשונה ופרמטרים אחרים) מערך הנכס ואתה צריך להביא את השאר, ההחזר החודשי מוגבל לעד 50% מהשכר החודשי ועוד כל מיני דברים שבטח אתה יודע.



כלומר במצב האופטימלי שזה - הבית הראשון שאתה קונה אי-פעם אז הבנק יתן לך 75% מערך מהנכס הראשון ועל הבית השני הוא יתן לך 50% מהערך, כך שסכום הכסף שתוכל לקבל מהבנק הוא משוואה בשני נעלמים, x - מחיר בית שני ,y - מחיר בית ראשון



800 = 0.5x+0.25y



כדי להקל על עצמנו נגדיר בערכה גסה שהבתים בעלי אותו ערך ונקבל שאתה צריך לקנות שני בתים כשכל אחד בערך של כ1,066 מיליון ש"ח.



כלומר סכום כולל כ 2,132 מיליון ש"ח כאשר מתוך זה 400 אלף שלך - יוצא כ 81% הלוואה וזה נשמע המון



הייתי חושב על זה הרבה מאוד לפני שהייתי מקבל החלטה.



*יכול להיות שפספסתי משהו אין לי ניסיון בחישובי משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 17:48

ללא קשר לניתוח ההשקעה, אני חושב, שאם לא היה לי כלל ניסיון בשטח בנדל''ן, הייתי קונה קודם כל נכס אחד, מתנהל איתו, רואה מה קורה באמת בשטח, ורק אז קונה עוד אחד.



לך תדע, אולי בכלל תראה שזה כאב ראש ותעדיף לא להתעסק עם זה. אז למה ישר לקנות 2?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 17:54

קודם אני רוצה להתייחס לנושא של הלוואת גרייס, הלוואה כזאת ניתנת לתקופה קצרה ועד שנתיים במקרה שאתה מוכר בית שברשותך, כלומר יכול לשלם את הריבית תחילה, ולא את הקרן ,אבל אתה צריך לקחת משכנתא אחרת במסלולים שונים במקביל ולהשתמש גם בהון העצמי.



תנאי קבלת משכנתא תלויה בהון העצמי ולהראות יכולת החזר,על כל 100,000 ש"ח הלוואה צריך לשלם כ- 450 ש"ח לחודש.עד ל- 75%.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 17:57

יש שני סוגים של גרייס. גרייס מלא, שבו אתה לא משלם לבנק כלל באותה תקופה, ותשלומי המשכנתא (ריבית +קרן) נדחים לתקופה של אחרי הגרייס. (לדוגמא משכנתא ל20 שנה שמתוכן שנתיים גרייס מלא, אומר שהתשלום יתפרס למשך 18 שנים במקום 20, אבל סכום ההחזר לא משתנה)



יש גם גרייס חלקי- שזה אומר שבמשך תקופת הגרייס מחזירים לבנק רק את עלות הריבית על המשכנתא, ולא את הקרן והריבית. גם פה, הסכום הכללי אינו משתנה.



ובכל מקרה, מטרתי היא בכלל לא להגיע אל נקודת סיום תשלום המשכנתא, אלא לבצע השקעה לטווח קצר יחסית.



שלב 1: קניית נכסים באמצעות משכנתא וגרייס



שלב 2: השכרת הנכסים בתקופת הגרייס (תלוי לכמה זמן יסכימו לתת גרייס, שזו הייתה מטרת הדיון המקורית חח) אורך התקופה 3-5 שנים



שלב 3: לאחר סיום הגרייס הערכה מחדש של הנכסים לגבי כדאיות ההשקעה, במידה ואחליט להמשיך ולהחזיק בנכסים, אז לשמור אותם, ולצבור equity באמצעות השכרה שלהם. במידה וההשקעה לא נראית כדאית, למכור את הנכסים, לסגור את תשלום המשכנתא (כדי להימנע מתשלום מיסי היוון וכאלו, עליי לבצע תמהיל משכנתא שיתאים לתוכניות שלי, זה מובן), ולהרוויח בתקופה זו את התשואה הפירותית (שכירות של 2 נכסים לאורך תקופת הגרייס) ואת עליית ערך הנכסים אם דבר כזה יקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 17:59

היי



להשקיע בנכס מניב בשוק הנמצא במשך שנים ארוכות בעליית מחירים חדה ולצפות למימוש רווח תוך 3 עד 5 שנים זה מסוכן ולא נכון,



כאשר אתה פועל באסטרטגיה של אקזיטים, זה אומר שכל מספר נכסים שאתה מוכר ומשלם עלויות רכישה, מכירה ומס



רווחי הון, אתה מפסיד שווי של נכס שלם !



