'ניגוד אינטרסים' בפינוי בינוי עם עורכי דין

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 21:18

לא הצלחתי להבין, אתה לא אחד מהדיירים? למה אתם לא מתנהלים כקבוצה, בוחרים עו''ד מלווה, ונציגות מהדיירים, עליה אתם סומכים, שתלווה את התהליך?



באיזה שלב הדברים עומדים? יזם הגיע והציג לכם מצגת יפה של התוכניות? הוגשו תוכניות לעירייה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 22:15

אתה צריך למצוא עכשיו עו"ד, אבל לא לשכור אותו. לברר כבר עכשיו איך מתמחרים ייצוג פרטי כזה, ולסכם עם העו"ד. כשתקבל טיוטת הסכם, תעביר לעו"ד שלך. וכן, תודיע שאתה לא חותם עד שהעו"ד שלך מאשר. אל תדאג, הם יחכו לך.



אתה לא רוצה להודיע "אני לא חותם בלי שהעו"ד מאשר" כשאין לך עדיין עורך דין. אז אתה צריך שיהיה לך עו"ד, אבל לא מעורב בינתיים.



כי קבוצה שכוללת גם קשישים, יכולה בטעות להזניח את הצרכים המיוחדים שלהם. לגיטימי לחלוטין שהם יבחרו גם בייצוג עצמי מול הקבוצה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 22:25

לגיטימי לגמרי, אני פשוט לא הבנתי את הקשר שלו לדיירים הקשישים. וגם, כמה כאלו יש בבניין.



בכל מקרה, ייצוג בלתי תלוי בגורם היזמי, ולמחמירים / אוכלוסיות מיוחדות עליהם חלים חוקים אחרים, אפשר גם לקחת ייצוג פרטני.



בדירה שבבעלותי שעברה תמ"א 38/2 התנהלתי גם מול עורך הדין האישי שלי במקרים מסויימים, בנוסף לעורך הדין של הדיירים שליווה את הפרוייקט.



כפי ש-@חיים 111 אמר - הם יחכה לך.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2020 22:50

מדובר על הדירה של ההורים. אני לא סומך על הנציגות, הם מתנהלים בצורה 'חשאית' ולא משתפים מידע, ורוב בעלי הדירות משכירים אותן, והם אלו בעלי האינטרס לדחוף את הפרויקט כמה שיותר מהר.



אלו שעדיין גרים בבניין לא מתלהבים כ"כ מהפרויקט (גם אלו שאינם קשישים) אבל הם מיעוט. כך שיוצא מצב שאין מה לחפש עם הנציגות וגם עם העו"ד (שהם בחרו).



סה"כ הפרויקט טוב להורי כי הבניין ישן ואין מעלית. אבל גם לא רוצה שיהיה מצב שהם יצטרכו פתאום להגרר בשכירויות בגיל 80 (מה שאמור לפתור החוק עליו אפרט בהמשך).



היזם הציג לנו כבר 2-3 תוכניות במהלך השנים האחרונות. לגביי תוכניות לעירייה, אני לא בטוח, אני רק עכשיו נכנס לעובי הקורה כי אני רואה שיש התפתחויות, הנציגות בחרה מפקח בניה, והקבוצה בוואטסאפ חזרה לחיים.



האמת, שזה גם משהו שאני צריך לדעת ולא שאלתי, איך אני מברר? אין הרי מחירון כזה...רק עם מכרים?. לא ממש מכיר מישהו שעבר תהליך דומה עם יצוג עצמי.



סה"כ מה שצריך לעשות זה שהעו"ד ידאג שהחוק לגביי הקשישים אכן יאכף (במקום שהיזם ישלם שכירות, מגיע להם לבחור בין תשלום מזומן בשווי דירת התמורה או דירה חדשה בפרויקט קיים או בית אבות. החוק בא בעצם להקל ולגרום לכך שלא יאלצו לגור בשכירות). אני צריך שהוא ידאג להכניס לחוזה בדיוק מה שצריך כדי להבטיח את זה וגם יגיד לי בדיוק איך להתנהל.



