המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 08:30

שלום לכולם.ן,

אשמח לשמוע את דעתכם על משכנתא, תיק השקעות ועל האסטרטגיה הפיננסית שלי.

נשוי + 2, בן 35, מתגוררים בדירה בבעלותנו (שווי 2.1 מיליון) עם יתרת משכנתא של 720K. יש לנו סכום של כ-400K ואני מתלבט האם לסגור חלק מהמשכנתא (ובאיזה סכום) וכיצד להשקיע עם שאר הסכום. את הדירה אנחנו הופכים עכשיו לדירה להשקעה ועוברים לגור בשכירות, כך שהמשכנתא אמורה להתקזז בדיוק עם דמי השכירות. חוסכים בין 60K ל-100K בשנה.

מתלבטים בין 4 אופציות:

1. להשאיר 100K להשקעות / קופת חירום ועם 300K לצמצם את המשכנתא, להשאיר הרוב בפריים ומעט בקל"צ - מאפשר לסגור את החלק בקל"צ תוך בערך 3 שנים ולפנות לי עוד 4.5K לחיסכון חודשי

2. להשאיר 200K להשקעות ועם 200K לצמצם את המשכנתא - מאפשר לסגור קל"צ תוך 5 שנים

3. להשאיר 300K להשקעות ועם 100K לצמצם קצת את הקל"צ - מאפשר לסגור תוך 7 שנים קל"צ

4. להשאיר 400K להשקעות - קל"צ סגור תוך 10 שנים

אני בכוונה מתייחס רק לקל"צ מתוך הנחה שאם הפריים יהיה טוב עד אז נוכל להשאיר אותו בהחזר נמוך ואם לא נוכל פשוט לסגור.

בכל מה שנוגע לתיק ההשקעות שלנו, חשבתי על תיק יחסית פשוט שכל עוד יש לי משכנתא אני בונה על 100% מניות וכשמשכנתא נסגרת להוריד ל-63-35 ולשנות כל 5 שנים בהתאם לגיל:

50% - iShares Core S&P 500

25% - iShares Core MSCI Europe

15% - iShares Core MSCI EM

10% - מתלבט בין 3 אפשרויות - קסם Russell 2000 KTF מנוטרלת מט"ח /

איביאי מחקה Russell 2000 / קסם S&P MidCap 400

אשמח לשמוע חוות דעת נוספות,

תודה לכולם!

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 08:37

בגדול הדבר הכלכלי ביותר יהיה לסגור כמה שיותר מהקל"צ בכל שקל פנוי שיש לכם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 08:46

אחלה תודה על הפידבק.

אפילו לדעתך אם זה אומר להישאר בלי חסכון נזיל בכלל ומתוך הנחה שהריבית שלי על הקל"צ עומדת על בערך 2% ואני נוטה להאמין שהשוק יעשה תשואה ממוצעת טובה יותר מזו? עדיף להיות 'נקי' מחובות גבוהים ככל האפשר ולהישאר עם פריים בלבד?

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 09:06

לשיקולך, זה לא יהיה אסון אם תשאיר קצת כסף נזיל בצד וישנם שיגידו שזה רעיון טוב.

תחשב גם עמלות, מיסים וסיכון מט"ח ותאלץ להשיא תשואה של לפחות 2.66% רק כדי להגיע לBREAK EVEN, וכל זאת שהשוק גבוה מאד לכל הדיעות.

בוא נניח שאתה סוגר את המשכנתא ב350K.

אתה בעצם מסכן 350K + עוד כ7K בשנה (הריבית) כדי להשיג להשיג עוד כ13K בשנה.

אין פה נכון ולא נכון, הסיכון שווה לך? לך על זה. לא שווה לך? תסגור את המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 09:08

היי

מאחר והדירה הפכה לדירה להשקעה, ובמידה ואתה מעוניין להשקיע בנכסים נוספים,

צריך לשנות תפיסה, למחזר את המשכנתא כדי להקטין את העלות החודשית

במטרה להגדיל את יכולת החיסכון ואת קצב ההשקעות, ולהקטין או לבטל את חבות המס על הכנסה משכירויות.

בעלי תיק נכסים מסלקים את המימון באמצעות תשלומי קרן חודשיים משכירויות, ובמידת הצורך

ניתן למכור נכס שעלה בערכו ולכסות את יתרת החוב.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 09:22

במצב כזה אתה צודק. אבל אם התשואה היא 5% ומעלה אז תוחלת הרווח כבר גבוהה יותר. למרות שאני מבין מה אתה אומר לגבי השוק כרגע ואולי הדבר הכי חכם זה לסגור כמה שיותר מהמשכנתא הקבועה ולחסוך את הסכום הזה במשך שנה, שנתיים או שלוש כדי להיכנס לשוק במצב טוב יותר... תודה על האינפוט

היי, יכול להסביר בבקשה? האם הכוונה למחזר משכנתא ולהקטין עלות חודשית באמצעות הארכת זמן המשכנתא על הסכום הקיים או באמצעות צמצום הריביות הקבועות ככל שאפשר והשארת ריבית פריים בלבד?