נכס טוב להשקעה מאופיין בפוטנציאל לעליית ערך ועליה של השכירות לאורך זמן, דירות שעלו בתל אביב $20K



בשנת 1976, עולים כיום בסביבות ל $800K שלא לדבר על העלייה בשכירויות במהלך השנים,



משקיעים שמכרו דירות אלו בשיא המחירים של שנת 83 בדיעבד פספסו בגדול רווח ענק :)



לגבי מימון גרייס, השתמשתי בזה בעבר כאשר רכשתי בתים בארה"ב בכינוס נכסים והייתי זקוק לזמן כדי לשפץ ולהשכיר,



בזמנו קיבלתי גרייס ל 6 חודשים בהם שילמתי ריבית בלבד.



אני מקווה שתקבל את הנקודות שציינתי כביקורת בונה, אני רוצה לחזק את ידך, בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 18:09

במקרה שלך הלוואה מסוג גרייס לא מתאימה לדירה ראשונה כי היא מוגבלת לתקופה קצרה.

צודק גם.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 18:16

ההתעסקות בהשקעות בנדל"ן דורשת סבלנות, ידע בנושא, שליטה בנושא ההלוואות, מיסים, וניסיון עם שוכרים, אם יש לך את התכונות אז שיהיה לך בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 18:18

אני מודה לכם מאוד!!

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2020 18:26

בהצלחה חבר!

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2020 13:37

סוף סוף התחלת לתת מידע יותר ספציפי אז אפשר לנסות לעזור.



קח בחשבון שהבנק שייתן לך את ההלוואה השנייה יכול לסרב לתת לך גרייס מכיוון שהוא יראה שיש לך גרייס בהלוואה הראשונה.



שלב 2 מוגבל לשנתיים וזה מעט מדיי זמן בשביל לכסות את עלויות הרכישה והמכירה (מס רכישה, מס שבח, עו"ד, מתווך וכו').



במידה ואתה בוחר בגרייס מלא הסכום שתצטרך להחזיר גדול מהסכום שלקחת ובכך אתה מהמר שהשוק יעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2020 15:33

הבנקים שנותנים הלוואות משתמשים גם בכלכלנים מהשורה הראשונה, לכן כל פעולה של הבנק חייבת להניב להם רווחים, וכל בנק ידאג לאינטרסים שלו לפני שידאג לרצות את הלוווים.לכן זו גם הסיבה שהבנקים יכולים לסרב למתן הלוואת גרייס.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2020 23:06

תאורטית אפשר עד שנתיים, מעשית אתה תקבל גרייס אם יש סיבה טובה לקבל גרייס.



"כי אני רוצה להרוויח מלא כסף" זה לא סיבה טובה בשביל הבנק.



סיבה טובה לדוגמא היא:



אני רוצה צריך כמה חודשים בשביל לשפץ ולמצוא דייר טוב.



אני ביקשתי וקיבלתי חצי שנה גרייס על הקרן.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2020 18:13

במידה וזאת הדירה היחידה שבבעלותי, אין לי עליה מס רכישה עד 1.7 מיליון, ובמידה ואני מחזיק בדירה מעל 18 חודשים, אין לי גם מס שבח עליה (תקן אותי אם אני טועה), כך שיש פה בעצם רק הוצאות עו"ד ומתווך (אם אבחר להשתמש בשירותי תיווך בקניה). זה לא מעלה פה את האפשרות להרוויח לדעתך? האם השקעה של שנתיים שבסופה אצא עם עוד 50 או 60 אלף שקלים ( תסריט פסימי בלי ספק) לא כדאית מספיק?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2020 18:17

האם הסיבה של מגורים בשכירות בתקופת הגרייס לא מספקת? לפי מה שהבנתי לאור התקופה האחרונה, בנקים מתרים הקפאה של תשלומי המשכנתא (סוג של גרייס) בצורה רחבה יותר אפילו למשך שנתיים, ללא כל מיקוח מצד לוקח המשכנתא. אם יש אפשרות לקבל גרייס לתקופה ארוכה משנתיים, האם לדעתך זה משהו ששווה לשקול לעשות?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2020 19:48

אם את קונה דירה אחת אז כן, אבל רשמת שאתה רוצה 2 דירות.



קח בחשבון שככל שהדירה גדולה יותר התשואות לרוב יורדות.



אם אתה רוצה למקסם את ההון העצמי שלך על דירה יחידה,תצטרך לרכוש דירה בכמעט 3 מיליון ש"ח. אז יש כאן מס רכישה. מס שבח לא יהיה במכירה.



אם אתה רוצה למקסם את ההון העצמי שלך על 2 דירות, תצטרך לרכוש כל דירה בכמיליון ש"ח. וגם כאן יש מס רכישה אבל גם מס שבח במכירה של אחת מהדירות.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2020 20:22

אתה קונה דירה להשקעה, איך השכ"ד שלך רלוונטי?

למשכנתאות קיימות.

מי אמר לך?

בלתי אפשרי נכון להיום, שווה או לא שווה תלוי בהרבה גורמים העיקרי שבהם הוא: "מה המטרה שלך"?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2020 22:45

משהו שלא הבנתי - למה הגרייס משפיע על כדאיות העסקה?



לצורך הפשטות בוא נניח ששכר הדירה שתקבל יכסה תשלומי משכנתא (״רגילים״ - ריבית וקרן בשיטת שפיצר), כך שלא נוצרת לך בעיה תזרימית. נשווה את המצב הזה למצב של גרייס חלקי, שבו אתה משלם רק ריבית:



- ללא גרייס, קנית דירה ב - X שקלים עם משכנתא על סך Y שקלים. לאורך החזקת הדירה אתה משלם ריבית וגם Z שקלים מתוך הקרן. מכרת את הדירה ב - X+W (כל הכבוד) ונשארת עם X-Y+Z+W.



- עם גרייס חלקי, קנית את אותה דירה ב - X שקלים עם אותה משכנתא על סך Y שקלים באותם תנאים (בפועל לא יודע אם תקבל את אותה משכנתא אם תבקש גם גרייס כל כך ארוך). לאורך החזקת הדירה אתה משלם רק ריבית, ואת החלק שבתרחיש הקודם היית משלם על הקרן, Z, אתה שם בצד. בסוף אותה תקופה אתה מוכר את הדירה ב - X+W ונשאר עם X-Y+Z+W.



מה ההבדל בדיוק?



גילוי נאות: בלי קשר, אני חושב שהתוכנית שלך מגלמת סיכונים גדולים מאוד ובאופן אישי הייתי יורד מכל העניין.

🕒 פורסם בתאריך: 14/07/2020 11:06

בוא ניקח מצב היפוטתי שנוגע לגבי דירה יחידה ונראה את תזרים המזומנים:



נניח שקניתי דירה במיליון ש"ח ולקחתי עליה משכנתא של 600 אלף ש"ח למשך 30 שנה, שזה יוצא החזר של כ-3000 ש"ח בחודש.



במידה ויש גרייס לשנתיים : תשלום חודשי לבנק- 500 ש"ח (נניח שמדובר בסכום זה), תשלום שנתי לבנק -6000 ש"ח, תשלום דו שנתי לבנק - 12000 ש"ח



הכנסה חודשית משכירות (לאחר תשלום ריבית) : 2000 ש"ח , הכנסה שנתית משכירות: 24000 ש"ח , הכנסה דו שנתית משכירות : 48000 ש"ח



כלומר, לאחר השנתיים האלו אני נמצא ב+36000. לאחר השנתיים אני מוכר את הנכס, אין מס רכישה , אין מס שבח ובלקיחת תמהיל משכנתא נכון, אז גם מיסי ההיוון (פירעון מוקדם) לא בהכרח יהיו קיימים. שים לב שלא ציינתי כאן עליית מחיר של הנכס או מצב של רכישה של נכס מתחת למחיר השוק, כך שאני מכוון לתסריט הפסימי ביותר. איפה הסיכון שמגולם כאן?

🕒 פורסם בתאריך: 14/07/2020 11:30

איך עשית את החשבון הזה? רק ריבית לשנה על הסכום הזה = 18,000 ש"ח בשנה וגם זה בריבית סופר אופטימית.

🕒 פורסם בתאריך: 14/07/2020 12:01

גם כשהריבית עומדת של 18000 בשנה, ההכנסה שלי רק מהשכירות גבוהה מכך, אם בתרחיש שהצגתי הדירה מושכרת ב2500 ש"ח בחודש, ההכנסות משכירות במשך שנה הן: 2500*12, שזה 30000 ש"ח, כלומר רווח של 12000 בשנה. או 24000 בתקופת הגרייס. וזה שוב ללא חישוב של קניית נכס מתחת למחיר השוק (דבר שיבוא לטובתי בעת המכירה) או עליית ערך.

🕒 פורסם בתאריך: 14/07/2020 12:16

אז נכון, מינוף מעלה את התשואה על ההון העצמי שלך (וההפך) גרייס בסה"כ משפר עוד יותר את התשואה על ההון העצמי ע"י הגדלת המינוף.