יש את ההורים שלי ועוד מישהי, אבל אני חושב שרק לנו חשובים התנאים הנ"ל לגביי החלופות שהיזם חייב לתת.



אם יש לכם רעיונות איך אפשר למצוא עו"ד טוב שיכול לעמוד 'איתן' מול יזם חזק (מדובר באחת החברות הגדולות והחזקות) ומול עו"ד של הדיירים, שגם הוא אחד החזקים בתחום שבאופן אירוני משהו, יש מצב שהוא יהווה גם בעיה בגלל אינטרסים אישיים שלו, אני ממש אשמח. כי לא נראה לי שלבחור באינטרנט לפי ביקורות זה לא חכם כ"כ.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 18:37

אם יש חוק אולי תדרוש שיהיה סעיף בחוזה שאומר במפורש "גורם x מחוייב לפעול לפי חוק y".



לגבי עו"ד תשאל אותו בפגישת היכרות מה הערך שהוא יספק לך.



אני חושב שנפוץ לא לקחת עו"ד לייצוג עצמי, מצד שני לא יודע להגיד אם זה חכם.



אם הוספת סעיף כמו שציינתי בניסוח כזה או אחר מספק את כל הערך שיש לקבל בסיטואציה, הייתי בודק אם יש עו"ד שיסגור איתך את הפינה במפגש בודד מתומחר לפי שעה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 18:47

מניסיון של קרוב, זה לא יפעל.



העו"ד שלך ימצא המון סעיפים בעייתיים כדי לכסתח את עצמו מפני רשלנות.



העו"ד של היזם לא יהיה מוכן להתפשר.



וכל הדיירים ישבו לך על הראש כי אתה עושה הצרות.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:24

אז איך הכי טוב לפעול במצב שלי?. העניין כבר מתחיל להיות לחוץ, כל בעלי הדירות שבשבילהם מדובר בהשקעה נטו חופרים בוואטסאפ ולוחצים על העו"ד של הדיריים להתקדם, הוא שלח שאלון מיסוי וכבר טוען שעוד שבוע הוא רוצה להחתים.



מה עושים? גם ככה כל הקורונה הזו באה לי ממש ברע, אז עכשיו אני צריך את הבלאגן הזה גם על הראש...

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:30

זו סיטואציה רעה, ברגע שאומרים לאנשים "השבחה" נדלקים להם הדולרים בעיניים ומעכשיו כלום לא יעצור אותם. גם אם בסוף הם יצאו בהפסד.



לפי מה שאתה מתאר אתה כבר בשלב מאוחר מדי. האפשרויות שלך הן לפתוח במלחמה מול כולם או לזרום איתם ולקבל את הסיכון להפסד.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:36

ומה עם גישת ביניים? כלומר, כן לקחת עו"ד משלי שיעבוד על הטיוטה, ויתעקש רק על הדברים החשובים באמת.



סה"כ לא מבקשים יותר מדיי, רק שיתנו חלופות אפשריות במקום לחכות שהדירה העתידית תהיה מוכנה..זה משהו שאפילו קיים בחוק אם זה פינוי בינוי (אפילו את הפרט של אם זה פינוי בינוי או תמ"א 38\2 העו"ד דיריים לא נידב, וצריך לרדוף אחריו עד שהוא עונה בטלפון).



למה זה לא יספיק להתעקש שזה יופיע בחוזה כמו שצריך?. למה שהיזם יתנגד אם מדובר בדייר יחיד שצריך את זה וכנראה שגם החוק לצידו (וגם אם לא, יש מצב שבית המשפט יהיה לטובת הקשיש או שאני חי בסרט ושכחתי באיזו מדינה אני נמצא?)

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:39

אתה יכול להתעקש, כמו שאמרתי זה מעלה אותך על מסלול לא טוב.



כי הוא רוצה להרוויח כמה שיותר.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:43

סבבה, אבל יש חוק במדינה, וגם אם לא, אני מניח (גם עו"ד זרק לי על זה משהו) שאם זה יגיע למשפט, שופט יהיה מוטה לטובת קשיש בן 85 שעכשיו זורקים אותו לעבור שכירויות עד סוף חייו...אתה רוצה לומר לי שעכשיו כל קשיש שיעשו לו פינוי בינוי בבניין אכל אותה? (מניח שיש לא מעט כאלו)

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:48

יש גם חוק במדינה שאסור להשליך אשפה בשטחים פתוחים, ואסור לצפור ללא סיבה. במדינה שלנו החוק זה המלצה.



זה מה שאני מנסה להסביר לך, שמשפט של העו"ד שלך מול העו"ד של היזם והדיירים זה לא משהו שאתה רוצה להיכנס אליו.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 19:52

בגלל שלהם יש יותר כח? (כל הדיירים + כסף של היזם וכו').



בכל מקרה, יש עוד כמה דיריים שמתנגדים לפרויקט, אבל מסיבות כספיות (מתעקשים על תמורה גדולה יותר שאין סיכוי שיקבלו מהיזם)...אולי זה יעזור איכשהו? סה"כ היזם צריך לפחות 80%, אם הוא לא יגיע לזה בגלל כל המתנגדים, הוא לא יתקפל לטובת מי שנשאר? או שגם כאן החוק זו המלצה? (אם כן, אני מעכשיו מתחיל לעבוד על אזרחות זרה וחושב איך לעוף מהמדינה הזו)

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 20:11

מבחינה משפטית בכלל לא בטוח שאתה צריך לספור מי שמבקש לקבל דיור חליפי על פי חוק כמתנגד שרוב מיוחס יכול לכפות עליו את הפרויקט. אני לא מבין בתחום ולא נותן ייעוץ בפורום, אבל אל תמהר להניח את ההנחה הזו.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 20:15

נכון, לקשישים יש חוק יחסית חדש שאם היזם לא נותן להם לבחור בין: מזומן, דירה חלופית או בית אבות במקום לחכות לדירה העתידית, הם זכאים להתנגד מבלי שיחשבו סרבנים.



אבל, להבנתי זה רק אם הפרויקט מוגדר כפינוי בינוי....אם יוגדר כתמ"א 38\2, כנראה שהחוק לא תקף..למרות שעו"ד איתם דיברתי אמרו שגם במקרה כזה היזם מתחשב (אבל מה ש @חתול לילה אמר לי עכשיו, מצייר את המצב בצורה עגומה הרבה יותר)

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 21:58

אתה מדבר על תיקון 6 לחוק פינוי בינוי. למיטב ידיעתי הוא חל גם באופן חלקי על תמ"א 38/2 (יש לבדוק מול עורך דין, איני עורך דין ואני מדבר מידע אישי).



לגבי סרבנות, האינטרס של היזם הוא למצוא פתרון ובטח לא להיגרר למשפטים (למען האמת, זה האינטרס של שניכם).



אל תגרור את עצמך להיות מקשה אחת עם "סרבני סחטנות" שרוצים לקבל יותר. נשמע שבמקרה שלך הוא אכן ניסיון אמיתי לקבל טיפול נאות לבעיה קיימת שעל היזם לפתור / להתחשב בה.



האם ניסית לקבוע פגישה יחד עם היזם ועורך הדין שלו? הוא מראה התנגדות לטיפול במקרה שלכם?

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 22:11

דיברתי איתם על זה, היזם שיחק אותה "קול" כאילו הוא נטרלי לגביי זה ואמר "חוק זה חוק, נאכוף אותו" הוא בטח כבר שכח מזה. העו"ד הבטיח שידאג לתנאים של הקשישים, גם אם זה תמ"א 38\2 (הוא זה שאמר לי שאם זה תמא 38\2 אז החוקים לא מחייבים אבל הוא ידאג שזה בכל זאת יופיע בחוזה).



העניין הוא שאולי אני פרנואיד, אבל אני לא סומך על המילה של שניהם...מה זה יעזור לי מה שהם יגידו, אני צריך את זה בכתב, וגם אם זה יהיה בכתב, בלי עו"ד מטעמי שיעבור על זה, אני לא ארגיש בנוח לחתום.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 22:19

נו, אז איפה הבעיה?

ובצדק. ומה עורך הדין שלך אומר?



נ.ב, עורך הדין שלך מתמחה במקרקעין נדל''ן?

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 22:27

אתה יודע מה אומרים, מילים כמו חול...

אני בנתיים מתלבט בין כמה, כל אחד מתנהל אחרת:



חלק אומרים שהעו"ד של הדיירים לא ידאג להורים שלי בחיים ואני חייב עזרה מהם. עושים רושם של פייטרים שזה מה שאני צריך, מצד שני אולי הם סתם רוצים להפחיד אותי כדי שאשכור את שירותיהם מיד.



אחרים באים בגישה הפוכה לגמריי של: קודם כל תראה אם בטיוטה הוא יתן לך את מה שאתה צריך, רק אם תהיה בעיה דבר איתי, חבל שתשלם לי סתם כסף. גישה יפה שמראה על חוסר רצון לנצל, אך מצד שני גם עושה רושם שאולי הם מתנערים מזה כי זה כאב ראש גדול מדיי להם. וקצת מצחיק שהם מציעים לי להחליט לבד אם החוזה בסדר או לא.



מה דעתך?

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 22:41

עם כל הפחד להיות סרבן, יש הרבה זמן עד שזה יגיע לידי זה. לא כל-כך מהר מגיעים לכל החתימות ומפקידים את התוכניות. קח נשימה עמוקה ואל תיתן לאף אחד להלחיץ אותך, יש לך זמן. מה גם שבאמת יש פה עניין מורכב יותר מסתם "בא לי לקבל דירה יותר גדולה".



אני הייתי מנסה לקדם את האינטרסים שלי דרך עורך הדין של הדיירים, ואם זה לא קורה, מציק בעצמי לעורך הדין של היזם שיראה שהוא לא יכול לנפנף אותי בכזאת קלות. בנוסף, מחכה לראות האם בחוזה מתקנים / מוסיפים את הסעיף המיוחל. אם זה לא קורה, הייתי פונה לעורך דין פרטי מטעמי המתמחה בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 22:49

נשמע הגיוני, אך אני מניח שגם אם בסוף העו"ד דיריים כן מוסיף סעיף\נספח כלשהו שלעין הלא מקצועית (אני) זה יראה טוב, עדיין זה יהיה לא אחראי לחתום מבלי לתת לעו"ד מטעמי לעבור על הטיוטה, לא כך?

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2020 22:53

היו חוזים שהידע האישי שלי לא הספיק לי כדי לחתום והעברתי לעו"ד, והיו כאלה שהרגשתי בנוח לחתום לבד.



בשביל תחושת הביטחון שלך, אולי שווה לשלם כמה שקלים כדי לתת לעוד עין לבחון.



(שלא ישתמע שחלילה אני אומר לך לחתום על חוזה שלם לבד - השום פנים ואופן לא! אני מדבר ספציפית על סעיף הפותר את הבעיה הפרטנית הסוף שלך)

🕒 פורסם בתאריך: 04/01/2021 10:54

למה שלא תמכרו את הדירה מיוזמתכם עכשיו?

🕒 פורסם בתאריך: 23/10/2021 12:59

הם חשבו על זה, אבל בשביל קנית דירה אחרת הם יצטרכו להוסיף הרבה כסף (כי הם צריכים בגילם מעלית, ובגלל המצב בארצנו גם ממד, מה שאומר דירה יקרה בכמה מאות אש"ח מהדירה שלהם).



אפשר אולי למכור אותה אחרי שכולם יחתמו על הפינוי בינוי וזה בטח יעלה את ערך הדירה, השאלה בכמה?



בכל מקרה, הזמן עבר, הפרויקט בסוף מוגדר כפינוי בינוי וכבר קבעו מועד לכנס חתימות.



עו"ד הדיירים שלח חוזה שכולל נספח עבור הקשישים, יש בו כמה דברים שאשמח לדעת מחכמת ההמונים כאן האם הם הוגנים\משתלמים והאם יש אופציה לשיפור התנאים:



לפי הנספח (וגם לפי החוק), אפשר לבקש מהיזם שירכוש עבור ההורים דירה חלופית לפני הפינוי שלהם, שזה הפתרון שכנראה הם יעדיפו, אבל יש לנו כמה דברים שאנחנו לא מרוצים מהם בנספח:



1) היזם ירכוש את הדירה בנאמנות עבור הוריי במקום הדירה הנוכחית שלהם.



האם יש כאן משהו בעייתי\מסוכן עם רכישה כזו בנאמנות? למה הוא לא יכול פשוט לרכוש אותה על שמם?



2) בטיוטה רשום שהתמורה הכספית לצורך רכישת הדירה החלופית, תהיה שווי הדירה החדשה (שתבנה ע"י הקבלן בפרויקט) בהתאם לדוח האפס של הבנק המלווה, כשהוא מהוון בשיעור של 5.5 % לשנה עד למועד המסירה כהגדרתו בחוזה הפינוי בינוי.



האם משתמע מכך שהוריי יספגו הפסד של 5.5% משווי הדירה העתידית בפרויקט המקורי עבור כל שנת בניה שלה? האם זה מה שמקובל לעשות? זה נשמע כמו סכום עצום שיכול להגיע גם ל50% במצטבר, בהתחשב שסיום פרויקט כזה יכול לקחת גם 10 שנים. עד כמה אפשר להתמקח על האחוז הזה?.



כמו כן, אם היזם קונה את הדירה להורי לפני הפינוי שלהם, איך בכלל מתבצע החישוב הזה? הרי מועד המסירה יכול להתארך בהרבה, האם התארכות של מועד המסירה יכולה לגרום להפסד כספי נוסף עבור הורי?



3) היזם רשאי לרכוש דירה חלופית בשווי של לפחות 75% מהתמורה הכספית בסעיף 2...האם במקרה ששווי הדירה החלופית יהיה נמוך מהתמורה הכספית אפשר לדרוש שהיזם ישלם לנו את ההפרש? (הרי גם ככה הורי יפסידו בגלל ההיוון)



4) אני מניח שעל הורי לדרוש לא לשלם שום מס עבור כל המהלך הזה של מכירת הדירה של הורי ליזם ורכישה של אחת חלופית חדשה? (גם לא מס רכישה ובטח שלא מס שבח).



כמו כן, האם אפשרי לדרוש גם מימון של בדק בית, שמאי ושאר הוצאות המהלך הזה?



הורי גם שוקלים פשוט לעשות את ה'מסלול' הרגיל, ולקבל שכירות כמו כולם עד שהדירה העתידית תהיה מוכנה, יש להם סידור מגורים אחר עד שהפרויקט יסתיים.



הבנתי שהחסרון בכך הוא שקיים סיכון שהפרויקט יכשל ואז במקרה הגרוע הם עלולים להפסיד את הדירה שלהם...האם החשש הזה באמת ריאלי ומצדיק בחירת רכישת דירה חלופית ע"י היזם לפני הפינוי שלהם? הרי הם יפסידו כסף בגלל סעיף 2 ו3.