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 09:23

החישוב שלי התבצע לפי צפי תשואה של 7% (ברוטו).

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 09:48

כן עכשיו עשיתי גם את החישוב. אתה צודק. למרות שהיתרון של זה הוא שאתה מרוויח גם את הריבית דריבית פה במהלך השנים.

אז אולי הדבר הכי חכם לעשות יהיה באמת לסגור כמה שיותר מהריבית הקבועה שאפשר ואז לקחת שנתיים שלוש ולחסוך את ההחזר שהתפנה ולהיכנס שוב לשוק עם אותו סכום כמו עכשיו רק בלי ריביות משכנתא ברקע.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 09:54

אתה גם מפסיד מהריבית דה-ריבית של המשכנתא.

מבלי לייעץ , נשמע לי אישית כמו דבר חכם לעשות.

כמו שאתה אומר אתה לא רק חוסך את הריבית, התזרים שלך עולה משמעותית בגלל שאתה מחזיר את הקרן וחוסף תשלומים חודשיים של הקרן ככה שזה יאפשר לך חיסכון בשוטף גבוה הרבה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 10:23

מצוין, נשמע לי כמו רעיון הגיוני. יופי המון תודה על הסיוע

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 10:42

תראה המשכנתא שלך כנראה מצויינת , ( מלקרוא בין השורות קל"צ 2 אחוז ופריים שהן בדרך כלל מאוד נמוכות) אז הכי כלכלי זה להשאיר אותה כיוון שאתה משקיע עם תשואה האלטרנטיבית גבוהה. (תרחיש 4). מצד שני, זה מצב ממונף על כל המשתמע מכך. קח בחשבון שאתה עולה ברמת הסיכון כשאתה עובר מדירה בבעלות (שוכר טוב מובטח) לדירה להשקעה שיכולה גם לשבת לפעמים ריקה ויש גם מקרי קיצון גרועים מזה (שוכר שלא משלם ולא מתפנה מהדירה וכו'). ולכן הייתי משתדלת להשתמש בחיסכון כדי להקטין את ההתחייבות התזרימית של ההלוואה ולפנות יותר כסף פנוי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 10:48

אז מבחינתך אופציה 4 הכי טובה או אופציה 1?

אם הבנתי נכון, להשתמש בחיסכון כדי להקטין התחייבות תזרימית זה בשתי אפשרויות - או להגדיל את מספר שנות המשכנתא (מה שיגדיל את הריבית מן הסתם) או לצמצם את המסלולים הקבועים (מה שיפחית את החיסכון אבל יגדיל תזרים חודשי). מה מהן עדיפה לדעתך?

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 16:08

תגיד, לאור ההוראה של בנק ישראל מעכשיו על כך שבפברואר ייתנו למחזר משכנתאות ל-2/3 פריים. במצב כזה (ובהנחה שהפריים תהיה ריבית אטרקטיבית עדיין ולא פריים פלוס), שווה למקסם כמה שיותר על הפריים, להחזיר את הקבוע ולהישאר עם הפריים כל עוד היא נמוכה. אני מפספס משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 16:29

אין טעם להכנס לספקולציות, אין לי ולך מושג מה יהיו הריביות אבל לדעתי הם כן יהיו פריים פלוס, בוא נחכה קצת ונראה.

את הקבוע לא תוכל להחזיר, חייבים עדיין 1/3 קבוע, אפשר יהיה למחזר את המשתנה כל 5.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2020 17:20

כן אין ספק שצריך לחכות. אני אישית לא בטוח שהבנקים יתמחרו שם פריים פלוס כל כך מהר. הביקוש יהיה אדיר ותהיה תחרות משמעותית על כל 0.1% הנחה. אגב, אם אני היום על 720K וממחזר ל-2/3 פריים ו-1/3 קל"צ ומיד מחזיר 240K קל"צ זה משאיר אותי רק עם פריים. שוב, בהנחה שהריביות פריים יהיו טובות ולא פריים פלוס. אם זה פריים פלוס זה יהיה די דומה לריבית שיש לי כבר היום בקל"צ ואז לא רלוונטי במיוחד

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 05:55

הכוונה באמצעות הערכת זמן,

כשמדובר בנכסים להשקעה ניתן לשקול בעתיד לממש רווח הון מעליית ערך הנכס על ידי מכירה,

לצורך סילוק יתרת החוב.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 07:35

אתה תרוויח לדעתי הכי הרבה כסף מאופציה 4, זו ההמלצה הכי אובייקטיבית שאני יכולה לתת לך לדעתי זה המסלול הכלכלי ביותר.

אני באופן אישי הייתי הולכת על 1, בגלל שאני מעדיפה להוריד את הסיכון כמה שאני יכולה כל עוד ההשקעה היא סבירה. זו תפישת עולם כזאת שאומרת שיותר חשוב לא ליפול חזק מאשר לעשות את העסקה הכי טובה שיש. הייתי פודה את הקל"צ כמו שאורי הציע זו הצעה מצויינת. וייתכן גם שהייתי ממשיכה עם ה4.5K שמתפנים לך למגר את הפריים. בגדול יש לי מצב דומה לשלכם, ואני מקדישה את כל היסכון של המשפחה כדי לחפף את ההלוואות (המצויינות!) שיש לנו הכי מהר שאפשר. אז אני ממש עושה משהו כמו 1. זה לא הצעד הכי כלכלי,מאמינה שיותר כדאי לי לקנות מניות בכסף הפנוי שלי. אבל כיוון שהתבססנו קצת, אני מרגישה שיש לי את הפריווילגיה לקחת מסלול קצת פחות כלכלי וקצת פחות מסוכן. אני לא יודעת כמה אתם שאפתנים לגבי החיים, או כמה המשכורות בטוחות בעינכם, אבל 1 נשמעת לי כמו פשרה לא רעה בין יציבות של המשפחה לתשואה. בסופו של דבר משק בית זו לא בהכרח חברה בעם.

לגבי הגדלת משך המשכנתא זה אפשרי אבל זה צפוי לעלות את מחיר החוב ולכן לא הייתי הולכת על זה, הייתי פשוט מסלקת אותה ומורידה את ההחזר החודשי (בניגוד לקיצור ההלוואה).

עריכה --- אכן התבלבלבתי בין 4 ל 1 תיקנתי. הבנת אותי נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 09:05

קצת התבלבלת בהבנה של מה מסוכן ומה פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 09:24

מצוין תודה על המענה. אם הבנתי נכון את מתכוונת שהיית הולכת על 1 לא על 4 נכון? אופציה 1 = לצמצם כמה שיותר משכנתא. אופציה 4 = לא לצמצם בכלל ולהשקיע הכול בשוק ההון.

כן גם לי זה נשמע כמו האופציה הכי טובה. אמנם לא הכי משתלמת כלכלית כנראה, אבל אחת שתיתן כנראה שקט נפשי שזה לא פחות חשוב.

אגב, את משתמשת בכל שקל פנוי שיש לך או שאת כן משאירה איזה סכום מסוים בצד "לשעת חירום"? כי פה יש לי התלבטות. מצד אחד הדבר הכי חכם זה באמת לסגור כמה שיותר. מצד שני, תמיד חכם שיש קצת בצד לכל מקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 09:31

אין לי חיסכון שעת חירום, יש לי קרן השתלמות נזילה במקום.

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2020 10:08

התבלבלתי במספרים :) חוב זה מסוכן גם כשהוא חוב טוב סה"כ.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2021 09:00

יצא לי לעשות כמה חישובים ואשמח לשמוע את דעתכם - אולי יש משהו שאני מפספס.

לקחנו בחשבון כאן שהחלופה למשכנתא היא השקעה בבורסה והתשואה שהכסף יכול לייצר שם.

אבל ככל שאני חושב על זה יותר - האם החלופה היא לא התשואה שאני מקבל מהדירה?

נניח והדירה שווה 2 מיליון והתשואה עליה היא 3% בשנה נטו (אחרי תיקונים וחודשים נטולי שכירות), והריבית על המשכנתא היא בערך 1.5% בממוצע. אז בכל מקרה התשואה שלי מהדירה גבוהה יותר מה-'הפסד' על הריבית של המשכנתא. זה נכון שבתמורה אני לוקח את הכסף ומשקיע אותו בבורסה, אבל אם נצא מנק' הנחה שהכסף הזה יהיה לטווח ארוך מאוד, אז נשמע לי כאילו כל עוד התשואה מהדירה גבוהה מהריבית על המשכנתא עדיף להשאיר את המשכנתא ולהשתמש בכסף להשקעות לטווח ארוך.

מה דעתכם?

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2021 09:16

שאתה צובע כסף ולכסף אין צבע.

הדרך הנכונה לבדוק זאת היא עלות המימון (המשכנתא) אל מול הפלח בעל התשואה הנמוכה ביותר בתיק שלך, גם בהתחשב במיסים ועמלות.

התיק שלך = התיק הפיננסי הכולל שלך, נדל"ן, מזומן, ני"ע וכו'

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2021 09:45

כן אני מבין מה אתה אומר. אבל לאור העובדה שההשקעה בבורסה היא לטווח ארוך, האם הנדל"ן הוא לא הפלח בעל התשואה הנמוכה ביותר בתיק?

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2021 10:12

ממש לא, הכל תלוי בהנחות שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2021 11:39

איך התשובה משתנה אם במקום 400 אלף במזומן שהוא מתלבט אם להשקיע המניות או לסגור איתם קל"צ, יש לו 400 אלף שכבר מושקעים במניות ויש עליהם רווח הון צבור?

איך מחשבים איפה ה break even של שיעור הרווח הצבור שמעליו כבר לא כדאי להקדים תשלום מס רווחי הון בשביל לצמצם הוצאות מימון?

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2021 12:41

1 - איך מתמטיקאי מוצא משהו בחדר חשוך? נכנס לחדר ומתחיל למשש עד שמוצא.

2 - איך מתמטיקאי מוצא משהו בחדר מואר? מכבה את החדר ועושה את אלגוריתם 1.

תכבה את האור

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2021 13:36

לא הבנתי את האנלוגיה לפה

איזון בין צמצום משכנתא ותיק השקעות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן